옥탑방은 비록 그 면적이 쟁점주택 면적의 8분의 1 이하라고 하더라도 층수 산정에서 제외되는 옥탑 등에 해당한다고 볼 수 없는 점, 청구인이 쟁점주택 4층에 옥탑방이 축조되어 있는 쟁점주택을 매수한 후 당해 옥탑방을 계속하여 주택으로 임대한 사실이 확정일자 부여 내역, 전입신고 내역 등에 의하여 객관적으로 확인되고, 이에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없으며, 쟁점주택 양도일 현재 이 건 옥탑방이 공실이거나 설령 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조‧기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지‧관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 봄이 타당
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점주택은 단독주택에 해당하지 아니하고 주택으로 사용하는 층이 4개임이 확인되므로 이를 다세대주택으로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다. (가) 청구인이 쟁점주택을 취득할 때 작성한 취득계약서 특약사항에 의하면 이 건 옥탑방은 취득 당시부터 존재하고 있었음을 확인할 수 있고, 쟁점주택의 건축물대장 변동사항을 살펴보더라도 ‘ OOO(2017.9.15.)호에 따라 위반건축물[주거(옥상) 판넬/판넬 16㎡ 무단축조]’로 표기 되어 있었는데 이는 이 건 심판청구일 현재까지도 시정되지 아니한 것으로 나타난다. (나) 조사청이 서울특별시 영등포구청장으로부터 수취한 쟁점주택의 건축이행강제금 부과 내역에 의하면, 청구인은 2017년 11월부터 2022년 10월까지 6회 총 OOO원의 건축이행강제금을 납부한 것으로 확인되고, 이후 쟁점주택을 취득한 A도 2023년 10월 OOO원의 건축이행강제금을 납부한 것으로 나타나는데, 이는 쟁점주택의 옥탑방(401호)을 주택으로 유지하는 것이 건축이행강제금을 납부하는 것보다 경제적이므로 옥탑방을 철거하지 아니하고 계속하여 유지하는 것으로 보인다. (다) 국세청의 국세통합시스템을 통하여 쟁점주택에 대한 전‧월세 거래내역 및 거주이력을 조회한 결과, 2016년부터 현재까지 쟁점주택 옥탑방에 거주하는 것으로 전입신고를 한 이력이 확인되는바, 청구인이 쟁점주택 옥탑방을 주택으로 사용하였음이 객관적으로 입증된다. (2) 쟁점주택은 건축법 시행령 [별표1] 제1호 나목에 규정된 다중주택의 요건을 충족하지 못하므로 공동주택(다세대주택)으로 보아야 하므로 쟁점주택을 다가구주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례를 배제한 이 건 처분은 정당하다.
(1) 소득세법 제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도 구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양 도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역 별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지 (이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다.
(3) 건축법 제2조【정의】② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.
(4) 건축법 시행령 제3조의5【용도별 건축물의 종류】법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표1과 같다. 제119조 【면적 등의 산정방법】① 법 제84조에 따라 건축물의 면적·높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.
9. 층수: 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(주택법 제15조 제1항 에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다. [별표1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지 역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집‧공동생활가정‧지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령 제10조 제1항 제1호 에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구 조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.
(1) 청 구인은 2022.11.14. 다중주택인 쟁점주택을 양도한 후 이를 1주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하여 2022년 귀속 양도소득세를 신고‧납부하였으나, 처분청은 청구인이 쟁점주택 옥상에 옥탑방을 무단으로 축조하여 이를 사실상 주택으로 사용함에 따라 동 주택이 단독주택 요건을 충족하지 아니하는 것으로 보아 아래 <표1>과 같이 1세대 1주택 비과세 특례 적용을 배제하고 이 건 양도소득세를 경정‧고지하였다. <표1> 이 건 양도소득세 부과 내역 000
(2) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점주택의 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인이 단독주택(다중주택)인 쟁점주택을 2016.8.11. 매매를 원인으로 취득하였다가 2022.9.19. 양도하고 이를 원인으로 2022.11.14. A 앞으로 소유권이전등기를 경료한 것으로 등재되어 있다. (나) 건축물대장상 쟁점주택은 ‘단독주택(다중주택)’으로 등재되어 있으나, 다음과 같이 ‘OOO(2017.9.15.)호’에 의거 위반건축물[ 주거(옥상) 판넬/판넬 16㎡ 무단축조]이 축조된 것으로 표기되어 있다. 000 (다) 청구인은 쟁점주택 옥탑방 축조와 관련하여 2017년 11월부터 2022년 10월까지 총 OOO원의 건축이행강제금을 납부한 것으로 확인되고, 이후 쟁점주택을 취득한 A도 2023년 10월 OOO원을 납부한 사실이 확인되는바, 조사청이 서울특별시 영 등포구청장으로부터 수취한 쟁점주택에 대한 건축이행강제금 부과 내역은 다음과 같다. 000 (라) 청구인이 쟁점주택 취득 시 작성한 부동산매매계약서상 특약사 항은 다음과 같은데, 동 계약서상에도 옥탑방에 관한 사항이 포함되어 있는 것으로 나타난다. 000 (마) 국세청의 국세통합시스템에 통해 쟁점주택에 대한 확정일자 부여 내역 및 전입신고 내역을 조회하면 아래 <표3>‧<표4>와 같다. <표3> 확정일자 부여 내역 000 <표4> 전입신고 이력 000
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택이 일반건축물대장상 다중주택으로 등재되어 있을 뿐만 아니라 양도일 현재 동 주택 옥탑방에 전입신고된 세대가 거주하고 있지 아니하므로 단독주택의 요건을 충족하는 다중주택으로 보아야 한다고 주장하나, 건축법 시행령 제119조 제1항 제9호 는 승강기탑, 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니한다고 규정하고 있으나, ‘옥탑’은 주택이나 빌딩 따위의 건물 맨 꼭대기에 설치된 공간을 의미하여 건물 옥상에 사람이 거주할 수 있도록 만든 방을 의미하는 ‘옥탑방’과는 구별되고, 위 조문에 옥탑과 함께 열거되어 있는 승강기탑, 계단탑, 망루, 장식탑은 건축물 전체의 편익을 위한 보조적인 기능만을 담당하거나 장식을 위한 시설인 점 등을 고려하면 쟁점주택 옥상의 건축물인 옥탑방은 비록 그 면적이 쟁점주택 면적의 8분의 1 이하라고 하더라도 그러한 사정만으로 층수 산정에서 제외되는 옥탑 등에 해당한다고 볼 수 없는 점, 쟁점주택은 건축물대장상 주용도가 단독주택으로 등재되어 있으나, 청구인이 쟁점주택 4층에 옥탑방이 축조되어 있는 쟁점주택을 매수한 후 당해 옥탑방을 계속하여 주택으로 임대한 사실이 확정일자 부여 내역, 전입신고 내역 등에 의하여 객관적으로 확인되고, 이에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없으며, 쟁점주택 양도일 현재 이 건 옥탑방이 공실이거나 설령 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조‧기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지‧관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 봄이 타당해 보이는 점 등에 비추어 사실상 주택으로 쓰는 층수가 4개인 쟁점주택을 건축법상 단독주택(다중주택)에 해당한다고 보기는 어렵다 할 것이다.
(4) 따라서 처분청이 쟁 점주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례 적용을 배제하고 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본 법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.