[요지] 이 건 전대료는 쟁점토지 사용료에 대한 불특정 다수인 간의 통상적인 지급대가에 해당하고, 이를 기준으로 청구인의 쟁점토지 저가사용에 대한 증여이익을 산출해야 한다는 청구주장을 받아들이기 어려움
[요지] 이 건 전대료는 쟁점토지 사용료에 대한 불특정 다수인 간의 통상적인 지급대가에 해당하고, 이를 기준으로 청구인의 쟁점토지 저가사용에 대한 증여이익을 산출해야 한다는 청구주장을 받아들이기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점토지 저가사용에 대한 증여이익은 청구인이 쟁점토지 지상 건물(이하 “이 건 건물”이라 하고, 쟁점토지와 함께 이하 “이 건 부동산”이라 한다)의 지하 1층 중 제3자에게 전대한 면적의 전대료(이하 “이 건 전대료”라 한다)를 기준으로 산출한 증여재산가액인 OOO원으로 보아야 하므로, 처분청이 산출한 증여재산가액인 OOO원과의 차액인 OOO원만큼 증여이익이 감액되어야 한다. (가) 쟁점토지의 경우 임대료에 대한 거래가액이 존재하므로 청구인의 쟁점토지 저가사용에 대한 증여이익은 해당 금액을 기준으로 계산되어야 한다. 상속세 및 증여세법 제31조 제1항 제2호에 의하면 부동산 저가사용에 따른 이익 증여분을 계산할 때에도 원칙적으로 불특정 다수인 사이에 자유롭게 이루어진 거래 가액을 기준으로 증여재산가액을 산정해야 한다. 상속세 및 증여세법은 제42조에서 재산의 사용 또는 용역의 제공에 의하여 이익을 얻은 경우 증여재산가액 계산의 일반 원칙을 정하면서, 같은 조 제1항 제3호에서 타인에게 시가보다 낮은 대가를 지급하거나 무상으로 용역을 제공받음으로써 이익을 얻은 경우에는 시가와 대가와의 차액을 증여재산가액으로 본다고 규정하고 있다. 또한 상속세 및 증여세법 시행령 제32조 제1항 제2호는 시가보다 낮은 대가를 지급하고 재산을 사용하거나 용역을 제공받은 경우에는 시가와 대가와의 차액 상당액을 이익으로 한다고 다시 한번 규정하면서, 같은 조 제3항에서 “제1항을 적용할 때 용역의 시가는 해당 거래와 유사한 상황에서 불특정다수인 간 통상적인 지급대가로 한다”라고 규정하고 있다. 다만, 위 조항은 단서에서 “용역의 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 따라 계산한 금액으로 한다”라고 규정하면서, 제1호에서 “부동산 임대용역의 경우: 부동산가액(법 제4장에 따라 평가한 가액을 말한다) × 1년간 부동산 사용료를 고려하여 기획재정부령으로 정하는 율)”이라고 규정하고 있다. 즉, 만일 부동산 저가사용에 따른 이익 증여가 문제되는 경우에는 원칙적으로 해당 부동산에 대하여 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이어진 사례가액이 있는지를 우선적으로 따져본 후, 위와 같은 거래 사례가 존재하지 아니하는 경우에 한하여 상속세 및 증여세법 제61조 등에 따라 공시지가 등을 활용하여 시가를 산정할 수 있는 것이다. (나) 청구인은 이 건 증여세의 과세기간(2012〜2020년, 이하 “이 건 과세기간”이라 한다) 중 대부분의 기간 동안 이 건 건물 지하 1층 중 보일러실 부분을 제외한 나머지 부분을 전대하였고, 위 전대 가액은 이 건 부동산 임대가액의 시가에 해당하므로 청구인의 쟁점토지에 대한 부동산 저가 사용이익에 따른 증여재산가액 역시 이를 토대로 산출되어야 한다.
