[요지] 청구법인은 환경부 산하 준정부기관일 뿐 공공청사를 설치․관리하는 주체인 국가 또는 지자체에 해당하지 않아 법률상 공공청사용지인 쟁점토지를 취득할 수 없었던 것으로 보이는 점, 청구법인이 ‘쟁점매매계약무효확인 등의 소’를 제기한 것과 관련하여, 법원은 쟁점매매계약이 무효임을 계약당사자 간에 서로 확인한다는 내용의 이 건 조정을 갈음하는 결정을 한 점, 이와 같이 쟁점매매계약이 무효로 확인된 이상 청구법인은 당초부터 쟁점토지를 사용․수익․처분할 수 있는 실질적인 지위에 있었다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 처분청이 청구법인을 21년 귀속 종부세 과세기준일 현재 쟁점토지의 사실상 소유자로 보아 청구법인의 21년 귀속 종부세에 대한 경정청구를 거부한 처분은 잘못이라고 판단됨
[참조결정] 조심2022지0631 / 조심2023지0213 / 조심2009중0907
[주 문] 서인천세무서장이 2023.10.19. 청구법인에게 한 2021년 귀속 종합부동산세의 경정청구거부처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인이 쟁점토지에 대한 쟁점매매계약을 체결하고 법원이 ‘쟁점매매계약이 무효임을 확인’하는 내용의 조정을 갈음하는 결정을 하게 된 경위 등은 다음과 같다. (가) 청구법인은 한국환경공단법에 의하여 설립된 환경부 산하 준정부기관으로, A(이하 “A”라 한다) 건축을 위한 부지를 마련하고자 OOO도시개발사업을 시행하고 있던 OOO에게 적정한 부지가 있는지 문의하였고, OOO가 OOO도시개발지구 F12구역 부지를 ‘공공청사용지’로 제안하였으나, OOO도시개발사업의 지정권자인 서울특별시와의 논의 과정에서 용도지역 변경 등의 문제로 청구법인이 F12 구역부지를 매수하는 방안은 무산되었다. (나) 위와 같은 협의과정을 잘 알고 있던 서울특별시는 당시 편익시설용지로 되어 있던 OOO도시개발지구 S9구역을 매수대상으로 제안하면서 청구법인이 이를 매수한다면 위 부지의 용도를 공공청사용지로 변경하여 제공하겠다고 하였고, 청구법인은 위 토지가 위치나 면적면에서 A 부지가 되기에 적절했기 때문에 서울특별시의 제안을 수락하였다. 이후 OOO와 서울특별시는 실제로 S9 구역의 용도를 개발계획 및 실시계획 변경인가를 통해 공공청사용지로 변경하였으며, 청구법인은 위 토지용도변경 절차가 완료된 후 OOO와 쟁점매매계약을 체결하였다(위 S9용지가 바로 쟁점토지에 해당). (다) 청구법인이 2020.12.29. 계약금 OOO원, 2021.2.24. 잔금 OOO원을 OOO에게 모두 지급한 후, A 건립에 필요한 준비를 추진하던 중 청구법인은 도시개발법상 공공청사용지에 청사를 지을 수 있는 기관에 해당하지 않으며, 애초에 청구법인이 공공청사용지를 취득하는 것 자체가 불가능하다는 사실이 확인되었다. (라) 이에 청구법인은 ‘쟁점매매계약이 무효’임을 이유로 OOO에게 매매대금 전액의 반환을 요구하는 한편, 2021.11.9. 매도인인 OOO를 상대로 서울중앙지방법원 OOO호로 쟁점매매계약의 무효확인을 구하는 소를 제기하였으며, 위 법원은 2022.3.29. ‘청구법인과 피고는, 청구법인과 피고 사이에 2020.12.29. 체결한 쟁점토지에 관한 쟁점매매계약은 무효임을 서로 확인한다’는 내용의 이 건 조정을 갈음하는 결정을 하였고, OOO가 이의를 제기하지 않음에 따라 위 결정은 2022.4.19. 그대로 확정되었다. (마) 한편 청구법인은 2021.12.7. 쟁점매매계약에 대한 계약무효확인 소송이 진행 중인 관계로 쟁점매매계약이 해소되었다는 신고를 하지 못하고 있는 상태에서, 쟁점매매계약이 유효함을 전제로 처분청에게 이 건 종합부동산세를 신고․납부한 후, 이 건 조정을 갈음하는 결정으로 청구법인이 쟁점토지의 사실상 소유자라고 할 수 없으므로 처분청에 이 건 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 이를 거부하는 처분을 하였다.
