쟁점감정가액은 상증법상 적법한 시가로 보기 어려우므로 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없음
쟁점감정가액은 상증법상 적법한 시가로 보기 어려우므로 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없음
[ 세 목 ] 상속 [ 결정유형 ] 기각 [ 문서번호 ] 조심-2024-서-5759(2025.05.20) [ 전심번호 ] [ 제 목 ] 쟁점부동산의 시가를 쟁점감정가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부 [ 요 지 ] 쟁점감정가액은 상증법상 적법한 시가로 보기 어려우므로 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없음 [ 결정내용 ] 결정 내용은 붙임과 같습니다. [
] 상증세법 제60조 및 상증세법 시행령 제49조 [참조결정 ] 조심2009서3597 [주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
감정가액이 상증세법 시행령 제49조 제1항에서 규정하고 있는 기간을 벗어났다는 이유로 심의를 반려하였고, 처분청은 이에 따라 2024.10.15. 청구인의 경정청구를 거부하였다. <표1> 상속세 신고내역
○○○
- 다. 청구인은 이에 불복하여 2024.10.24. 심판청구를 제기하였다.
(1) 시가의 개념 증여재산의 평가방법을 규정한 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 제1항에서의 증여일 현재의 ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말하는 것인바, 거래가액을 증여 당시의 시가라고 할 수 있기 위하여는 객관적으로 보아 그 거래가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하고, 또한 증여 당시와 위 거래일 사이에 가격의 변동이 없어야 할 것이다(대법원 2007.5.31. 선고 2005두2841 판결 등 참조). 위와 같이 상증세법 제60조는 제1항에서 상속 또는 증여재산의 평가에 있어서 시가주의 원칙을 선언하고 있고, 제2항에서 그 시가가 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 것으로서 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 함을 전제로 시가로 인정될 수 있는 대략적인 기준을 제시하면서 그 구체적인 범위를 대통령령으로 정하도록 위임하고 있는바, 상증세법 제60조 제2항의 문언상 시가가 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것에 한정되는 것은 아니라고 할 것이므로 위 규정의 위임에 의한 같은 법 시행령 제49조 제1항 각 호는 상속재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과하다고 할 것이다(대법원 2001.8.21. 선고 2000두5098 판결 참조, 대법원 2010.1.14. 선고 2007두23200 판결 참조). 또한 대법원은 시가의 범위에 대하여 “증여세를 부과함에 있어 과세관청이 증여재산의 증여 당시의 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 보충적 평가방법에 의하여 평가하여 과세처분을 하였다 하더라도 그 과세처분 취소소송의 사실심 변론종결시까지 증여재산의 시가가 입증된 때에는, 그 증여재산의 시가에 의한 정당한 세액을 산출한 다음 과세처분의 세액이 정당한 세액을 초과하는지 여부에 따라 과세처분의 위법 여부를 판단하여야 하고, 여기에서 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다”고 판시(대법원 2008.2.1. 선고 2004두1834 판결)하고 있다. 따라서 ‘시가’란 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말하며, 거래가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하고, 또한 공신력 있는 감정기관의 소급감정가격 또한 시가에 해당한다고 할 것이다.
(2) 유사재산의 매매사례가액에 의한 평가 쟁점부동산을 상속받은 청구인은 법 규정에 따라 평가기간 내에 매매사례가액이 존재하지 않아 어쩔 수 없이 세법 규정에 의하여 쟁점부동산을 유사재산의 매매사례가액으로 평가하여 상속세를 신고․납부한 바 있으며, 이후 감정평가를 받아 경정청구를 한 바 있다. 이에 처분청은 청구인이 제시한 감정가액을 부인하고, 아래 <표2>과 같이 비교대상 부동산(유사재산)의 매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 보아, 청구인의 경정청구를 거부하였다. <표2> 쟁점부동산 및 비교대상 부동산의 비교
○○○ 처분청 및 서울지방국세청 평가심의위원회는 쟁점부동산에 대한 감정평가액 OOO원 및 2023.6.20.의 실제 매매가액 OOO원에 대하여 ‘상증세법 시행령 제49조 제1항에서 규정하고 있는 기간을 벗어난 가액이므로 반려함’으로 판단하였으며, 결국 청구인에 대하여 이 사건 거부처분이 이루어지게 되었다.
