쟁점부동산의 일괄양도가액을 기준시가로 안분하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부 등

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2013.5.21. A 주식회사로부터 제주특별자치도 제주시 OOO 대 1,038.7㎡ 및 연면적 7,012.68㎡의 11층 근린생활시설용 건물(이하 위 부동산을 일체로 “쟁점부동산”이라 한다)을 총 OOO원에 취득하여 OOO로 운영하다가 2022.12.15. 주식회사 B(이하 “양수법인”이라 한다)에게 총 OOO원(매매계약서 특약사항에 토지가액 OOO원, 건물가액 OOO원으로 기재되어 있음)에 양도하였다. 청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 토지분 OOO원, 건물분 OOO원으로 구분하고, 주식회사 C(이하 “쟁점법인”이라 한다)에 대한 컨설팅비용 OOO원(이하 “쟁점비용”이라 한다)을 필요경비에 산입하여 2023.1.18. 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 2023.7.24.～2023.9.1. 기간 동안 쟁점부동산의 양도에 대한 세무조사를 실시한 결과, ① 쟁점부동산의 각 자산별 구분 기장한 가액이 기준시가로 안분계산한 가액과 30% 이상 차이가 있는 경우에 해당한다고 보아 소득세법제100조 제2항에 따라 일괄양도가액을 기준시가로 안분계산(양도가액 토지분 OOO원, 건물분 OOO원)하여 토지분 장기보유특별공제액 OOO원을 부인하고, ② 쟁점비용을 양도소득 필요경비에서 제외하여 2023.12.7. 청구인에게 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2024.2.14. 이의신청을 거쳐 2024.7.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산 양도 당시(2022.12.15.)의 소득세법 시행령제166조 제6항이 준용하던 부가가치세법 시행령제64조 제2항 제2호에 따라 실지거래가액을 양도가액으로 보는 것이 타당한바, 기준시가로 안분계산하여 양도차익을 산정한 이 건 처분은 위법하다. (가) 쟁점부동산의 양도 당시(2022.12.15.)에 시행되던 소득세법 시행령(2023.2.28. 대통령령 제33267호로 개정되기 전의 것) 제166조 제6항에서 “법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령‘제64조’에 따라 안분계산” 하도록 규정하고 있었다. 한편 소득세법 시행령제166조 제6항은 2023.2.28. 개정되면서 “토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령제64조 제1항에 따라 안분계산”하는 것으로 개정되었고, 그 때(2023.2.28.)부터 양도차익 산정에 관하여 실지거래가액을 공급가액으로 하는 경우를 규정한 부가가치세법 시행령제64조 제2항은 적용될 여지가 없게 되었다. 부가가치세법 시행령제64조의 연혁을 살펴보면, 2022.2.15. 개정되기 전에는 별도의 항을 두지 않고, 본문과 각 호만으로 구성되어 안분계산하는 방법에 대하여만 규정하고 있었는데, 2022.2.15. 대통령령 제32419호로 개정되면서 안분계산의 방법에 대한 종전의 규정이 제1항으로 분류되었고, 제2항에는 실지거래가액을 공급가액으로 하는 예외규정이 신설되었으며, 그 제2항 제2호에서 “토지와 건물등을 함께 공급받은 후 건물등을 철거하고 토지만 사용하는 경우”를 안분계산이 아닌 실지거래가액을 공급가액으로 하는 대상으로 열거하였다. 즉, 소득세법 시행령 제166조 제6항 이 2023.2.28. 준용규정을 “ 부가가치세법 시행령제64조 제1항”으로 제한하는 내용으로 개정됨으로 인하여 그 때부터 부가가치세법 시행령제64조 제2항은 일괄양도 자산의 양도차익 산정 시 더 이상 적용되지 아니하게 되었다. 쟁점부동산의 양도는 2022.12.15.에 이루어졌고, 그 당시에 시행되던 소득세법 시행령(2023.2.28. 개정되기 전의 것) 제166조 제6항은 ‘ 부가가치세법 시행령제64조’ 전체를 준용하고 있었으며, 그 당시의 부가가치세법 시행령제64조 제2항에서 “토지와 건물등을 함께 공급받은 후 건물등을 철거하고 토지만 사용하는 경우”를 실지거래가액을 공급가액으로 하도록 규정하고 있었던바, 이 건의 경우 쟁점부동산 양도 당시(2022.12.15.)의 소득세법 시행령제166조 제6항이 준용하던 부가가치세법 시행령제64조(그중에서도 제2항 제2호)에 따라 실지거래가액을 양도가액으로 보는 것이 타당하다. 위와 같은 내용은 시중에서 유통되는 전문가들이 작성한 교재를 통해서도 확인된다.

