[요지] 처분청이 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없음
[요지] 처분청이 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없음
[참조결정] 조심2009서3959 / 국심2007서0680
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점아파트는 부동산 가격이 최고에 달했던 2021년 7월 이후 증여일까지 가격변동의 특별한 사정이 발생한 것이 분명하므로 증여일부터 소급하여 23개월 전의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 인정하는 것은 불합리하다. (가) 거래가액을 증여 당시의 시가라고 하기 위해서는 객관적으로 그 거래가액이 일반적이고 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하고 증여 당시와 거래일 사이에 가격의 변동이 없어야 한다(대법원 2007.5.31. 선고 2005두2841 판결 등 참조). (나) 통계청이 발표한 아파트 매매 실거래가격지수 또한 비교대상아파트 거래일인 2021년 6월 서울특별시 178.1, 서울특별시 동북권 190.0이었으나 이후 부동산 가격이 폭락하여 쟁점아파트 증여일인 2023년 5월에는 서울특별시 153.5, 서울특별시 동북권 156.5인 것으로 보아 가격변동의 특별한 사정이 발생한 것이 분명하다. (다) 쟁점아파트의 공동주택가격을 보더라도 비교대상아파트의 거래일인 2021년에는 20% 이상 크게 상승하였고 2022년에는 약 2.6% 증가하여 그 상승폭이 눈에 띄게 줄었으며 쟁점아파트 증여 당시에는 오히려 공시가격이 5% 이상 하락하여 부동산 경기 침체로 인한 부동산 가액변동을 반영한 것으로 보인다. (라) 따라서 처분청이 선정한 비교대상아파트 매매계약일부터 쟁점아파트의 증여일까지 가격변동의 특별한 사정이 존재하였음이 분명하므로 비교대상아파트의 매매가격은 상증세법상 시가에 해당하지 않는다.
(2) 비교대상아파트는 쟁점아파트보다 재산적 가치가 우위에 있어 쟁점매매사례가액의 적용은 청구인들에게 불리하여 부당하다. (가) 비교대상아파트는 소위 ‘로얄층’이고 쟁점아파트는 ‘4층’이므로 쟁점매매사례가액은 청구인들에게 불리하여 부당하다. (나) 청구인들이 제출한 감정평가사의 검토의견서를 보더라도 쟁점아파트가 소재한 1동과 비교대상아파트가 소재한 2동은 단차가 있어 사실상 2동이 1동에 비해 약 1개층 정도 높은 곳에 위치하므로 두 물건은 실제로는 5층만큼 차이가 나는 것을 알 수 있다. (다) 비교대상아파트는 고층(8층)으로 OOO조망권이 있으나 쟁점아파트는 저층(4층)으로 단지 내 조경수로 인해 ‘OOO뷰’는 매우 제한적임을 알 수 있다. (라) 쟁점아파트 증여일이 속한 2023년과 비교대상아파트 매매계약일이 속한 2021년 시점 모두 비교대상아파트의 기준시가가 쟁점아파트에 비해 높게 책정되어 쟁점매매사례가액은 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없다(조심 2009서3959, 2009.12.14. 참조). (마) 아파트는 층 및 방향 등에 따라 가격이 다르게 형성되는 것이 일반적이므로 같은 단지, 같은 동, 같은 평형이라 하여 무조건 유사매매사례가액이라고 볼 수는 없다(국심 2007서680, 2007.5.29. 참조).
(1) 청구인들은 쟁점아파트에 가격변동의 특별한 사정이 있었음을 뒷받침하는 근거를 제시하지 못하고 있다. (가) 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보기 위해서는 부동산 가격변동의 직접 원인이 되는 객관적인 사건이 있어야 하나, 청구인들이 제시한 통계청 자료는 부동산 가격이 변동하였다는 사실만을 나타낸 것으로 가격변동의 특별한 사정의 근거 등이 될 수 없다. (나) 상증세법 시행령 제49조 단서 규정에 따른 가격변동의 특별한 사정이 없는 것이므로 서울지방국세청 평가심의위원회의 심의를 거쳐 평가기간밖의 매매사례가액을 시가로 본 처분청의 부과처분은 정당한 것이다.
