쟁점비용을 쟁점부동산에 대한 양도소득 계산 시 필요경비에서 부인하여 과세한 처분의 당부

• 가. 청구인은 2021.10.12. 경기도 남양주시 OOO 토지 1,868.2㎡ 및 건물 998㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO원에 양도한 후, 주식회사 a(이하 “쟁점법인”이라 한다)에 부동산 컨설팅 명목으로 지급한 OOO원(이하 “쟁점비용”이라 한다)을 필요경비로 공제하여 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고하였다.
• 가. OO지방국세청장은 2024.1.18.∼2024.2.27. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점비용이 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 않는다고 보아 이를 필요경비에서 부인하는 등의 세무조사 결과를 처분청에 통보하였고, 이에 따라 처분청은 2024.4.26. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정‧고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2024.7.22. 심판청구를 제기하였다.

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인 주장 쟁점비용은 쟁점부동산의 양도와 직접 관련되어 청구인이 지출한 양도비임에도 이를 필요경비에서 부인하고 과세한 이 사건 처분은 부당하므로 감액경정되어야 한다. (1) (쟁점비용 지출 경위) 청구인이 쟁점법인에 쟁점비용을 지급한 경위는 아래와 같다. (가) (매매 실패) 청구인은 2017.9.27. 쟁점부동산을 주식회사 b(현 주식회사 c, 이하 “c”이라 한다)에 OOO원에 매도하는 계약을 체결하고 계약금 OOO원을 수취하였으나, 장기간의 법정 공방 끝에 2021.2.4. 대법원 판결을 통해 매매계약을 해제하였다. (나) (부동산컨설팅 의뢰) c과의 분쟁이 종료된 후 OOO원 상당의 과다한 부채에 따른 경제적 사정으로 쟁점부동산을 신속하게 매도할 필요성이 있어 2021년 2월경부터 다시 매매를 진행하게 되었는데, 쟁점부동산이 OOO원대 중반의 고액물건이다 보니 매수희망자가 주로 중대형 건설회사였고, 그 과정에서 청구인에게 매매 관련 협의나 조정에 있어 고도의 의사결정을 위한 결심이 필요한 상황이 계속 발생하였으나, c과의 법적 분쟁에 따라 힘들었던 경험으로 인하여 부동산 매매에 관한 법률적 지식이나 경험이 많은 믿음직한 중개전문가를 찾게 되었으며, 이러한 사정을 잘 알고 있는 청구인의 장남 d는 아버지 e(청구인의 전 배우자, 이하 “전배우자”라 한다)가 운영하는 쟁점법인이 부동산개발에 대한 경험도 많고 컨설팅 능력도 충분하며 d가 재직하고 있는 회사이니 컨설팅을 의뢰하자고 추천하여 쟁점법인이 쟁점부동산 매매에 관한 컨설팅을 맡게 되었다. (다) (컨설팅 용역 계약 체결) 이에 쟁점법인은 고문계약이 체결된 한성공인중개사무소의 k 공인중개사에게 도움을 요청하였고, k은 쟁점부동산에 대한 홍보를 하여 매수의향이 있는 요진건설 주식회사(이하 “매수법인”이라 한다)를 쟁점법인에 소개하였다. 이와 동시에 전배우자는 k과 별도로 컨설팅업무를 수행하고자 ① 현 상태 그대로 매각, ② 건물 멸실 후 오피스텔 건축허가 후 매각, ③ 쟁점법인이 OOO원에 취득한 후 오피스텔 신축‧분양의 방안을 검토하게 되었고, 쟁점법인이 주관이 되어 총괄진행하되 청구인의 법률행위는 주식회사 f(이하 “f”라 한다)에 위임하여 쟁점부동산에 오피스텔을 신축하는 설계작업에 착수하게 되었다. 이후 설계 및 건축허가 작업을 진행하면서, 매도홍보 및 매매희망자들로부터 제안을 받아 본격적인 매매협상이 필요하게 되어 2021.5.1. 청구인과 쟁점법인 간 쟁점부동산 매매 관련 개발에 따른 종합적인 자문, 매매가격 책정, 매수자 선정 등의 자문 활동 용역을 제공하는 컨설팅계약을 체결하게 되었다. (라) (쟁점부동산 개발) 쟁점법인 주관하에 쟁점부동산에 오피스텔 건축허가를 받아 개발권과 함께 쟁점부동산을 매각하기 위한 작업을 아래와 같이 순차적으로 진행하였다. 1) f는 2021년 2월 주식회사 건축사사무소 프로젝트(이하 “설계업체”라 한다)로부터 오피스텔 사업계획을 제시받고, 2021.3.23. 설계업체와 오피스텔 신축공사 설계계약을 체결하였다. 