비교대상아파트의 매매계약일부터 쟁점아파트 증여일까지 공동주택가격은 20% 이상 하락하였고, 한국부동산원의 실거래가지수도 약 15% 이상 하락하는 등 가격변동의 특별한 사정이 있으므로 비교대상아파트의 유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 있음
비교대상아파트의 매매계약일부터 쟁점아파트 증여일까지 공동주택가격은 20% 이상 하락하였고, 한국부동산원의 실거래가지수도 약 15% 이상 하락하는 등 가격변동의 특별한 사정이 있으므로 비교대상아파트의 유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 있음
(1) 비교대상아파트의 거래된 시기는 아파트 실거래가격이 최고점에 달했을 때이며 쟁점아파트 증여 시기는 부동산가격이 최저점에 달한 시기로 가격변동이 매우 커서 가격변동의 특별한 사정이 없다는 전제조건에 어긋나므로 해당가격을 시가로 보기 어렵다. 쟁점아파트는 2021.10.29. 사용승인을 받아 입주한 신규아파트로 입주 당시는 매매가격이 최고로 오르던 시기였다. 비교대상아파트의 거래시기(2022.6.15.)와 청구인이 쟁점아파트를 증여한 시점(2023.4.28.)은 10개월 이상의 차이가 있다. 부동산 경기는 2022.6.30. 기점으로 급격히 하락하였으며 부동산 매매가격은 개별성이 강해 경기상황에 따라 급격히 등락을 하게 된다. 자치구별 주택가격지수 변동현황에 의하면, 비교대상아파트 거래시점인 2022.6.15.로, 아파트 가격지수가 104.8로 최고치 달했을 때이나 쟁점아파트의 증여시점인 2023.4.28.은 가격지수가 95.6으로 그 차이가 무려 9.2p로 상당한 차이가 있다. 한국부동산원에서 발표한 공동주택 실거래가 지수를 보더라도 비교대상아파트 거래시기(2022.6.15)의 아파트 실거래가 가격지수가 133.9로 최고치에 해당되며 쟁점아파트의 증여시점(2023.4.28.)은 실거래가가격지수는 118로 무려 차이가 15.9p 로 상당한 차이가 있다. 또한 비교대상아파트 거래시기는 전국적으로 부동산가격이 급등하여 조정대상지역으로 다수 지정된 시기인데 반해 쟁점아파트 증여시기는 부동산 가격이 급락하여 조정대상지역에서 다수 해제된 시기이기도 하다.
(2) 비교대상아파트의 거래시기(2022.6.15.)와 쟁점아파트의 증여시기(2023.4.28.) 사이에 쟁점아파트의 공시가격 또한 큰 폭으로 변화하였다. 쟁점아파트의 2022년 공시가격은 OOO원인데 반해 2023년 공시가격은 OOO원으로 그 차이가 무려 OOO원(23%)에 달하고, 2024년의 공시가격 또한 OOO원으로 하락하였다. 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조에 의하면 “평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것”인 경우에 한하여 유사매매사례가액을 적용할 수 있는데 본 건의 경우 무려 23%나 차이가 나므로 가격변동이 없다는 전제조건 자체가 성립할 수 없으므로 처분청의 평가방법은 부당하다.
(3) 쟁점아파트는 7층이며 비교대상아파트는 18층으로 층수가 많이 차이남에도 불구하고 그 매매사례가액을 시가로 평가한 것은 부당하다. 통상적으로 아파트는 층별, 내부구조 등에 따라 수억원 이상 차이가 나는 특성을 가지고 있다. 7층보다는 18층이 가격이 높을 수 밖에 없다. 그런데도 공시가격 및 시가가 차이가 상당함에도 18층의 최고점의 매매가가 형성된 시기를 시가로 산정한 것은 부당하다. 비교대상아파트의 2022년 공시가격은 OOO원으로 당시 쟁점아파트의 공시가격 OOO원보다 OOO원이나 높다. 그럼에도 불구하고 평가기간을 확대하여 아파트 가격의 최고점에서 최상의 로얄층인 18층의 매매사례가액을 적용하여 시가로 본 것은 부당하다.
(4) 평가기간의 범위를 확대하여 시가로 인정하도록 한 취지는 공평과세를 위하여 필요한 제도인데 이 경우 납세자의 예측 가능성과 법적안정성이 침해될 소지가 있다. 따라서 반드시 평가심의위원회를 거치도록 되어 있고 그 전에 가격변동이 없다는 전제조건이 있어야 한다. 그래야만 납세자의 부당한 재산권의 침해를 방지할 수 있다. 또한 가격변동이 없다는 것은 처분청에 입증책임이 있다. 그러나 이 사건 처분은 이러한 전제조건을 갖추지 못했으므로 취소되어야 한다.
