[요지] 소득세법 제88조 제7호에 따르면 주택이란 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다고 규정하고 있는바, 쟁점부동산의 5층은 공부상 한의원으로 되어 있으나 장기간 주택으로 사용(청구인 세대가 거주)된 것으로 보여 이 건 처분은 잘못이 없음
[요지] 소득세법 제88조 제7호에 따르면 주택이란 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다고 규정하고 있는바, 쟁점부동산의 5층은 공부상 한의원으로 되어 있으나 장기간 주택으로 사용(청구인 세대가 거주)된 것으로 보여 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 건축물대장에 따르면, 5층은 쟁점건물이 신축된 2002.5.24.부터 그 용도가 한의원이었고, 양도일 현재까지도 한의원으로 용도가 제한되어 있다. 시장･구청장은 건축법 제38조에 따라 건축물의 소유･이용 및 유지･관리 상태를 확인하기 위해 건축물대장에 건축물 등의 정보를 적고 이를 지속적으로 정비하여야 하며, 제79조에 따라 용도에 위반된 경우 사용금지･사용제한 조치를 하고 건축물대장에 위반내용을 적어야 하며, 제80조에 따라 시정명령을 이행하지 아니한 경우 이행강제금을 부과하여야 한다. 그런데 한의원에 대해서 관할구청장은 건축물대장에 주택으로 사용하지 말라라는 제한조치를 하거나 그에 따른 이행강제금을 부과한 사실이 없다.
(2) 5층은 건축물대장에 한의원으로 용도가 제한되어 있고 구청에서도 그 용도를 위반하였다는 아무런 처분이 없었으므로 기본적으로 한의원이다. 가사 개별주택가격의 개념을 차용한다 하더라도, 기본적으로 용도는 건축물대장을 따라야 하고, 개별주택가격은 매년 산정 시 달라질 수 있으며(예를 들어 2020년 한의원, 2021년 주택, 2022년 한의원), 특히 주민등록표에는 “501호”로 되어 있어 5층 일부만 주택의 개념으로 보고 있으므로 즉, 세가지 분류기준이 달라 그 용도가 분명하다고 볼 수 없으므로 공부상의 용도에 따라야 한다. 건축물대장 개별주택가격 주민등록표 층 용도 층 용도 주택 1층 사무소 1층 사무소 2층 다가구주택(5) 2층 다가구주택(5) 주택 3층 다가구주택(5) 3층 다가구주택(5) 주택 4층 다가구주택(5) 4층 다가구주택(5) 주택 5층 한의원 5층 한의원 주택 501호 옥상 창고 주택 그리고 상가 내에 일부공간(내실)을 주거용으로 사용하는 경우 공부상 용도인 상가로 적용하는 것인바(부동산거래관리과-682, 2011.8.2. 외 다수), 주민등록표상 “501호”는 한의원 내 일부를 주거용으로 사용한다는 의미이므로 5층은 한의원으로 보아야 한다.
(3) 인천광역시 연수구청은 한의원을 주택으로 보아 개별주택가격을 공시하였고, 처분청은 해당 공시가격을 준용하여 한의원을 주택으로 보아 청구인이 다세대주택을 양도한 것으로 하여 이 건 처분을 하였다. 주택공시가격은 부동산 가격공시에 관한 법률 제1조에 따라 부동산의 적정가격을 공시하는 것으로서 제2조에 따라 주택법에 따른 주택으로서 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)과 단독주택(단독주택, 다중주택, 다가구주택)으로 구분하여 공시하는바, 기본적으로 해당 주택의 가격을 산정하는 것이지 주택의 용도를 규정하는 것이 아니다. 만일, 주택공시가격으로 한의원을 주택으로 용도를 규정한다면 해당 주택은 주택법에 따른 공동주택(다세대주택)이 되어 공동주택가격으로 공시되었어야 하는바, 연수구청에서는 용도가 불확정 상태임을 고려하여 개별주택가격으로 공시한 것이다. 즉, 한의원은 기본적으로 주택으로 보지 않는다는 것이다.