1. 이 건 부동산의 임대 경위 피상속인은 1962.4.12. 쟁점토지를 취득하였고, 청구인은 피상속인으로부터 쟁점토지를 임대보증금 OOO원에 임차하여 1990.12.19. 쟁점토지 지상에 지하 1층, 지상 2층으로 이루어진 이 건 건물을 신축하였다. 이후 청구인은 지상 1층 및 지하 일부에서 한증막 시설을 운영하였고, 지상 2층은 주택으로 사용하였으며, 지하 1층 중 보일러실 111.69㎡를 제외한 나머지 부분을 한의원 등을 운영하는 제3자에게 전대하였다. 이 건 과세기간 임대차 내역은 다음과 같다. 다만, 위 표에 기재된 바와 같이, 이 건 전대계약서상 임대목적물은 120평, 80평, 40평으로만 기재되어 있으나, 이는 이 건 건물 지하 1층 중 보일러실 111.69㎡를 제외한 나머지 부분 426㎡를 편의상 120평으로 계산한 후, 이를 임대구역에 따라 80평, 40평으로 기재한 것이다. 결국 위와 같은 점을 종합하면 이 건 과세기간인 2012년부터 2020년까지 중, 2014년 5월부터 2014년 11월까지는 전대가 이루어지지 아니하였고, 2014년 11월부터 2016년 4월까지 약 1년 6개월은 120평(지하 1층 중 보일러실 111.69㎡ 부분을 제외한 나머지 426.24㎡ 부분) 중 80평 부분에 대하여 전대가 이루어졌으며, 나머지 기간은 120평 전체에 대하여 전대가 이루어졌음이 확인된다. 따라서 이 건 전대료 역시 일부 기간인 2014년 11월부터 2016년 4월까지의 기간을 제외하면 모두 지하 1층 426.24㎡에 대한 임대료로 지급된 것이다. 이 과정에서 피상속인은 지하 1층을 전차한 전차인들로부터도 임대보증금과 임차료를 직접 지급받았는데, 2017년부터 2018년까지 지하 1층 임대차보증금 OOO원 내지 OOO원을, 임차료 OOO원 내지 OOO원을 수령하였다.
2. 이 건 건물 지하 1층에 대한 전대차는 청구인이 특수관계자가 아닌 제3의 업체들과 체결한 것이다. 따라서 이 건 전대료는 이 건 건물 지하 1층 부분 임대료의 “불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액”으로서 이 건 부동산 임대료 시가에 해당한다.
3. 이 건 전대료를 기초로 쟁점토지의 사용료를 계산하면, 청구인의 쟁점토지 저가사용에 대한 증여이익은 OOO원에 해당한다. 먼저 이 건에서 저가사용 증여이익이 문제된 2012년부터 2020년 사이의 쟁점토지 공시지가와, 이 건 건물 지하 1층 중 전대 부분의 기준시가 및 지상 1‧2층 기준시가, 토지가액/(토지가액+건물가액) 비율, (건물 지하 1층 중 보일러실 제외 부분)/(건물 전체)의 비율은 각각 다음과 같다. 또한, 이 건 전대료는 임대차보증금 OOO원 내지 OOO원(합계 금액), 임차료 OOO원 내지 OOO원(합계 금액)인바, 위 금액 중 보증금액에는 각 연도별 정기예금 이자율을 적용하고, 이를 각 연도별 임차료와 더한 후 전대 기간별로 가중평균하여 산출한 전대료는 다음과 같다. 이를 토대로 쟁점토지 사용료의 시가를 계산해 보면, 앞서 계산한 전대료는 이 건 건물 지하 1층 중 보일러실 부분을 제외한 나머지 부분에 대한 것이었는바, 위 전대료에 이 건 건물 전체 기준시가를 곱하고 이를 건물 지하 1층 중 전대 부분의 기준시가로 나누는 방식으로 전체에 대한 임차료를 추정할 수 있다. 다만 위와 같이 계산된 금액은 이 건 건물에 대한 사용대가와 쟁점토지에 대한 사용대가가 합산되어 있는 금액이므로 위와 같이 추정된 임차료에 쟁점토지의 공시지가를 곱하고, 이를 쟁점토지 공시지가와 이 건 건물 공시지가의 합으로 나누는 방식으로 쟁점토지에 대한 임차료만을 구할 수 있다. 위와 같은 방식으로 쟁점토지 사용료 시가를 구하면, 위 ＜표4＞ 기재와 같이 2012년부터 2020년까지 합계 OOO원의 임차료가 산출된다. 다만, 위 임차료 중 지하 1층 전대 부분은 청구인이 사용한 것이 아니라 전대에 따른 제3자가 사용한 부분이고, 이 건 전대료 역시 피상속인이 직접 수취하였으므로 그에 상응하는 금액은 청구인의 쟁점토지 저가사용 증여이익 산정에서 제외되어야 한다. 또한 청구인은 쟁점토지를 무상으로 사용한 것이 아니라 임대보증금 OOO원을 지급하였으므로 위 임대보증금에 정기예금 이자율을 적용한 이자 상당액 역시 제외되어야 한다. 위와 같은 방식으로 산출된 청구인의 쟁점토지 저가사용에 따른 증여이익은 다음과 같다. 결국 이 건 전대료를 기준으로 청구인의 쟁점토지 저가사용에 대한 증여이익을 산출할 경우 2012년부터 2020년까지 청구인의 증여재산가액은 합계 OOO원이 되고, 그렇다면 처분청이 산출한 증여재산가액 OOO원과 OOO원의 차액인 OOO원만큼 증여재산가액이 감액되어야 할 것인바, 이 건 부과처분 중 OOO원에 상응하는 세액인 OOO원은 위법한 처분으로서 취소되어야 한다.
