청구법인이 쟁점부동산을 환매특약부로 취득하면서도 환매특약을 등기하지 못한 데 합리적 근거가 존재하는 점 등에 비추어 쟁점①거래가 사실상 환매특약부 부동산 매매거래에 해당하는 점을 인정할 수 있어 보임, 청구법인이 쟁점②거래를 진행하였어야 하는 경제적 합리성이 인정된다 할 것이며, 쟁점②거래는 사실상 대여금 환수의 성격을 함께 갖고 있다 할 것이므로 쟁점②거래가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성이 없다거나, 시가보다 현저히 저가로 자산을 거래한 행위에 해당한다고 보아 법인세 및 증여세를 부과한 이 건 처분은 잘못임
2. 청구법인이 소유권이전일로부터 5년 이내에 매각을 할 경우 최우선으로 쟁점거래처에게 본 매매조건과 동일한 조건으로 매각키로 한다. 다만 쟁점거래처가 매수의사가 없을 경우에는 예외로 한다.
(2) 강남세무서장은 쟁점②거래가 특정법인인 쟁점거래처가 지배주주의 특수관계인인 청구법인으로부터 재산을 현저히 낮은 대가로 양도받아 지배주주에게 이익을 증여한 거래로서 상속세 및 증여세법제45조의5에 따른 특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여의제 대상에 해당한다고 보아, 쟁점부동산의 저가양수에 따른 이익[시가(OOO원)와 대가(OOO원)의 차액 OOO원]에 청구인 a와 청구인 b(청구법인 주식회사 A과 합쳐서 이하 “청구인들”이라 한다)의 쟁점거래처 주식보유비율(청구인 a 29.08%, 청구인 b 70.92%)을 곱하여 산정한 금액을 증여재산가액으로 하여, 2023.11.1. 청구인 a에게 2021.9.3. 증여분 증여세 OOO원을, 2023.11.8. 청구인 b에게 2021.9.3. 증여분 증여세 OOO원을 각 결정․고지하였다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점거래처는 청구법인으로부터 경영 정상화를 위한 자금을 지원받기 위하여 청구법인에게 쟁점①거래를 통해 쟁점부동산의 소유권을 형식적으로 이전하고 청구법인이 쟁점부동산을 담보로 자금을 대출받으면 그 자금을 매매대금 명목으로 지급받는 방식을 취하였는바, 쟁점①거래는 형식은 매매계약 형태이나 실질은 자금지원을 위한 부동산 양도담보 계약이다. (가) 쟁점거래처는 2020년 대출금(OOO원) 만기가 도래하였으나 대출연장이나 신규대출이 불가능하여 중요 영업자산의 공매 및 이에 따른 사실상 영업의 폐지라는 최악의 상황에 직면해 있었는바, 모자(母子)관계에 있는 청구법인에게 자금지원 요청을 하였고, 대주주(42.6%)인 청구법인은 자회사인 쟁점거래처의 채무불이행에 따른 부도가 발생하게 되는 경우 연쇄적으로 신용하락, 대출금의 일부 상환 요청 및 대출이자율 상승뿐만 아니라 투자자산 전액에 대해 손실처리 등 현실적으로 막대한 피해가 예상되었는바, 쟁점거래처에 대한 자금지원이 불가피하였다. 이에 청구법인은 관계법령이 허용하는 범위 내에서 쟁점거래처의 자금조달에 도움을 주기로 하였고, ① 직접적 자금 대여방식(부실 자회사에 대한 자금지원은 배임의 문제) 또는 ② 제3자 담보 대출방식(금융업 여신 규정상 쟁점거래처의 부동산을 담보로 청구법인이 대출을 받아 쟁점거래처에 자금을 제공하는 것은 제3자를 위한 간접대출로 대출금 회수 사유)으로 자금을 지원하는 방안이 불가능하고, 특히 청구법인은 2016년 기업회생절차에 들어가서 2017년 9월 회생절차 종결 결정을 받아 여유자금이 약 OOO원에 불과한 상태로, 청구법인의 모든 부동산과 매출채권이 모두 대주단에 담보로 설정되어 있어 자회사 자금지원을 목적으로 대출을 받기 위해 추가로 담보로 제공할 자산도 없었는바, 불가피하게 ③ 청구법인이 쟁점부동산의 소유권을 형식적으로 이전받아 시설자금용도로 신규대출을 받아 그 자금을 쟁점거래처에 지원하기로 하였다. 위와 같은 사정으로 청구법인은 쟁점①거래를 진행하면서 쟁점부동산 거래가액을 OOO원으로 약정하여 당시 쟁점거래처가 필요로 하는 기존 대출 만기상환금 OOO원 및 운영자금 OOO원 합계 OOO원을 대여해주고, 잔액 OOO원은 임차보증금으로 처리(정상적인 매매계약의 경우 보증금은 OOO원 수준으로 계약하는 것이 상관행)하였는바, 당시 청구법인으로서는 동원할 수 있는 최대한 범위 내에서 쟁점거래처에게 자금을 지원한 것이다. (나) 처분청은 쟁점거래처가 직접 대출연장을 하였어야 한다는 의견이나, 쟁점거래처는 기존 대출에 대하여 매 3개월마다 의무적으로 대출금 OOO원씩을 조기상환하여야 했고, 기존 영업실적으로는 높은 이율의 이자(6.8%) 및 원금 상환이 어려워 관계사로부터 자금을 대여받아 간신히 OOO원씩 상환할 만큼 사정이 어려웠으며, 영업실적․재무상태 등을 고려할 때 기존 대출연장 및 신규대출이 불가능한 상황이었다. (다) 또한 쟁점거래처는 쟁점①거래를 통해 쟁점부동산의 소유권을 청구법인에게 이전한 후에도 호텔업을 계속 운영하기 위하여 쟁점①거래 잔금일에 쟁점부동산에 대한 임대차계약(보증금 OOO원, 월 임대료 OOO원)을 체결하여 쟁점부동산에서 호텔업을 지속적으로 운영하였고, 관련 임차료는 이자비용 보전 수준으로 책정하였다. (라) 쟁점거래처가 쟁점부동산을 완전히 매각할 의사였다면 쟁점①거래 당시 쟁점부동산의 감정가격(OOO원)을 고려하여 매각가격을 감정가격 수준으로 책정하였을 것이나, 청구법인과 쟁점거래처 모두 쟁점부동산을 매매할 목적이 있었던 것이 아니고, 환매특약부매매를 통해 쟁점거래처의 대출금 상환 재원을 조달한다는 목적 하에 형식적으로 쟁점부동산의 소유권만을 양도담보용으로 청구법인에 이전하여 두기로 한 것이기에 쟁점①거래의 거래금액을 OOO원(쟁점거래처의 기존 대출 만기상환금 OOO 및 운용자금 OOO원 합계 OOO원, OOO원은 임차보증금으로 처리)으로 한 것이다. (마) 또한 청구법인과 쟁점거래처는 쟁점거래처가 청구법인으로부터 자금을 지원받고 쟁점부동산의 소유권만을 청구법인에게 이전하여 둔다는 것을 명확히 하기 위하여 쟁점①거래의 계약서에 “청구법인이 쟁점부동산을 취득한 날로부터 5년 이내에 이를 다시 매각할 경우 최우선으로 쟁점거래처에게 최초 매매조건과 동일한 조건으로 쟁점부동산을 매각한다”라는 사실상의 환매특약(쟁점특약)을 설정하여 두었다. (바) 결국 청구법인이 쟁점①거래를 통하여 쟁점부동산을 매입한 것은 해당 부동산이 사업적으로 필요해서가 아니라 재무적으로 어려운 쟁점거래처가 대출 만기상환금을 상환할 수 있도록 법률적으로 안전하게 자금을 투자하기 위함이었는바, 쟁점①거래는 자금지원을 위한 양도담보 형식의 환매특약부 부동산 매매계약이다.