(2) 쟁점비용은 청구인이 쟁점법인의 대표 A과의 약정에 따라 쟁점부동산의 매매거래가 성사된 후에 지급한 양도비로서 양도차익 계산 시 공제되는 것이 타당한바, 이 건 처분은 위법하다. (가) 아파트나 연립주택이 아닌 대부분의 건물 매매는 컨설팅회사가 관련되어 거래가 성사되는 것이 일반적인 현상인데, 청구인은 코로나 팬데믹으로 인한 호텔업의 부도상황에서 C A 대표에게 OOO원에 매매가 성사되면 수수료 OOO원을 지급하기로 확약하고, 쟁점부동산의 매매거래가 끝난 후 OOO원을 할인하여 OOO원을 정당하게 지급하였다. A 대표의 부동산컨설팅계약서에는 컨설팅의 범위에 대하여 전문 및 각 조문에 부동산매매를 위함이라고 적시되어 있고, A 대표는 인터넷광고, 지인을 이용한 광고 등 쟁점부동산을 매각하기 위하여 다방면으로 노력을 하였다. B이라는 사람이 소문을 듣고 청구인을 찾아와 쟁점부동산의 양도에 관하여 의견교환을 하였는데(거래는 성사되지 않았다), 그가 들은 소문은 A 대표가 다방면으로 광고한 효과에 의하여 부동산 매매시장 전체에 소문이 났기 때문이고, 그 소문을 듣고 컨설팅업체인 ‘OOO’의 C 이사나 ‘주식회사 B’의 D 대표가 OOO를 방문하여 쟁점부동산의 매매거래가 이루어진바, A 대표의 광고․홍보가 매매거래의 단초가 되었다. 처분청의 의견대로 양수법인의 지주작업으로 매매가 성사되었다면 B이 소문을 듣고 청구인을 찾아올 이유가 없었고, A 대표는 OOO와 전화통화를 하면서 설전을 벌였는데(그 당시 OOO는 A 대표가 누구인지 정확히 몰랐던 것으로 보인다), 그가 쟁점부동산의 매매와 무관하다면 그런 전화통화를 할 이유가 없다. 청구인은 A 대표와 계약을 체결한 후 쟁점부동산이 양도됨에 따라 그 계약에 의해 쟁점비용을 지불하였을 뿐, A 대표가 청구인과 특수관계인도 아니고 청구인이 그 대금을 다시 돌려받은 사실도 없어 쟁점비용을 양도비용으로 인정하는 것이 타당하다. (나) 처분청의 의견에 대한 항변내용은 아래와 같다.

1. 처분청은 OOO가 A 대표를 몰랐고, 만난 적이 없다는 의견인데, 청구인이 제시한 녹취록을 보면, OOO가 A 대표와 통화를 한 적은 있고, 단지 그가 누구인지를 몰랐을 뿐이다.

2. 처분청은 양수법인의 D 대표가 쟁점법인에 대해 들은 바가 없고, 컨설팅업체에 의뢰하여 쟁점부동산 일대에 대한 지주작업을 진행하였으므로, (쟁점법인이 수행하는) 매수자 물색 작업은 의미 없는 과정이라는 의견이다. 그러나 양수법인으로부터 의뢰받은 컨설팅업체가 다방면으로 노력하는 과정에서 쟁점법인의 홍보가 포착되었을 것이고, 그러한 과정이라면 양수법인의 대표가 쟁점법인을 모르는 것은 당연한 것이다.

3. 처분청은 쟁점비용이 컨설팅용역에 대한 대가이므로, 양도소득의 필요경비에 해당하지 않는다는 의견이다. 그러나, 청구인이 쟁점법인과 체결한 컨설팅계약서에는 업무범위에 “매매”도 포함되어 있어 “매매”가 쟁점법인 업무의 중요한 범위임을 알 수 있다.

4. 처분청은 쟁점법인이 매매계약서 작성에 참여하지 않은 점을 문제삼고 있으나, 그 당시 매매의 중요한 내용은 정해져 있었고, 쟁점법인의 대표가 공인중개사가 아니기 때문에 쟁점부동산의 매매계약서 작성에 관여하지 않은 것 뿐인바, 처분청의 의견은 타당하지 않다.

5. 처분청은 쟁점부동산 및 인근 부동산이 양수법인의 지주작업에 의하여 양도되었다는 의견이나, 양수법인이 지주작업을 하였다는 근거는 전혀 없고, 단지 양수법인의 대표와 조사담당공무원의 전화통화 중에 나온 내용에 불과하다.

