처분청이 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없음
처분청이 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 증여일부터 17개월 전에 매매계약된 비교아파트의 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보기 위해서는 매매계약일과 증여일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없어야 하는바, 처분청이 적용한 비교아파트의 매매계약일인 2022.1.1.부터 쟁점아파트의 증여일인 2023.5.25. 사이는 다음에서 설명하는 바와 같이 국내 아파트 가격이 전반적으로 크게 하락하였던 시기이므로 가격변동의 특별한 사정이 없다고 볼 수 없어 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용한 것은 타당하지 아니하다. (가) 국내 언론기관에서 보도한 2022년〜2023년 기간의 아파트 가격 관련 기사를 보면, 아래 <표1>과 같이 “끝없는 하락”, “역대급 하락” 등의 제목으로 국내 아파트 가격이 2022년부터 크게 하락하였고, 이후에도 하락이 지속될 것이라는 내용으로 보도된 사실이 있다. <표1> 2022년〜2023년 기간 국내언론 기관 보도 내용 요약 언론기관 보도일자 보도내용(제목) OOO 2022.11.17. 끝없는 하락, 아파트 매매가격, 통계작성 이래 최대폭 하락 OOO 2023.1.5. 전국 아파트값 ‘역대 최대폭 하락’ 멈췄다 ㆍ35주 연속 하락속 낙폭 갱신 멈춰 ㆍ규제 완화 예고에 매출 철회 영향 OOO 2023.12.29 2023년 아파트 매매ㆍ전세시장 역대급 하락... 내년 역시 가격 하락이 대세 (나) 한국부동산원에서 발표한 서울특별시 전체의 아파트 매매가격지수는 2022년 1월부터 2023년 5월 기간 동안 아래 <표2>와 같이 11.8% 하락(104.4% → 92.6%)하였고, 같은 기간 중 쟁점아파트와 비교아파트가 소재하는 서울특별시 마포구의 아파트 매매가격지수도 아래 <표3>과 같이 12.2% 하락(104.7% → 92.5%)하는 등 가격이 계속 하락하였다. <표2> 2022.1.〜2023.5. 기간 서울특별시 아파트 매매가격지수 (단위: %) 지역 ’22년 1월 ’22년 4월 ’22년 7월 ’22년 10월 ’22년 12월 ’23년 1월 ’23년 4월 ’23년 5월 하락폭 서울 특별시 104.4 104.2 103.9 101.4 96.3 94.6 92.6 92.6 -11.8 <표3> 2022.1.〜2023.5. 기간 서울특별시 마포구 아파트 매매가격지수 (단위: %) 지역 ’22년 1월 ’22년 4월 ’22년 7월 ’22년 10월 ’22년 12월 ’23년 1월 ’23년 4월 ’23년 5월 하락폭 마포구 104.7 104.6 103.9 101.3 96.4 94.7 92.6 92.5 -12.2 (다) 국토교통부가 매년 고시하는 공동주택가격도 2022년 1월부터 2023년 5월까지 기간에는 모두 하락하였는바, 같은 기간 거래된 OOO아파트 단지 내 쟁점아파트, 비교아파트(사례1), 사례2아파트의 공동주택가격은 아래 <표4>와 같다. <표4> 쟁점아파트 등 공동주택가격 비교표 (라) 쟁점아파트가 소재하는 OOO 아파트 단지의 국토교통부 실거래가 자료에 의하면, 쟁점아파트 면적(66.24㎡)과 유사한 면적(66.72㎡〜71.1㎡) 아파트의 연도별, ㎡당 매매가격이 아래 <표5>와 같이 2018년 ㎡당 OOO원 → 2022년 1월 ㎡당 OOO원(64.99% 상승) → 2023년 7월 ㎡당 OOO원(20.68% 하락)으로 거래되었음이 확인되는바, 2022년에 거래된 비교아파트(사례1)의 매매가액 OOO원(㎡당 OOO원)은 아파트 가격이 폭등하여 정점에 이르렀을 때인 2022년 1월의 거래가격이고, 2023년에 거래된 사례2아파트는 아파트가격이 크게 하락하였던 시기인 2023년 7월의 거래가격이다. <표5> OOO아파트단지의 아파트실거래가 자료(국토교통부) 또한, 위 <표5>의 비교아파트(사례1)와 사례2아파트의 매매가액을 비교해 보면, 전용면적이 더 넓은 사례2아파트가 증여일부터 2달 후인 2023.7.24.에 비교아파트(사례1)보다 더 낮은 가액으로 거래되었는데, 사례2아파트의 전용면적이 비교아파트(사례1)보다 4.86㎡ 더 넓은 면적임에도 아파트 가격이 19개월 동안 지속적으로 하락하였던 시기(2023.7.24.)에 거래되어 비교아파트(사례1)보다 OOO원(17.46%) 낮은 가격에 거래된 것이다.