(2) 쟁점①거래에서 정한 사실상의 환매특약에 따라 이루어진 쟁점②거래는 조세회피 목적이 없고 부당행위계산의 부인 대상에 해당하지 않는다. (가) 쟁점①거래 당시 환매특약을 등기하는 경우 대출이 원시적으로 불가능하여 환매등기를 할 수 없었고, 환매특약을 하면 부동산 담보신탁 처분조항에 따라 대출 실행이 이루어지지 않을 가능성이 있어 매매계약서에도 환매특약 문구를 완곡하게 기재한 것이다. (나) 쟁점거래처는 쟁점부동산을 청구법인에게 양도한 후에도 쟁점부동산에서 동일하게 호텔업을 영위하기 위하여 청구법인으로부터 쟁점부동산을 임차하였고, 임차료를 지급하여 청구법인으로 하여금 자금 투입에 따른 이자수익을 얻을 수 있도록 하였다. 처분청은 청구법인에게 지급한 임차료가 연 OOO원(5.2%)인 반면, 청구법인이 쟁점부동산 구입자금 용도로 받은 대출이자가 3.6%인 점을 고려할 때 이자비용 회수 성격이었다면 연 3.6%만 지급받아도 된다는 의견이나, 대출이자율은 실제 3.7%이고 쟁점부동산 취득에 따른 금융비용(OOO원, 약 1.5%)을 포함하면 결국 5.2%(순수이자비용 3.7% + 금융비용 1.5%)가 이자비용 및 금융비용 회수 목적의 금액으로 적정한 것인데 반하여, 처분청이 제시한 이자비용 회수 성격의 이자율 3.6%는 법인세법령에 따른 당좌대출이자율 4.6%보다 더 낮은 이자율로 적정하지 않다. (다) 특히 쟁점①거래 이후 청구법인의 소액주주(약 1,500명) 중 일부(약 45만주 보유)는 쟁점거래처의 지속된 적자와 쟁점거래처가 사업을 포기할 경우 수익이 나지 않는 부실자산을 고스란히 떠안아야 하는 위험 등을 우려하여 청구법인에게 쟁점부동산을 원상회복할 것을 요청하였고, 원상회복이 이루어지지 않을 경우 경영진에 대한 법적조치를 하겠다는 서면을 회사로 통지하였다. 쟁점②거래는 사실상의 환매계약일 뿐만 아니라 청구법인으로서는 법적대응까지 불사한 소액주주들의 쟁점부동산 원상회복 요구를 수용하여 소액주주의 반발을 잠재울 수 있는 최선의 선택이었다. (라) 쟁점②거래의 매매가격은 당초 쟁점①거래의 매매계약 체결시점에 결정되었으므로, 쟁점②거래가 부당행위에 해당하는지 여부 역시 당초 매매계약 체결시점을 기준으로 판단하여야 한다. 거래가액이 시가에 미달한 것인지를 가리는 비교시점은 거래당사자간에 그 거래가액에 대한 합의가 이루어진 행위 당시, 즉 주요 거래조건을 확정하고 이에 대해 거래당사자간 구속력 있는 합의가 있는 시점을 말하는 것으로, 대법원 또한 거래계약 체결시기와 양도시기가 다른 경우에 부당행위계산에 해당하는지 여부는 그 대금을 확정 짓는 거래 당시를 기준으로 판단해야 함을 전제로, 주식매수선택권의 부여가 저가 양도로서 부당행위계산부인의 대상이 되는지 여부는 주식매수선택권의 행사시기가 아니라 그 부여시기를 기준으로 판단해야 한다고 보고 있다(대법원 2010.5.27. 선고 2010두 1484판결). 이와 마찬가지로 청구법인이 쟁점거래처에게 재매매한 거래가격은 당초 매매계약 체결시점에 결정되었으므로, 재매매가 부당행위에 해당하는지 여부 역시 매매계약 체결시점을 기준으로 판단되어야 한다. 즉, 매매계약 체결 당시 쟁점거래처에게 OOO원에 재매매할 수 있다는 특약을 설정한 것이 경제적 합리성을 결여한 행위인지 여부를 살펴보아야 하는 것이다. 그런데 쟁점①거래 당시는 코로나 사태가 악화되고 있던 2020년 3월경이고, 쟁점거래처는 코로나19 팬더믹 및 대출금 상환요청으로 부도위기에 놓이자 운영자금조달을 위해 매매형식을 빌려 부득이 청구법인에게 쟁점부동산을 매각하는 상황이었고, 이에 청구법인으로부터 당초 매매가격으로 쟁점부동산을 재매입하기 위해 쟁점특약을 약정한 것이지 쟁점부동산의 가격이 상승할 것이라고 예상한 상황이 아니었으며, 쟁점①거래 당시에는 오히려 상업용 부동산 가격이 하락 또는 현상유지하고 있었던 시기였는바, 부당행위계산의 부인 규정상 조세를 감소시킬 목적 또는 의도가 있었다고 볼 여지가 없다. 이와 같이 쟁점①거래에서 정한 “최초 매매조건과 동일한 조건으로 환매”한다는 사실상의 환매특약에 따라 이루어진 쟁점②거래는 조세회피 목적이 없고 부당행위계산 부인대상에 해당하지 않는다.
(3) 쟁점거래처는 2017년부터 부동산개발사업 등을 통해 새로운 사업 모색 및 경영 정상화를 위해 노력하였고, 쟁점부동산을 직접 개발하는 것과 양도하는 것 등 최적의 사업방안을 검토하여 쟁점부동산을 특수관계가 전혀 없는 양수법인에게 양도한 것이다. (가) 쟁점거래처는 2008년 OOO을 인수한 후 1년여간 전면 리뉴얼 공사를 통해 2009년 ‘OOO’을 오픈하였다. 그러나 이후 호텔업 경쟁 심화로 인해 2017년경부터 매출이 감소하여 영업 손실이 이어졌고, 이에 쟁점거래처는 새로운 사업을 모색하여 2017년부터 쟁점부동산을 주상복합건물로 개발하는 방안을 추진하였으며, 이를 위해 관계회사인 ㈜D를 이용하여 쟁점부동산 인근 부지를 매입하는 한편, 건축설계작업을 진행하고 재건축조합까지 결성하였다. 청구법인은 쟁점거래처가 2017년경부터 쟁점부동산을 주상복합건물로 개발하는 사업을 진행하였다는 점을 입증하기 위하여 포항 OOO부지 주상복합 계획안, ㈜F의 확인서 및 OOO부지 주상복합계획안 보고자료 등을 제출하였고, 포항 OOO부지 주상복합 계획안에 의해 2017년경 쟁점거래처의 문의에 따라 건축설계회사인 ㈜A그룹건축사무소가 2017.5.4. 쟁점거래처에 “포항 OOO부지 주상복합 계획안”을 제안한 사실이 확인되며, ㈜F의 확인서 및 OOO부지 주상복합계획안 보고자료 등에 의해 ㈜F가 2021.1.4. 쟁점거래처로부터 사업에 대한 설계요청을 제안받아 2021.1.15. 최초 설계(안)을 작성, 이후 2월부터 8월까지 10여차례에 걸쳐 수정작업을 진행한 사실 등이 확인되는바, 쟁점거래처가 2017년경부터 쟁점부동산을 주상복합건물로 개발하는 사업을 진행한 사실을 부인할 수 없다. 반면 청구법인은 2016년부터 2017년 9월 회생절차가 종결되기까지 기업회생절차가 진행 중이었는바, 청구법인이 쟁점부동산 개발사업을 진행하지 않은 사실이 명확히 확인된다. (나) 그러나 2020년경 전대미문의 코로나19 팬더믹으로 인하여 전국 호텔업계가 엄청난 영업 손실을 기록한 반면, 각 금융권은 호텔 등 서비스업에 대한 대출을 축소하였다. 누적된 적자로 인하여 금융기관으로부터 대출금 기한연장 또는 신규대출을 거절당한 쟁점거래처는 만기대출금을 상환할 수 없는 부도 위기에 처했고, 자회사인 쟁점거래처의 부도 발생 시 모회사인 청구법인에게는 거액의 손실이 발생할 뿐만 아니라, 쟁점거래처의 대출금에 대해 공동담보로 제공된 청구법인의 골프장까지 경매 처분될 위험까지 발생하게 되는바, 청구법인은 부득이하게 쟁점거래처에 대한 자금지원을 결정하게 되었다. 