(2) 처분청이 쟁점토지 저가사용 증여이익을 계산한 방식은 잘못된 근거법령에 기초한 것일 뿐만 아니라, 이 건 전대료를 시가 산정에 전혀 반영하지 않은 것이어서 위법하다. (가) 처분청은 청구인의 쟁점토지 저가사용 증여이익을 계산하면서 이 건에서는 쟁점토지 사용료에 대한 불특정 다수인 간의 통상적인 지급 대가가 확인되지 아니하였고, 따라서 상속세 및 증여세법 제42조, 같은 법 시행령 제32조 제3항 단서 규정이 적용될 수 있다고 판단하였다. 이에 따라 처분청은 상속세 및 증여세법 시행령 제32조 제3항 제1호, 상속세 및 증여세법 시행규칙 제10조 제2항에 따라 증여이익을 계산하였다. (나) 그러나, 이 건 전대료는 쟁점토지 사용료에 대한 불특정 다수인 간의 통상적인 지급 대가에 해당하므로 이 건에서는 상속세 및 증여세법 시행령 제32조 제3항 단서가 적용될 여지가 없다. 부동산 저가사용에 관한 규정을 살펴보면, 쟁점토지 저가사용에 대한 증여재산가액은 상속세 및 증여세법 제42조 제1항 본문에 따라 ‘시가와 대가와의 차액’으로 계산되어야 하고, 여기서 ‘시가’는 상속세 및 증여세법 시행령 제32조 제3항에 따라 “불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액”이 우선적으로 적용되어야 하며, 이 건 전대료는 “불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립”하는 가액에 해당하므로 이 건 전대료를 기초로 산출된 시가와 실제 지급대가와의 차액이 증여재산가액으로 인정될 수 있을 뿐이다. 그럼에도 불구하고 처분청은 시가에 해당하는 이 건 전대료를 증여재산가액 산출에 전혀 반영하지 아니한 채, 이 건에는 적용될 여지가 없는 규정인 상속세 및 증여세법 시행령 제32조 제3항 단서의 규정을 적용하여 증여재산가액을 산출하였는바, 이와 같은 처분청의 계산 방식은 위법하다.
(3) 이 건 부동산은 수용 대상으로서 임대에 관한 시장가치가 높지 아니하였는바, 처분청과 같이 공시지가만을 활용할 경우 증여재산이익이 지나치게 높게 산출될 수 밖에 없다. 이 건 부동산은 “재정비 촉진지역 OOO 구역”에 속해 있어 망인의 사망 당시 이미 수용이 예정되어 있었고, 망인 사후 이 건 부동산이 수용되어 청구인 등이 보상금을 지급받기도 하였다. 이와 같이 이 건 부동산은 수용 대상이었기 때문에 제3자인 임차인들의 입장에서는 이 건 부동산을 임차한다고 하더라도 이를 장기간 활용하기는 어려운 상황이었고, 따라서 임차료의 거래가액이 높게 형성될 수 없는 상황이었다. 그럼에도 불구하고 처분청과 같이 실제 거래가액인 이 건 전대료를 증여재산가액 산정에 전혀 활용하지 아니하고 기준시가 등을 기초로 증여재산가액을 책정할 경우 쟁점토지 사용대가에 비하여 지나치게 높은 금액이 증여재산가액으로 계산될 수 밖에 없어 부당하다.
