처분청이 평가기준일 전 2년 이내의 비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
처분청이 평가기준일 전 2년 이내의 비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
[주 문] 관악세무서장이 2024.8.7. 청구인에게 한 2023.7.10. 증여분 증여세 OOO원의 부과처분은 청구인이 증여받은 서울특별시 관악구 OOO 108동 208호의 증여재산가액을 OOO원(2023.1.1. 기준 공동주택가격)으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다. [이 유]
(1) 쟁점아파트의 증여일과 비교아파트의 매매계약일 사이 아파트가격이 급락하는 등 가격 변동의 특별한 사정이 있었으므로 비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아서는 아니된다. (가) 평가심의위원회가 타당하다고 본 비교아파트의 매매사례가액은 상속세 및 증여세법 시행령(이하 법은 “상중세법”이라 하고 시행령은 “상증세법 시행령”이라 한다) 제49조 제1항 단서의 평가기준일 전 2년 이내 매매사례가액을 적용할 때 ‘가격변동의 특별한 사정이 없는 경우’로 제한하고 있고, 비교아파트가 거래된 2021년은 아파트 가격이 급등하여 정점에 치닫을 당시 존재하는 단 1건의 매매사례가액임에도 이를 20개월이 경과한 시점의 쟁점아파트의 증여재산가액으로 결정하였다. (나) 2017년부터 2022년까지 22회에 걸쳐 정부는 부동산 가격규제정책을 연속하여 발표하여 그 효과로 인해 아파트 가격이 급락하는 추세였고, 청구인이 쟁점아파트를 증여받은 시점인 2023년은 부동산 가격규제정책에서 안정화 정책으로 전환될 시기였으며, 증여일이 속하는 2023년 당시 서울의 아파트가격은 가파르게 떨어지고 있어 증여시점으로 단순 비교를 해도 OOO원(23%) 하락한 사실을 확인할 수 있고, 쟁점아파트가 소재한 변두리 저층아파트는 거래가 성사되지 않았으므로 비교아파트의 매매사례 이후 쟁점아파트의 가격변동의 특별한 사유가 있는 것으로 보아야 하므로 비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아서는 아니된다.
(2) 쟁점아파트와 비교아파트는 유사한 재산에 해당하지 아니하므로 비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아서는 아니된다. 쟁점아파트는 2000년에 건축된 오래된 아파트로 전망과 채광이 좋지 않은 2층에 소재하고 있고, 청구인의 모친은 2024.12.19. 쟁점아파트를 취득한 이후 현재까지 수리를 하지 않았으며, 3층과는 기준시가가 같을 뿐 실제 거래되는 가액은 층별로 상당한 차이가 있고, 비교아파트는 대대적인 리모델링을 한 아파트이며, 특히 가격이 하락할 시기의 2층은 매매가 성사되지 않을 정도로 격차가 큼에도 처분청은 이를 반영하지 아니하였는바, 비교아파트는 쟁점아파트와 유사한 재산에 해당하지 아니하므로 이 건 처분은 타당하지 아니하다.
(1) 상증세법 제60조 제1항은 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다고 규정하면서, 제2항에서 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 정하고 있으며, 상증세법 시행령 제49조 제1항은 법 제60조 제2항에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 증여재산의 경우 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매(이하 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말하며, 다만 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 가격변동의 특별한 사정이 없다면 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 정하고 있다. 한편 같은 법 제49조 제4항은 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각호의 어느 하나에 해당하는 가액(상증세법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다)이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다고 규정하고 있다.
(2) 상증세법 시행령 제49조 제1항 규정은 상증세법 제60조 제2항에서 정하는 시가를 당해 재산의 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가격 등으로 한정하는 것이 아니라 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과(헌법재판소 2010.10.28. 선고 2008헌바140 결정, 대법원 2001.8.21. 선고 2000두5098 판결)하고, 시간의 경과 및 주위 환경의 변화 등을 고려하여 가격변동이 없는 경우 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 불특정 다수인 간 자유롭게 이루어진 객관적 교환가치는 시가에 포함하는 것이 상증세법 제60조 제2항의 시가의 개념에 부합하는 것인바, 이에 따라 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 규정은 이러한 경우의 매매등 가액을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시키도록 정하고 있고, 그 매매등 가액의 범위에 제4항의 유사 재산 매매가액도 적용을 배제하지 않고 있는 것이므로 이에 근거하여 평가심의위원회가 쟁점 유사매매사례가액을 평가일 현재 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있다고 결정하였고, 처분청이 이에 근거하여 증여세를 부과하였으므로 이 건 처분은 타당하다.
1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조 제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
2. 특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률 제2조 제3호 에 따른 가상자산의 경우: 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제49조의2(평가심의위원회의 구성 등) ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.