(2) 쟁점매매계약은 효력규정인 도시개발법 제27조 및 같은 법 시행령 제57조에 위반되므로 무효에 해당한다. (가) 도시개발법의 입법취지와 목적, 위반의 중대성, 위반행위 인정의 파급효과라는 측면에서 살펴볼 때, 도시개발법 제27조 및 같은 법 시행령 제57조는 효력규정으로 해석됨이 타당하다.
1. 도시개발법 제27조는 특정한 시설(학교용지 등과 그 밖에 대통령령으로 정하는 시설)의 설치를 위해 조성된 토지의 가격은 감정평가 가격 이하로 정할 수 있다고 규정하고 있는데, 해당 조항은 도시개발법상 공급원칙의 예외로, 같은 법 시행령 제58조 제1항에서 위와 같은 특례의 대상(공공청사 등)을 열거적으로 규정하고 있다. 한편 도시개발법 시행령 제57조는 도시개발법 제27조 및 같은 법 시행령 제58조에서 규정한 학교용지와 공공청사용지가 일반에 분양될 수 없는 토지임을 전제로, 이를 일반적인 공급 원칙인 경쟁입찰의 예외로 수의계약이 가능한 대상으로 규정하고 있다.
2. 도시개발법은 공공복리의 증진이라는 공익적 목적에 의하여 추진되는 도시개발사업에 의하여 조성된 토지를 법 제27조 및 같은 법 시행령 제57조가 정한 절차에 따라 분양하도록 하고 있는데, 이러한 엄격한 통제의 필요성에도 불구하고, 도시개발법 제27조를 통해 감정평가액보다 낮은 금액으로, 수의계약 할 수 있는 예외를 둔 것은, 위 조항의 대상시설이 고도의 공공성이 보장된 시설이기 때문이다. 즉 도시개발법은 위와 같은 특례가 함부로 확대되는 것을 방지하기 위하여 대상 시설을 같은 법 시행령 제58조에서 엄격하게 한정하면서 공공용지는 ‘일반에 분양될 수 없다’고 명확히 하고 있다. 즉, 공급특례 대상 토지를 특례 조건에 부합하지 않는 일반에게 공급하는 것을 금지하는 것은, 단순히 도시개발법 제27조 및 같은 법 시행령 제57조 위반을 규제하는 것을 넘어서 도시개발법의 기본목적 및 그 목적의 달성을 위해 공급절차를 통제하고 있는 도시개발법 제26조의 취지를 실현하기 위해 필수불가결한 요소이다.