청구법인으로서는 당시 여유자금이 OOO원에 불과했고 모든 자산이 청구법인의 기존 대출금 보증에 제공되어 추가로 담보 제공할 자산이 없는 상황이었는바, 환매특약부매매를 통해 쟁점부동산의 소유권을 청구법인에 이전하고, 청구법인은 담보대출을 일으켜 쟁점거래처에게 매매대금을 지급하는 방식으로 자금지원을 하게 된 것이다. (다) 쟁점거래처는 경영 정상화를 위하여 청구법인으로부터 위와 같이 자금 지원을 받는 한편 주상복합 신축사업 추진을 위하여 2021년 2월경 쟁점부동산 부지 주상복합계획안을 확정하고 2021년 4월경 OOO지역주택조합 추진위원회를 설립하였다. 그러던 중 2021년 6월경 양수법인이 쟁점부동산 등 매수의사를 밝혔고, 쟁점거래처로서는 직접 사업을 추진하는 방안보다 쟁점부동산을 양도하는 방안이 현실적인 이익이 더 클 것으로 판단됨에 따라 쟁점특약에 따라 쟁점②거래를 통해 쟁점부동산을 재취득한 후 쟁점③거래를 통해 쟁점부동산을 매각하게 된 것이다. (라) 반면 청구법인은 당초부터 쟁점부동산 취득 목적이 ‘자회사 자금지원’이어서 쟁점부동산을 장기간 보유할 이유가 없었고, 쟁점②거래를 통해 지원 자금을 전액 회수할 수 있었으며, 만약 청구법인이 제3자에게 쟁점부동산을 매각하면 쟁점특약 위반으로 손해배상책임이 발생하는 점 등을 고려하여 쟁점거래처에게 당초 약정한 대로 쟁점부동산을 매각한 것이다. 실제 청구법인이 양수법인에게 쟁점부동산을 직접 양도하였다면 쟁점거래처가 쟁점부동산을 양수법인에 양도한 후 매매대금 중 OOO원, 대여금 OOO원 합계 OOO원(양수법인은 현재 공사시공을 위한 본 PF대출이 이루어지지 않은 상태로 쟁점부동산은 철거되지 않은 폐건축물이며, 양수법인은 브릿지론 이자도 갚지 못하고 있는 사실상 부도상태임)을 심판청구일 현재까지 지급받지 못하고 있는 사실에 비추어 이와 마찬가지로 청구법인도 쟁점부동산 매매대금 중 OOO원을 지급받지 못하였을 것이고, 쟁점특약 위반으로 OOO원의 손해배상책임을 부담하였을 것이므로 청구법인이 쟁점특약에 따라 쟁점②거래를 진행한 것이 청구법인에게도 유리한 상황이었다. (마) 처분청은 쟁점①거래 이후 쟁점②거래일에 앞서 미성년자인 청구인 b이 100% 지분을 보유하고 있는 ㈜D에 청구법인이 보유하고 있던 쟁점거래처 지분 42.55%를 넘겨주고, 다른 특수관계법인인 G㈜ 또한 쟁점거래처 지분 28.37%를 ㈜D에 넘겨주어 이를 넘겨받은 ㈜D가 쟁점거래처의 지분 70.92%를 확보하게 되자 그 이후에 쟁점②거래를 하였다는 의견이나, 청구법인은 쟁점거래처의 지분법 손실이 사업에 중대한 영향을 미칠 정도로 위험한 상태에 놓여 있고, 최악의 경우 쟁점거래처 지분을 전액 손실상각처리 하여야 하는 잠재적 경영 위험이 존재하였기 때문에 2020년 12월 쟁점거래처 주식을 매각하기로 결정하였고, 책임경영을 지는 차원에서 ㈜D가 2021.4.15. 해당 주식을 전액 매입하게 되었으며, 쟁점거래처 주식 매각결정(2020년 12월)․주식 매각을 위한 비상장주식 가치평가 용역(2020년 12월～2021년 2월)․주식 매각 계약 체결(2021년 4월) 당시는 모두 쟁점부동산에 대한 매각결정이 없었던 때였는바, 쟁점②거래(2021년 9월) 이전에 주식매매를 하여 사주일가가 양도차익의 이익을 향유할 수 있게 했다는 것은 사실이 아니다. 또한 2020～2020년경 호텔뷔페식당을 운영해 오던 G㈜은 코로나19로 인하여 긴박한 경영상의 위기에 봉착하였고, 운영자금 확보를 위하여 2021년 1월 및 3월에 보유 중이던 쟁점거래처의 주식을 포함하여 관계사 주식(청구법인 발행주식 전량 405,192주, 쟁점거래처 발행주식 전량 456,740주, H㈜ 발행주식 일부 6,000주)을 매각하여 OOO원을 확보하게 된 것이지 쟁점거래와는 무관한 주식거래이다.
(1) 청구법인은 쟁점②거래가 사실상 환매특약과 유사한 거래로 사회통념상 인정할 수 있는 거래라고 주장하나 이는 아래와 같은 사유로 받아들이기 어렵다. (가) 청구법인은 쟁점①거래가 쟁점거래처에 대한 자금지원의 일환으로 행하여진 부동산 양도담보의 형식적인 거래일뿐이라고 하면서 모법인으로서 쟁점거래처의 대출금 만기 미상환(OOO원)시 청구법인의 신용하락, 투자자산의 손실처리 등 막대한 피해가 예상되어 자금지원이 불가피하였다고 주장하나 이는 사실이 아니다.
1. 청구법인은 2021.5.10.경 쟁점거래처에 대한 임대보증금 OOO원을 감액하여 주어 호텔운영비로 사용하도록 하는 등 쟁점거래처의 경영정상화를 위해 노력하였다고 주장하나 쟁점거래처는 감액된 임대보증금 OOO원을 지급받은 후 양수법인에 2021.5.10. OOO원, 2021.5.31. OOO원을 대여해 주었는바 위와 같이 감액된 임대보증금이 쟁점거래처의 경영자금으로 사용된 바 없다.
2. 청구법인은 청구법인의 ‘자회사 지원방안 검토보고’(2020.2.12.) 및 쟁점거래처의 ‘기안서’를 제출하며 쟁점①거래가 쟁점거래처에 대한 자금지원의 일환으로 행하여진 부동산 양도담보의 형식적인 거래일뿐이라고 주장하나, 해당 서류는 심판청구일 전까지 전혀 제출된 바 없는 새로운 제출 자료일 뿐 아니라 청구법인의 조직도(2020.5.10. 기준) 상 존재하지 않는 부서인 ‘경영지원팀’의 팀장 c이 작성한 것으로 되어 있고, 해당 검토서의 매입사유에 청구법인이 본 심판청구시 주장한 내용이 요약되어 기재되어 있으며, 청구법인의 다른 내부 기안문과 서식이 상이하여 해당 검토서가 쟁점①거래 당시 작성되어 제출되었다는 사실을 믿기 어렵다.
3. 쟁점①거래의 매매계약서 특약사항으로 “청구법인이 소유권이전일로부터 5년 이내에 매각을 할 경우 최우선으로 쟁점거래처에게 본 매매조건과 동일한 조건으로 매각키로 한다. 다만 쟁점거래처가 매수의사가 없을 경우에는 예외로 한다”는 약정이 있기는 하나, 청구법인은 환매등기를 하였다거나 환매특약증서를 작성한 사실이 없고, 쟁점거래처는 쟁점②거래 당시 사실상 쟁점부동산을 매수할 능력이 없었으며, 이에 2021.9.3. 청구법인에게 쟁점부동산 매매대금 잔금을 지급하기도 전에 양수법인으로부터 쟁점부동산 매매대금 OOO원을 지급받아 같은 날 그 자금으로 청구법인에게 쟁점부동산의 잔금을 지급하였는바, 이는 쟁점거래처가 위 매매계약서 특약사항에 따라 청구법인으로부터 쟁점부동산을 우선 매수할 능력이 없었다는 사실을 보여주는 것이다. (나) 청구법인은 쟁점부동산의 소재지가 원거리이고 업종의 동일성도 없어 쟁점부동산을 취득할 이유가 전혀 없었다고 주장하나 이는 사실이 아니다.