(3) 가격 변동의 특별한 사정 쟁점부동산의 상속개시일(2021.12.20.)인 2021년 말경은 코로나19로 인하여 ① 전 세계 각국에서 경제위기를 방지하기 위하여 대규모의 유동성을 공급하고 기준금리를 낮춰서 경기를 활성화한 시기에 해당하고, ② 우리나라 정부는 유동성의 급작스런 증가에 따른 부동산 가격 급증에 따라 투자 및 투기 수요를 억제하기 위하여 다양한 부동산 정책을 강화하였으며, ③ 유동성 공급 및 부동산 정책 실패로 인하여 주택가격은 더욱 가파르게 상승하던 시기에 해당한다. 아래 <표3> 기재와 같이 쟁점부동산이 소재한 서울시의 아파트 매매가격 변동률(한국부동산원의 2023년 12월 공동주택 실거래가격지수 공표발췌)를 살펴보면 2021년 12월과 2022년 12월, 2023년 12월 사이에 아래와 같은 유의미한 차이를 확인할 수 있다. <표3> 수도권 아파트 매매가격 변동률
○○○ <표4> 아파트 매매 실거래가격지수
○○○ 따라서 위 <표3>, <표4>에 따르면, 수도권 아파트의 경우에 2021년 12월에 비하여 2023년 12월에 약 17% 라는 매우 큰 폭으로 아파트 매매가격이 ‘급락’했다는 사실을 나타낸다고 할 것이다. 또한 쟁점부동산 아파트 단지인 OOO의 국토교통부 실거래가 공개시스템의 매매거래 현황(84.9885 및 84.9929m² 포함)은 아래 <표5>와 같으며, 이는 2021년에 비하여 2022년의 부동산 거래현황은 ‘0’으로 매우 급감한 것으로 보아, 2021년 및 2022년의 시장가격은 한 두건의 소수 거래만이 존재하여 시장가격 왜곡이 가능했던 시기로, 한 두건의 매매사례 가액이 정상적인 시가를 반영하기 어려웠다고 할 것이다. <표5> 쟁점부동산 단지의 거래건수
○○○ 2021년 말까지도 부동산 광풍이 발생하여 전국 부동산의 가격이 전국적으로 폭등하였으며, 특히 아파트의 경우 정부의 주택수 규제와 소득세법상 1세대1주택 비과세 혜택으로 인하여 ‘똘똘한 한 채’에 집중하여 투자하려는 분위기가 집중됨에 따라 서울 및 경기 지역의 아파트 가격이 폭등하였다. 다만 2022년 중순 및 말경부터 정부의 강력한 부동산 규제정책의 효과와 금융권의 대출금리 인상으로 인하여 부동산 투기의 광풍이 수그러들기 시작하였으며, 급격하게 아파트 투자열풍은 냉각되기 시작하였다. 또한 그러한 급격한 시장분위기 침체는 서울이 아닌 쟁점부동산과 같은 수도권 지역의 아파트에서부터 시작되어, 아파트의 매매거래는 급격하게 감소하였다. 특히 2021년도에는 ‘똘똘한 한 채’ 라는 말이 전국적으로 유행하면서 서울 아파트만이 거래가 되었으며, 가격이 급격하게 오른 이후에는 서울 아파트마저 ‘거래 절벽’이라는 특수한 거래량 감소 현상을 겪으면서 부동산 매매거래가 급격하게 축소되기 시작하였다. 또한 아래 <표6>과 같이 쟁점부동산의 공시가액이 2023년 경에 급락한 것이 확인되므로, 쟁점부동산에 대한 상속 개시 시점인 2021년 12월은 부동산 경기의 최고점이며, 특히 최고점 시기의 유사 부동산의 소수의 거래가액은 쟁점부동산의 시가를 정확히 반영하고 있다고 보기 어렵다고 할 것이다. <표6> 연도별 부동산 공시가액
○○○ 마지막으로 쟁점부동산과 비교대상 부동산은 유사한 면적에 해당하나, 동호수가 달라 아파트 가격 형성에 매우 중요한 요소인 위치와 높이가 서로 상이하여 시간적 간격을 배제하더라도 동일한 가액을 적용하는 것은 다소 부당하다고 할 것이다. 결론적으로, 비교대상 부동산의 매매사례가액은 쟁점부동산과 동호수의 차이가 존재하며, 특히 시장의 분위기가 급격하게 냉각되고 부동산 시장이 침체되어 소수의 거래만으로는 시장가액을 정확히 대표하지 못한다고 할 것인데도 불구하고, 과세관청인 처분청은 시가에 대한 아무런 입증 없이 비교대상 부동산의 매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 보는 것은 청구인에게 매우 부당하다고 할 것이다.
(4) 적절한 시가의 평가 청구인은 쟁점부동산에 대하여 공인된 감정평가사의 감정평가를 받았으며, 그 가액은 아래의 <표7>과 같다. <표7> 쟁점부동산 감정평가 내역
○○○ 또한 청구인은 조세심판원 심판과정에서 필요한 경우 쟁점부동산에 대하여 외부 감정평가기관을 통한 추가 감정 또한 고려하고 있다. 전술한 바와 같이, 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다고 할 것이므로, 위 소급감정에 의한 감정평가액은 쟁점부동산의 시가라고 할 것이다.
(5) 사안의 적용 과세처분의 위법을 이유로 그 취소를 구하는 행정소송에 있어서 과세요건의 존재에 대한 입증책임은 처분청에게 있다 할 것(대법원 1995.10.13. 선고 95누3398 판결, 같은 뜻임)이 명백하다고 할 것이며, 따라서 쟁점부동산의 과세요건에 대한 입증책임 또한 처분청에게 있다고 할 것임에도, 처분청은 시가에 대한 어떠한 입증 없이, 유래 없는 부동산 시장의 급변기임에 불구하고 극소수의 유사 부동산의 매매사례가액을 적용하여 청구인에게 이 사건 거부처분을 행하고 있으므로, 이는 매우 부당하여 위법하다고 할 것이다. 따라서 청구인에 대한 처분청의 이 사건 거부처분은 이유 없다고 할 것이므로, 위법하여 취소되어야 할 것이다.
