비교대상①아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 상속세를 부과한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2022.7.4. 사망한 배우자 B(이하 “피상속인”이라 한다)으로부터 서울특별시 송파구 OOO 95.84㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다) 등을 상속받은 후, 2022.10.27. 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다)상 보충적 평가방법(공동주택가격)에 따라 쟁점아파트를 OOO원으로 평가하고 다른 상속재산과 합하여 2022.7.4. 상속분 상속세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 상속세 신고내용을 검토한 결과, 쟁점아파트와 동일 단지 107동 1305호 95.84㎡(매매계약일: 2021.6.2., 이하 “비교대상①아파트”라 한다)의 매매가액인 OOO원을상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 제2항 및 같은 법 시행령(이하 “상증세법 시행령”이라 한다) 제49조에 따른 쟁점아파트의 시가로 보아 서울지방국세청 평가심위원회의 심의를 거쳐 2024.5.28. 청구인에게 2022.7.4. 상속분 상속세 OOO원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2024.8.16. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트와 같은 단지 내에 소재한 101동 1006호(거래가액 OOO원, 이하 “비교대상②아파트”라 한다)의 매매계약일(2023.2.22.)은 평가기준일 전후 가장 가까운 날에 계약된 비교사례이므로, 동 아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다.

(1) 처분청은 상증세법 시행령 제49조 제4항에서 유사매매사례가액을 시가로 보는 경우 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 적용하는 것으로 규정하고 있으므로 청구인의 상속세 신고일(2022.10.27.) 이후 계약한 비교대상②아파트의 매매가액은 유사매매사례가액에서 제외되고, 비교대상①아파트만 매매사례에 해당한다는 의견이다. 그러나, 상증세법 시행령 제49조 제4항은 평가대상재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 유사매매사례가액 적용시 납세자의 법적안정성과 예측가능성을 증가시킬 목적으로 법정신고기한 이내에 상속세 또는 증여세를 신고한 경우에는 평가기준일 후 6개월(증여의 경우 3개월) 이내의 신고일 후의 매매가액은 적용하지 않겠다는 취지의 규정이고, 상증세법 시행령 제49조 제4항은 동조 제1항을 확장하여 구체화한 규정이다. 즉, 상증세법 시행령 제49조 제4항의 괄호안 조항은 정보비대칭에 놓여져 유사자산의 시가를 정확히 파악하기 어려운 납세자의 법적안정성과 예측가능성을 제고하기 위한 규정으로, 해당 문구는 유사매매사례가액으로 신고한 자에 한정하여 적용함이 합리적이다. 통상 신고일까지 유사매매사례가액이 있어 이를 적용하여 신고하였다면 신고일 이후의 가액은 평가기준일에서 더 멀어져 그 가액이 적용될 여지가 없을 것이므로 신고일 이후 가액은 불필요할 것이다. 반면, 이 건과 같이 매매사례를 알 수 없어 보충적 평가방법인 기준시가를 적용하여 신고한 납세자는 과세관청에서 기준시가를 인정하면 좋고, 아니면 평가심의위원회의 심의결과를 받아들일 것을 예상하고 신고한 것이므로 평가심의위원회의 평가기간을 신고일까지로 국한하여 판단할 필요가 없다. 처분청은 상증세법 시행령 제49조 제4항의 괄호안의 ‘신고일까지’의 규정을 동조 제1항 평가심의위원회 규정에까지 확대적용하고 있다.

(2) 상증세법 시행령 제49조 제1항은 평가기준일 전후 6개월을 원칙으로 하면서 단서조항에 평가기준일 이전 2년 이내, 이후 법정결정기한(약 15개월)으로 확장하여 평가심의위원회를 거쳐 시가를 정하도록 하는 규정을 두고 있다. 상증세법 시행령 제49조 제4항도 유사매매사례가액의 경우 평가기준일 이전 6개월, 이후 신고일까지를 원칙으로 하고, 동조 제1항을 준용하여 평가기준일 이전 2년 이내로 확장하였으므로 평가기준일 이후도 신고일이 아닌 법정결정기한(약 15개월)으로 확장하여 평가심의위원회를 거쳐 시가를 정하도록 함이 합리적이고 균형 있는 법률 적용이라 할 것이다.