1. 청구법인은 부동산 개발의 일환으로 쟁점부동산 인근의 경상북도 포항시 OOO 등의 토지를 특수관계법인인 ㈜D를 이용해 매수하여 왔고, 2021년 4월경에는 위 부동산 소재지 인근에 ‘(가칭)OOO지역주택조합 추진위원회’라는 단체[해당 단체의 대표자는 쟁점거래처의 당시 대표 d이고, 추진위원회 명단 중 절반(2명)이 쟁점거래처의 직원]를 만들어 부동산 개발을 추진하다가, 쟁점거래처가 쟁점부동산을 양수법인에 OOO원에 매각할 당시 같은 날 ㈜D가 위 부동산 7필지를 양수법인에 OOO원에 일괄매각하도록 하였다.
2. 쟁점거래처는 쟁점③거래와 관련하여 양수법인이 자기자본금 및 매매대금 지불능력이 불확실하자 부동산을 원활히 매각하기 위하여 2021.9.3. 매수인인 양수법인에게 OOO원을 대여해주고 매매대금 중 계약금 미수금인 OOO원에 대하여는 후순위 수익권에 질권을 설정하여 1년 후(2022.9.3.)에 받는 것으로 지급일을 연기해 주었으며, 이와 별도로 2021.5.10. OOO원, 2021.5.31. OOO원 합계 OOO원을 양수법인에 대여해 주었는바, 이러한 거래는 쟁점거래처와 양수법인이 청구법인의 영향 아래에서 거래를 한 것으로 보지 않는 한 통상의 관념으로는 이해하기 힘든 거래이다. 또한 양수법인은 ㈜D로부터 쟁점부동산 인근의 부동산을 일괄매수하기 위하여 쟁점거래처로부터 2021.5.10. OOO원, 2021.5.31. OOO원, 2021.9.3. OOO원(그 중 OOO원)을 각 대여하여 위 대여금을 지급받은 날 ㈜D에 인근 부동산 매매대금으로 이를 지급하였고, 2021.9.3. 쟁점부동산을 담보로 대출을 일으켜 쟁점거래처에게 쟁점부동산 매매대금 중 OOO원을 지급하였으며 나머지 OOO원은 2023.3.3.까지 지급을 연기하였는바, 자기 자금의 부담 없이 쟁점부동산과 쟁점부동산 인근의 부동산을 취득할 수 있었다. 이와 같이 쟁점부동산 및 쟁점부동산 인근 부동산의 거래는 부동산개발사업을 영위하고자 하는 청구법인과 청구법인의 특수관계인들의 관여 없이는 이루어질 수 없는 부동산 거래로 보이는바, 청구법인이 쟁점부동산을 취득할 이유가 없다고 하는 주장은 사실이 아니다.
3. 청구법인은 쟁점거래처가 2017년부터 부동산개발을 추진하였고 청구법인이 부동산개발을 추진하였다는 처분청 의견은 사실이 아니라고 주장하나, 청구법인과 쟁점거래처 간의 쟁점부동산 거래, 쟁점거래처와 양수법인간의 쟁점부동산 거래는 모두 청구법인 사주일가의 관여 하에 이루어진 거래였고, 이는 쟁점③거래 당시 청구법인이 중요자산 매각을 위한 이사회를 개최하여 “양수법인의 자기자본금 및 매매대금 지불능력 불확실 우려가 있어 본 부동산의 원활한 매각을 위하여” 매도인인 쟁점거래처가 매수인인 “양수법인에게 OOO원을 대여해주고, 매매대금 중 미지급금(미수금의 오기로 보임) OOO원에 대해 후순위 수익권에 질권을 설정”하며, 매수인인 “양수법인으로부터 대여금 및 미지급금(미수금의 오기)에 대해 실회수 가능여부는 불확실성을 내포하고 있음을 인지한 상태로 의결”한 것으로 회의록에 기재되어 있는 점 등에 의해 확인된다. (다) 청구법인은 쟁점①거래 이후 소액주주(약 1,500명) 중 일부(13명, 약 45만주 보유)가 쟁점부동산 거래에 대하여 원상회복을 요청하며 반발하자 불만을 잠재우기 위한 최선의 선택으로 쟁점②거래를 하였다고 주장하나 이는 사실이 아니다. 청구법인의 소액주주 중 13명이 2022년 7월경 회계장부 열람 및 등사 요청을 하는 등 쟁점부동산 거래에 반발한 것으로 보이기는 하나, 청구법인은 해당 소액주주들이 투자목적으로 청구법인 발행주식을 구입(2020.11.20. 공매 취득)한 후 해당 주식을 청구법인의 이해관계인에게 고가로 강매하기 위한 수단으로 주주권을 행사한 것으로 판단, 해당 주주들의 주식 취득일(2020.11.20.) 이전 회계자료의 열람이 어렵다고 회신한 바 있는 등 청구법인은 해당 주주들의 주주권 행사의 주요 목적을 자신들이 공매로 취득한 주식을 청구법인 등에 고가로 매도하기 위한 목적에 불과하고 해당 소액주주들이 정당한 주주권을 행사한 것이 아니라고 생각한 것으로 보이는바, 소액주주들의 정당한 주주권 행사에 부응하기 위하여 쟁점②거래를 하였다는 청구법인의 주장은 사실이 아니다. 오히려 청구법인은 쟁점①거래 이후 쟁점②거래일에 앞서 미성년자인 청구인 b이 100% 지분을 보유하고 있는 ㈜D에 청구법인이 보유하고 있던 쟁점거래처 지분 42.55%를 넘겨주었고, 더불어 다른 특수관계법인인 G㈜ 또한 쟁점거래처 지분 28.37%를 ㈜D에 넘겨주어 이를 넘겨받은 ㈜D가 쟁점거래처의 지분 70.92%를 확보하게 되자 그 이후에 쟁점②거래를 한 사실이 있다. 이를 통해 쟁점②거래는 쟁점거래처에 대한 자금지원 성격이라던가, 소수주주의 반발을 잠재우기 위한 고육지책의 결과라거나 하는 것이 아니라 청구법인의 사주일가가 자신들의 이익이 타인들에게 분여되는 것과, 고액의 부동산 양도차익에 대하여 세금이 부과되는 것을 막기 위해 사주인 청구인 b․a가 ㈜D 및 ㈜C를 통해 100% 지배하고 있는 쟁점거래처에게 쟁점부동산을 저가로 양도한 것임을 알 수 있다.
(2) 청구법인은 쟁점②거래가 부당행위계산부인 대상인지 여부를 판단하는 시점은 당초 쟁점①거래의 매매계약을 체결한 시점으로 보아야 한다고 주장하지만 이를 받아들이기 어렵다. 쟁점특약을 보면 5년 이내에 청구법인이 쟁점부동산을 매각할 경우 동일한 조건(가격)으로 쟁점거래처에 이를 되팔아야 한다고 되어 있으나 이는 거래당사자 중 일방에게만 유리한 조건이어서 합리성을 상실한 조건이다. 만일 해당 약정이 환매특약으로 등기되어 있고 그 특약에 따라 채무를 변제하는 등 제반 조건을 성취하면서 특약을 하였다면 납득할 수 있을 것이나, 쟁점거래에는 그러한 사실이 결여되어 있고, 쟁점①거래는 청구법인의 대출약정과 맞물려 있어 환매특약일 수 없는 거래이다. 청구법인은 쟁점②거래의 부당행위계산부인 여부는 쟁점①거래일의 거래가격으로 판단하여야 한다고 주장하나, 환매특약의 조건을 성취하지도 않았고 재매매 약정에 불과한 쟁점①거래의 쟁점특약을 당사자 간 구속력 있는 합의로 볼 수 없고, 동시에 그 특약 체결 시점의 거래가격을 기준으로 쟁점②거래의 시가를 판단할 수는 없는 것이다.
