쟁점임대주택의 임대기간요건을 미충족한 것으로 보아 쟁점거주주택 양도에대하여 1세대1주택비과세특례 적용을 부인한 처분의당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2013.11.11. 서울특별시 서초구 OOO 외 1필지 OOO아파트 OOO호의 지분 2분의 1(이하 “쟁점거주주택”이라 한다)을, 2018.3.6. 서울특별시 마포구 OOO의 지분 2분의 1(이하 “쟁점임대주택”이라 한다)을 각 취득한 후, 2018.3.16. 쟁점임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법(이하 “민간임대주택법”이라 한다)에 따른 단기민간임대주택으로 등록하였다.
• 나. 청구인은 2021.5.6. 쟁점거주주택을 양도한 후 소득세법 시행령제155조 제20항 및 제21항에 따라 1세대 1주택(고가주택) 비과세 특례를 적용하여 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고하였고, 2021.5.12. 쟁점임대주택을 민간임대주택법 제43조 제2항 에 따라 임대사업자 지위를 포괄승계하는 것으로 하여 양도하였다.
• 다. 처분청은 청구인이 쟁점거주주택을 양도한 후 쟁점임대주택의 임대기간요건을 충족하지 못하였다고 보아 소득세법 시행령제155조 제22항에 따라 1세대 1주택 비과세 특례의 적용을 배제하고, 2024.6.12. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2024.8.2. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점임대주택의 임대기간요건을 충족하였으므로 쟁점거주주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례 규정을 적용하여야 한다. (1) 민간임대주택법 제43조 제2항 에 따르면 임대의무기간이 경과하기 전이라도 임대사업자의 지위를 포괄적으로 양도하는 경우에는 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있도록 규정하고 있는바, 비록 청구인이 쟁점임대주택을 양도하였다 하더라도 청구인의 임대사업자 지위를 포괄적으로 양수한 양수인이 나머지 임대의무기간을 채웠다면 임대기간요건을 충족한 것으로 보아야 한다.

(2) 임대차 계약은 당사자 일방(임대인)이 상대방(임차인)에게 목적물을 사용․수익하게 할 것을 약정하고, 상대방은 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 낙성․쌍무․유상․불요식의 계약으로서 임대인이 임차목적물에 대한 소유권 기타 처분권을 가지고 있어야 하는 것은 아니다. 따라서 청구인이 쟁점임대주택을 2021.5.11. 매수인에게 매도하였다고 하더라도 이러한 사유만으로 관련 임대차계약이 어떠한 영향을 받는다고 할 수 없고, 쟁점임대주택은 2022년 2월경까지 계속하여 임대되었으므로 임대기간요건을 충족한 것으로 보아야 한다.

(3) 조세심판원은 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하고 임대주택을 동일세대원에게 증여한 경우 거주주택에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다고 판단한바 있다(조심 2021중2756, 2021.11.10.).

• 나. 처분청 의견 쟁점임대주택은 소득세법 시행령제155조 제21항의 임대기간요건을 충족하지 못하였으므로 쟁점거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례를 적용할 수 없다. (1) 소득세법 시행령제155조 제21항에 따르면 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에는 일단 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 제20항을 적용해 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용할 수 있으나, 이후 임대기간요건을 충족하지 못하게 되는 경우에는 같은 조 제22항이 적용된다.

(2) 또한 소득세법 시행령제155조 제22항 제2호에서 민간임대주택법 제6조 제1항 제11호 에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우에는 그 등록이 말소된 날에 해당 임대기간요건을 갖춘 것으로 보도록 규정하고 있으나, 청구인은 민간임대주택법 제43조 제2항 에 따라 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 양도한 경우로서 자진말소에 해당하지 않으므로 위 규정이 적용될 여지도 없다.

(3) 조세법률주의와 조세공평의 이념에서 비롯된 엄격해석의 원칙은 과세요건에 해당하는 경우에는 물론 비과세 및 조세감면 요건에 해당하는 경우에도 적용되므로 납세자에게 유리하다고 하여 비과세 요건이나 조세감면 요건을 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않으므로(대법원 2006.5.25. 선고 2005다19163 판결 등 참조) 청구인의 주장은 부당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점임대주택의 임대기간요건을 미충족한 것으로 보아 쟁점거주주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례 적용을 부인하고 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 등: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 임대사업자 등록 및 보유주택의 취득․양도 현황은 아래 <표>와 같다. <표> 쟁점거주주택 및 쟁점임대주택의 취득 및 양도 내역 구분 취득일 임대등록일 양도일 쟁점거주주택 2013.11.11. 2021.5.6. 쟁점임대주택 2018.3.6. 2018.3.16. [단기(4년) 민간임대주택] 2021.5.12. (임대사업자 포괄양수도일)