6. 처분청은 쟁점법인의 A 대표가 청구인이 하던 청년주택사업에 대한 컨설팅을 수행하고 그 대가로 쟁점비용을 받았을 수 있다는 의견이다. 그러나 청년주택사업은 E 본부장이 연봉 OOO원 정도를 받고 혼자 업무를 총괄하였고, 그 후에는 다른 상무급 간부가 마무리 업무를 하였다. 쟁점법인의 A 대표는 (쟁점비용을 수령한 후에) 청년주택사업의 차입금과 관련한 대환문제로 은행 일을 한 번 알아본 적은 있으나 성사되지는 않았다. 따라서 쟁점법인의 A 대표는 청구인이 하던 청년주택사업에 어떠한 역할을 한 것이 없으므로, 처분청 의견은 근거 없는 억측에 불과하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 매매계약서에 구분기재된 가액은 임의로 나눈 것이고, 2023.2.28. 개정되기 전의 소득세법 시행령제166조 제6항에서 ‘ 부가가치세법 시행령제64조’에 따라 안분계산하도록 규정하고 있는 것은 안분계산 대상임을 전제로 하여 그 안분방식을 부가가치세법 시행령제64조를 준용하는 것이므로, 2022.2.15. 개정되면서 신설된 부가가치세법 시행령제64조 제2항은 양도차익 산정 시 적용되지 않는다고 보는 것이 타당한바, 이 건 처분은 적법하다. (가) 매매계약서상 구분가액은 객관적인 기준 없이 임의로 나눈 금액이고, 쟁점부동산의 구분기재 가액은 기준시가로 안분계산한 금액과 30% 이상 차이가 나므로, 쟁점부동산의 일괄양도가액은 가액 구분이 불분명한 경우에 해당한다. 쟁점부동산의 매매계약서상 양도가액 OOO원은 토지가액 OOO원, 건물가액 OOO원으로 구분기재되어 있으나, 가액구분의 근거(감정평가액 등)에 대하여 토지 수탁자(OOO) 및 양수법인 등에게 문의하였는데, 수탁자는 감정평가를 실시한 바가 없다고 회신하였고, 양수법인 등은 그 기준에 대하여 처분청에 회신하지 아니한바, 쟁점부동산의 토지․건물 구분가액은 객관적 기준 없이 임의로 안분된 금액이다. (나) 소득세법제100조에서 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 기준시가 비율에 따라 안분계산한 가액과 30% 이상 차이가 있는 경우에는 가액 구분이 불분명한 경우로 간주하여 안분계산의 대상임을 명시하고 있다. 2023.2.28. 개정되기 전의 소득세법 시행령제166조 제6항에서 ‘ 부가가치세법 시행령제64조’에 따라 안분계산하도록 규정하고 있는 것은 ‘안분계산함’을 전제로 하여 부가가치세법 시행령제64조 제1항에 따른 안분계산의 방법을 따르라는 것일 뿐, 안분계산을 하지 않아도 되는 경우를 규정한 제2항을 적용하여 안분계산 없이 실지거래가액으로 계산하라는 의미가 아니다. 위와 같은 취지에서 기획재정부(재산세제과-506, 2023.3.30.)는 토지와 건물을 일괄 양도하면서 특약사항으로 건물을 철거하여 토지만 사용하기로 한 경우에 부가가치세법 시행령제64조 제2항 제2호가 적용되지 않는다고 해석하였고, 한편 이러한 취지를 명확히 하기 위하여 소득세법 시행령제166조 제6항이 2023.2.28. 법률 33267호로 개정되면서 ‘ 부가가치세법 시행령제64조 제1항’에 따라 안분계산하는 것으로 개정되었다. (다) 그 밖에 청구주장에 대한 처분청의 의견은 아래와 같다.

1. 청구주장대로 라면 양수인의 이용계획에 따라 토지와 건물의 양도가액이 달라지게 되어 불합리하다. 청구주장에 따른다면, 양수인이 건물을 철거하지 않고 계속 사업에 사용하는 경우에는 일괄양도가액을 기준시가 등의 일정 기준에 따라 안분하여 각 자산별 양도가액으로 산정할 것이지만, 양수인이 건물을 철거할 계획인 경우에는 당사자간 합의된 가액으로 각 자산의 양도가액을 산정하게 되어 양수인의 이용계획에 따라 청구인이 부담하는 양도소득세가 달라지게 되어 불합리하다.

2. 장부가액이 OOO원인 건물을 매매계약서상 OOO원으로 거래한 것은 토지와 건물 가액 구분의 기준이 불분명함을 스스로 입증한 것이다. 청구인이 계상한 장부가액을 보면, 청구인은 2013.5.21. 쟁점부동산을 포괄양수도 조건으로 OOO원에 취득하면서 건물가액을 OOO원으로 계상하였고, 이후 건물에 대한 자본적 지출액을 합산하여 OOO원으로 계상하였으며, 이 건 양도소득세 조사에서 약 OOO원의 자본적 지출액은 필요경비로 인정받았다. 양도 당시의 장부가액이 OOO원에 달하는 건물을 양수법인이 철거할 예정이라는 이유만으로 건물의 가치가 OOO원에 불과하다고 보는 것은 타당하지 않다.

3. 청구인은 서울행정법원의 판례(2022.12.16. 선고 2021구합68223 판결) 등을 청구주장을 뒷받침하는 근거로 제시하고 있으나, 청구인이 제시한 판례는 당사자의 진정한 합의에 의한 것으로 인정되는 예외적인 상황을 전제로 한 것이고, 이 건의 경우 건물가액을 OOO원, 토지가액을 OOO원으로 산정한 근거가 당사자의 진정한 합의에 의한 것임이 감정평가액이나 매매사례가액 등을 통해 입증되어야 하나, 청구인은 그러한 자료를 제시하지 못하고 있다.