(1) 상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 따른다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격･공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.(중략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 (평가의 원칙 등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. 1.부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다. (가) 등기사항증명서에 의하면, 청구인은 2023.4.28.(등기접수일) 자녀 A으로부터 쟁점아파트를 증여받은 것으로 나타난다. (나) 처분청 제출자료에 의하면 서울지방국세청 평가심의위원회는 2022.6.15. 매매계약 체결된 비교대상아파트의 거래가액 OOO원에 대하여 비교대상아파트 거래일(2022.6.15.)부터 쟁점아파트 증여일(2023.4.28.)까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보아 시가로 인정한 것으로 나타난다. (다) 쟁점아파트 단지 중 쟁점아파트와 동일면적(전용면적 59.9365㎡) 아파트의 2022.5.11.부터 2024.1.3.까지의 매매사례는 아래 <표1> 기재와 같다. <표1> 쟁점아파트 단지의 매매사례 (라) 쟁점아파트의 공동주택 공시가격 추이는 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점아파트의 공동주택 공시가격 추이 (마) 비교대상아파트 거래일과 쟁점아파트 증여일 사이의 기간동안의 한국부동산원 서남권 아파트 실거래가 지수 변화는 아래 <표3>과 같은바, 위 기간 동안 실거래가 지수는 약 15.69% 하락하였다. <표3> 한국부동산원 서남권 아파트 실거래가 지수
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 처분청은 비교대상아파트의 매매계약일과 쟁점아파트의 증여일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없으므로 비교대상아파트의 거래가액을 시가로 보아야 한다는 의견이나, 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조에서 시가로 보는 유사매매사례가액 범위를 엄격히 제한하여 규정하고 있는 이상, 원칙적으로 시가는 법령이 정한 원칙적인 평가기간 내에서만 찾아야 함은 당연하고, 다만 예외적으로 가격변동의 특별한 사정이 없었음을 전제로, 평가기간을 확대하여 찾을 수는 있으나, 이 경우라 하더라도 평가기간 확대와 동시에 가격변동의 특별한 사정은 있었다고 추정되어야 하고(법령문언 자체에서 보더라도 '시간의 경과'를 '가격변동의 특별한 사정'의 고려요소 중 하나로 정하고 있어, 시간경과에 따른 가격변동도 가격변동의 특별한 사정으로 예정한 것으로 보이고, 가격변동의 특별한 사정을 좁게 인정할 경우 평가기간을 엄격히 제한하여 규정하고 있는 취지를 몰각시키게 된다), 그럼에도 불구하고 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 사실은 그 사실을 주장하는 측에서 입증하여야 할 것이며, 입증여부는 그 사실을 판단하는 자로 하여금 평가기준일과 매매계약일 기간 중 가격변동의 상당한 변화가 있어, 평가기간 확대를 허용하는데 상당한 의문을 가지게 하는 정도면 족하고, 그 결과 가격변동의 특별한 사정이 없었다는데 확신을 가지기 어렵게 되었다면, 다시 원칙으로 돌아가 평가기간을 확대하여 시가를 찾을 수 없다고 봄이 타당하다(이러한 판단요소로는 공시‧공개된 가격변동률 수치, 해당 재산의 위치‧형태‧이용 상황‧주위환경변화 등 가격변동에 영향을 줄 수 있는 다양한 여러 요인들을 종합하여 사실 판단하여야 한다)할 것인바(조심 2023서10486, 2024.3.28. 조세심판관 합동회의, 같은 뜻임), 쟁점아파트의 증여일(2023.4.28.)과 비교대상아파트의 매매계약일(2022.6.15.)는 약 10개월의 차이가 있는 점, 위 기간 동안 쟁점아파트와 비교대상아파트의 공동주택가격은 20% 이상 하락한 반면, 공동주택가격 현실화율은 그에 비치지 못하는 것으로 보이는 점, 한국부동산원의 서남권 아파트 실거래가 지수 또한 약 15% 이상 하락한 점 등에 비추어 비교대상아파트의 매매계약일부터 쟁점아파트의 증여일까지 쟁점아파트의 시세는 상당한 수준으로 하락한 것으로 보이는 점 등에 비추어, 가격 변동의 특별한 사정이 있다고 봄이 타당하므로, 처분청이 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
00세무서장이 2024.11.5. 청구인에게 한 2023.4.28. 증여분 증여세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.