3. 도시개발법 제27조 및 같은 법 시행령 제57조는 법령이 규정한 요건을 갖춘 경우에만 허용되는 실체법상의 처분행위에 관한 조항으로, 해당 조항에 따르면 학교용지나 공공청사용지와 같은 ‘공공용지’는 해당 시설을 설치하는 특정 기관에게만 분양될 수 있고, 그 반대해석상 일반에게 분양될 수 없는바, 위와 같은 규제의 내용은, 위반행위의 효력을 부정하는 경우에만 실질적 효과를 달성할 수 있으며, 단속적인 효력만으로는 그 목적을 절대 달성할 수 없다. 위 조항이 목적한 행위는 ‘공공용지’를 그 목적에 맞는 특정기관에게 공급하는 것이고, 이에 따라 금지되는 행위는 위와 같은 요건을 갖추지 못한 처분행위인 것으로, 즉 해당 조항은 애초에 실체적 효력을 발생시키는 처분행위 자체를 규율의 대상으로 하기 때문에, 처분행위의 효력이 부정되지 않으면, 그 목적을 달성하기 어렵다. 처분행위의 효력을 인정하는 것은 결국 그러한 처분행위를 허용하는 것과 다르지 않고, 이러한 금지를 무용하게 만드는 것은 단순히 위 조항의 취지를 몰각시키는 것에서, 나아가 도시개발사업의 진행을 방해하는 결과를 초래한다는 점에서 위반행위 인정의 파급효과도 결코 작다고 볼 수 없다. (나) 쟁점토지는 도시개발법 제27조 및 같은 법 시행령 제57조, 제58조 상 ‘공공청사용지’에 해당하고, 청구법인은 공공청사용지를 공급받을 수 있는 기관에 해당하지 않는다.
1. 쟁점토지는 도시개발법 제27조 및 같은 법 시행령 제57조, 제58조에서 규정하고 있는 ‘공공청사용지’로, 해당 법령에서 ‘공공청사’가 어떠한 토지인지에 대하여 명문으로 정하고 있지는 않으나, 관련 법령에 해당하는 도시ㆍ군계획시설의 결정ㆍ구조 및 설치기준에 관한 규칙제94조에서 공공청사를 ‘ 공공업무를 수행하기 위하여 설치ㆍ관리하는 국가 또는 지방자치단체의 청사’로 정의하고 있으므로 도시개발법상 공급특례에 따라 공급될 수 있는 ‘공공청사용지’는 국가 또는 지방자치단체, 주한외교관, 교정시설을 설치하고자 하는 자에게만 공급될 수 있다.
2. 쟁점토지는 본래 편익시설용지로 계획되었으나, 쟁점토지를 청구법인에게 A 건립용 부지로 제공하기 위하여 OOO와 서울특별시가 실시계획 변경을 통해 OOO도시개발사업 실시계획인가고시에 따라 도시개발법 시행령 제57조의 ‘일반에게 분양할 수 없는 ‘공공청사용지’로 지정하였다. 그러나 청구법인은 한국환경공단법에 의하여 설립된 법인으로 환경부 산하 준정부기관이기는 하나, 도시개발법상 ‘공공청사’를 지을 수 있는 기관에는 해당하지 않아 쟁점토지는 청구법인에게는 분양될 수 없는 토지이다. (다) 쟁점매매계약은 도시개발법 제27조, 같은 법 시행령 제57조에 위반되어 무효이다.
1. 청구법인은 국가, 지방자치단체, 주한외교관, 교정시설을 지을 수 없으므로, 공공청사를 지을 수 있는 기관에 해당하지 않는데, 쟁점매매계약은 그러한 청구법인에게 공공청사용지를 공급하는 것을 내용으로 하므로, 해당 매매계약은 도시개발법 제27조, 같은 법 시행령 제57조에 위반되는 계약으로서 그 효력이 인정될 수 없고 결국 쟁점매매계약은 도시개발법이 금지하고 있는 처분행위에 관한 계약으로 무효에 해당한다.
2. 서울특별시 또한 쟁점매매계약이 강행규정에 반하여 무효라는 입장을 공식적으로 밝혔다. 서울특별시는 쟁점토지가 속한 OOO도시개발사업의 지정권자로서 위 사업지구를 어떻게 구획하고, 각 구획을 어떠한 용도로 사용하도록 할 것인지를 최종적으로 승인하는 행정청으로, 청구법인이 OOO도사개발지구 내에서 A 부지를 선정하는 과정에서 긴밀하게 협의하면서 쟁점매매계약 체결과정에 관여하기도 하였는데, 서울특별시는 2023년 2월 청구법인이 서울특별시 강서구청장과 다투고 있던 취득세 경정청구 거부처분 취소 조세심판 사건(조심 2023지213)에서 ‘쟁점매매계약은 공공청사용지를 취득할 수 없는 청구법인이 공공청사용지인 쟁점토지를 매수하기로 하는 계약이므로 강행규정에 위반되어 무효’라는 의견서를 귀 원에 제출(쟁점매매계약 체결 당시에는 서울특별시 역시도 공공청사용지의 법령상의 명확한 의미를 간과하였던 것으로 보임)하였는바, 이에 비추어 보아도 쟁점매매계약은 강행법규에 위반되어 무효임이 명백하다.
