[요지] 쟁점부동산 관련 공매공고문을 보면, 하자 관련 책임은 매수신청인인 청구법인에게 있다고 보이는 점, 이 건 쟁점부동산 관련 공매와 관련하여 마각결정을 취소하거나 공매를 취소 또는 정지하는 등 공매진행을 할 수 없는 중대한 사유가 발생하였다고 보기 어려워 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
[요지] 쟁점부동산 관련 공매공고문을 보면, 하자 관련 책임은 매수신청인인 청구법인에게 있다고 보이는 점, 이 건 쟁점부동산 관련 공매와 관련하여 마각결정을 취소하거나 공매를 취소 또는 정지하는 등 공매진행을 할 수 없는 중대한 사유가 발생하였다고 보기 어려워 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청은 쟁점부동산의 상태가 현저한 훼손으로 인정받기 어렵다는 의견이나, 쟁점부동산 2층의 바닥과 1층 천장의 누수가 심각하여 2층 상수도 및 난방 배관에 대한 전체적인 점검과 보수가 필요하고, 특히 1층 내부는 오랫동안 누수가 방치되어 전제가 부패 및 훼손되어 있는 상태이다 이는 쟁점부동산 중 건물 부분의 면적(1층 115.42㎡, 2층 82.33㎡)을 고려할 때 1층 실내 전체와 2층 상수도 및 난방 배관에 대한 수리비용이 상당히 발생할 것으로 예상되며, 쟁점부동산의 매수대금 OOO원에 비해 청구법인의 부담이 현저한 상태이다.
(2) 처분청은 민법제578조에서 규정하는 ‘경매와 매도인의 담보책임’을 근거로 쟁점부동산의 하자에 대한 담보책임을 인정하지 않고 있으나, 민사집행법에 따른 경매절차에서는 중대한 하자에 대해 ‘매각불허가 신청’ 등 매수인의 손해를 예방하거나 보전할 수 있는 방안을 마련하고 있다. 또한 쟁점부동산에 대한 공매 관련 공고문상에도 “다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유(공매의 취소 및 정지)가 발생한 경우 해당 공매재산의 입찰이 취소됩니다. 중략... ⑦ 재산의 훼손, 멸실 등 공매를 계속할 수 없는 사유가 발생한 경우”와 같이 기재되어 있다.
(3) 처분청은 공매물건의 현황은 입찰자 본인의 책임하에 확인하여야 하고 공매재산 명세서에 중대한 하자를 발견할 수 없다는 의견이나, 청구법인의 경우 쟁점부동산에 대한 공매재산 명세에 관련 내용이 기재되어 있지 않았음을 확인하였고, 청구법인이 상당한 주의를 기울였음에도 입찰자의 신분으로서는 폐문상태의 건물 내부를 확인하는 데 한계가 있었음에도 청구법인이 쟁점부동산의 건물 내부의 심각한 훼손 상태를 확인하지 못한 책임을 물어 입찰보증금 전체를 체납액에 충당하는 것은 입찰자에게 너무 가혹한 처사이다.
(4) 처분청은 온비드 입찰에서 매수신청인에게 책임을 고지하고 동의를 받았으므로 재산에 대한 답사의 책임이 모두 입찰자에게 있다는 의견이나, 해당 고지와 동의는 입찰을 위한 필수 조건으로 입찰을 하기 위한 강제적 동의로 볼 수 있고 사회통념상 일반적인 범주를 벗어나 심각한 손상이 발생한 경우에까지 모든 책임을 입찰자에게 전가하는 것은 공매를 집행하는 기관으로서 권리를 남용하는 것이다.
(1) 청구법인은 쟁점부동산의 재산 상태의 현저한 훼손과 점검에 상당한 비용이 발생한다고 주장하나, 재산의 현저한 훼손 여부는 매수신청인에 따라 주관적이고 자의적으로 해석될 여지가 많아 엄격하게 해석하는 추세이다. (가) 공매절차에서 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실이 인정되려면, 그 훼손으로 인하여 매수신청인의 부담이 현저하게 증가하는 등 일반 사회통념상 매각결정을 취소하지 않으면 부당하다고 인정될 만큼의 중대한 하자가 필요하다. (나) 불특정 다수를 상대방으로 하는 공매 물건의 특성상 점검과 보수는 불가피하며, 청구법인도 매수신청가격 기재 시 이미 쟁점부동산에 대한 유지 및 보수 비용을 염두에 두고 있다고 할 것이다. (다) 매수신청인은 토지대장 등 관련 공부를 열람하여 물건의 상태를 확인할 수 있는바, 쟁점부동산의 사용승인연도는 1992.5.7.로 건물 준공 후 32년이 경과(내용연수 40년)하여 점검 및 보수가 불가피하고, 이에 따른 건물의 노후 정도를 감안한 비용 발생은 청구법인이 충분히 예상 가능하였을 것이다.