(4) 위와 같이, 청구인은 쟁점건물을 매도할 때까지 연수구청으로부터 “한의원”의 용도를 변경하라거나 건축물대장에 “불법용도변경” 등이 표기되거나, 개별주택가격과 건축물대장상의 용도가 일치되지 않으니 용도를 확정시키라는 등의 통지를 받은 사실이 없다. 따라서 청구인은 통상의 국민들이 그렇듯이 “건축물대장”의 용도로 판단할 수 밖에 없고 그에 따라 부동산 거래를 하고 양도소득세 신고를 하였다. 특히 “건축물대장”에 용도 관련한 표기가 있었거나, 청구인에게 처분이 있었다면 다세대주택이라는 것을 인지하여 청구인도 그에 맞게 양도소득세 신고를 하였을 것이다.
(5) 다세대주택은 처음부터 하나의 건축물의 구분된 일부를 독립된 물건 즉, 하나의 주택으로 하여 다수인이 이를 각자 소유하고, 거기에서 각 세대가 독립된 주거생활을 영위하는 데 적합하도록 건축법이 정한 기준에 따라 허가된 것으로서 처음부터 하나의 건축물 안에 여러 덩어리의 주택을 두어 이를 다수인에게 분양함을 전제로 하여 건축된 것이고, 다가구용 단독주택은 하나의 건축물 그 자체를 하나의 물건 즉, 한 덩어리의 주택단위로 하여 한 사람이 이를 소유하고 이 한 사람의 주인이 여러 가구에 나누어 임대하여 입주 사용하게 함을 목적으로 하여 단독주택에 해당하는 기준에 따라 허가되고 건축된 것으로서, 그 허가기준이나 조건이 다른 것이고, 법률상 주택의 수량도 다른 것이며, 다가구용 단독주택은 건축법의 시각에서 볼 때에는 한 덩어리의 주택임을 부인하지 않는다 할 것이다(대법원 1993.8.24. 선고 92누15994 전원합의체 판결). 쟁점건물은 주택법상 다가구주택으로 호별로 매매․등기가 불가능하고, 전소유자도 매도 시 다가구주택으로 과세되었다.
(6) 청구인은 2005.3.29. 쟁점건물을 취득하고, 이후 쟁점건물의 형상이나 용도를 변경하지 않은채 그대로 유지하다가 2022.2.8. 양도하였다. 청구인은 부동산 투기를 위해 쟁점건물을 구입한 것도 아니고 단기간에 매도를 한 것도 아니므로, 2주택 이상자에게 적용되는 중과세율이 아닌 일반세율로 과세되어야 한다. 처분청이 쟁점건물을 다세대주택이라고 하여도 그것은 세법상 분류이고 주택법으로는 다가구주택이므로 청구인은 쟁점건물을 호별로 매매․등기하는 것이 근본적으로 불가능하다. 즉, 처분청이 쟁점건물을 다세대(16호)로 적용한다고 해도, 청구인은 16호를 호별로 나누어서 매매할 수가 없다. 청구인의 상황과 전혀 무관하게 다주택자로 중과가 되고, 의지와 무관하게 전체주택이 중과되는 부당하고도 불합리한 상황이 발생하게 된다.
(7) 처분청은 청구인이 다세대주택을 양도하였다고 과세하면서 남은 1세대 1주택(상가 부분 포함)에 대해서는 최종 주택을 매도한 후 2년이 경과되지 않았다고 하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하지 않았다. 다주택자가 주택을 매도하고 남은 1주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 위한 2년 보유기간 계산을 당초 취득일이 아닌 1주택이 되는 날부터 기산하는 제도는 2021.1.1. 시행되었다가 2022.5.10. 폐지되었다. 청구인은 쟁점건물을 호별로 매매할 수가 없으므로 즉, 16호 중 15를 매매한 후, 1호를 1세대 1주택 비과세 대상이 되도록 하는 매매가 근본적으로 불가능하다.
(1) 청구인은 쟁점건물의 5층이 건축물대장 상 한의원이며 시‧구청으로부터 건축물대장 위반에 대한 이행강제금을 부과받지 않았으므로 주택으로 판단할 수 없다고 주장하나, 국세기본법 제14조의 내용을 보면 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다고 명시되어 있다.