3. 이처럼 쟁점매매계약이 강행규정에 위반되어 무효이므로 청구법인은 무효의 소급효에 따라 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 쟁점토지를 사실상 소유한 자에 해당하지 아니하여 종합부동산세 납세의무가 없다.
(3) 쟁점토지를 취득하게 된 원인인 쟁점매매계약이 이 건 조정을 갈음하는 결정으로 인하여 무효로 확정되어 청구법인은 이 건 종합부동산세 납세의무가 없다. (가) 국세기본법 제45조의2 제2항에서 규정한 후발적 경정청구 사유 중의 하나인 소정의 ‘거래 또는 행위 등이 그에 관한 소송에 대한 판결에 의하여 다른 것으로 확정된 때’(제1호)라 함은 ‘거래 또는 행위 등에 대하여 분쟁이 생겨 그에 관한 판결에 의하여 다른 것으로 확정된 때’를 의미하고(대법원 2008.7.24. 선고 2006두10023 판결, 대법원 2006.1.26. 선고 2005두7006 판결), 여기서의 판결은 취소판결과 같은 형성적 효력을 지니는 판결뿐만 아니라 확인판결이나 이행판결도 포함된다고 보는 것이 타당하며, 판결의 범위에 ‘판결과 동일한 효력을 가지는 화해 그 밖의 행위’를 포함하고 있는데, 여기서 그 밖의 행위란 소송상의 화해, 제소 전의 화해, 조정, 인낙, 심판, 파산채권의 확정 등과 같이 판결과 같은 확정력을 가지는 것들을 의미한다고 할 것이다. (나) 또한 종합부동산세법 제12조 제1항은 토지에 대한 종합부동산세 납세의무자를 당해 토지에 대한 과세기준일 현재 토지분 재산세 납세의무자로 규정하고 있고, 지방세법 제107조 제1항은 재산세 납세의무자를 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자로 규정하고 있는바, 종합부동산세법 및 지방세법의 입법 목적과 성격 등에 비추어 보면, 위 규정에서 ‘재산을 사실상 소유하고 있는 자’라 함은 공부상 소유자로 등재된 여부를 불문하고 당해 재산에 대한 실질적인 소유권을 가진 자를 말한다고 보아야 할 것이다(대법원 2012.12.13. 선고 2010두9105 판결, 조심 2009중907, 2009.12.14., 같은 뜻임). (다) 이와 같이 이 사건 조정을 갈음하는 결정은 쟁점매매계약이 무효임을 확인하는 판결이 확정된 경우와 마찬가지라 할 것인 점, 쟁점토지의 등기부상 소유자는 OOO였고, 청구법인이 쟁점토지에 대한 사실상의 재산권을 행사한 사실이 없는 점 등에 비추어 처분청이 청구법인을 쟁점토지에 대한 종합부동산세 납세의무자로 보아 이 건 종합부동산세를 부과한 처분은 위법하다.
3. 심리 및 판단
(1) 국세기본법 제45조의2(경정 등의 청구) ② 과세표준신고서를 법정신고기한까지 제출한 자 또는 국세의 과세표준 및 세액의 결정을 받은 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하였을 때에는 제1항에서 규정하는 기간에도 불구하고 그 사유가 발생한 것을 안 날부터 3개월 이내에 결정 또는 경정을 청구할 수 있다.