(6) 청구인(공동상속인)의 쟁점부동산의 매매가액 청구인(공동상속인)은 상속세 신고일로부터 약 1년이 지난 2023.6.20.에 쟁점부동산을 당시 시세에 해당하는 OOO원에 양도한 바 있다. 청구인의 쟁점부동산 매매거래는 급매 등과 같은 특별한 사정에 의한 매각이 아닌 일반의 정상적인 거래에 해당하였으며, 그 당시 쟁점부동산의 시가 또한 청구인의 거래가액인 OOO원에 해당하였다. 특히 쟁점부동산의 경우 동일 평수에 대한 2022년도 실거래 건수는 존재하지 않으며, 2023년의 경우 동일 평수 실거래 3건에 대한 거래가액은 OOO원/OOO원/OOO원에 해당하여 쟁점부동산에 대한 감정평가금액과 유사하였다. 따라서 쟁점부동산의 상속개시일 당시 실제 가치인 시가는 감정평가액인OOO원 또는 청구인의 매도가액인 OOO원에 해당한다고 할 것이다.
- 나. 처분청 의견 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에서는 평가기준일(상속개시일) 전후 6개월 이내의 매매․감정․수용․경매 등의 금액이 있는 경우에는 그 금액을 시가로 인정하고 있으며, 감정가액 평균액을 시가로 인정받기 위한 판단 기준일은 ‘가격산정기준일’과 ‘감정가액평가서 작성일’이 평가기준일(상속개시일) 전후 6월 이내에 해당하는 경우에만 적용하는 것으로 규정하고 있다. 이 건의 경우 청구인이 제출한 감정평가서의 기준일은 평가기준일(상속개시일) 전후 6개월 내에 해당하나, 작성일은 2023.12.11.로 평가기준일 전후 6개월 내에 해당하지 아니하므로 쟁점감정가액은 상증세법상 시가에 해당하지 않는다.
(2) 처분청의 경정청구 검토서의 구체적 내용은 다음과 같다.
1. 상속세 신고 당시 청구인의 평가대상 재산내역 및 가액 <표8>
○○○ <표9>
○○○
2. 청구인의 경정청구 재산가액 <표10>
○○○
3. 소급감정평가 시가적용 적정여부
○○○
• 상증세법에 따라 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르는 것으로 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매 또는 공매가액은 당해 상속재산의 시가범위에 포함되며,
• 위 개정된 상증세법 제49조 제1항 예외규정은 납세자가 상속세를 신고한 후에도 법정결정기한까지 발생한 감정가액 등에 대하여 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있는 것으로 예외규정 내 감정가액 또한 시가에 포함시킬 수 있는 요건이 법령상 명확히 규정되어 있음
• 청구인은 당초 유사매매사례가액을 적용하여 상속세를 신고․납부한 후 상속개시일인 2021.12.20.로부터 법정결정기한이 도래한 2023.12.11.일자의 감정평가서를 작성함과 동시에 2023.12.18. 서울지방국세청 평가심의위원회에 심의 신청을 하였으나,
• 납세자가 요청한 서울지방국세청 평가심의위원회 심의신청은 상증세법 제49조 제1항에서 규정하고 있는 기간(법정결정기한)을 벗어남을 이유로 반려되었으므로 법령상 시가에 포함시킬 수 있는 감정가액이 아니며,
• 상증세법 제49조 제1항에서 규정하고 있는 기간 외 소급하여 감정한 감정가액은 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호에 따른 시가에 해당되지 않는 것으로 판시한바 있음(조심 2009서3597, 2010.11.2., 재삼46330-1612, 1996.7.8., 재산-990, 2010.12.30.)
• 따라서 납세자의 청구이유는 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호에 따른 시가에 해당되지 않음
(3) 청구인은 2023.6.2. 쟁점부동산을 OOO원에 양도한 것으로 확인된다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점감정가액이 비록 소급감정가액이기는 하나 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액이므로 쟁점부동산의 시가로 인정하여야 한다고 주장하나, 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에서는 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르고, 평가기준일 전후 6개월 이내(평가기간)의 기간 중 둘이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 가액의 평균액을 시가로 보도록 규정하고 있으며, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중 같은 법 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중 매매 등이 있는 경우에도 예외적으로 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되고 평가심의위원회 자문을 거친 경우 이를 시가로 포함시킬 수 있으나 청구인이 제시한 쟁점감정가액은 상속개시일인 2021.12.20.부터 23개월 이상 지난 뒤인 2023.12.11에 감정평가법인이 소급하여 평가한 가액이어서 이는 상증세법상 시가에 해당하지 아니한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매 가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. 제61조[부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조[평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위 환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날 제78조[결정·경정] ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정 결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.
법 제67조의 규정에 의한 상속세 과세표준 신고기한부터 9개월
붙임