쟁점감면규정에서 종부세 등의 추징을 배제하도록 하는 예외규정을 두고 있지 아니한 상황에서 청구법인은 쟁점토지에 대한 사업계획승인이 취소된 후 쟁점토지의 취득일로부터 5년 이내에 사업계획의 승인을 다시 득하지 못한 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
쟁점감면규정에서 종부세 등의 추징을 배제하도록 하는 예외규정을 두고 있지 아니한 상황에서 청구법인은 쟁점토지에 대한 사업계획승인이 취소된 후 쟁점토지의 취득일로부터 5년 이내에 사업계획의 승인을 다시 득하지 못한 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(2) 청구법인의 경우, 사업계획승인의 취소는 청구법인이 제어할 수 없는 불가항력적인 사유에 기인한 것이고, 이로 인해 유예기간을 거의 적용받을 수 없었으므로 유예기간 내 사업계획 미승인에 대한 정당한 사유가 존재한다. (가) 청구법인이 쟁점토지를 취득한 당시에는 사업계획승인이 이루어진 상태였으나 취득 이후 사업계획승인이 취소되었고, 그에 따라 유예기간 내에 사업계획승인을 다시 득하는 것은 사실상 불가능하였다. (나) 경기도 구리시장의 ‘주택건설 사업계획승인 취소 고시’상 취소 사유는 사업계획승인을 받은 날로부터 5년 이내에 공사에 착수하지 않았기 때문인데, 청구법인은 쟁점토지를 취득한 이후인 2017.7.11. 사업계획 변경승인을 득하였고, 2021.4.9. 사업계획승인이 전면취소되었으므로, 사실상 해당 사업계획승인의 취소는 상당부분 청구법인 이전 소유자의 사업지연에 기인한 것이라 할 수 있다. 쟁점토지는 대부분 A 주식회사(이하 “A”이라 한다)가 소유하던 토지로, A은 경기도 구리시 B동 일대에 주택건설사업 시행을 위해 쟁점토지에 대하여 2010.4.26. 주택건설 사업계획승인을 득하였으나, 재무구조 악화로 인한 부실화 등으로 2017년경 법원경매를 통해 청구법인에 매각되기 전까지 약 7년간 공사에 착수하지 못하였다. 그에 따라 이전부터 A에 대한 사업계획 승인취소가 지속적으로 요구되어 왔다. 이렇듯 장기간 사업이 좌초되어 주민 등의 반발이 심한 상황이었고, 이와 같은 악조건 속에서도 청구법인은 2018.10.22. 경기도 구리시 도시․건축공동위원회 1차 자문, 2019.3.15. 경기도 구리시 도시․건축공동위원회 2차 자문, 2019년 3월경～2020년 12월경 주택건설사업계획 변경승인 관련 경기도 구리시 협의 등 공사 착수를 위한 최선의 노력을 다하였으나 5년이 채 주어지지 않은 상태에서 사업계획승인이 취소된 것이다. (다) 청구법인은 사업계획승인이 취소되기 전 2021년 말에 착공하는 것을 목표로 준비과정을 충실히 이행하고 있었고, 만약 청구법인에게 정상적으로 5년이라는 기간이 주어졌다면 충분히 공사에 착수할 수 있었다는 점을 고려하여 보면 사업계획승인의 취소는 청구법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유에서 비롯되었다고 할 수 있다.
(3) 쟁점감면규정의 취지를 고려하더라도 청구법인에게 이를 적용하는 것이 타당하다. (가) 쟁점감면규정의 취지는 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지에 관하여 종합부동산세를 부과할 경우 과세부담이 주택가격으로 전가되어 분양가 상승 요인으로 작용할 수 있으므로 감면을 통해 이를 최소화하는 데 있으며 본질적으로 주택시장의 안정과 관련되어 있다. 다만, 무분별하게 감면을 적용할 경우 종합부동산세 감면 혜택이 다른 목적에 악용되거나 주택건설사업자가 사업 수행을 게을리 하는 등의 부작용이 야기될 수 있으므로 이를 방지하고자 추징규정을 두고 있는 것이다. (나) 상술한 바와 같이, 청구법인은 감면의 혜택을 다른 목적에 이용하거나 사업 시행을 고의적으로 지연하는 등 감면의 취지에 반하는 행위를 한 바 없고, 결국 쟁점감면규정 미적용에 따른 종합부동산세 추가 부담분은 분양가 상승으로 수요자들에 전가될 수밖에 없는 것인데, 이는 주택시장의 안정이라는 쟁점감면규정의 취지를 무색하게 하는 결과를 가져올 것이다.
(1) 쟁점감면규정은 토지의 취득일로부터 5년 이내에 사업계획승인을 받을 토지에 대하여 적용된다. 주택건설사업자 등은 주택 신축용으로 취득한 종합합산토지에 대하여 과세관청에 합산배제 신고를 하고, 그 취득일로부터 5년 이내 사업계획승인을 받음으로써 사업계획승인을 받기 이전의 재산세가 종합합산과세대상으로 구분되는 기간에 대해 종합부동산세 과세특례를 적용받게 되며, 사업계획승인을 받은 이후에는 해당 토지가 지방세법상 분리과세대상으로 구분되어 종합부동산세 과세대상에서 제외되는바, 결국 쟁점감면규정은 사업계획승인을 받기 이전 기간에 대한 과세특례이다.
