청구인이 특수관계인에게 양도한 쟁점부동산이 매매사례가액이 **원인지 아니면 **원인지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2023.4.10. 매매계약을 체결하여 2023.5.8. 경기도 성남시 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 공유지분 2/4를 딸 A에게, 공유지분 1/4를 사위 B에게 각각 양도한 후 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내용을 검토한 결과, 청구인이 특수관계인들에게 시가보다 저가에 거래한 쟁점부동산의 양도는 소득세법제101조에 따른 부당행위계산부인 규정의 적용대상이라고 보고, 쟁점부동산의 유사매매사례가액 OOO원을 양도가액으로 하여 2024.6.7. 청구인에게 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2024.6.19. 이의신청을 거쳐 2024.10.7. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산과 같은 단지에 있는 105동 102호가 2023.3.19. OOO원에 거래되었으므로, 그 가액의 4분의 3 금액인 OOO원을 쟁점부동산의 시가로 보는 것이 타당하므로, 이 건 처분은 위법하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 주장하는 유사매매사례가액은 그 공동주택가격이 쟁점부동산의 그것과 5% 넘게 차이가 나므로, 상속세 및 증여세법에 따른 유사매매사례가액의 요건을 충족하지 못하고, 처분청이 제시한 유사매매사례가액은 위 법상 요건을 모두 충족하는바, 이 건 처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 청구인이 특수관계인에게 양도한 쟁점부동산의 매매사례가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 등

(1) 소득세법 제101조【 양도소득의 부당행위계산 】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제167조【 양도소득의 부당행위 계산 】③ 법 제101조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.

1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문 중 "평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간"으로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법 제60조【 평가의 원칙 등 】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【 평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (5) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【 평가의 원칙 등】③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 심리자료의 내용은 아래와 같다. (가) 청구인의 양도소득세 신고내용과 처분청의 경정 내용은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점부동산의 양도소득세 신고 및 처분청 경정 내용 ㅇㅇㅇ (나) 쟁점부동산의 양도일(2023.5.8.) 전후 3개월의 기간 동안 동일 단지, 같은 면적의 아파트 거래내역은 아래 <표2>와 같고, 청구인이 유사재산으로 주장하는 105동 102호의 경우 쟁점부동산과 공동주택가격 차이 비율(11.75%)이 5%를 초과하여 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 다목의 요건을 충족하지 못하며, 처분청이 유사재산으로 본 102동 304호의 경우 그 요건(공동주택가격 차이 비율이 100분의 5 이내)을 충족하는 것으로 나타난다. <표2> 쟁점부동산 소재 동일 단지의 아파트 거래내역 ㅇㅇㅇ * 위 공동주택가격 및 거래가격은 아파트 1개호의 금액에 4분의 3을 곱한 금액임

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. 청구인은 쟁점부동산과 같은 단지의 105동 102호가 유사재산에 해당하므로, 그 거래가액을 쟁점부동산의 시가로 하여야 한다고 주장하나, 105동 102호의 공동주택가격(OOO원)과 평가대상인 쟁점부동산의 공동주택가격(OOO원)의 차이 금액이 쟁점부동산 공동주택가격의 100분의 5를 초과(100분의 11.75)하여 105동 102호는 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항 제1호 다목의 유사재산 요건을 충족하지 못하므로, 그 가액을 적법한 유사매매사례가액으로 보기 어려운 반면, 처분청이 시가로 적용한 유사재산(102동 304호)의 경우 쟁점부동산과 동일한 단지에 위치해 있고, 주거전용면적도 동일하며, 공동주택가격(OOO원)의 차이 비율도 100분의 5 이내(100분의 2.43)로서 위 규정상 유사매매사례가액 요건을 충족하는 점 등에 비추어, 102동 304호의 거래가격을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.