처분청이 쟁점아파트의 시가를 쟁점유사매매사례가액으로 보아 청구인에게 상속세를 부과한 처분은 잘못이 없음
처분청이 쟁점아파트의 시가를 쟁점유사매매사례가액으로 보아 청구인에게 상속세를 부과한 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 비교아파트의 매매계약일부터 상속개시일까지 가격변동의 특별한 사정이 발생하였다. (가) OOO은 2022년 3/4분기 금리인상으로 주택가격의 하락폭이 전분기보다 확대되었다고 밝혔다. (나) 공동주택가격은 상속개시일로부터 약 2개월 후인 2023.1.1. 25.3% 하락한 것을 알 수 있는데, 이는 부동산 가격이 지속적으로 하락한 사실을 나타낸다.
(2) 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가라고 볼 수 없다. (가) 비교아파트의 거래는 쟁점아파트와 동일면적의 실거래가액 중 최고가임을 확인할 수 있고, 쟁점유사매매사례가액은 소급감정가액인 OOO원을 초과하므로, 상속개시 당시 쟁점아파트의 시가를 초과한다. (나) 상속세 및 증여세법제60조 제2항에서 ‘시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가격’으로 규정되어 있는데, 쟁점아파트가 속한 아파트는 대단지 아파트로 유사 부동산이 다수 존재하나, 2년 동안 단 1회만 거래되었으므로, 쟁점유사매매사례가액을 ‘통상적’으로 성립된 가격이라고 보기 어렵다.
(1) 관련 규정에서 상속재산은 상속개시일 현재의 시가에 따라야 하고, 가격변동의 특별한 사정이 없다면 해당 시가에는 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 유사재산의 매매가액이 포함된다고 규정되어 있다.
(2) 쟁점아파트의 주위환경 및 이용환경의 객관적인 변화가 확인되지 아니하고, 청구인이 제출한 한국개발연구원 등의 자료만으로는 가격변동의 특별한 사정이 발생하였다고 보기 어렵다.
(3) 청구인은 과세전적부심사 당시 시행한 소급감정평가액이 쟁점유사매매사례가액보다 높으므로 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 평가기간이 지난 후 소급감정에 의하여 상속재산을 평가하는 것은 허용되지 아니한다.
(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.(중략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다).(중략) (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.(중략)
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙등】③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
(1) 쟁점아파트와 비교아파트에 대한 기본사항은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점아파트와 비교아파트에 대한 기본사항 (단위: 백만원, m2)
(2) 쟁점아파트의 시세 변동과 관련된 내용은 아래와 같다. (가) 쟁점아파트의 공동주택가격은 2021년과 2022년 9.41% 및 5.85% 상승하였으나, 2023년에는 25.3% 하락하였다(아래 <표2> 참조). <표2> 공동주택가격 추이 (단위: 백만원) (나) 한국부동산원 실거래 가격지수(서울특별시 동남권)는 2020년 12월 157.0에서 2022년 10월 152.8로 약 2.7% 하락하였다.
(3) 서울지방국세청 평가심의위원회는 2024.5.23. 비교아파트의 매매계약일부터 평가기준일까지 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 쟁점유사매매사례가액이 쟁점아파트의 시가에 해당한다고 결정하였다.
(4) 청구인이 제시한 증빙은 아래와 같다. (가) 청구인은 과세전적부심사 당시 쟁점아파트를 소급감정평가하여 상속개시일 당시 시가가 OOO원이라는 b 주식회사의 감정평가서를 제출하였다. (나) 청구인은 제시한 ‘KDI 부동산시장 동향 2022년 3/4분기’에서는 주택매매가격이 전분기보다 하락폭이 확대되고, 금리 방향성에 따라 가격변동성이 확대될 것이라고 기재되어 있다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 비교아파트의 매매계약일부터 상속개시일까지 가격변동의 특별한 사정이 인정되고, 거래가 빈번하게 발생하지도 아니하였으므로 쟁점유사매매사례가액은 쟁점아파트의 시가가 아니라고 주장한다. 그러나, 상속세 및 증여세법제60조, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제4항은 가격변동의 특별한 사정이 인정되지 않는 경우, 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 유사재산의 매매가액을 상속재산의 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있다. 비교아파트의 매매계약일부터 상속개시일까지 쟁점아파트와 비교아파트의 공동주택가격과 한국부동산원 실거래 가격지수가 현저히 변동하였다고 보기 어렵고, 서울지방국세청 평가심의위원회 역시 해당 기간 가격변동의 특별한 사정이 인정되지 않는다고 결정한 점, 청구인이 제시한 감정평가액은 소급감정평가에 의한 것으로 이를 쟁점아파트의 시가라고 볼 수 없고, 거래사례가 다수 확인되지 아니하다는 사정만으로 제3자 간 거래에서 형성된 매매가액이 통상적이지 않다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점아파트의 시가를 쟁점유사매매사례가액으로 보아 청구인에게 상속세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.