(2) 쟁점토지는 주택신축을 위한 사업계획(재)승인을 받지 못한 채 취득일로부터 5년이 경과하였기 때문에, 취소 이후 기간에 대하여는 과세특례를 적용할 수 없다. (가) 청구법인은 쟁점토지를 2016.10.26.부터 2017.4.19.까지 취득하였고, 2017.7.11. 경기도 구리시장으로부터 주택건설 사업계획 변경승인을 받아 주택신축사업을 진행하여 오다 2021.4.9. 승인권자인 경기도 구리시장으로부터 사업미진행을 이유로 사업계획승인 취소 처분을 받았다. 쟁점토지는 2017.7.11. 사업계획 승인 이후 지방세법상 분리과세대상으로 구분되어 종합부동산세 과세대상에서 제외되었으나, 2021.4.9. 사업계획승인 취소 이후 종합합산대상토지로 구분되어 종합부동산세 과세대상에 해당되었으며, 재승인 없이 취득일로부터 5년이 경과하였다. (나) 청구법인은 사업계획승인의 취소가 불가항력적인 사유로 인한 것으로서 정당한 사유로 인정되어야 한다고 주장하나, 과세특례 규정에 별도의 대상요건이나 기간의 연장, 부득이한 사유 등에 대한 규정이 없는 경우에는 합리적인 이유 없이 이를 확장해석하거나 유추해석을 하는 것은 허용되지 않아야 한다.
1. 청구법인의 경우, 2017.7.11. 구리시로부터 사업계획 변경승인을 받은 후, 2021.4.9. 사업계획승인이 취소되었는바, 쟁점감면규정은 사업계획승인 이전의 기간에 대하여 적용되는 규정이므로, 이미 사업계획승인을 받은 이후에 취소된 것을 정당한 사유로 적용할 수는 없을 것이다.
2. 경기도 구리시장의 사업계획승인 취소 사유는 ‘주택법제16조 제1항 제1호에 의거 사업주체는 사업계획승인 받은 날부터 5년 이내에 공사를 시작하여야 함에도 불구하고 이를 이행하지 않아 같은 조 제4항에 의거 사업계획승인을 취소함’으로 기재되어 있는바, 청구법인의 귀책으로 인한 취소임이 확인되고, 사업계획승인 취소 전 청구법인이 제출한 청문조서 및 의견서를 살펴보더라도, 청구법인이 사업을 시행할 수 없었던 법령상․사실상의 장애사유가 있다고 보기 어렵다. 또한, 청구법인은 사업계획승인의 취소 이후 ① 재신청 또는 ② 취소처분에 대한 이의신청이나 행정소송을 제기할 수 있었음에도 불구하고 이러한 조치를 취하지 않았는바, 승인취소를 되돌리기 위한 정상적이고 진지한 노력을 다했다거나, 청구법인이 제어할 수 없는 불가항력에 의해 사업계획승인이 취소되었다고 보기 어렵다.
(1) 조세특례제한법(2021.12.28. 법률 제18634호로 개정된 것) 제104조의19(주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자(이하 이 조에서 “주택건설사업자”라 한다)가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지(토지를 취득한 후 해당 연도 종합부동산세 과세기준일 전까지 주택건설사업자의 지위를 얻은 자의 토지를 포함한다) 중 취득일부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 종합부동산세법제13조 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 토지의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자
2. 주택법제11조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체
3. 도시 및 주거환경정비법제24조부터 제28조까지 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법제17조부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자
4. 제104조의31 제1항에 따른 법인
② 제1항을 적용받으려는 자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 토지의 보유현황을 신고하여야 한다.
③ 주택건설사업자가 제1항에 따라 취득한 날부터 5년 이내에 주택법에 따른 주택건설을 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받지 못한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 종합부동산세액과 이자상당가산액을 추징한다. (2) 조세특례제한법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32413호로 개정된 것) 제104조의18(주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례) ① 법 제104조의19를 적용받으려는 자는 기획재정부령으로 정하는 신고서에 따라 신고하여야 한다. 다만, 최초로 신고한 연도의 다음 연도부터는 그 신고한 내용 중 변동이 없는 경우에는 신고하지 아니할 수 있다.
② 법 제104조의19 제3항에서 종합부동산세액이란 제1호의 금액에서 제2호의 금액을 뺀 세액을 말한다.
1. 법 제104조의19 제1항에 따라 과세표준 합산의 대상에 포함되지 아니하였던 해당 토지를 매 과세연도마다 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 토지로 보고 계산한 세액
2. 법 제104조의19 제1항에 따라 과세표준 합산의 대상에 포함되지 아니하였던 해당 토지를 매 과세연도마다 종합부동산세 과세표준 합산의 대상에서 제외되는 토지로 보고 계산한 세액
③ 법 제104조의19 제3항에서 이자상당가산액이란 제2항에 따른 종합부동산세액에 제1호의 기간과 제2호의 율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.