(1) 이 건 전대료는 해당 부동산의 시가로 볼 수 없다. (가) 상속세 및 증여세법 제42조 및 상속세 및 증여세법 시행령 제32조 제3항에 의하면 용역의 시가는 해당 거래와 유사한 상황에서 불특정다수인 간 통상적인 지급대가를 적용하게 되어 있고, 용역의 시가가 불분명한 경우에는 상속세 및 증여세법 제61조에 따라 개별공시지가를 적용하게 되어 있다. 즉 적정임대료의 적정시가는 특수관계에 있지 아니한 자에게 유사한 조건의 토지를 대여한 경우에 형성되는 임대실례를 기준으로 산정해야 한다. (나) 피상속인은 청구인에게 쟁점토지 전체를 나대지 상태로 임대해 준 경우이고, 청구인은 쟁점토지 지상에 한증막 사업 용도로 건물을 신축한 후 신축한 건물의 지하층 일부를 제3자에게 재임대한 경우인바, 토지의 임대료는 위치, 주위환경, 이용상황 등이 종합적으로 고려되어 결정되는 것이고, 이러한 토지의 요인과 함께 건물의 구조, 면적 등의 건물의 요인이 복합적으로 작용하여 부동산의 임대료가 결정되는 것이므로, 피상속인이 청구인에게 나대지 전체를 임대한 것과 청구인이 건물 지하층 일부를 재임대한 것은 그 사용용도 및 면적이 유사하다고 볼 수 없으므로 이 건 부동산의 임대료인 이 건 전대료를 토지만의 적정임대료 산정 기준으로 삼는 것은 합리적인 방법이라 볼 수 없다. (다) 또한 건물 일부분에 대한 전대 가액을 기초로 건물의 다른 부분 또는 전체에 대한 임대료를 환산해서 쟁점토지의 사용료를 계산하는 것은 법령에도 근거하지 아니한 방법이다.
(2) 피상속인은 쟁점토지 저가 임대에 대한 부당행위계산에 있어 적정임대료를 기준시가를 적용하여 종합소득세 및 부가가치세를 신고하였다. 부천세무서장은 2019.3.25.부터 2019.4.13.까지 피상속인에 대한 2016년 귀속 개인통합조사를 실시한 결과, 피상속인이 쟁점토지를 청구인에게 저가임대한 것에 대해 소득세법 제41조 및 같은 법 시행령 제98조의 부당행위계산부인대상에 해당하는 것으로 보아 쟁점토지의 기준시가를 적용하여 적정임대료를 계산하여 2016년 종합소득세 및 부가가치세를 결정하였고, 피상속인 또한 쟁점토지의 기준시가를 적용하여 적정임대료를 계산하여 2013년부터 2018년 귀속 종합소득세 및 부가가치세를 수정신고하였다. 이에 따라 조사청은 저가임대에 대해 피상속인의 소득세 및 부가가치세 신고서를 반영하여 쟁점 증여재산가액을 결정하고 상속재산가액에 합산한 것이며, 오히려 그 과정에서 청구인의 상속세 신고서상 미반영된 쟁점토지에 대한 청구인의 임대보증금 OOO원을 추가로 공제하여 결정을 하였다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제시한 자료에 의하면 다음과 같은 사실관계가 나타난다. (가) 쟁점토지와 이 건 건물의 등기사항전부증명서에 의하면 피상속인은 쟁점토지에 대한 소유권을 1962.4.12. 취득하였고, 청구인은 1990.12.19. 쟁점토지 지상에 지하 1층, 지상 2층의 이 건 건물을 신축하여 소유권보존등기를 경료하였다. (나) 청구인은 피상속인으로부터 쟁점토지를 보증금 OOO원에 임차하였고, 1990년부터 2020년까지 이 건 건물에서 OOO(대중탕)으로 사업자등록을 하여 사업을 영위하였으며, 이 건 건물 중 지하층 일부(426.24㎡)를 특수관계 없는 제3자에게 전대하였다. (다) 처분청이 제출한 이 건 건물의 내역은 ＜표6＞과 같다. (라) 처분청이 제출한 피상속인에 대한 ‘상속세 조사종결보고서’에 의하면 청구인의 쟁점토지 저가사용에 따른 이익 증여 관련 내용이 다음과 같이 기재되어 있다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 이 건 전대료가 “불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립”하는 가액으로서 쟁점토지 사용료에 대한 불특정 다수인 간의 통상적인 지급 대가에 해당하고, 따라서 쟁점토지의 경우 임대료에 대한 거래가액이 존재하므로 이 건 전대료를 기준으로 청구인의 쟁점토지 저가사용에 대한 증여이익을 산출해야 한다고 주장하나, 피상속인은 청구인에게 이 건 건물이 아닌 쟁점토지를 임대해 준 것이고, 청구인은 쟁점토지 지상에 한증막 사업 용도로 건물을 신축한 후 신축한 건물의 지하층 일부를 제3자에게 재임대한 것으로, 피상속인이 청구인에게 쟁점토지를 임대한 것과 청구인이 이 건 건물 지하층 일부를 재임대한 것은 그 사용용도 및 면적이 유사하다고 볼 수 없으므로 이 건 전대료를 쟁점토지의 적정임대료 산정 기준으로 삼는 것은 타당하지 아니한 것으로 보이는 점, 토지의 임대료는 위치, 주위환경, 이용상황 등이 종합적으로 고려되어 결정되는 것이고, 건물은 이러한 토지의 요인과 함께 건물의 구조, 면적 등의 건물의 요인이 복합적으로 작용하여 부동산의 임대료가 결정되는 것인데, 건물 일부의 임대가액을 기준으로 토지의 적정임대가액을 계산하는 것은 동일 건물이라 하더라도 그 용도, 위치 및 층별에 따라 그 임대료가 각각 다르다는 점에서 타당하지 아니한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 상속세 및 증여세법(2022.12.31. 