2) f는 2021.3.30. 주식회사 g와 지하안전영향평가 등 관련 용역계약을 체결하였다. 3) 쟁점법인, 설계업체, 주식회사 h 등 신축사업 관계자들은 2021.4.13.∼2021.5.18. 기간 동안 매주 1회 설계 및 진행사항에 대한 검토회의를 진행하였다. 4) 청구인은 2021.7.14. 설계업체에게 건축허가와 관련한 모든 권한을 위임하였고, 2021.7.16. 경기도 남양주시장에게 건축허가를 위한 건축위원회 심의 신청을 하였다. 5) f는 2021.8.9. 주식회사 i&j와 인테리어 계약을 체결하였다. (마) (매매계약 체결) 쟁점법인은 신축설계 진행 외에도 OOO공인중개사사무소 등으로부터 쟁점부동산의 매수의향서를 받아 협의를 진행하였다. 쟁점법인은 당초 쟁점부동산과 유사한 부동산의 시세가 OOO원으로 파악되어 매도희망가액을 OOO원으로 제시하였는데, 몇몇 법인으로부터 OOO원 안팎으로 매수제안을 접수하였으나, 자금력과 시공능력이 의심되어 실질적으로 매매계약으로 이어지지는 않았다. 이후 쟁점법인의 노력으로 최종 협의 결과, 쟁점부동산과 사업시행권 일체를 매매가액 OOO원에 매수법인에 양도하는 것으로 계약이 이루어지게 되었다. (2) 위와 같이 쟁점비용은 단순한 쟁점부동산의 관리‧유지 비용이 아니고, 공인중개사가 수행할 수 있는 중개업무와 중복되는 업무에 대한 것이 아니었으며, 전문성이 부족한 청구인을 대리하여 쟁점법인만이 할 수 있는 각종 개발, 건축허가 추진, 이와 관련된 법률행위를 행함으로써 쟁점부동산의 매매가액을 실질적으로 증액시키고 신속하게 매매가 이루어지도록 한 것에 대한 대가라는 점에서 자산의 양도를 위하여 직접 지출한 통상적인 양도비에 해당한다 할 것이다. 또한, 쟁점비용은 양도가액의 2.4%로 통상적인 컨설팅수수료율 3∼5%에 비하여 낮고, 양도대금 증액분(OOO원=OOO원-OOO원)에 비해 결코 과다하다고 볼 수 없으며, 쟁점비용을 지급한 사실이 객관적으로 입증되므로 쟁점부동산의 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정하는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 (1) 쟁점비용은 ‘컨설팅비용’이지 필요경비로 인정되는 ‘소개비’로 볼 수 없다. ‘소개비’란 말 그대로 양도거래의 당사자를 소개한 사람에게 그 소개비의 대가로 지급하는 비용을 의미한다. 청구인은 심판청구서에서 “공인중개사가 수행할 업무부분에 대하여는 OOO공인중개사무소 k에게 맡기는 것으로 하고, 위임업 무의 범위는 매물공지사이트에 매물공지와 매수자들 물색 및 홍보, 이를 보고 연락된 매수희망자들을 쟁점법인에 연계시키는 업무 및 공인중개사 로서 매매계약체결 시점에 매매계약서 작성 및 계약내용 검토와 중개사로서의 업무(모객 및 서류작업)만을 수행하도록 하는 동시에....” 라고 언급하고 있는바, 이러한 업무야말로 법에서 규정하고 있는 ‘소개비’ 및 ‘신고서 작성비용 및 계약서 작성비용’으로서 양도비인 것이다. 쟁점법인이 행했다는 ① 3가지 매각계획 수립, ② 쟁점부동산의 개발, 이용 등 계획(건축허가) 수립, ③ 이와 관련되어 의사결정 등 행위능력이 없었던 청구인(청구서 기재내용)의 법률행위 대리인의 지위에서 매도액을 증액시키고 매매가 이루어지도록 한 행위는 법률에서 규정하고 있는 ‘소개비’를 넘어선 종합적인 컨설팅 업무이다. (1) 쟁점법인은 부동산을 개발해서 공급하는 법인으로 중개법인이 아니므로 중개용역을 제공할 수 없고, 청구인이 스스로 청구서에 구분해 놓고 있는 바와 같이 법이 규정한 소개비가 아닌 건축인허가, 부동산 이용 및 개발 등 종합적인 컨설팅 용역 비용까지 양도비라고 하는 것은 법이 정한 한도를 넘어서는 부당한 주장인 것이다. (2) 또한 쟁점부동산은 교통환경이 양호하고 접근성이 탁월하며 상권이 활성화 되어 있는 등 매수법인 외에도 매수의향을 보인 법인이 많았다는 점에서 쟁점부동산이 매각에 객관적인 특별한 어려움이 있다고 보기 어려우며, 특히, 2020∼2021년도는 주거용 오피스텔 규제완화로 인해 오피스텔 분양 붐이 있었던 시기와 맞물려 개발업체들의 매수의향 가격도 OOO원 전 후였다는 점에서 매각조건을 보다 유리하게 하기 위한 컨설팅비용이지 이 컨설팅이 없이는 매매가 불가할 정도여서 다른 납세 의무자도 동일한 상황에서 중개수수료와는 별도로 지출하였을 것이라고 인정되는 일반적으로 용인되는 통상적인 양도비용으로도 볼 수 없다.