(2) 처분청은 쟁점아파트의 시가를 비교아파트(사례1)의 쟁점매매사례가액으로 평가하여 적용하였는데, 2023.7.24. 거래된 사례2아파트는 쟁점아파트의 증여일부터 2개월 이내에 거래되어 상증세법 시행령 제49조 제1항의 “평가기간” 이내 요건을 충족하고 있음에도 같은 조 제 제4항의 “유사한 다른 재산”의 조건들을 충족하지 못하여 쟁점아파트의 시가로 인정하지 않은 것으로 보이는 바, 그렇다 하여 비교아파트(사례1) 아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 평가하게 되면 아파트 가격이 본격적으로 하락하기 이전의 높은 매매가격이 시가로 결정되는 부당한 결과가 초래된다. 2022년 1월〜2022년 7월 기간의 아파트 가격 하락은 단순한 물가변동에 따른 가격변동이 아니라 2018년부터 폭등하였던 아파트 가격이 2021년 말경에 정점을 찍은 후 2023년 7월까지 가격 조정이 진행되었던 시기의 하락이므로, 따라서 비교아파트 매매계약일인 2022.1.1.부터 쟁점아파트 증여일인 2023.5.25. 기간의 아파트 가격 하락은 가격변동의 특별한 사정에 해당한다고 보아야 한다.
(3) 시간 경과에 따른 가격변동을 포함하여 일반적인 가격변동도 가격변동의 특별한 사정이 있는 것으로 해석하여야 하고, 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 사실에 대하여는 처분청이 입증하여야 한다. (가) 매매사례가액을 증여일 현재의 시가로 인정하기 위해서는 객관적으로 그 매매가액이 일반적이고 정상적인 교환가치를 반영하고 있어야 하며, 증여 당시와 매매계약일 사이에 가격변동이 없어야 하는바, 처분청은 가격변동의 특별한 사정을 형질변경, 도시계획변경, 토지의 분할·합병, 멸실·훼손, 용도변경 등 객관적 사유가 있는 경우에만 가격변동의 특별한 사정이 있는 것으로 한정하여 해석하여야 하고 시간의 경과에 따른 가격등락은 가격변동의 특별한 사정에 해당하지 않는다고 주장하나, 조세심판례(조심 2024서406, 2024.6.17.)에서는 “ 법령 문언 자체에서 보더라도 시간의 경과를 가격변동의 특별한 사정의 고려요소 중 하나로 정하고 있어, 시간경과에 따른 가격변동도 가격변동의 특별한 사정으로 예정한 것으로 보이고, 가격변동의 특별한 사정을 좁게 인정할 경우 평가기간을 엄격히 제한하여 규정하고 있는 취지를 몰각시키게 된다면서 시간 경과에 따른 가격변동을 포함하여 일반적인 가격변동도 가격변동의 특별한 사정에 해당하는 것”으로 해석하였고, 법원 판결(서울고등법원 2023.12.15. 선고 2023누41903.판결 참조)에서도 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 말하는 가격변동의 특별한 사정은 증여일부터 가격산정기준일까지의 기간 중에 객관적인 교환가격의 변동이 있다고 인정될 수 있는 모든 사정을 의미한다고 해석하고 있으므로 따라서 매매계약일 이전에 급등하였던 아파트 가격이 매매계약일과 증여일 사이에 가격조정이 진행되면서 발생한 아파트 가격하락은 가격변동의 특별한 사정에 해당하는 것으로 해석하여야 한다. (나) 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가를 기준으로 평가해야 하므로 비교아파트(사례1)의 쟁점매매사례가액을 증여일 현재의 시가로 인정하기 위해서는 매매계약일과 증여일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없어야 하는데, 이와 관련하여 대법원 판례에서는 상속 및 증여재산가액에 대한 입증책임은 과세관청에 있으므로 과세관청이 증여 당시가 아닌 특정 어느 시점의 가액을 가지고 증여 당시의 시가와 같다고 주장하려면 그 시점과 증여 당시와의 사이에 시가의 변동 없었다는 점을 적극적으로 입증하여야 하고 이러한 가격변동이 없었다는 점은 과세관청이 주장·증명해야 한다고 판시(대법원 2012.4.26. 선고 2011두30038 판결 등 참조)하고 있으므로, 이 건에 있어 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 사실에 대하여는 처분청이 적극적으로 입증을 하여야 함에도 처분청은 비교아파트(사례1)의 매매계약일과 쟁점아파트의 증여일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 사실에 대하여 입증을 하지 못하고 있다.