(2) 청구법인은 쟁점부동산에 대한 공매 관련 공고문상 재산의 훼손, 멸실 등 공매를 계속할 수 없는 사유가 발생한 경우에는 공매재산의 입찰이 취소된다고 주장하나, 이는 공매 진행 중 천재지변 등으로 인해 훼손 또는 멸실이 발생하여 더 이상 공매를 계속할 수 없는 경우를 말하므로, 청구법인의 주장은 이유가 없다.
(3) 청구법인은 쟁점부동산에 대한 매수신청인 신분으로 공매재산의 현장조사에 한계가 있고, 매수대금 잔금에 대한 납부최고기일에야 다른 문을 발견하여 내부를 확인하였다고 주장하고 있으나, 쟁점부동산에 대해 입찰 전에도 출입문과 창문을 통해 내부 상태의 확인과 식별이 가능하고, 매수신청인은 자기 책임하에 공부의 열람, 현지답사 등으로 물건을 확인하고 공매에 참가하여야 하므로 청구법인의 주장은 이유 없다.
(4) 청구법인은 입찰자의 재산답사 책임과 관련한 고지와 동의가 입찰을 위한 강제적 동의라고 주장하나, 공매처분의 특성상 입찰은 불특정 다수를 상대로 하므로, 재산답사의 책임과 관련한 고지와 동의는 사전적․일괄적으로 부여하고 있어 청구법인의 주장은 이유 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 강남세무서장과 청구법인이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 강남세무서장은 쟁점부동산에 대한 공매처분과 관련하여 공매처분의 경위를 아래 ＜표1＞과 같이 제출하였다. ＜표1＞ 쟁점부동산과 관련한 공매처분 경위 일시 처분 경위 2023.5.16. 체납자 이○○의 체납액 징수를 위해 처분청에 공매의뢰 2023.7.5. 처분청, 공매공고 2024.4.8. 처분청, 청구법인에게 매각결정 2024.5.8. 청구법인, 매수대금 미납 2024.5.20. 청구법인, 납부촉구 기한까지 매수대금 미납 2024.5.20. 청구법인, ‘쟁점부동산에 누수가 심해 실내 전체가 훼손되었으므로 매각결정을 취소해달라’는 내용의 VOC 등록 2024.5.29. 처분청, 청구법인에게 위 사유로 매각결정 취소 불가함으로 회신 2024.6.5. 처분청, 청구법인에게 매수대금 미납부로 인한 매각결정취소 통보 2024.7.3. 청구법인, 중앙행정심판위원회에 행정심판 제기 (나) 강남세무서장은 쟁점부동산에 대한 공매처분과 관련하여 공매재산명세서, 매각결정서, 매각결정통지서, 매각결정취소통지서를 아래 ＜표2＞～＜표5＞와 같이 제출하였다. ＜표2＞ 쟁점부동산 공매처분 관련 공매재산명세서 중 일부 발췌 ㅇㅇㅇ ＜표3＞ 쟁점부동산 공매처분 관련 매각결정서 ㅇㅇㅇ ＜표4＞ 쟁점부동산 공매처분 관련 매각결정통지서 ㅇㅇㅇ ＜표5＞ 쟁점부동산 공매처분 관련 매각결정취소 통지서 ㅇㅇㅇ (다) 청구법인은 쟁점부동산에 대한 공매처분과 관련하여 공매물건 상세정보, 압류재산공매공고문, 쟁점부동산에 관한 사진, 매각결정 취소요청에 대한 회신문을 아래 ＜표6＞～＜표9＞와 같이 제출하였다. ＜표6＞ 공매물건 상세정보 중 일부 발췌 ㅇㅇㅇ ＜표7＞ 압류재산 공매공고문 중 일부 발췌 ㅇㅇㅇ ＜표8＞ 쟁점부동산에 관한 사진 ㅇㅇㅇ ＜표9＞ 매각결정 취소요청에 대한 회신문 ㅇㅇㅇ (라) 청구법인은 통계청이 발표한 2023년 기준 전국, 서울특별시 및 부산광역시의 노후주택비율을 아래 ＜표10＞과 같이 제출하였다. ＜표10＞ 노후주택비율 ㅇㅇㅇ