(2) 청구인이 쟁점거주주택을 양도할 당시 쟁점임대주택의 임대기간은 3년 1개월이 경과한 상태였고, 청구인은 소득세법 시행령제155조 제21항에 따라 쟁점거주주택에 대하여 1세대 1주택(고가주택) 비과세 특례를 적용하여 양도소득세 신고를 하였으나, 처분청은 청구인이 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하지 못한 것으로 보아 동 비과세 특례의 적용을 배제하고 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

(3) 국토교통부 임대사업자 등록자료 및 서울특별시 동작구청장이 발급한 임대사업자 등록증에 따르면, 청구인은 2018.3.16. 쟁점임대주택을 민간임대주택법에 따른 단기(4년) 민간임대주택으로 등록(OOO)하였고, 쟁점임대주택 양도 이후인 2021.6.17. 지방자치단체장 직권 등록말소[사유: 임대의무기간 내 사업자 간 주택 양도 후 말소(민간임대주택법 제6조 제1항 제5호)]된 것으로 나타난다.

(4) 처분청이 2018.4.9. 발급한 사업자등록증에 의하면, 청구인 외 1명이 2018.3.16.을 개업일로, 부동산업(주택임대)을 업종으로 하여 사업자등록을 한 것으로 나타난다.

(5) 청구인은 2021.5.12. 민간임대주택법 제43조 제2항 에 따라 지방자치단체에 쟁점임대주택의 포괄양도 사실을 신고한 것으로 나타나고, 쟁점임대주택의 매매계약서에는 “본건은 매도인 a(청구인)의 민간주택임대사업자를 포괄승계하는 계약이다”라는 내용이 기재되어 있다.

(6) 청구인은 쟁점임대주택의 임차인과 체결한 주택임대차계약이 의무임대기간(4년) 동안 그대로 유지되었음을 입증하기 위하여 청구인과 임차인 b과의 전화 통화 녹취록(녹음일시: 2024.10.7.) 및 문자메시지 내역을 제출하였는바(2018.9.12.～2024.10.7.), 녹취록과 문자메시지 내역에 임차인 b이 쟁점임대주택에서 4년간 거주한 내용이 나타난다.

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 소득세법제89조 제1항 제3호 가목 및 같은 법 시행령 제155조 제20항에 따르면, 같은 법 제167조의3 제1항 제2호에 따른 장기임대주택과 거주주택을 소유하고 있는 1세대가 일정한 요건을 충족하고 거주주택을 양도하는 경우에는 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하도록 하였고, 소득세법 시행령제155조 제21항에서 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하도록 하되, 같은 조 제22항에서 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받은 후에 임대기간요건을 충족하지 못하게 된 때에는 양도소득세를 신고․납부하도록 규정하고 있다. 또한, 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하면서 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한 후 임대기간요건을 충족하지 못하였다 하더라도 소득세법 시행령제155조 제22항 제2호 라목은 장기임대주택이 민간임대주택법 제6조 제1항 제11호 에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우에는 그 등록이 말소된 날에 해당 임대기간요건을 갖춘 것으로 보도록 규정하고 있다. (나) 이 건의 경우, 청구인은 쟁점임대주택의 임대기간요건을 충족하기 전에 쟁점거주주택을 양도하였는바, 쟁점거주주택의 양도 후에 쟁점임대주택의 임대기간요건(5년 이상 임대)을 충족하지 못하였고, 민간임대주택법 제6조 제1항 제11호 에 의한 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 임대사업자 등록이 말소된 경우에 해당하지 아니하므로(2021.6.17. 지방자치단체장의 직권말소) 소득세법 시행령제155조 제22항 제2호 라목에 따른 임대기간요건 산정특례 규정을 적용할 수도 없는 점, 청구인은 민간임대주택법 제43조 제2항 에 따라 쟁점임대주택을 임대사업자에게 포괄양도하였고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하였으므로 양수인이 나머지 임대의무기간을 채웠다면 청구인이 임대기간요건을 충족한 것으로 보아야 한다고 주장하나, 장기임대주택 보유에 따른 거주주택의 양도소득세 비과세 특례 규정은 ‘장기임대주택과 거주주택을 소유하는 1세대’를 기준으로 하여 적용되고, 소득세법 시행령제155조 제22항에는 민간임대주택법 제43조 제2항 에 따라 임대주택을 포괄양수도하는 경우 양도․양수인 간 임대기간을 통산하도록 한다거나 이를 임대기간요건의 예외사항으로 규정하고 있지도 않는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠다. (다) 따라서 처분청이 쟁점거주주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 배제하고 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기 본 법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한

• 다. <별지> 관련 법령

(1) 소득세법(2020.12.29. 법률 제17757호로 개정된 것) 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
• 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 (2) 소득세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 개정된 것) 제155조(1세대1주택의 특례) ⑳ 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 “장기가정어린이집”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 영유아보육법제13조 제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 “직전거주주택”이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우로 한정한다. 이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 영유아보육법제13조 제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 “임대료등”이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법제44조 제4항의 전환 규정을 준용한다.