(2) 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 규정에 따라 서울지방국세청 평가심의위원회는 심의를 거쳐 쟁점매매사례가액을 평가일 현재 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있다고 결정(가격변동의 특별한 사유 없음 등)하였고, 처분청은 이에 따라 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하여 이 건 증여세를 부과한 것이므로 정당하다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자 총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성 일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
⑪ 기획재정부장관은 상속ㆍ증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준ㆍ방법ㆍ절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다. 제49조의2【평가심의위원회의 구성 등】
① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.
1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매 등의 가액의 시가인정 1의2. 제49조 제8항에 따른 시가불인정 감정기관의 지정 제78조【결정ㆍ경정】① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.
1. 상증세법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개 월
2. 상증세법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월 (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙 등】③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. 1.부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 ※ 평가심의위원회운영규정 제34조【재산의 가액에 대한 시가인정 심의 대상】① 지방청평가심의위원회는 영 제49조제1항 단서에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 납세자, 납세지 관할세무서장 및 지방국세청장(이하 “세무서장 등”이라 한다)의 재산의 가액에 대한 시가인정 심의에 응할 수 있다.
1. 영 제49조 제1항 본문에도 불구하고 평가기준일 전 2년 이내의 기간(평가기간 제외)과 평가기간이 경과한 후부터 영 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매․감정․수용․경매(｢민사집행법｣에 따른 경매를 말한다) 또는 공매(이하 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우로서 평가기준일과 영 제49조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함할 경 우
2. 영 제49조 제4항에도 불구하고 평가기준일 전 2년 이내의 기간(평가기간 제외) 중에 유사매매사례가액이 있는 경우로서 평가기준일과 영 제49조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당 유사매매사례가액을 시가에 포함할 경우
3. 영 제49조 제1항 제2호에 따른 감정가액이 법 제61조․법 제62조․법 제64조 및 법 제65조에 따라 평가한 가액과 유사매매사례가액에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액 이상이지만 담보제공목적 등 시가평가 외의 목적으로 감정을 받은 경우로서 그 감정가액이 해당 재산의 시가로 인정되기에는 부적정하다고 판단하여 다른 감정기관에 감정을 의뢰할 경우
4. 상속․증여세 외의 타세목 과세목적으로 재산평가를 하는 경우로서 해당 법령에서 영 제49조 및 제54조 규정을 준용하는 경우
5. 영 제49조 제1항 제1호 나목에 따라 비상장주식에 대한 거래가액이 소액(액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액과 3억원 중 적은금액 미만의 금액을 말한다)인 경우로서 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있는지에 대한 판단이 필요할 때
② 제1항 제1호를 적용함에 있어 납세자와 세무서장 등은 다음 각 호의 사항을 증명하여야 하고, 지방청평가심의위원회는 증명내용의 신빙성 및 객관적 교환가치 등을 감안하여 시가인정 여부에 대한 심의에 응하여야 한다.
1. 재산의 형태 및 이용상태 등에 대한 동일성이 유지되고 있다는 점
2. 부동산의 경우 주위환경의 변화가 없다는 점
3. 주식의 경우 주식발행회사의 재무상태, 경영상태 및 주요업종의 변동 등이 없다는 점
4. 그 밖에 거래당시와 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점
③ 납세자는 평가심의위원회 심의 전까지 본인의 의견을 서면으로 제출할 수 있다.
(2) 처분청이 제시한 심리자료에 의하여 확인되는 쟁점아파트와 비교아파트의 위치, 면적, 공동주택가격 등의 비교내역은 아래 <표7>과 같다. <표7> 쟁점아파트와 비교아파트의 비교내역표
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 재산평가심의위원회 심의를 거쳐 매매 등의 가액(시가)에 포함시키기 위해서는 비교아파트의 매매계약일과 쟁점아파트의 증여일 사이에 가격변동의 특별한 사유가 없어야 함에도 이를 처분청이 입증하지 못하고 있고, 실제 가격변동의 특별한 사유가 있었으므로 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 삼기는 어렵다고 주장하나, 쟁점매매사례가액은 처분청의 신청에 따라 평가심의위원회가 평가기준일 이후부터 가격산정기준일 등까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 시가로 인정한 것으로 확인되므로, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 쟁점아파트의 시가로 봄이 타당한 점, 쟁점아파트와 비교아파트의 공동주택가격 변동률은 6%〜8% 정도로 통상적인 가격변동 수준에 불과한 것으로 보이고, 저층에 면적이 상이하여 비교가능성이 있다고 보기 어려운 사례2아파트의 거래가격 추이를 이 건에 적용하기는 어려운 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본 법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한
결정 내용은 붙임과 같습니다.