쟁점비용을 쟁점부동산에 대한 양도소득 계산 시 필요경비에서 부인하여 과세한 처분의 당부

• 가. 관련 법령 등: <별지> 기재
• 나. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 청구인은 2008.3.14. 쟁점부동산을 OOO로부터 전배우자와 함께 각 2분의 1 지분으로 취득하였다가, 2013.6.5. 이혼에 따른 재산분할을 원인으로 전배우자의 지분을 취득하여 쟁점부동산 전부를 단독으로 소유하게 되었다. (나) 법인등기부등본에 의하면, 쟁점법인은 부동산 투자, 개발 및 컨설팅 사업 등을 목적으로 하여 2012.2.27. 설립되었고, 전배우자가 대표이사로, d가 사내이사로 재직하고 있는 것으로 나타난다. (다) 청구인이 제출한 부동산 컨설팅계약서에 의하면, 청구인과 쟁점법인은 2021.5.1. 쟁점부동산과 관련하여 컨설팅계약을 체결하였는바, 계약서의 주요내용은 아래와 같다. (라) 쟁점부동산의 양도와 관련하여 쟁점법인이 수행한 용역의 내용에 대하여 청구인이 제출한 주장 및 증빙의 주요내용은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점부동산의 양도 관련 쟁점법인의 업무수행 주요내용 (마) 위 증빙 및 관련 자료를 종합하면, 청구인은 쟁점부동산의 개발 및 매매 등의 권한을 쟁점법인에게 위임하였고, 쟁점법인은 진행사항을 청구인에게 보고한 것으로 나타난다. (바) 청구인은 2021.8.10. 쟁점부동산 및 건축 인허가 관련 설계 등 계약 일체를 OOO원에 매수법인에게 양도하는 부동산매매계약을 체결하고, 쟁점부동산 관련 사업시행권 포기각서 및 건축주 명의변경 동의서를 작성하였다. (사) 쟁점부동산은 2021.10.12. 매매를 원인으로 매수법인에게 소유권이전등기가 완료되었다. (아) 청구인이 2021년 귀속 양도소득세 신고 시 제출한 취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서의 주요내용은 아래 <표2>와 같다. <표2> 취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서 주요내용 (자) 전배우자, d, k OOO공인중개사무소 대표, l 쟁점법인 전무, m 매수법인 분양관리팀장, n․o 설계업체 대표 및 p ㈜h 대표 등은 쟁점법인이 쟁점부동산의 개발, 매매 등에 대한 컨설팅 업무를 수행하여 각종 인허가 및 명도 등을 진행하였고, 매매가격을 높이는 등의 역할을 하였다는 취지로 사실확인서를 작성하였다. (1) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점비용이 쟁점부동산의 양도과 직접 관련되어 지출한 양도비에 해당한다고 주장하나, 쟁점비용과 관련하여 제공된 용역은 즉시 매각을 할지, 건물을 신축하여 분양할지 등을 결정하는 수익 극대화 전략 수립에서부터 실제 각종 인허가를 비롯한 부동산 개발 및 매각에 이르기까지 부동산에 대한 종합적 컨설팅에 해당하는 것으로 보이는바, 부동산에 대한 종합적 컨설팅용역에 따라 지출한 컨설팅비는 부동산 양도를 위해 직접 지출한 소개비에 해당하지 아니하고(조심 2024부539, 2024.6.13. 외 다수, 같은 뜻임), 달리 ｢소득세법｣ 제97조 제1항 등에서 규정하고 있는 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 아니하므로 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등 (2) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(｢지적재조사에 관한 특별법｣ 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (3) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

• 가. ｢증권거래세법｣에 따라 납부한 증권거래세
• 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
• 라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용
• 마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용 (1) 소득세법 시행규칙 제79조(양도자산의 필요경비 계산등) ② 영 제163조 제5항 제1호마목에서 “기획재정부령으로 정하는 비용”이란 법 제94조 제1항 제3호에 따른 주식등을 양도하기 위해 직접 지출한 비용으로서 다음 각 호의 비용을 말한다.

1. ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣ 제58조 에 따른 수수료로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 비용

• 가. 위탁매매수수료
• 나. ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣ 제6조 제8항 에 따른 투자일임업을 영위하는 같은 법 제8조 제3항의 투자중개업자가 투자중개업무와 투자일임업무를 결합한 자산관리계좌를 운용해 부과하는 투자일임수수료 중 다음의 요건을 모두 갖춘 위탁매매수수료에 상당하는 비용 1) 전체 투자일임수수료를 초과하지 않을 것 2) 주식등을 온라인으로 직접 거래하는 경우에 부과하는 위탁매매수수료를 초과하지 않을 것 3) 부과기준이 약관 및 계약서에 적혀 있을 것

2. ｢농어촌특별세법｣ 제5조 제1항 제5호 에 따라 납부한 농어촌특별세