1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정 (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(1) 처분청이 제시한 쟁점아파트의 유사매매사례와 관련된 자료는 아래와 같다. (가) 국세청 전산자료에서 조회되는 쟁점아파트와 비교아파트의 위치, 면적, 공동주택가격 등 사항은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점아파트와 비교아파트 현황 (나) 평가심의위원회 2024.5.23.자 평가결정서에 의하면 처분청이 심의신청한 비교아파트 매매사례는 평가기준일 전 2년 이내의 기간내의 거래로 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상증세법 제49조 제4항 단서 규정에 따라 평가기준일 현재 시가로 보는 것이 타당하다고 기재되어 있다. (다) 처분청이 제시한 유사매매 공동주택 자료는 아래 <표3>과 같고, 평가기간 내 유사매매사례 3건은 청구인의 증여세 신고일(2023.7.25.) 이후 거래(2023.8.15., 2023.8.22., 2023.9.9.)된 건으로 쟁점아파트와 전용면적이 동일하나 공동주택가격은 쟁점아파트보다 3.8% 더 높은 것으로 나타나고, 비교아파트(2-1)는 평가기간 외 매매사례로 전용면적과 공동주택가격이 쟁점아파트와 동일한 것으로 나타난다. <표3> 쟁점아파트와 유사한 공동주택 현황
(2) 청구주장을 입증하기 위하여 청구인이 제시한 자료는 아래와 같다. (가) 청구인은 쟁점아파트에 대하여 2023.7.25. 홈택스로 증여세 신고를 하였고, 상증세법 시행령 제49조 제4항은 “평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액”을 유사매매사례로 규정하고 있어 평가기간 내 유사매매사례 3건은 모두 신고일 이후 매매계약된 물건(2023.8.15., 2023.8.22., 2023.9.9.)이므로 쟁점아파트의 유사매매사례가 없다고 보아 기준시가를 쟁점아파트의 시가로 하여 증여세를 신고하였다. (나) 쟁점아파트가 소재한 공동주택단지 내 동일 전용면적 59.76㎡의 국토교통부 실거래가 공개시스템상 매매현황은 아래 <표4>와 같고, 비교아파트가 거래된 2021년은 거래가액이 최고가로 나타나며, 증여시점인 2023년은 거래가액이 약 23% 하락한 것으로 나타난다. <표4> 최근 7개년 국토교통부 실거래가 공개시스템 조회내역 (다) KB부동산에서 확인된 쟁점아파트와 동일면적의 시세자료는 아래 <표5>, <표6>과 같다. <표5> KB부동산 쟁점아파트와 동일주택단지의 동일면적 시세현황 <표6> KB부동산 쟁점아파트와 동일주택단지의 동일면적 월별 시세
(3) 청구인은 2025.1.9. 조세심판관회의에 출석하여 당초 증여세 신고 시 쟁점아파트의 증여재산가액에 대하여 착오로 쟁점아파트의 기준시가(OOO원)의 70%로 신고하였다고 진술하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 비교아파트와 쟁점아파트가 같은 용도·위치의 주택으로 주거전용면적과 공동주택가격이 동일하고, 2년 이내의 기간 내의 거래로 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없었으므로 비교아파트 매매사례가액을 쟁점아파트 증여 시의 시가로 보아 증여세를 부과한 처분은 타당하다는 의견이나, 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조에서 시가로 보는 유사매매사례가액 범위를 엄격히 제한하여 규정하고 있는 이상, 시가는 원칙적으로 법령이 정한 원칙적인 평가기간 내에서만 찾아야 함은 당연하고, 다만 예외적으로 가격변동의 특별한 사정이 없었음을 전제로 평가기간을 확대하여 이를 찾을 수는 있겠으나, 이 경우 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점에 대해서는 이를 주장하는 측에서 입증하여야 할 것인데, 쟁점아파트의 평가기준일인 증여일과 비교대상아파트의 매매계약일은 약 1년 8개월(2021.10.16.부터 2023.7.10.까지)의 차이가 있어 그 기간동안 가격이 변동할 가능성이 높아 보이는 바, 실제로 쟁점아파트와 동일 공동주택단지 내 동일한 전용면적에 대한 최근 7개년 국토교통부 실거래가 공개시스템 조회내역과 KB부동산 실거래가 조회자료를 보면 2021년 10월부터 2022년 4월까지 아파트 가격이 최고가였다가 2022년 5월부터 하락하여 비교아파트 매매계약일이 속한 월의 하위평균가(OOO원)에 대하여 평가기준일 현재 하위평균가(OOO원)가 를 볼 때 약 20.1% 하락한 것으로 나타나고, 국토교통부가 고시한 2023.1.1. 공동주택가격이 2022.1.1. 대비 약 23% 하락한 것으로 나타나며, 최근 7개년간 국토교통부 실거래가 공개시스템 아파트 거래가액도 2021년은 OOO원인데 반해 2023년은 OOO원으로 확인되는 점 등에 비추어 이 건에서 비교아파트의 매매계약일과 증여일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 단정하기 어려운 이상 비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수는 없으므로 처분청이 비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다. 다만, 청구인은 쟁점아파트에 대한 증여재산가액을 2023.1.1. 기준 공동주택가격의 70%인 OOO원으로 하여 증여세를 신고하였으나, 상증세법 제60조 제3항 및 제61조 제1항 제4호에 의하면 시가를 산정하기 어려운 경우 공동주택가격을 시가로 보도록 규정하고 있으므로, 결국 쟁점아파트의 증여재산가액을 공동주택가격인 OOO원으로 하여 증여세를 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본 법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.