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 폐문 상태인 쟁점부동산의 내부를 확인하는 데 한계가 있었으므로 그 책임을 물어 공매보증금 전체를 체납액에 충당하는 것은 부당하다고 주장하나, 쟁점부동산 관련 공매공고문에는 공매재산에 대한 실물 확인 및 상태 점검은 공매재산의 소재지 현장에서 매수신청인 책임하에 확인하여야 하고 공매재산에 방치된 폐기물 등의 처리비용도 매수인이 부담하므로 사전에 반드시 현황을 확인하도록 되어 있는 등 하자 관련 책임은 매수신청인인 청구법인에게 있다고 보이는 점, 이 건 쟁점부동산 관련 공매와 관련하여 매각결정을 취소하거나 공매를 취소 또는 정지하는 등 공매진행을 할 수 없는 중대한 사유가 발생하였다고 보기 어려워 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 국세징수법 제71조(공매보증) ① 관할 세무서장은 압류재산을 공매하는 경우 필요하다고 인정하면 공매에 참여하려는 자에게 공매보증을 받을 수 있다.
⑤ 관할 세무서장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 공매보증을 강제징수비, 압류와 관계되는 국세의 순으로 충당한 후 남은 금액은 체납자에게 지급한다.
2. 제86조 제2호 또는 제3호에 해당하는 사유로 압류재산의 매각결정이 취소된 경우 제85조(매수대금 납부의 촉구) 관할 세무서장은 매수인이 매수대금을 지정된 대금납부기한까지 납부하지 아니한 경우 다시 대금납부기한을 지정하여 납부를 촉구하여야 한다. 제86조(매각결정의 취소) 관할 세무서장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 압류재산의 매각결정을 취소하고 그 사실을 매수인에게 통지하여야 한다.
2. 매수인이 제84조의2 제4항에 따라 배분기일에 차액납부를 하지 아니하거나 같은 조 제6항에 따라 이의가 제기된 금액을 납부하지 아니한 경우
3. 제85조에 따라 납부를 촉구하여도 매수인이 매수대금을 지정된 기한까지 납부하지 아니한 경우 제88조(공매의 취소 및 정지) ① 관할 세무서장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 공매를 취소하여야 한다.
1. 해당 재산의 압류를 해제한 경우
2. 그 밖에 공매를 진행하기 곤란한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
② 관할 세무서장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 공매를 정지하여야 한다.
1. 제105조에 따라 압류 또는 매각을 유예한 경우
2. 국세기본법 제57조 또는 행정소송법 제23조에 따라 강제징수에 대한 집행정지의 결정이 있는 경우
3. 그 밖에 공매를 정지하여야 할 필요가 있는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 제103조(공매등의 대행) ① 관할 세무서장은 다음 각 호의 업무(이하 이 조에서 “공매등”이라 한다)에 전문지식이 필요하거나 그 밖에 직접 공매등을 하기에 적당하지 아니하다고 인정되는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 한국자산관리공사에 공매등을 대행하게 할 수 있다. 이 경우 공매등은 관할 세무서장이 한 것으로 본다.
1. 공매
(2) 국세징수법 시행령 제62조(공매취소의 사유) 법 제88조 제1항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 관할 세무서장이 직권으로 또는 제71조 제1항에 따른 한국자산관리공사의 요구에 따라 해당 재산에 대한 공매대행 의뢰를 해제한 경우를 말한다.
(3) 민사집행법 제121조(매각허가에 대한 이의신청사유) 매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다.
6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때 제127조(매각허가결정의 취소신청) ① 제121조 제6호에서 규정한 사실이 매각허가결정의 확정 뒤에 밝혀진 경우에는 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다.