1. 최초의 신고ㆍ결정 또는 경정에서 과세표준 및 세액의 계산 근거가 된 거래 또는 행위 등이 그에 관한 제7장에 따른 심사청구, 심판청구, 감사원법에 따른 심사청구에 대한 결정이나 소송에 대한 판결(판결과 같은 효력을 가지는 화해나 그 밖의 행위를 포함한다)에 의하여 다른 것으로 확정되었을 때
(2) 종합부동산세법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.
6. “토지분 재산세”라 함은 지방세법 제105조 및 제107조에 따라 토지에 대하여 부과하는 재산세를 말한다. 제3조(과세기준일) 종합부동산세의 과세기준일은 지방세법 제114조에 따른 재산세의 과세기준일로 한다. 제12조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억 원을 초과하는 자
2. 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억 원을 초과하는 자
(3) 지방세법 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.(단서 생략)
② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.
1. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자
2. 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니하였을 때에는 행정안전부령으로 정하는 주된 상속자
3. 공부상에 개인 등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중재산으로서 종중소유임을 신고하지 아니하였을 때에는 공부상 소유자
4. 국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합과 재산세 과세대상 재산을 연부(年賦)로 매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 받은 경우에는 그 매수계약자
5. 신탁법 제2조에 따른 수탁자(이하 이 장에서 “수탁자”라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(주택법 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말하며, 이하 이 장에서 “위탁자”라 한다). 이 경우 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 본다.
6. 도시개발법에 따라 시행하는 환지(換地) 방식에 의한 도시개발사업 및 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업(재개발사업만 해당한다)의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는 사업시행자
7. 외국인 소유의 항공기 또는 선박을 임차하여 수입하는 경우에는 수입하는 자
8. 채무자 회생 및 파산에 관한 법률에 따른 파산선고 이후 파산종결의 결정까지 파산재단에 속하는 재산의 경우 공부상 소유자
③ 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다. 제114조(과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.
(3) 민사조정법 제29조(조정의 효력) 조정은 재판상의 화해와 동일한 효력이 있다. 제30조(조정을 갈음하는 결정) 조정담당판사는 합의가 성립되지 아니한 사건 또는 당사자 사이에 성립된 합의의 내용이 적당하지 아니하다고 인정한 사건에 관하여 직권으로 당사자의 이익이나 그 밖의 모든 사정을 고려하여 신청인의 신청 취지에 반하지 아니하는 한도에서 사건의 공평한 해결을 위한 결정을 할 수 있다.
(4) 도시개발법(2021.12.21. 법률 제18630호로 개정되기 전의 것) 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “도시개발구역”이란 도시개발사업을 시행하기 위하여 제3조와 제9조에 따라 지정ㆍ고시된 구역을 말한다.
2. “도시개발사업”이란 도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.
② 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 사용하는 용어는 이 법으로 특별히 정하는 경우 외에는 이 법에서 이를 적용한다. 제26조(조성토지등의 공급 계획) ① 시행자(지정권자가 시행자인 경우는 제외한다)는 조성토지등을 공급하려고 할 때에는 조성토지등의 공급 계획을 작성하거나 변경하여 지정권자에게 제출하여야 한다. 이 경우 행정청이 아닌 시행자는 시장(대도시 시장은 제외한다)·군수 또는 구청장을 거쳐 제출하여야 한다.
② 조성토지등의 공급 계획의 내용, 공급의 절차·기준, 조성토지등의 가격의 평가, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제27조(학교 용지 등의 공급 가격) ① 시행자는 학교, 폐기물처리시설, 그 밖에 대통령령으로 정하는 시설을 설치하기 위한 조성토지등과 이주단지의 조성을 위한 토지를 공급하는 경우에는 해당 토지의 가격을 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인등이 감정평가한 가격 이하로 정할 수 있다.
② 제11조 제1항 제1호부터 제4호까지의 시행자는 제1항에서 정한 토지 외에 지역특성화 사업 유치 등 도시개발사업의 활성화를 위하여 필요한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감정평가한 가격 이하로 공급할 수 있다.