(3) 청구법인은 쟁점③거래와 관련하여 쟁점거래처와 양수법인의 대표 김헌이 직접 만나 쟁점부동산의 매각 협상을 하였다고 주장하나, 이는 사실이 아니다. (가) 쟁점거래처는 쟁점부동산 매각을 위해 2021.1.4. e와 ‘쟁점부동산을 최소 OOO원 이상으로 매각’할 수 있도록 하면 그 컨설팅 보수로 OOO원을 지급하기로 하는 내용의 “부동산 컨설팅 업무계약서”를 작성하였고, e는 위 컨설팅 용역을 제공한 후 실제 쟁점부동산이 매각된 2021.9.3.에 쟁점거래처로부터 OOO원(원천징수세액 3.3% 제외)을 지급받았는바, 쟁점거래처와 양수법인의 대표가 직접 만나 쟁점③거래를 성사시켰다는 주장은 사실이 아니다. (나) 청구법인 및 쟁점거래처 등의 지배구조를 살펴보아도 쟁점③거래가 청구법인 및 사주일가의 관여 하에 이루어진 것이라는 점이 명백하게 드러난다. 쟁점거래처의 주주는 ㈜D와 ㈜C로 사주일가가 100% 지배하고 있고, 청구법인의 주주 또한 f의 배우자 g 3.12%(이하 청구법인 자기주식을 제외한 비율), ㈜H 39.78%, ㈜C 4.78%, h 0.08%, ㈜I 0.47%, ㈜D 1.31%, ㈜J 24.85%, 소액주주 25.61%로 소액주주를 제외한 74.39%가 사실상 f 일가의 지분이며, 쟁점부동산 인근의 토지를 매입하였다가 양수법인에게 매각한 ㈜D 또한 청구인 i이 100% 주주인 법인인바, 쟁점부동산 개발의 주체가 누구였는지는 그룹차원의 의사결정관점에서 바라보아야 할 것이지 실무적인 수준에서 서류를 누가 주고받았는지를 따지는 것은 의미 없는 논쟁일 뿐이다. (다) 특히 양수법인은 청구법인 및 쟁점거래처와 특수관계인의 관계에 있지는 아니하나, 양수법인은 2021.5.4. 청구법인 사주일가 소유의 서울특별시 강남구 소재 OOO 사무실 일부를 무상으로 임대하여 사업자등록을 한 후, 쟁점부동산을 매입할 아무런 자금력이 없이 쟁점거래처로부터 에쿼티자금을 대여받아 브릿지론을 일으키고, 그 과정에서 쟁점부동산 및 쟁점부동산 인근 토지를 청구법인(쟁점거래처) 및 청구법인의 특수관계법인 ㈜D를 통하여 매수하였는바, 이는 청구법인과 쟁점거래처 등이 관여하지 않았다면 이루어질 수 없는 거래였다.
(4) 청구법인은 쟁점거래처가 쟁점부동산을 직접 제3자에게 OOO원에 매각하였다면 쟁점거래처에게 그 양도차익이 귀속됨과 동시에 사주에게 이익이 돌아갈 터이고 어차피 누적된 결손금으로 법인세 부담이 최소화되었을 것인데, 쟁점①거래를 통해 청구법인에게 OOO원에 매각한 후 청구법인으로 하여금 제3자에게 OOO원에 매각하도록 하는 불합리한 거래를 할 이유가 없다고 항변하나, 이는 쟁점①거래와 쟁점②거래가 1년 이상 차이가 나고 객관적 사정에 변동이 있었음을 간과한 주장이다. 쟁점①거래 당시에는 청구법인은 자신의 기존 차입금을 보다 저율의 차입금으로 대환하는 과정에서 쟁점부동산을 매입하여 대출은행에 담보로 제공하는 한편, 당초 계획하였던 부동산 개발을 위한 대지를 확보하게 되는 이익이 있었고, 쟁점거래처는 그동안 부담하고 있던 고율의 차입금을 저율의 차입금으로 대환하는 장점이 있었다. 결국 청구법인과 쟁점거래처는 각각 필요에 의하여 쟁점①거래를 하였으나, 이후 좋은 조건으로 쟁점부동산을 매각할 기회가 생김에 따라 세금 부담을 완화하고 쟁점부동산 양도차익을 사주일가가 전부 향유할 수 있도록 하기 위하여 쟁점②거래를 하게 된 것이다.
(1) 처분청과 청구인들이 제출한 심리자료 등에 따르면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구법인과 쟁점거래처 등 관계사의 지분 보유 현황을 살펴보면, 아래 <그림>과 같이 쟁점거래처는 청구인 b․a가 100% 간접지배하고 있는 법인이고, 청구법인은 2021.12.31. 현재 특수관계법인이 발행주식의 71% 가량을, 소액주주 등이 발행주식의 29% 가량을 각 보유하고 있다. (그림 삽입을 위한 공란) <그림> 청구법인 관계사 지분 현황도(2021.12.31. 기준)
○○○ (나) 쟁점부동산은 경상북도 포항시 OOO 외에 소재하는 OOO(지하 2층 지상 10층, 연면적 20,044.42㎡) 및 부수토지(총 13필지 7,234.4㎡)로, 쟁점①거래 당시 쟁점부동산의 감정평가액(2019년, 감정평가목적: 담보목적, 감정평가방식: 시장가치)은 OOO원(토지 OOO원, 건물 OOO원)이고, 수도권․5대 광역시 외에 소재한 상업용 건물로서 공시가격은 고시되지 아니하였다. (다) 쟁점①거래(쟁점거래처 → 청구법인, 2020.4.9.)의 주요내용을 살펴보면 아래와 같다.
1. 쟁점거래처는 2020.3.10. 청구법인과 쟁점부동산을 OOO원(토지대금 OOO원, 건물대금 OOO원, 건물분 부가가치세 OOO원 포함)에 양도하는 내용의 매매계약을 체결한 후 2020.4.9. 청구법인에게 쟁점부동산의 소유권을 이전하여 주었고, 매매계약서의 주요내용은 아래와 같다. <표1> 쟁점①거래 매매대금 지급일정 및 특약사항
○○○
2. 청구법인은 쟁점부동산 매수대금 OOO원 중 OOO원은 쟁점부동산을 쟁점거래처에게 보증금 OOO원, 임대료 월 OOO원(공급가액)에 임대하면서 보증금과 상계하였으며, 나머지 OOO원은 쟁점부동산을 담보로 차입하여 지급하였다. <표2> 쟁점①거래 당시 쟁점부동산 매수대금 지급내역
○○○
3. 쟁점거래처는 2019년 4월경 쟁점부동산을 담보로 제공(담보신탁)하고 금융기관으로부터 OOO원을 대출받았다가 2020.4.9. 쟁점부동산 매도대금으로 잔여 대출금 약 OOO원을 상환하였고, 2019년 단기차입금 계정별원장에는 쟁점거래처가 금융기관에게 매3개월마다 OOO원씩 상환한 내역이 나타난다. (라) 쟁점②거래(청구법인 → 쟁점거래처, 2021.9.3.)의 주요내용을 살펴보면, 청구법인은 2021.9.3. 쟁점①거래 특약사항에 따라 아래 <표3>과 같이 쟁점거래처와 쟁점부동산을 OOO원(토지대금 OOO원, 건물대금 OOO원, 건물분 부가가치세 OOO원 포함)에 양도하는 내용의 매매계약을 체결한 후 같은 날(2021.9.3.) 쟁점부동산 매매대금(OOO원에서 임대보증금 OOO원을 차감한 OOO원)을 전액 입금받아 쟁점거래처에게 쟁점부동산의 소유권을 이전하여 주었다. <표3> 쟁점②거래 매매대금 지급일정 및 특약사항
1. 매매대금 중 임대보증금 OOO원을 차감하고 전액을 2021.9.3. 일시불로 지급키로 한다.