4. 양수법인은 주택사업부지로 사용하기 위하여 쟁점부동산 외에 그 인근의 부동산을 일시에 매집하였고, 인근 부동산 역시 쟁점부동산과 같이 거래 이후에 철거되고 동일한 사업의 부지로 사용되고 있어 그 거래상황이 동일한데, 주변 건물 양도자들은 토지와 건물가액을 미리 기준시가 대비로 안분하여 건물가액을 산정하여 계약서를 작성하였거나, 그 당사자 사이에 합의한 금액이 기준시가 기준 배분금액과 차액이 30% 이내에 해당하였다.

(2) 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정되는 ‘소개비’는 양도거래의 당사자를 소개한 사람에게 그 소개의 대가로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것을 의미하는데, 컨설팅비용 성격의 쟁점비용은 소개비에 해당하지 아니하므로, 쟁점비용을 필요경비에서 제외하여 과세한 이 건 처분은 적법하다. (가) 양도소득을 산정할 때 필요경비로 공제하는 ‘소개비’는 말 그대로 양도거래의 당사자를 소개한 사람에게 그 소개의 대가로 지급하는 비용을 의미하고, 대표적인 것이 중개수수료이며(인천지방법원2022.8.23. 선고 2021구단5618 판결 참조), 컨설팅비용에 상당하는 쟁점비용은 소개비에 해당한다고 볼 수 없다. 또한 ‘양도비용을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 양도가액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것’이어야 한다. 여기에서 말하는 ‘일반적으로 용인되는 통상적인 비용’이란 납세의무자와 같은 종류의 자산을 양도한 다른 양도자들도 동일한 상황 아래에서는 지출하였을 것으로 인정되는 비용을 의미한다 할 것(서울행정법원 2018구합77487, 2019.10.17.)인데, 쟁점부동산과 같은 시기에 양도된 인근 부동산의 경우 고액의 컨설팅비를 신고하지 아니한바, 쟁점비용도 일반적으로 용인되는 통상적인 비용에 해당하지 아니한다. (나) 청구인은 이미 공인중개사 수수료 OOO원을 필요경비로 인정받았고, 쟁점법인은 중개법인이 아니며, 그 대표자 A도 공인중개사가 아니므로 중개대상물에 대한 표시 및 광고를 할 수 없다. (다) 쟁점법인의 대표자 A은 쟁점부동산의 양도를 위하여 컨설팅 계약서에 기재된 컨설팅 업무를 진행하였고, 매수인 물색을 위하여 인터넷 광고 등을 실시하였다고 주장하나, 매수자 물색을 위해 광고를 실시하거나 컨설팅 용역을 제공한 내용에 대한 증빙을 제출하지 못하였고, 쟁점법인이 어떠한 용역을 제공하였는지 알 수 없다. (라) 청구인이 지급한 쟁점비용은 컨설팅 용역에 대한 대가 명목일 뿐, 소개비에 해당한다고 볼 수 없다. 청구인과 쟁점법인이 작성한 컨설팅 계약서에는 그 목적과 업무범위가 일반적인 컨설팅 용역을 제공하는 것으로 기재되어 있고, 쟁점법인이 발급한 전자세금계산서에도 그 품목이 ‘부동산컨설팅’으로 기재되어 있다. (마) 필요경비에 대한 입증책임은 납세의무자인 청구인에게 있다 할 것(대법원 2007.10.26. 선고 2006두16137 판결 참조)인데, 청구인은 쟁점법인이 양수자를 소개하기 위해 청구인에게 어떤 용역을 제공하는지, 쟁점비용이 소득세법상 소개비에 해당하는지를 입증할 만한 근거를 제시하지 못하고 있다. (바) 쟁점법인은 쟁점부동산의 매매계약서 작성에 참여한 바가 없다. 쟁점법인의 A 대표는 자신의 배우자인 F가 쟁점법인과 같은 장소에서 ‘OOO’를 운영하고 있어, 해당 사무소를 통하여 매수자를 물색하기 위한 광고를 하였다고 주장하나, 중개행위에 있어 가장 중요한 요소는 중개에 따른 매매계약서의 작성인데, 쟁점법인과 OOO 모두 쟁점부동산의 매매계약서에 중개인으로 표시되지 않았고, 계약서 작성 현장에도 참석하지 아니하였으므로, 쟁점법인이 청구인을 위해 직접적인 소개 용역을 제공하였다고 볼 객관적 근거가 없다. (사) 청구인은 세무조사 당시에 쟁점법인의 대표와 오랫동안 친분 관계를 맺고 있고, 그로부터 사업추진에 많은 도움을 받았다고 언급하였다. 청구인은 2021년경부터 서울특별시 OOO에서 청년주택건물 신축사업을 진행해 왔고, 그 과정에서 평소에 알고 지내던 쟁점법인의 대표로부터 도움을 받아왔을 것으로 추측되며, 쟁점법인의 컨설팅 용역비는 이러한 과정에서 정산된 비용일 개연성이 있다.