• 나. 처분청 의견 쟁점아파트의 시가를 산정함에 있어 평가기준일 전후 6개월 이내 거래내역은 존재하지 아니한다. 청구인이 주장하는 비교대상②아파트의 거래가액은 매매계약일(2023.2.22.)이 이 건 상속세 신고일(2022.12.27.) 이후이므로 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 시가로 보는 상증세법 시행령 제49조 제4항 규정에 따라 매매사례가액으로 볼 수 없다. 반면, 비교대상①아파트의 거래는 매매계약일(2021.6.2.)이 평가기준일로부터 2년 이내의 기간 안에 있는 점, 특수관계가 없는 자 간의 거래이며, 쟁점아파트와 동일 단지에 위치하고 있고, 용도․면적․위치․방향 및 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내이므로 유사재산에 해당하는 점, 매매계약일로부터 쟁점아파트의 평가기준일까지의 기간 중 아파트의 형태․이용상황에 변화가 없고, 쟁점아파트를 포함한 국내 부동산의 기준시가가 지속적으로 상승하고 있으므로 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 규정하고 있는 ‘시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정’이 있다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 처분청이 서울지방국세청 평가심위원회의 심의를 거쳐 비교대상①아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 상속세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 비교대상①아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 상속세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법(2021.12.21. 법률 제18591호로 개정된 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조 제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조 제1항 제1호가 목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

2. 특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률 제2조 제3호 에 따른 가상자산의 경우: 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다).(단서 생략) (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32414호로 개정된 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
• 나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2. 3억원

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.(단서 생략)

3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액.(단서 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제49조의2(평가심의위원회의 구성 등) ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.

1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정 1의2. 제49조 제8항에 따른 시가불인정 감정기관의 지정

2. 제54조 제1항에 따른 비상장주식등(이하 이 조에서 “비상장주식등”이라 한다)의 같은 조 제6항에 따른 가액평가 및 평가방법

3. 제15조 제11항 제2호 나목 및 조세특례제한법 시행령 제27조의6 제6항 제2호 나목에 따른 업종의 변경

4. 법 제61조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 건물, 오피스텔 및 상업용 건물 가치의 산정ㆍ고시를 하기 위한 자문 제78조(결정ㆍ경정) ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각 호의 1에 의한다.

법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월

법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월 (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2022.3.18. 기획재정부령 제899호로 개정된 것) 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 처분청은 청구인의 상속세 신고내용을 검토하여 쟁점아파트와 비교대상①아파트를 상증세법 시행령 제49조 제4항에 따른 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산으로 보고, 같은 조 제1항 단서 규정에 따라 쟁점아파트의 시가 평가와 관련하여 서울지방국세청 평가심의위원회에 심의를 신청하였는바, 동 위원회는 2023.12.21. 비교대상①아파트 매매가액에 대하여 평가기준일 전 2년 이내의 기간에 이루어진 거래로 매매계약일부터 상속개시일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보아 쟁점아파트의 시가를 비교대상①아파트의 매매가액으로 결정하였으며, 피상속인의 상속세 신고 및 처분청의 결정내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 상속세 신고 및 처분청 결정 내역

(2) 청구인은 2022.10.27. 상속세 신고시 쟁점아파트의 시가를 공동주택가격 OOO원으로 하여 상속재산가액을 신고하였으나, 처분청은 계약일이 2021.6.2.인 비교대상①아파트의 매매가액 OOO원을 쟁점아파트의 시가로 평가하였고, 이후 청구인은 계약일자가 평가기준일에 더 가까운 비교대상②아파트의 매매가액 OOO원을 쟁점아파트의 시가로 평가하여 달라는 취지로 이 건 심판청구를 제기하였다. <표2> 쟁점아파트와 비교대상①②아파트 비교