2. 쌍방 합의하에 이 대금지급기일을 앞당길 수 있다. (마) 쟁점③거래(쟁점거래처 → 양수법인, 2021.9.3.)의 주요내용을 살펴보면 아래와 같다.
1. 쟁점거래처는 계약서상 “2021년 (공란) 월 (공란) 일” 양수법인과 쟁점부동산을 OOO원(토지대금 OOO원, 건물대금 OOO원, 건물분 부가가치세 OOO원 포함)에 양도하는 내용의 매매계약을 체결한 후 2021.9.3. 양수법인에게 쟁점부동산의 소유권을 이전하여 주었고, 매매계약서의 주요내용은 아래와 같다. <표4> 쟁점③거래 매매대금 지급일정 및 특약사항
○○○
2. 양수법인은 쟁점거래처에게 잔금을 지급(2021.9.3.)하기 전에 2021.9.1. 쟁점거래처와 쟁점부동산 임대차계약(2021.9.1.～2021.12.31., 보증금 OOO원, 임대료 OOO원)을 체결한 것으로 나타난다.
3. 쟁점거래처는 2021.8.24. 임시주주총회, 이사회를 개최하여 ‘중요자산(쟁점부동산) 양도의 건’을 결의하였고, 이사회 의사록에는 쟁점③거래와 관련하여 “양수법인의 자기자본금 및 매매대금 지급 능력 불확실 우려가 있어 본 부동산의 원활한 매각을 위하여 양수법인에게 OOO원을 대여해주고, 매매대금 중 미지급금 OOO원에 대해 후순위 수익권 질권을 설정하기로 함. 매수인으로부터 대여금 및 미지급금에 대해 실회수 가능여부는 불확실성을 내포하고 있음을 인지한 상태로 의결함”이라고 기재되어 있다.
4. 쟁점거래처는 심판청구일 현재까지 양수법인으로부터 대여금 OOO원 및 매매대금 잔금 OOO원 합계 OOO원을 회수하지 못하였고, 해당 금액을 회수하기 위해 내용증명, 지급명령신청 등의 절차를 진행하고 있는 것으로 나타난다. <표5> 쟁점거래처와 양수법인간 금융거래내역 (단위: 원)
○○○ (바) ㈜D는 계약서 상 “2021년 (공란) 월(공란) 일” 양수법인에게 쟁점부동산 인근의 경상북도 포항시 OOO 외 부동산(토지 7필지 936㎡, 건물 2동 960.94㎡)을 OOO원에 양도하는 계약을 체결하였고, 매매대금 중 본 계약 체결일 현재 매도인이 매수인에게 기지급한 OOO원을 제외한 OOO원을 2021.9.3.에 매도인에게 지급하여야 한다고 약정하였다. (사) 청구법인이 제출한 증빙자료에 나타나는 청구법인 및 쟁점거래처의 쟁점거래 진행 배경은 아래와 같다.
1. 쟁점거래처는 쟁점거래 당시 계속적인 매출감소로 결손금이 누적된 결손법인으로, 이러한 내용은 쟁점거래처의 2019사업연도 감사보고서에도 ‘계속기업으로서의 존속능력에 유의적 의문을 제기할 만한 중요한 불확실성이 존재한다’고 명시되어 있다. <표6> 쟁점거래처의 영업손익 및 당기순손익(2015년～2019년) (단위: 백만원)
○○○ <표7> 쟁점거래처의 법인세 신고내역(2018～2022년) (단위: 백만원)
○○○
2. 청구법인은 쟁점거래처의 재무사정 악화 및 자금지원 요청으로 쟁점거래처에게 자금지원을 하기 위하여 당초 쟁점①거래를 진행한 것이라 주장하며, 청구주장과 같은 내용이 담긴 기안서 등을 제출하였고, 처분청은 기안서의 양식 및 작성자 소속 부서명 등이 상이하여 해당 자료가 쟁점①거래 당시에 작성된 자료가 아니라는 의견이다.
3. 청구법인은 쟁점②거래 사유로 소액주주의 쟁점부동산 취득과 관련한 반발을 들고 있고, 청구법인이 제출한 내용증명에는 청구법인의 소액주주들이 2021.3.23.(쟁점②거래 5개월 전) 쟁점부동산 매입과 관련하여 ‘쟁점거래처가 계속된 적자기업이며 코로나 사태 등을 감안하면 호텔 영업손실규모가 확대될 것으로 보이는데 OOO원이라는 거액을 주고 쟁점부동산을 인수한 것은 연대보증인인 ㈜H과 청구법인의 대표이사가 쟁점거래처의 채무와 관련한 연대보증 책임을 부담하는 것을 막기 위해 이루어진 것’이라며, ‘쟁점거래처가 사업을 중단하는 경우 청구법인은 월세도 받지 못하고 보증금(OOO원)까지 반환하여야 하며, OOO원을 지출하고도 아무런 수익을 못 내는 부실자산을 고스란히 떠안아야 하는 상황’이 발생할 것을 우려하였고, 쟁점부동산의 원상회복을 요구하며 불이행 시 경영진의 책임규명을 위한 법적조치를 할 것이라는 내용을 담은 서면을 회사로 통지한 것으로 나타난다.
4. 이에 대하여 처분청은 청구법인의 소액주주(약 1,500명) 중 일부(13명, 약 45만주 보유)가 2022.7.13. 및 2022.11.17. 청구법인에 ‘청구법인이 2021년 9월초경 쟁점부동산을 매각하는 과정에서 쟁점거래처를 의도적으로 개입시켜 쟁점거래처에 OOO원을 부당하게 귀속시켰다는 의혹과 관련하여 청구법인에 회계장부 열람 및 등사를 요청’한 내용이 나타나는 문서를 제출하였으며, 이에 대하여 청구법인은 2022년 11월경 소액주주들이 투자목적으로 구입한 주식을 당사 이해관계인에게 고가 매수를 강제하기 위한 수단으로 회계장부 열람 및 등사 청구권을 이용하고 있어 그 정당성이 결여되었다는 사유로 거부하는 회신을 한 것으로 나타난다.