법률 제19195호로 일부개정되기 전의 것) 제13조(상속세 과세가액) ① 상속세 과세가액은 상속재산의 가액에서 제14조에 따른 것을 뺀 후 다음 각 호의 재산가액을 가산한 금액으로 한다. 이 경우 제14조에 따른 금액이 상속재산의 가액을 초과하는 경우 그 초과액은 없는 것으로 본다.
1. 상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산가액
2. 상속개시일 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액
② 제1항 제1호 및 제2호를 적용할 때 비거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 국내에 있는 재산을 증여한 경우에만 제1항 각 호의 재산가액을 가산한다.
③ 제46조, 제48조 제1항, 제52조 및 제52조의2 제1항에 따른 재산의 가액과 제47조 제1항에 따른 합산배제증여재산의 가액은 제1항에 따라 상속세 과세가액에 가산하는 증여재산가액에 포함하지 아니한다. 제14조(상속재산의 가액에서 빼는 공과금 등) ① 거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 상속개시일 현재 피상속인이나 상속재산에 관련된 다음 각 호의 가액 또는 비용은 상속재산의 가액에서 뺀다.
1. 공과금
2. 장례비용
3. 채무(상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무와 상속개시일 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 진 증여채무는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)
② 비거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 다음 각 호의 가액 또는 비용은 상속재산의 가액에서 뺀다.
1. 해당 상속재산에 관한 공과금
2. 해당 상속재산을 목적으로 하는 유치권(留置權), 질권, 전세권, 임차권(사실상 임대차계약이 체결된 경우를 포함한다), 양도담보권ㆍ저당권 또는 동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권으로 담보된 채무
3. 피상속인의 사망 당시 국내에 사업장이 있는 경우로서 그 사업장에 갖춰 두고 기록한 장부에 의하여 확인되는 사업상의 공과금 및 채무
③ 제1항과 제2항에 따라 상속재산의 가액에서 빼는 공과금 및 장례비용의 범위는 대통령령으로 정한다.
④ 제1항과 제2항에 따라 상속재산의 가액에서 빼는 채무의 금액은 대통령령으로 정하는 방법에 따라 증명된 것이어야 한다. 제31조(증여재산가액 계산의 일반원칙) ① 증여재산의 가액(이하 “증여재산가액”이라 한다)은 다음 각 호의 방법으로 계산한다.
1. 재산 또는 이익을 무상으로 이전받은 경우: 증여재산의 시가(제4장에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조, 제35조 및 제42조에서 같다) 상당액
2. 재산 또는 이익을 현저히 낮은 대가를 주고 이전받거나 현저히 높은 대가를 받고 이전한 경우: 시가와 대가의 차액. 다만, 시가와 대가의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 30 이상인 경우로 한정한다.
3. 재산 취득 후 해당 재산의 가치가 증가하는 경우: 증가사유가 발생하기 전과 후의 재산의 시가의 차액으로서 대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 재산가치상승금액. 다만, 그 재산가치상승금액이 3억원 이상이거나 해당 재산의 취득가액 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 금액의 100분의 30 이상인 경우로 한정한다.