(5) 도시개발법 시행령(2022.6.21. 대통령령 제32715호로 개정되기 전의 것) 제57조(조성토지등의 공급방법 등) ① 시행자는 조성토지등을 법 제18조에 따라 고시된 실시계획(지구단위계획을 포함한다)에 따라 공급하여야 한다. 이 경우 시행자는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제6호에 따른 기반시설의 원활한 설치를 위하여 필요하면 공급대상자의 자격을 제한하거나 공급조건을 부여할 수 있다.
② 조성토지등의 공급은 경쟁입찰의 방법에 따른다.
⑤ 시행자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제2항 및 제3항에도 불구하고 수의계약의 방법으로 조성토지등을 공급할 수 있다.
1. 학교용지, 공공청사용지 등 일반에게 분양할 수 없는 공공용지를 국가, 지방자치단체, 그 밖의 법령에 따라 해당 시설을 설치할 수 있는 자에게 공급하는 경우
⑥ 조성토지등의 가격 평가는 감정가격으로 한다. 제58조(조성토지등의 공급가격) ① 법 제27조 제1항에서 “대통령령으로 정하는 시설”이란 다음 각 호의 시설을 말한다.
1. 공공청사(2013년 12월 31일까지는 정부가 납입자본금 전액을 출자한 법인의 주된 사무소를 포함한다)
(6) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제43조(도시ㆍ군계획시설의 설치ㆍ관리) ② 도시ㆍ군계획시설의 결정ㆍ구조 및 설치의 기준 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하고, 그 세부사항은 국토교통부령으로 정하는 범위에서 시ㆍ도의 조례로 정할 수 있다. 다만, 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우에는 그 법률에 따른다.
(7) 도시ㆍ군계획시설의 결정ㆍ구조 및 설치기준에 관한 규칙 제94조(공공청사) 이 절에서 “공공청사”라 함은 다음 각호의 시설을 말한다.
1. 공공업무를 수행하기 위하여 설치ㆍ관리하는 국가 또는 지방자치단체의 청사
2. 우리나라와 외교관계를 수립한 나라의 외교업무수행을 위하여 정부가 설치하여 주한외교관에게 빌려주는 공관
3. 교정시설(교도소ㆍ구치소ㆍ소년원 및 소년분류심사원에 한한다)
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) OOO는 도시개발법령에 따라 서울특별시 고시 제2020-OOO로 실시계획 변경인가 고시된 OOO도시개발사업의 사업시행자로, 2020.7.28. 서울특별시장에게 편익시설용지로 되어 있던 OOO도시개발지구 S9구역(쟁점토지)를 공공청사용지로 변경하는 내용의 실시계획 변경인가신청을 하였고, 서울특별시장은 2020.9.10. 개발계획 및 실시계획 변경인가OOO를 통해 쟁점토지를 공공청사용지로 변경하였다. (나) 한국환경공단법에 의하여 2010.1.4. 설립된 환경부 산하 준정부기관인 청구법인은 2020.12.29. OOO와 쟁점토지를 매매대금 OOO원에 매수하기로 하는 쟁점매매계약을 체결하고 2021.2.24. OOO에게 잔금을 지급하였는바, 쟁점매매계약서에 의하면, ‘매도자는 목적용지(쟁점토지)의 용도를 공공청사용지로 지정하고 매수자는 지정용도로 사용하여야 한다(제1조)’고 기재되어 있다. (다) 청구법인은 2021.8.19. OOO에게 아래 ＜표＞와 같은 내용으로 ‘청사 건축불능에 따른 쟁점매매계약 해소 및 매매대금 반환’을 요청OOO하였다. ＜표＞ 쟁점매매계약 해소 및 매매대금 반환요청(발췌)