5. 청구법인은 쟁점거래처가 경영정상화를 위하여 기존의 호텔사업을 정리하고 해당 부지에 주상복합건물을 개발하고자 하였는데, 2021년 하반기에 쟁점부동산을 직접 개발하는 대신 매각하기로 함에 따라 쟁점②거래를 통해 쟁점부동산을 재취득한 후 같은 날 쟁점③거래를 통해 쟁점부동산을 양수법인에게 양도하였다는 주장으로, 청구법인이 제출한 ‘포항 OOO부지 주상복합 계획안’, ‘㈜F의 확인서’ 및 ‘OOO부지 주상복합계획안 보고자료’ 등에는 건축사무소 등이 2017.5.4. 쟁점거래처에 포항 OOO부지 주상복합 계획안 등을 제시하였고, 2021.1.4. 쟁점거래처로부터 사업에 대한 설계요청을 제안받아 2021.1.15. 최초 설계(안)을 작성, 이후 2월부터 8월까지 10여차례에 걸쳐 수정작업을 진행하는 등 쟁점거래처 명의로 사업이 계획된 것으로 나타난다. (2) 법인세법 제52조 에서 규정하는 부당행위계산의 부인이란, 법인이 특수관계에 있는 자와의 거래에서 건전한 사회통념과 상관행 기타 경제적으로 합리성 있는 방법에 의하지 않고 같은 법 시행령 제88조 제1항 각호에 열거된 여러 거래형태를 빙자하여 남용함으로써 조세부담을 부당하게 회피하거나 경감시켰다고 인정되는 경우에, 과세권자가 이를 부인하고 법령에 정하는 방법에 의하여 객관적이고 타당하다고 보이는 소득이 있는 것으로 의제하는 제도로서, 이는 경제인의 입장에서 볼 때 부자연스럽고 불합리한 행위계산을 하여 경제적 합리성을 무시하였다고 인정되는 경우에 한하여 적용되는 것이고, 경제적 합리성 유무에 관한 판단은 거래행위의 여러 사정을 구체적으로 고려하여 과연 그 거래행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성이 없는 비정상적인 것인지에 따라 판단하되, 비특수관계자 간의 거래가격, 거래 당시의 특별한 사정 등도 고려하여야 한다(대법원 2018.7.26. 선고 2016두40375 판결, 대법원 2018.12.28. 선고 2017두47519 판결 등 참조). 상증세법 제45조의5에서 규정한 특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여의제 규정은 특정법인의 주주 등과 특수관계에 있는 자가 당해 법인에게 재산을 증여하거나 저가·고가 거래를 하는 등의 방법으로 당해 법인의 주주 등에게 나누어준 이익에 대하여 그 특수관계에 있는 자에게 증여의사가 있었는지 여부에 관계없이 그 이익에 상당하는 금액을 당해 특정법인의 주주 등이 그 특수관계에 있는 자로부터 증여받은 것으로 본다는 증여의제규정이다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 처분청은 쟁점②거래가 청구법인이 특수관계인에게 쟁점부동산을 시가보다 저가로 양도한 거래로서 부당행위계산의 부인 대상 및 특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여의제 규정 적용대상에 해당한다는 의견이나, 쟁점거래처의 2019년 감사보고서 및 2019사업연도 법인세 신고서 등에 의하면, 쟁점거래처는 쟁점①거래 당시 계속기업으로서의 존속능력에 중요한 불확실성이 존재할 정도로 영업손실이 발생하여 유동부채가 유동자산을 OOO원만큼 초과하고 있었고, 2019년 4월경 금융기관으로부터 단기차입금 OOO원을 대출받았으나 그 원리금을 매3개월마다 OOO원씩 상환해야 하는 상황에서 계속적으로 영업손실이 발생하여 다른 특수관계법인으로부터 자금을 차입하여 위 대출원리금을 상환하고 있는 등 경영상 긴박한 자금지원이 필요한 상황에 처해 있었던 사실이 인정되는 점, 이러한 경영상의 어려움에 처한 쟁점거래처가 쟁점부동산의 감정평가액(2019년)이 OOO원임에도 불구하고 이를 OOO원에 매각하는 쟁점①거래를 진행하였고, 그 매매계약서 상 ‘청구법인이 쟁점부동산을 취득한 날로부터 5년 이내에 이를 다시 매각할 경우 최우선으로 쟁점거래처에게 최초 매매조건과 동일한 조건으로 쟁점부동산을 매각한다’고 약정되어 있는바, 쟁점①거래는 쟁점거래처에게 쟁점부동산을 환매할 수 있는 권리가 부여되어 이루어진 거래에 해당하는 것으로 보이는 점, 반면 청구법인은 2016년부터 2017년 9월 회생절차가 종결되기까지 기업회생절차가 진행 중이었던 것으로 나타나는 등 현금 유동성에 여유가 있지는 않았고, 청구법인의 사업 내용[경기도 포천시 OOO에서 개업하여 골프장(OOO) 운영업을 영위]에 비추어 경상북도 포항시에 위치한 쟁점부동산을 매입할 특별한 사정이 보이지 아니하며(실제로도 청구법인은 쟁점부동산을 매입한 직후 이를 다시 쟁점거래처에 임대하여 쟁점부동산을 본인의 주된 사업에 사용하지 아니함), 환매특약을 등기하는 경우 해당 부동산을 담보로 대출을 실행하기가 어려운 상황임에 비추어, 청구법인이 쟁점부동산을 환매특약부로 취득하면서도 환매특약을 등기하지 못한 데 합리적 근거가 존재하는 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점①거래가 사실상 환매특약부 부동산 매매거래에 해당하는 점을 인정할 수 있어 보인다. 그렇다면 쟁점②거래는 사실상 환매특약부 부동산 매매거래인 쟁점①거래의 쟁점특약에서 정한 거래시기, 거래조건 등에 기속되어 이루어진 환매거래에 해당하고, 쟁점특약을 위반하였을 경우에 손해배상 등의 법적 책임 소재에 대한 논란이 발생할 수 있는 점 등에 비추어 청구법인이 쟁점②거래를 진행하였어야 하는 경제적 합리성이 인정된다 할 것이며, 쟁점②거래는 사실상 대여금 환수의 성격을 함께 갖고 있다 할 것이다. 따라서 처분청에서 쟁점②거래가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성이 없다거나, 시가보다 현저히 저가로 자산을 거래한 행위에 해당한다고 보아 법인세 및 증여세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 법인세법(2021.12.21. 법률 제18590호로 일부개정되기 전의 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
12. “특수관계인”이란 법인과 경제적 연관관계 또는 경영지배관계 등 대통령령으로 정하는 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 본인도 그 특수관계인의 특수관계인으로 본다. 제52조(부당행위계산의 부인) ① 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 특수관계인과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 “부당행위계산”이라 한다)과 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다.
② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 “시가”라 한다)을 기준으로 한다.
③ 내국법인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 각 사업연도에 특수관계인과 거래한 내용에 관한 명세서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.
④ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 부당행위계산의 유형 및 시가의 산정 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 법인세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32418호로 일부개정되기 전의 것) 제2조(정의) ⑤ 법 제2조 제12호에서 “경제적 연관관계 또는 경영지배관계 등 대통령령으로 정하는 관계에 있는 자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계에 있는 자를 말한다.
1. 임원(제40조 제1항에 따른 임원을 말한다. 이하 이 항, 제10조, 제19조, 제38조 및 제39조에서 같다)의 임면권의 행사, 사업방침의 결정 등 해당 법인의 경영에 대해 사실상 영향력을 행사하고 있다고 인정되는 자(상법 제401조의2 제1항 에 따라 이사로 보는 자를 포함한다)와 그 친족(국세기본법 시행령 제1조의2 제1항 에 따른 자를 말한다. 이하 같다)
2. 제50조 제2항에 따른 소액주주등이 아닌 주주 또는 출자자(이하 “비소액주주등”이라 한다)와 그 친족
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자 및 이들과 생계를 함께하는 친족
4. 해당 법인이 직접 또는 그와 제1호부터 제3호까지의 관계에 있는 자를 통해 어느 법인의 경영에 대해 국세기본법 시행령 제1조의2제4항 에 따른 지배적인 영향력을 행사하고 있는 경우 그 법인
5. 해당 법인이 직접 또는 그와 제1호부터 제4호까지의 관계에 있는 자를 통해 어느 법인의 경영에 대해 국세기본법 시행령 제1조의2 제4항 에 따른 지배적인 영향력을 행사하고 있는 경우 그 법인
6. 해당 법인에 100분의 30 이상을 출자하고 있는 법인에 100분의 30 이상을 출자하고 있는 법인이나 개인
7. 해당 법인이 독점규제 및 공정거래에 관한 법률에 따른 기업집단에 속하는 법인인 경우에는 그 기업집단에 소속된 다른 계열회사 및 그 계열회사의 임원 제88조(부당행위계산의 유형 등) ① 법 제52조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 자산을 시가보다 높은 가액으로 매입 또는 현물출자받았거나 그 자산을 과대상각한 경우
2. 무수익 자산을 매입 또는 현물출자받았거나 그 자산에 대한 비용을 부담한 경우
3. 자산을 무상 또는 시가보다 낮은 가액으로 양도 또는 현물출자한 경우. 다만, 제19조 제19호의2 각 목 외의 부분에 해당하는 주식매수선택권등의 행사 또는 지급에 따라 주식을 양도하는 경우는 제외한다. (4.～9. 생략)
② 제1항의 규정은 그 행위당시를 기준으로 하여 당해 법인과 특수관계인 간의 거래(특수관계인 외의 자를 통하여 이루어진 거래를 포함한다)에 대하여 이를 적용한다. 다만, 제1항 제8호 가목의 규정을 적용함에 있어서 특수관계인인 법인의 판정은 합병등기일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도의 개시일(그 개시일이 서로 다른 법인이 합병한 경우에는 먼저 개시한 날을 말한다)부터 합병등기일까지의 기간에 의한다.