• 가. 쟁점

① 쟁점부동산의 일괄양도가액을 기준시가로 안분하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

② 쟁점비용이 양도소득 필요경비에 해당하는지 여부

• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 양도소득세 신고내용 및 처분청의 경정내용은 아래<표1>과 같고, 처분청은 필요경비 중 쟁점비용(OOO원)을 공제대상에서 제외하였으며, 일괄양도가액을 기준시가로 안분하여 토지분에 적용되었던 장기보유특별공제액 중 OOO원을 감액한 것으로 나타난다. <표1> 양도소득세 신고ㆍ경정 내용 ㅇㅇㅇ

(2) 쟁점①에 관한 심리자료는 아래와 같다. (가) 쟁점부동산의 건물 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인이 2013.5.21. 소유권을 취득하였다가 2022.12.15. 양수법인에게 소유권이 이전되었고, 2023.5.30. 멸실을 원인으로 하여 2023.7.27. 멸실등기가 경료된 것으로 나타나고, 2023년부터 쟁점부동산 및 아래 <표4>의 인근 부동산 소재지에서 주택신축사업이 시행되고 있다. (나) 처분청은 쟁점부동산의 일괄양도가액 OOO원을 아래 <표2>와 같이 기준시가 비율로 안분계산하여 토지와 건물의 양도가액을 산정한 것으로 나타난다. <표2> 처분청의 안분계산 내역 ㅇㅇㅇ (다) 쟁점부동산에 대한 2022.7.13.자 부동산매매계약서에는, 총 매매대금은 OOO원, 중개사는 ‘OOO’로 기재되어 있으며, 해당 계약서의 별첨 특약사항에는 아래와 같이 기재되어 있다. 특약사항

10. 본 계약에 있어 건물분에 대하여는 주택신축사업으로 인하여 철거예정에 있어 건물가액은 OOO원으로 한다. 단 부가가치세가 발생 시에는 매수인이 부담한다.(부가가치세법 제29조 제9항 참조) 별첨2 특약사항 중 제10항에 대하여 건물분을 OOO원으로 하고 부가세 별도로 한다. 본계약은 건물분 OOO원(부가세별도) 토지분은 OOO원으로 한다. 단, 매수인의 먼저 소송하지 않는다 (라) 청구인이 2021년 귀속 종합소득세 신고 시 제출한 OOO의 표준재무상태표에 계상된 장부가액은 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점부동산의 장부가액 ㅇㅇㅇ (마) 처분청은 아래 <표4>의 부동산 매매내역을 제시하며, 아래 부동산은 일체로서 개발되기 위하여 거래되었는데, 다른 부동산의 소유자들은 토지․건물을 일괄양도하면서 그 가액을 기준시가로 안분 등을하였고, 컨설팅수수료도 신고한 바가 없다는 의견이다. <표4> 쟁점부동산 및 그 연접 부동산의 매매내역 ㅇㅇㅇ

(3) 쟁점②에 대한 심리자료는 아래와 같다. (가) 기본사항에 관한 내용은 아래와 같다.

1. 양도소득세 신고서 등에 따르면, 청구인이 양도비 등으로 신고한 항목은 중개수수료(OOO) OOO원, 양도소득세 신고서 작성비용 OOO원, 쟁점비용 OOO원이고, 처분청은 위 항목 중 쟁점비용만을 필요경비에서 제외한 것으로 나타난다.

2. 국세청 전산자료 등에 따르면, 쟁점법인은 2022.12.15. 거래품목을 “부동산컨설팅”으로 기재한 공급가액 OOO원의 전자세금계산서를 청구인에게 발행하였고, 청구인은 2023.1.9. 위 금액에 부가가치세를 포함한 OOO원을 지급한 사실이 나타난다. <2022.3.31.자 부동산컨설팅계약서> “갑” 청구인, “을” 쟁점법인 “갑”은 제2조에서 정한 바와 같이 “을”에게 재건축, 매매, 시설설치, 자문·컨설팅 업무를 의뢰하고 “을”은 제2조에서 정한 자문·컨설팅 업무를 “갑”에게 제공하고자 한다. 제1조 목적

(1) 본 계약은 “갑”이 자문하고 있는 제주시도특별자치도 제주시 연동 2-번지(이하 “본건 대상지”)에 대하여 “을”이 컨설팅 및 자문업무를 제공하고 “갑”은 “을”에게 매매, 시설설치, 자문·컨설팅 업무에 대한 수수료를 지급하는 사항에 대하여 규정함을 목적으로 한다. 수수료: OOO원(OOO원, 부가가치세 별도)을 “을”에게 지급하기로 한다. 제2조 업무 범위 “을”이 제공할 용역의 범위는 다음과 같다. 다만, 본 계약 체결 전에 “을”이 “갑”에게 제공한 업무는 본 계약에 따라 제공된 것으로 간주한다.