(3) 처분청이 제출한 심리자료의 주요내용은 다음과 같다. (가) 쟁점아파트가 속한 OOO아파트는 사용승인일이 1983.8.31.이고, 81.14㎡ 105세대, 95.84㎡ 300세대, 115.83㎡ 150세대의 총 7개동 555세대로 구성되어 있으며, 2018.4.2. 재건축 조합설립인가 및 2023.8.31. 사업시행인가 되어 현재 재건축 진행 중이다. (나) 쟁점아파트와 비교대상①②아파트의 연도별 공동주택가격 고시내역은 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점아파트와 비교대상①②아파트의 공동주택가격 고시내역 (다) 쟁점아파트와 같은 면적인 95.84㎡의 거래내역(OOO 제공)은 아래 <표4>와 같다. <표4> 거래내역

(4) 상증세법 시행령 제49조 제4항은 2010.12.30. 아래와 같이 개정되었는데, 그 개정내용과 관련하여 기획재정부가 발간한 간추린 개정세법 해석에 기재된 내용은 아래 <표5>와 같다. <표5> 개정세법 해석 개정 전 개정 후

□ 상증세법상 재산평가방법 ㅇ (원칙) 상속․증여개시일 현재의 시가 ㅇ 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가액등도 시가로 인정 - 유사매매사례가액은 상속․증여개시일 전후 6개월(증여 3개월) 이내의 가액으로 구성 ㅇ 좌동 ㅇ 유사매매사레가액을 시가평가의 보충적 방법으로만 사용 - (1순위) 당해 재산의 매매가액등 - (2순위) 유사매매사례가액, 다만 상속․증여개시일 전 6개월(증여 3개월)부터 상속․증여세 신고시까지 가액만 인정 (2) 개정이유 ㅇ 상속․증여 재산평가에 대한 납세자의 예측가능성 제고 (3) 적용시기 및 적용례: 2011.1.1. 이후 상속․증여분부터 적용 (5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 2023.2.22. 거래된 동일한 공동주택단지 비교대상②아파트의 매매가액이 상속일과 가장 가까운 유사매매사례가액이므로 이를 쟁점아파트의 시가로 적용하여야 한다고 주장한다. 그러나 상증세법 시행령 제49조 제4항은 해당 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액을 해당 자산에 대한 시가로 판단할 때, 상속세 과세표준을 신고한 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지 가액이 있는 경우 해당 매매사례가액을 시가로 본다고 규정하고 있고, 제4항의 ‘해당 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’의 범위는 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에서 구체적으로 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제2항에서 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다고 규정하고 있는바, 위 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각 목의 요건을 모두 충족하면서 평가기간 이내의 신고일까지의 매매사례가액 중 평가기준일(2022.7.4.)에 가장 가까운 날에 해당하는 가액은 비교대상①아파트의 매매가액인 점, 평가기간을 경과하기만 하면 시가에 부합하는 가액이 있어도 이를 시가로 볼 수 없는 평가제도의 경직성을 해소하고, 제도의 자의성을 배제하기 위하여 평가심의위원회의 자문을 거치도록 한 것이므로, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서를 준용하여 평가기간을 벗어난 매매사례가액이라고 하더라도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되어 평가심의위원회의 심의를 거친 경우에는 그 매매사례가액을 해당 재산에 대한 시가로 평가할 수 있다고 보이는 점, 상속․증여시 재산평가에 대한 납세자의 예측가능성을 제고하기 위해 개정된 상증세법 시행령 제49조 제4항의 개정취지 등을 고려할 때, 상속세 신고일 이전에 거래된 매매사례가액 중 평가기준일(2022.7.4.)에 가장 가까운 날에 해당하는 비교대상①아파트의 매매가액을 재산평가심의위원회에서 심의한 것은 적절해 보이는 점, 반면 비교대상②아파트의 매매가액은 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되어 평가심의위원회의 심의를 거친 경우에 해당하지 아니한 점 등에 비추어, 처분청이 비교대상①아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 이 건 상속세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.