③ 제1항제1호ㆍ제3호ㆍ제6호ㆍ제7호 및 제9호(제1항 제1호ㆍ제3호ㆍ제6호 및 제7호에 준하는 행위 또는 계산에 한한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한하여 적용한다.
④ 제3항은 주권상장법인이 발행한 주식을 거래한 경우에는 적용하지 않는다. 제89조(시가의 범위 등) ① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 따른다. 다만, 주권상장법인이 발행한 주식을 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제8조의2 제2항 에 따른 거래소(이하 “거래소”라 한다) 최종시세가액(거래소 휴장 중에 거래한 경우에는 그 거래일의 직전 최종시세가액)으로 하며, 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 사실상 경영권의 이전이 수반되는 경우에는 상속세 및 증여세법 제63조 제3항 을 준용하여 그 가액의 100분의 20을 가산한다.
1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제8조의2 제4항 제1호 에 따른 증권시장 외에서 거래하는 방법
2. 대량매매 등 기획재정부령으로 정하는 방법
② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다.
1. 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등은 제외한다.
2. 상속세 및 증여세법 제38조 ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 상속세 및 증여세법 제63조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가할 때 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 거래소 최종시세가액으로 하며, 상속세 및 증여세법 제63조 제2항 제1호 ㆍ제2호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항ㆍ제2항을 준용할 때 “직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)”은 각각 “직전 6개월”로 본다.
⑤ 제88조의 규정에 의한 부당행위계산에 해당하는 경우에는 법 제52조 제1항의 규정에 의하여 제1항 내지 제4항의 규정에 의한 시가와의 차액 등을 익금에 산입하여 당해 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다. 다만, 기획재정부령이 정하는 금전의 대여에 대하여는 이를 적용하지 아니한다.
(3) 상속세 및 증여세법(2021.12.21. 법률 제18591호로 일부개정되기 전의 것) 제45조의5(특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여 의제) ① 지배주주와 그 친족(이하 이 조에서 “지배주주등”이라 한다)이 직접 또는 간접으로 보유하는 주식보유비율이 100분의 30 이상인 법인(이하 이 조 및 제68조에서 “특정법인”이라 한다)이 지배주주의 특수관계인과 다음 각 호에 따른 거래를 하는 경우에는 거래한 날을 증여일로 하여 그 특정법인의 이익에 특정법인의 지배주주등의 주식보유비율을 곱하여 계산한 금액을 그 특정법인의 지배주주등이 증여받은 것으로 본다.
1. 재산 또는 용역을 무상으로 제공받는 것
2. 재산 또는 용역을 통상적인 거래 관행에 비추어 볼 때 현저히 낮은 대가로 양도ㆍ제공받는 것
3. 재산 또는 용역을 통상적인 거래 관행에 비추어 볼 때 현저히 높은 대가로 양도ㆍ제공하는 것
4. 그 밖에 제1호부터 제3호까지의 거래와 유사한 거래로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 증여세액이 지배주주등이 직접 증여받은 경우의 증여세 상당액에서 특정법인이 부담한 법인세 상당액을 차감한 금액을 초과하는 경우 그 초과액은 없는 것으로 본다.
③ 제1항에 따른 지배주주의 판정방법, 증여일의 판단, 특정법인의 이익의 계산, 현저히 낮은 대가와 현저히 높은 대가의 범위, 제2항에 따른 초과액의 계산 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32414호로 일부개정되기 전의 것) 제2조의2(특수관계인의 범위) ① 법 제2조 제10호에서 “본인과 친족관계, 경제적 연관관계 또는 경영지배관계 등 대통령령으로 정하는 관계에 있는 자”란 본인과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계에 있는 자를 말한다.
1. 국세기본법 시행령 제1조의2 제1항 제1호 부터 제4호까지의 어느 하나에 해당하는 자(이하 “친족”이라 한다) 및 직계비속의 배우자의 2촌 이내의 혈족과 그 배우자
2. 사용인(출자에 의하여 지배하고 있는 법인의 사용인을 포함한다. 이하 같다)이나 사용인 외의 자로서 본인의 재산으로 생계를 유지하는 자
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자
4. 본인, 제1호부터 제3호까지의 자 또는 본인과 제1호부터 제3호까지의 자가 공동으로 재산을 출연하여 설립하거나 이사의 과반수를 차지하는 비영리법인
5. 제3호에 해당하는 기업의 임원 또는 퇴직임원이 이사장인 비영리법인
6. 본인, 제1호부터 제5호까지의 자 또는 본인과 제1호부터 제5호까지의 자가 공동으로 발행주식총수 또는 출자총액(이하 “발행주식총수등”이라 한다)의 100분의 30 이상을 출자하고 있는 법인
7. 본인, 제1호부터 제6호까지의 자 또는 본인과 제1호부터 제6호까지의 자가 공동으로 발행주식총수등의 100분의 50 이상을 출자하고 있는 법인
8. 본인, 제1호부터 제7호까지의 자 또는 본인과 제1호부터 제7호까지의 자가 공동으로 재산을 출연하여 설립하거나 이사의 과반수를 차지하는 비영리법인
② 제1항 제2호에서 “사용인”이란 임원, 상업사용인, 그 밖에 고용계약관계에 있는 자를 말한다.
③ 제1항 제2호 및 제39조 제1항 제5호에서 “출자에 의하여 지배하고 있는 법인”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 법인을 말한다.
1. 제1항 제6호에 해당하는 법인
2. 제1항 제7호에 해당하는 법인
3. 제1항 제1호부터 제7호까지에 해당하는 자가 발행주식총수등의 100분의 50 이상을 출자하고 있는 법인 제34조의5(특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여 의제) ④ 법 제45조의5 제1항에서 “특정법인의 이익”이란 제1호의 금액에서 제2호의 금액을 뺀 금액을 말한다.
1. 다음 각 목의 구분에 따른 금액
2. 가목의 금액에 나목의 비율을 곱하여 계산한 금액
⑤ 법 제45조의5 제1항을 적용할 때 특정법인의 주주등이 증여받은 것으로 보는 경우는 같은 항에 따른 증여의제이익이 1억원 이상인 경우로 한정한다.
⑦ 법 제45조의5 제1항 제2호 및 제3호에서 “현저히 낮은 대가” 및 “현저히 높은 대가”란 각각 해당 재산 및 용역의 시가와 대가(제6항 제2호에 해당하는 경우에는 출자한 재산에 대하여 교부받은 주식등의 액면가액의 합계액을 말한다)와의 차액이 시가의 100분의 30 이상이거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 해당 가액을 말한다. 이 경우 금전을 대부하거나 대부받는 경우에는 법 제41조의4를 준용하여 계산한 이익으로 한다.
⑧ 제7항을 적용할 때 재산 또는 용역의 시가는 법인세법 시행령 제89조 에 따른다.
⑨ 법 제45조의5 제2항을 적용할 때 증여세 상당액은 같은 조 제1항의 증여일에 같은 항에 따른 증여의제이익을 해당 주주가 직접 증여받은 것으로 볼 때의 증여세로 하고, 법인세 상당액은 제4항 제2호의 금액에 해당 지배주주등의 주식보유비율을 곱한 금액으로 한다.
(5) 민법 제590조(환매의 의의) ① 매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 때에는 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 목적물을 환매할 수 있다.
② 전항의 환매대금에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정에 의한다.
③ 전2항의 경우에 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계한 것으로 본다. 제592조(환매등기) 매매의 목적물이 부동산인 경우에 매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기한 때에는 제삼자에 대하여 그 효력이 있다.
oo세무서장이 2023.11.9. 청구법인 주식회사 A에게 한 2021사업연도 법인세 OOO원의 부과처분과 강남세무서장이 2023.11.1. 청구인 a에게 한 2021.9.3. 증여분 증여세 OOO원, 2023.11.8. 청구인 b에게 한 2021.9.3. 증여분 증여세 OOO원의 각 부과처분은 이를 취소한다.