(1) 계약체결일 현재 “갑”이 자문하고 있는 본건 대상지에 대한 분석

(2) 본 건 대상지 현황분석 및 시장환경에 대한 자문

(3) 본건 대상지 매매, 시설, 임대차 및 운영 산정에 대한 자문

(4) 제1호 내지 제3호의 업무에 부속하는 업무 제3조 업무 기간 제2조의 업무범위에 해당하는 자문 컨설팅 업무를 제공하는 기간은 본 계약체결일로부터 1개월(이하 “자문 컨설팅 업무 종료일”)까지로 한다. 단 본 계약 당사자간의 서면 합의에 의하여 본 계약의 업무 기간을 연장할 수 있다. <2022.4.28.자 부동산컨설팅연장계약서> 본 자문 계약은 다음 당사자들사이에 2022년 3월 31일 체결되어진 계약서의 연장을 위한 계약서이다.(당사자 생략) 갑은 을에게 제주시도특별자치도 제주시 연동 2-번지[본건 대상지]의 물건의 매매 진행을 의뢰를 하였고, 매매 및 매매의 가격 정보와 건축의 정보를 취득을 함으로 인하여, 본 사업지의 매매를 타사 또는 타인을 통하여 매매진행을 한다고 하여도 컨설팅은 지속적으로 매매 완료 후 까지를 유지하며, 약속되어진 수수료 지급을 하는 것으로 한다.

3. 청구인과 쟁점법인이 체결한 2022.3.31.자 부동산컨설팅계약서 및 2022.4.28.자 부동산컨설팅연장계약서의 주요내용은 아래와 같다. (나) 청구인이 제출한 자료는 아래와 같다.

1. 세무조사 당시에 청구인이 쟁점비용과 관련하여 처분청에 제출한 사유서의 내용은 아래와 같다.

6. 파산직전에 이전부터 알고 지내던 쟁점법인 A 대표이사(배우자 이름으로 OOO 사무소와 본인이름의 쟁점법인을 운영하고 있음)에게 OOO을 OOO원에 매각해주면 수수료 OOO원을 지불하는 조건으로 매각을 의뢰하였습니다.

7. A 대표는 서울 부동산명의로 인터넷광고, 각종 모임 지인등을 이용한 C 명의의 광고 및 홍보로 2022년 7월에 서울 마포구 독막로 소재 양수법인(대표이사 D)과 연결이 되었고 양수법인이 제주시 용문로 소재 OOO를 끌여들여 계약이 성사되었습니다.

8. 당초 D주식회사에 OOO원의 수수료를 지불하기로 하였으나 본인의 자금사정으로 인하여 OOO원을 디스카운트하여 OOO원(부가세포함 OOO원)을 2023.1.9.에 지불하였습니다.

2. 청구인은 자신에게 쟁점부동산의 매매에 관한 의사를 타진한 적 있는 B이 작성한 것이라며 아래의 사실확인서를 제출하였다. <사실확인서> 성명: B

1. 귀하는 청구인을 알고 계십니까? 예, 압니다.

2. 귀하는 쟁점법인 A 대표를 알고 계십니까? 모르는 분입니다.

3. 귀하는 C 이사 또는 제주도 소재 OOO를 알고 계십니까? 모르는 분입니다.

4. 귀하는 청구인의 OOO이 매물로 나온 사실은 알고 있었습니까? 알고 있었습니다.

5. 매물이 나온 사실을 알게된 사유가 무엇입니까? 정확한 출처는 모르겠으나 매물로 나온 소문이 났으며 본인도 주택건설에 관심이 있어서 청구인을 만나 보았으나 나와는 계약이 성사되지는 않고 나중에 성사된 것으로 알고 있습니다. 2023.11.1. 위 확인자 B (서명)

3. 청구인이 제출한 2023.10.25.자 쟁점법인의 대표 A과 쟁점부동산의 중개업자(OOO) 사이의 통화녹취록은 아래와 같다. A 그러니까요, 그래가지고 지금 건물분에 대한 부가세를 가지고 한참 논쟁을 했고 지금 회장님(신청인)하고 저하고도 그 부분에 대한걸 얘기를 한참 했고 사장님도 한참 통화를 했었는데 그 저기 세무서에 물어보니까. 사장님이 저를 모른다고 얘기를 하셨다면서요? 중개사 아니 그러니까, 그거는 지금 저하고 그때 당시에 얘기할때는 OOO인지 뭔지 상호 얘기를 안했었잖아요, 저는 뭐 송 누구라고 그러니까 통화한 기억은 없으니까 없다고 그랬죠 A 아 제가 그때 세무사사무실에서 인폼을 받고 중개사 아니 저는 세무사사무실이라고 해서 전화바꿔주니까 그런걸로만 알았지 무슨 뭐 내가 송사장님인지 아닌지 나는 내용을 모르잖아요. 내가 얼굴본것도 아니고 전화로만 통화한거라서 A 그래가지고 세무사사무실에 옆에 세무사가 같이 앉아서 건물분에 대한 부가세를 갖고 한참 얘기를 했었고,...(중략) A 음. 저는 그때 제가 분명히 OOO에 근무하는 C A이라고 얘기를 드렸었고 중개사 아니요. D 저는 들어본 기억이 없어요. 제가 통화 녹취록도 있는데, 뭐 뭐 그 부분에서 제가 거짓말할 것도 아니고 실제 있는걸 그대로 얘기...요번에 허 회장님 전화 와가지고 그 세무서에서 저한테 서면질의한 걸 내가 메일을 보내줬어요. 그 부분에 대해서 내가 뭐 무슨 그렇다고 해서 내가 사장님하고 그 거래관계가 있었던 것도 아니고, 나하고 통화할 때는 세무사사무실이라니까 세무사로 알았죠. 무슨 내가 뭐 OOO이니 뭐기 그걸 내가 알아요? 그 개발이라는 부분도 처음 듣는 것 같은데. (다) 처분청이 제출한 자료는 아래와 같다.