3. 도시개발법 등 관련 법령에 따르면, 우리 공단의 청사는 위 부지에 건립할 수 있는 공공청사에 해당하지 않으며 귀 공사 역시 공공청사 용지로 조성된 뒤 위 부지를 우리 공단에 매도할 수 없다는 사실이 확인되었습니다. 그러므로 본 매매계약은 귀 공사가 효력규정에 위반하여 우리 공단에 매도할 수 없는 공공청사용지를 조성원가로 매도한 계약으로 효력이 없다고 할 것입니다. 이에 공단은 귀 공사에 기 지급한 매매대금의 반환을 요청합니다.(이하 생략) (라) OOO는 2021.8.30. 청구법인에게 ‘도시개발법 시행령 제57조 제5항 제1호를 위반한 공급계약의 사법상 효력에 대하여 도시개발법령에 별도 정함이 없는 점 등을 이유로 매매계약이 무효라는 귀 기관의 주장을 수용할 수 없다’는 내용의 회신OOO을 하였고, 청구법인은 이에 2021.10.1. ‘쟁점매매계약의 무효를 원인으로 하여 귀 기관에 매매대금의 전액 반환을 요청하는 것이며, 설령 위 매매계약이 무효가 아니라고 하더라도 이 계약은 착오에 의한 의사표시로 체결된 것이므로 본 공문을 통하여 이 건 매매계약을 취소한다’는 내용으로 OOO에 재회신OOO하였다. (마) 청구법인은 OOO를 상대로 하여 2021.11.9. 서울중앙지방법원에 ‘계약무효확인 등의 소(OOO)’를 제기하였고, 서울중앙지방법원은 2022.3.29. ‘원고(청구법인)와 피고(OOO) 사이에 2020.12.29. 체결한 쟁점토지에 관한 매매계약은 무효임을 서로 확인한다’는 내용으로 이 건 조정을 갈음하는 결정을 하였으며, 해당 결정은 2022.4.19. 확정되었다(서울중앙지방법원 OOO). (바) 쟁점토지는 2022.7.1. OOO 앞으로 소유권보존등기가 경료되었다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 종합부동산세법제12조 제1항에서 종합부동산세 납세의무자는 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자를 전제하도록 규정하고 있고, 지방세법제107조 제1항에서 재산세 납세의무자는 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자로 규정하고 있는바, 여기서 ‘재산을 사실상 소유하고 있는 자’라 함은 공부상 소유자로 등재되어 있는지 여부를 불문하고 해당 재산에 대한 실질적인 소유권을 가진 자를 말한다(대법원 2006.3.23. 선고 2005두15045 판결, 같은 뜻임) 하겠고, 공부상 등재되어 있지 않더라도 객관적으로 보아 해당 재산을 배타적으로 사용·수익·처분할 수 있고 언제라도 공부상 소유자로 등재될 수 있는 상태에 있다면 재산을 사실상 소유하고 있다고 할 것(대법원 1996.11.22. 선고 96누7250 판결, 같은 뜻임)이다. (나) 도시ㆍ군계획시설의 결정ㆍ구조 및 설치기준에 관한 규칙제94조에서 “공공청사”라 함은 ‘공공업무를 수행하기 위하여 설치ㆍ관리하는 국가 또는 지방자치단체의 청사’로 규정하고 있어 공공청사용지를 취득할 수 있는 기관은 국가 또는 지방자치단체에 해당하는바, 청구법인은 환경부 산하 준정부기관일 뿐 공공청사를 설치․관리하는 주체인 국가 또는 지방자치단체에 해당하지 않아 법률상 공공청사용지인 쟁점토지를 취득할 수 없었던 것으로 보이는 점, 청구법인이 ‘쟁점매매계약무효확인 등의 소’를 제기한 것과 관련하여, 법원은 쟁점매매계약이 무효임을 계약당사자 간에 서로 확인한다는 내용의 이 건 조정을 갈음하는 결정을 한 점, 이와 같이 쟁점매매계약이 무효로 확인된 이상 청구법인은 당초부터 쟁점토지를 사용․수익․처분할 수 있는 실질적인 지위에 있었다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 처분청이 청구법인을 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 쟁점토지의 사실상 소유자로 보아 청구법인의 2021년 귀속 종합부동산세에 대한 경정청구를 거부한 처분은 잘못이라고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.