② 제1항에도 불구하고 제4조 제1항 제4호부터 제6호까지 및 같은 조 제2항에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따라 증여재산가액을 계산한다. 제42조(재산사용 및 용역제공 등에 따른 이익의 증여) ① 재산의 사용 또는 용역의 제공에 의하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 이익을 얻은 경우에는 그 이익에 상당하는 금액(시가와 대가의 차액을 말한다)을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.
1. 타인에게 시가보다 낮은 대가를 지급하거나 무상으로 타인의 재산(부동산과 금전은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 사용함으로써 얻은 이익
2. 타인으로부터 시가보다 높은 대가를 받고 재산을 사용하게 함으로써 얻은 이익
3. 타인에게 시가보다 낮은 대가를 지급하거나 무상으로 용역을 제공받음으로써 얻은 이익
4. 타인으로부터 시가보다 높은 대가를 받고 용역을 제공함으로써 얻은 이익
② 제1항을 적용할 때 재산의 사용기간 또는 용역의 제공기간이 정해지지 아니한 경우에는 그 기간을 1년으로 하고, 그 기간이 1년 이상인 경우에는 1년이 되는 날의 다음 날에 매년 새로 재산을 사용 또는 사용하게 하거나 용역을 제공 또는 제공받은 것으로 본다.
③ 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 제1항을 적용한다.
④ 제1항을 적용할 때 증여일의 판단, 이익의 계산방법 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
2. 건물 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
3. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액
4. 주택 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
② 제1항 제1호 단서에서 “배율방법”이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.
③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.
④ 그 밖에 시설물과 구축물은 평가기준일에 다시 건축하거나 다시 취득할 때 드는 가액을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.
⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
⑥ 제1항 제3호에 따라 국세청장이 산정하고 고시한 가액에 대한 소유자나 그 밖의 이해관계인의 의견 청취 및 재산정, 고시신청에 관하여는 소득세법 제99조 제4항부터 제6항까지 및 제99조의2를 준용한다.
(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2023.2.28. 대통령령 제33278호로 일부개정되기 전의 것) 제32조(재산사용 및 용역제공 등에 따른 이익의 계산방법 등) ① 법 제42조 제1항 각 호 외의 부분 본문에 따른 이익은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.
1. 무상으로 재산을 사용하거나 용역을 제공받은 경우: 다음 각 목의 구분에 따라 계산한 금액
2. 시가보다 낮은 대가를 지급하고 재산을 사용하거나 용역을 제공받은 경우: 시가와 대가와의 차액 상당액
3. 시가보다 높은 대가를 받고 재산을 사용하게 하거나 용역을 제공한 경우: 대가와 시가와의 차액 상당액
4. 삭제 ＜2016. 2. 5.＞
5. 삭제 ＜2016. 2. 5.＞
② 법 제42조 제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 말한다.
1. 제1항 제1호의 경우: 1천만원
2. 제1항 제2호 및 제3호의 경우: 시가의 100분의 30에 상당하는 가액
③ 제1항을 적용할 때 용역의 시가는 해당 거래와 유사한 상황에서 불특정다수인 간 통상적인 지급대가로 한다. 다만, 용역의 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 따라 계산한 금액으로 한다.
1. 부동산 임대용역의 경우: 부동산가액(법 제4장에 따라 평가한 가액을 말한다) × 1년간 부동산 사용료를 고려하여 기획재정부령으로 정하는 율
2. 부동산 임대용역 외의 경우: 법인세법 시행령 제89조 제4항 제2호에 따라 계산한 금액
(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2022.3.18. 기획재정부령 제899호로 일부개정되기 전의 것) 제10조(부동산 무상사용 이익률 등) ① 영 제27조 제2항에서 “기획재정부령으로 정하는 대표사용자”란 해당 부동산사용자들 중 부동산소유자와 최근친인 사람을 말하며, 최근친인 사람이 2명 이상인 경우에는 그 중 최연장자를 말한다.
② 영 제27조 제3항 계산식 및 영 제32조 제3항 제1호에서 “기획재정부령으로 정하는 율”이란 연간 100분의 2를 말한다.
③ 영 제27조 제3항 전단에서 “기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액”이란 다음의 계산식에 따라 환산한 금액의 합계액을 말한다.