1. 처분청 공무원이 양수법인 및 쟁점부동산의 중개업자와 통화한 내용의 요지는 아래와 같다. <2023.8.22. 양수법인과의 통화내용> 그 지역 사업성을 검토하고 컨설팅업체에게 지주작업 용역을 주고 매수가능 여부를 확인하였고 부동 산 매수를 실시했다. 매수과정에서 쟁점법인이나 A 대표는 들어본 바가 없다. <2023.8.9. 및 2023.8.10. 중개업자와의 통화내용> 양수인 측은 인근 여러 건물을 매입하여 주상복합 건물을 신축하고자 하여 그러한 작업의 일환으로 쟁점부동산을 양수하였고, 양수인 측은 컨설팅업체(㈜E)를 선 임하여 그 지역 매수를 의뢰 하였기 에 양도자와 양수자를 소개한다거나 하는 과 정 이 그다지 중요하지 않았고, 청구인 측에게만 중개 수수료를 받았다. 계약서 작성 시 청구인과 ㈜E 관계자와 서울에서 만나 매매계약서를 작성했고 이 날 청구인과 직접 만 났고 쟁점법인 또는 A 대표는 만나거나 연락한 바가 없

• 다. 2) 처분청 공무원이 2023.8.31. 쟁점부동산의 중개업자로부터 전자메일로 받은 질의․응답 내용은 아래와 같다.

1. 제주 연동 2- OOO 매매(양도일자: 2022.12.15.) 관련하여 중개를 하신 사실이 있습니까? 예 있습니다.

6. C A 대표를 혹시 아십니까? 모릅니다.

7. 매매 과정에서 쟁점법인 A 대표를 만나거나 통화한 적이 있습니까? 없습니다.

9. 계약서 작성은 언제 어디서 하였습니까? 2022년 7월 13일 서울 송파구 ○○○ ○○○ OOO에서 작성하였습니다.

10. 계약하는 날의 정황 및 당일 계약 현장에 동석한 사람들은 누구입니까? OOO, C 이사(㈜E 컨설팅업체 관련인), D 대표이사, OOO 청구인, 청구인 아들이 참석한 것 같습니다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가) 먼저, 쟁점①에 대하여 본다.

1. 토지․건물등을 일괄양도하는 경우에 적용되는 소득세법과 부가가치세법의 체계를 살펴보면 다음과 같다. 소득세법제100조 제2항에서 실지거래가액에 따라 취득․양도가액을 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득․양도하는 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되(전단), 각 가액 구분이 불분명할 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산하도록(후단) 규정하고 있고, 제3항에서 제2항을 적용할 때 구분 기장한 가액이 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다고 규정하고 있는바, 제3항에 해당하는 경우에는 (2021.12.8. 개정된 부가가치세법 제29조 제9항 과는 달리) 별도의 예외 없이 각 가액 구분이 불분명한 것으로 간주함으로써 구분기장한 가액을 개별 자산의 양도가액으로 산정할 수 있는 규정상의 여지를 허용하지 않고 안분계산을 강제하고 있다. 위와 달리 부가가치세법제29조 제9항은 토지․건물등의 일괄공급 시 건물등의 실지거래가액을 공급가액으로 하되, 단서 및 각 호(제1호: 토지와 건물등의 가액 구분이 불분명한 경우, 제2호: 실지거래가액으로 구분한 개별 자산의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우)에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 하도록 규정하고 있고, 2021.12.8. 법률 제18577호로 개정될 때 제2호 단서의 신설로 ‘대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우에는 제2호의 적용대상에서 제외’하도록 개정되었으며, 그 후속조치로 2022.2.15. 부가가치세법 시행령제64조가 개정되어 종전의 안분계산에 관한 규정은 제1항으로 편제되었고, 제2항에서 위 개정사항에 상응하는 사유 두 가지(그중 제2호가 토지와 건물등을 함께 공급받은 후 건물등을 철거하고 토지만 사용하는 경우)를 새로이 규정하였다.