3. 장기가정어린이집: 양도일 현재 법 제168조에 따라 사업자등록을 하고, 장기가정어린이집을 운영하고 있을 것

㉑ 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 “임대기간요건”이라 한다) 또는 장기가정어린이집의 운영기간요건(이하 이 조에서 “운영기간요건”이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택 또는 가정어린이집을 장기임대주택 또는 장기가정어린이집으로 보아 제20항을 적용한다.

㉒ 1세대가 제21항을 적용받은 후에 임대기간요건 또는 운영기간요건을 충족하지 못하게 된(장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 지난 경우를 포함한다) 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1호의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부해야 한다. 이 경우 제2호의 임대기간요건 및 운영기간요건 산정특례에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따른다.

거주주택 양도 당시 해당 임대주택 또는 가정어린이집을 장기임대주택 또는 장기가정어린이집으로 보지 아니할 경우에 납부하였을 세액 - 거주주택 양도 당시 제20항을 적용받아 납부한 세액

2. 임대기간요건 및 운영기간요건 산정특례

• 라. 제167조의3 제1항 제2호 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조 제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 다음의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소되고 제167조의3 제1항 제2호 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에서 정한 임대기간요건을 갖추지 못하게 된 때에는 그 등록이 말소된 날에 해당 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다.

1. 민간임대주택에 관한 특별법제6조 제1항 제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우로 한정한다)

2. 민간임대주택에 관한 특별법제6조 제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우

㉓ 제167조의3 제1항 제2호 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조 제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소된 경우에는 해당 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후를 말한다) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 제20항을 적용한다.

1. 민간임대주택에 관한 특별법제6조 제1항 제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우에 한정한다)

2. 민간임대주택에 관한 특별법제6조 제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 임대사업자 등록[이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 하고, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 임대사업자등록을 했으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 않은 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다]을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 이 조, 제167조의4, 제167조의10 및 제167조의11을 적용할 때 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조 제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)으로서 민간임대주택에 관한 특별법제6조 제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날 해당 목에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다.

• 가. 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료(이하 이 조에서 “임대료등”이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법제44조 제4항의 전환 규정을 준용한다). 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.
• 사. 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 따른 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조 제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 민간임대주택에 관한 특별법제6조 제1항 제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따라 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우로 한정한다)로서 등록 말소 이후 1년 이내 양도하는 주택. 이 경우 임대기간요건 외에 해당 목의 다른 요건은 갖추어야 한다.

(3) 민간임대주택에 관한 특별법 (가) 2018.1.16. 법률 제15356호로 개정된 것 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

6. “단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

7. “임대사업자"란 공공주택 특별법제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. (나) 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것 부칙 제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례) ① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다.

② 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 등록한 단기민간임대주택은 이 법 시행 이후 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택으로 변경 등록할 수 없다. (다) 2021.3.16. 법률 제17944호로 개정된 것 제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.

5. 제43조 제2항 또는 제6항에 따라 민간임대주택을 양도한 경우

11. 제43조에도 불구하고 종전의 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조 제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트(주택법제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조 제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우

⑤ 종전의 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트(주택법제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.

⑥ 제1항 각 호(제5호 중 제43조 제2항에 따라 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도하는 경우는 제외한다) 및 제5항에 따라 등록이 말소된 경우에는 그 임대사업자(해당 주택을 양도한 경우에는 그 양수한 자를 말한다)를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다. 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2호 제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.

② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.

③ 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하려는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 이 경우 양도받는 자가 임대사업자로 등록하는 경우에는 제2항 후단을 적용한다.

④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.

1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우

2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2 제1항 제4호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 10년 임대 이후 매각하는 경우

3. 제6조 제1항 제11호에 따라 말소하는 경우

⑤ 임대사업자가 제2항에 따라 임대의무기간 동안 다른 임대사업자에게 민간임대주택을 양도하기 위하여 신고하거나 제3항에 따라 임대의무기간이 지난 후 공공지원민간임대주택을 양도하기 위하여 신고하는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 그 내용을 검토하여 이 법에 적합하면 신고를 수리하여야 한다.

⑥ 임대사업자는 제3항에 따라 신고된 장기일반민간임대주택과 제5항에 따라 신고가 수리된 공공지원민간임대주택을 양도할 수 있다.