(2) 청구인의 주민등록상 주소지는 501호로 되어 있으므로 5층 일부만 주택의 개념이라고 주장하나, 청구인과 배우자, 청구인 장녀의 가족 포함 6인이 거주한 사실이 주민등록등본 상 확인되고, 청구인과 청구인 장녀가 주택으로 사용한 사실을 구두로 시인하였으며, 당초 한의원으로 지어졌으나 엘리베이터 부재로 임대가 되지 않아 쟁점건물을 건축한 전 매도자가 주거시설로 변경하여 직접 거주하였다고 진술하였다.
(3) 주소지의 표기 501호는 임시적인 표기일 뿐이며, 쟁점건물의 평면도 상 출입구가 1개인 5층을 주거 목적과 그 외 목적으로 사용하였다는 사실에 대한 증빙을 제출한 바 없다.
(4) 청구인이 부동산임대업으로 등록하여 신고한 부가가치세 신고서를 보면, 1층 음식점 외 타 임대 신고내역을 찾아볼 수 없다.
(5) 청구인은 개별주택공시가격은 건물의 용도를 규정하는 것은 아니라고 주장하지만, 개별주택공시가격은 재산세를 부과하는 기준으로 실제 사용 목적을 확인하는 중요한 자료로 판단할 수 있다.
(6) 쟁점건물 5층은 건축물대장 및 등기전부사항증명서 상 한의원으로 표기되어 있으나, 청구인과 그 가족이 실제로 거주하여 주택으로 사용하였으므로 국세기본법 제14조 실질과세 원칙에 따라 주택으로 판단하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.
(7) 청구인은 부당하게 양도소득세를 중과하였다고 주장하지만, 양도일 현재 인천광역시 연수구는 조정대상지역에 해당하고(2020.6.19. 지정) 쟁점건물은 다가구주택 요건을 충족하지 못하므로 각 호수를 하나의 주택으로 판단하여 양도소득세를 중과한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
(2) 소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.(단서 생략) 제155조(1세대 1주택의 특례) ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.
(3) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
2. “단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
3. “공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
(4) 주택법 시행령 제2조(단독주택의 종류와 범위) 주택법(이하 “법”이라 한다) 제2조 제2호에 따른 단독주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
3. 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택 제3조(공동주택의 종류와 범위) ① 법 제2조 제3호에 따른 공동주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
3. 건축법 시행령 별표 1 제2호 다목에 따른 다세대주택(이하 “다세대주택”이라 한다)
(5) 건축법 시행령 [별표 1] 용도별 건축물의 종류
1. 단독주택
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
(1) 일반건축물대장에 의하면, 쟁점건물은 2002.5.24. 준공(사용승인)이후 변동내역이 없으며, 1층은 사무소(158.56㎡), 2～4층은 다가구주택(층별 5호 153.81㎡), 5층은 한의원(161.13㎡)으로 등재되어 있다.
(2) 청구인은 2005.3.29. 쟁점건물을 취득하였으며, 주민등록기록에 의하면, 아래＜표1＞과 같이 청구인 부부는 2005.7.12.부터 2022.2.8.까지, 청구인 자녀의 가족은 2015.4.17.부터 2022.2.8.까지 쟁점건물 5층에서 거주한 것으로 나타난다. ＜표1＞ 청구인 가족의 거주기록
(3) 관할 지방자치단체의 재산세 부과자료에 의하면, 2005년 개별주택가격 산정을 위한 조사를 실시하고 그때부터 쟁점건물의 5층을 주택으로 하여 재산세를 부과하였으며, 2021년 6월 기준 공시가격의 산정내역은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 쟁점건물의 공시가격 (단위: 호, ㎡, 원)
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물을 1세대 1주택 특례가 적용되는 고가주택(다가구주택)이 아닌 다세대주택으로 보고 양도소득세를 중과한 처분은 부당하다고 주장하나, 소득세법 제88조는 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 주택으로 규정하고 있는 점, 쟁점건물은 양도일 현재 공부상 용도와 동일하게 주택으로 사용된 층이 3개층(2~4층, 15호)이고, 공부상 한의원으로 되어 있으나 주택으로 사용된 층이 1개층(5층, 1호)으로 확인되므로 건축법 시행령 별표1 제1호 다목의 다가구주택 요건(주택 층수가 3개층 이하)을 충족하지 못하는 점 등에 비추어, 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.