2. 살피건대, 부가가치세법과 달리 소득세법에서는 안분계산 대상에서 제외할 수 있는 근거를 본 법에 둔 바 없고, 소득세법 본 법의 위임 없이 다른 세법(부가가치세법)의 하위 규정인 부가가치세법 시행령제64조 제2항을 소득세법 시행령제166조 제6항이 준용한다고 해석하는 것은 본 법의 위임범위를 벗어난다고 보이는 점, 2023.2.28. 개정되기 전의 소득세법 시행령제166조 제6항에서 “법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령제64조에 따라 안분계산 하며”라고 규정하고 있는데, 준용조문(부가가치세법 시행령제64조)의 앞뒤로 배치된 문언인 ‘소득세법제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때’와 ‘안분계산’이라는 표현을 보면, 2022.2.15. 개정된 부가가치세법 시행령제64조 중에서도 제2항을 제외한 제1항의 안분계산 규정만이 소득세법 시행령제166조 제6항의 준용대상인 것으로 이해하는 것이 조문의 전․후 문맥 등에 비추어 자연스럽고 소득세법 본 법의 위임범위와도 어울린다고 보이는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 양도 당시(2022.12.15.)에 시행되던 소득세법 시행령제166조 제6항은 그 당시에 시행되던 부가가치세법 시행령제64조 제1항만을 준용할 뿐, 그 제2항은 준용하지 아니한다고 보는 것이 타당하다 할 것이다.

3. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 일괄양도가액을 소득세법제100조 제2항 등에 따라 기준시가로 안분계산하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다. (나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 본다. 소득세법 제97조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목에 의하면, 양도가액에서 공제할 필요경비는 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 소개비 등이라고 규정하고 있고, 소득세법 제27조 제1항 및 제118조 제1항에 의하면 양도소득의 필요경비에 산입할 금액은 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다고 규정하고 있는바, 청구법인은 쟁점비용 외에 쟁점부동산의 매매계약에 관한 중개보수(OOO원)를 필요경비로 계상한 바 있고, 쟁점비용이 부동산 매매거래에서 일반적으로 수반되는 소개용역에 대한 대가라고 보기도 어려운 점 등을 감안할 때, 쟁점비용이 양도소득 필요경비에 해당하지 아니한다고 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 쟁점① 관련

(1) 소득세법 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.<신설 2015.12.15.>

④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 (가) 2023.2.28. 대통령령 제33267호로 개정되기 전의 것 제166조【양도차익의 산정 등】⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령제64조에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어상속세 및 증여세법제62조 제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 부가가치세법 시행령제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제62조 제1항 에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다. (나) 2023.2.28. 대통령령 제33267호로 개정된 것 제166조【양도차익의 산정 등】⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령제64조 제1항에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어상속세 및 증여세법제62조 제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 부가가치세법 시행령 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제62조 제1항 에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다. 부 칙 <대통령령 제33267호, 2023.2.28.> 제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.(단서 및 각 호 생략)

(3) 부가가치세법(2021.12.8. 법률 제18577호로 개정된 것) 제29조【과세표준】⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.

1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우

2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우. 다만, 다른 법령에서 정하는 바에 따라 가액을 구분한 경우 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우는 제외한다.<단서 2021.12.8. 신설> (4) 부가가치세법 시행령 (가) 2022.2.15. 대통령령 제32419호로 일부개정되기 전의 것 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) 법 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 소득세법 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[괄호 생략]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액.(단서 생략)

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액 (나) 2022.2.15. 대통령령 제32419호로 일부개정된 것 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) ① 법 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호 본문에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. 1.〜3. (생략)

② 법 제29조 제9항 제2호 단서에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건물등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다.<신설 2022.2.15.>

1. 다른 법령에서 정하는 바에 따라 토지와 건물등의 가액을 구분한 경우

2. 토지와 건물등을 함께 공급받은 후 건물등을 철거하고 토지만 사용하는 경우 부칙 <대통령령 제32419호, 2022.2.15.> 제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.(단서 및 각 호 생략) 제2조(일반적 적용례) 이 영은 부칙 제1조에 따른 각 해당 개정규정의 시행일 이후 재화나 용역을 공급하거나 공급받는 경우 또는 재화를 수입신고하는 경우부터 적용한다.

2. 쟁점② 관련

(1) 소득세법 제27조(사업소득의 필요경비의 계산) ① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(괄호 생략). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제118조(준용규정) ① 양도소득세에 대해서는 제24조ㆍ제27조ㆍ제33조ㆍ제39조ㆍ제43조ㆍ제44조ㆍ제46조ㆍ제74조ㆍ제75조 및 제82조를 준용한다. (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

• 가. 증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
• 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
• 라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용
• 마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

(3) 공인중개사법 제49조【벌칙】① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

1. 제7조 제1항 또는 제2항을 위반하여 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 공인중개사자격증을 양도ㆍ대여한 자 또는 다른 사람의 공인중개사자격증을 양수ㆍ대여받은 자 1의2. 제7조 제3항을 위반하여 같은 조 제1항 및 제2항에서 금지한 행위를 알선한 자 6의2. 제18조의2 제3항을 위반하여 개업공인중개사가 아닌 자로서 중개업을 하기 위하여 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고를 한 자

7. 제19조 제1항 또는 제2항을 위반하여 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 중개사무소등록증을 다른 사람에게 양도ㆍ대여한 자 또는 다른 사람의 성명ㆍ상호를 사용하여 중개업무를 하거나 중개사무소등록증을 양수ㆍ대여받은 자 제33조【금지행위】① 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.

3. 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위