1. 법 제104조의19 제2항에 따라 신고한 매 과세연도의 납부기한 다음 날부터 법 제104조의19 제3항에 따라 추징할 세액의 고지일까지의 기간
2. 제11조의2 제9항 제2호에 따른 율
(3) 종합부동산세법(2020.12.29. 법률 제17760호로 개정된 것) 제11조(과세방법) 토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 지방세법제106조 제1항 제1호에 따른 종합합산과세대상(이하 “종합합산과세대상”이라 한다)과 같은 법 제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상(이하 “별도합산과세대상”이라 한다)으로 구분하여 과세한다. 제13조(과세표준) ① 종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.
(4) 지방세법(2021.12.28. 법률 제18655호로 개정된 것) 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지
3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
7. 주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(같은 법 제11조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와 도시 및 주거환경정비법제24조부터 제28조까지 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법제17조부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지(주택법제2조 제11호에 따른 지역주택조합ㆍ직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁법에 따른 신탁재산의 경우에는 사업계획의 승인을 받기 전의 토지를 포함한다)
(1) 청구법인은 주택건설 사업부지 등의 용도로 2016.10.26.〜2017.4.19.(단, 1필지는 2020.4.7.) 기간 중에 쟁점토지를 취득하였는바, 쟁점토지 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점토지 내역 (단위: ㎡) OOO
(2) 경기도 구리시장은 2017.7.11. 청구법인의 주택건설사업계획 변경승인 신청에 대하여 아래 <표3>과 같이 변경승인을 한 것으로 확인된다. <표3> 변경승인 내용 OOO
(3) 경기도 구리시장은 2020.4.9. 쟁점토지 지상의 주택건설 사업계획승인을 취소하였고(구리시 고시 제OOO호), 청구법인은 심리일 현재까지 사업계획승인을 다시 받은 사실이 없다. OOO
(4) 청구법인은 쟁점토지 지상의 주택건설 사업계획승인이 취소되기 전인 2021.3.23. 경기도 구리시장에게 사업계획승인의 취소를 보류해달라는 내용의 의견서를 제출하였고, 2021.3.29. 기획예산담당관의 주재하에 청문이 실시된 사실이 확인되는바, 해당 의견서 및 청문조서의 주요내용은 다음과 같다. <의견제출서> OOO <청문조서 주요내용> OOO
(5) 청구법인의 대리인은 2025.8.12. 개최된 심판관회의에 참석하여 2021.4.9. 경기도 구리시장의 사업계획승인 취소는 청구법인이 구리시의 무리한 용적률 하향 요구 등을 수용하지 않자 일방적으로 이루어진 것으로서 사업계획승인이 취소된 데에 청구법인의 귀책사유가 없었고, 갑작스럽게 사업계획승인이 취소됨에 따라 청구법인은 약 1년 내에 사업계획승인을 다시 받아야 했으므로, 단순히 쟁점토지 취득일로부터 5년이 경과하였다는 이유로 종합부동산세를 추징하는 것은 부당하다고 진술하였다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점토지의 취득일로부터 5년 내에 주택건설 사업계획승인을 다시 받지 못한 것에 대하여 정당한 사유가 인정되어야 한다고 주장하나, 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않으며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특례규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다 할 것이고(대법원 2003.1.24. 선고 OOO 판결 참조), 설령 법규 상호간의 해석을 통해 그 의미를 명백히 할 필요가 있는 경우에는 조세법률주의가 지향하는 법적 안정성 및 예측가능성을 해치지 않는 범위에서 입법취지 및 목적 등을 고려한 합목적적 해석을 할 필요도 있다 할 것이나, 조세법률주의가 엄격히 적용되는 조세법의 분야에서 조세법령에 ‘정당한 사유’에 관한 문언규정이 없는 경우 그 ‘정당한 사유’를 조세감면이나 추징 배제 등의 일반적 근거사유로 보기 어렵다 할 것인바, 쟁점감면규정에서 종합부동산세 등의 추징을 배제하도록 하는 예외규정을 두고 있지 아니한 상황에서 청구법인은 쟁점토지에 대한 사업계획승인이 취소된 후 쟁점토지의 취득일로부터 5년 이내에 사업계획의 승인을 다시 득하지 못한 점, 경기도 구리시장의 사업계획승인 취소사유는 청구법인이 사업계획승인 받은 날부터 5년 이내에 공사를 시작하여야 함에도 불구하고 이를 이행하지 않았기 때문으로 보이고, 청구법인이 제출한 자료만으로는 청구법인이 공사를 시작하지 않은 것에 부득이한 사유가 있었다고 단정하기 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 청구법인에게 이 건 종합부동산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 당초 승인(변경 전) 주체는 2010.4.26. A(주)이다.
결정내용은 붙임과 같음