(2) 비교대상아파트는 평가기준일 전 2년 내에 거래되었고 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 가목의 요건을 모두 충족하였으며, 쟁점매매사례가액은 상증세법 제49조 제1항 단서에 따라 쟁점부동산의 시가로 인정되었으므로 당초 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인들과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 처분청은 쟁점아파트와 비교대상아파트의 면적, 공동주택가격 등을 아래 ＜표1＞과 같이 제출하였다. ＜표1＞ 쟁점아파트와 비교대상아파트의 현황 (단위: ㎡, 백만원) 구분 쟁점아파트 비교대상아파트 차이 소재지 서울특별시 성동구 OOO 서울특별시 성동구 OOO 동일 단지 종류 공동주택 공동주택 - 면적 177.12 177.12 - 기준 시가 2022년 OOO OOO 4.36% 2023년 OOO OOO 4.32% (나) 처분청은 쟁점매매사례가액의 산정 근거자료를 아래 ＜표2＞와 같이 제출하였다. ＜표2＞ 쟁점매매사례가액의 산정 근거자료(평가기준일: 2023.5.15.) ㅇㅇㅇ (다) 처분청은 서울지방국세청 평가심의위원회가 쟁점매매사례가액의 시가 인정 여부 신청에 대하여 ‘매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없다’고 인정하여 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 판단하였다며 평가심의결정서를 아래 ＜표3＞과 같이 제출하였다. ＜표3＞ 평가심의결정서 중 일부 발췌 ㅇㅇㅇ (라) 청구인들은 비교대상아파트 매매계약일과 쟁점아파트 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 발생하였다며 통계청이 발표한 아파트 매매 실거래가격지수를 아래 ＜표4＞와 같이 제출하였다. ＜표4＞ 통계청 발표 아파트 매매실거래가격지수 구분 아파트 매매 실거래가격지수 서울특별시 서울특별시 동북권 2021년 6월 178.1 190.0 2021년 7월 182.1 194.6 2021년 8월 185.7 197.7 2021년 9월 188.5 201.0 2021년 10월 189.1 201.3 2021년 11월 185.7 197.4 2021년 12월 182.9 193.6 2022년 1월 182.1 192.0 2022년 2월 180.2 187.4 2022년 3월 182.1 192.4 2022년 4월 183.8 195.2 2022년 5월 181.0 189.6 2022년 6월 181.1 191.3 2022년 7월 173.7 180.8 2022년 8월 168.5 174.8 2022년 9월 164.4 171.0 2022년 10월 156.6 162.4 2022년 11월 147.8 151.7 2022년 12월 142.4 147.4 2023년 1월 144.3 150.3 2023년 2월 147.0 152.2 2023년 3월 149.3 154.0 2023년 4월 151.5 155.6 2023년 5월 153.5 156.5 (마) 청구인들은 쟁점아파트와 비교대상아파트의 공동주택가격이 쟁점아파트 증여 당시에는 5% 이상 하락하였다며 공동주택가격을 아래 ＜표5＞와 같이 제출하였다. ＜표5＞ 쟁점아파트와 비교대상아파트의 공동주택가격 변화 (단위: 백만원) 공시기준 쟁점아파트 비교대상아파트 2023.1.1. OOO (5% 이상 하락) OOO (5% 이상 하락) 2022.1.1. OOO OOO 2021.1.1. OOO (20% 이상 상승) OOO (20% 이상 상승) 2020.1.1. OOO OOO (바) 청구인들은 쟁점아파트의 적정 시가와 관련하여 A감정평가법인이 작성한 검토의견서를 아래 ＜표6＞과 같이 제출하였다. ＜표6＞ A감정평가법인이 작성한 검토의견서 중 일부 발췌 제3장 검토 의견 대상물건과 비교대상물건의 거래가격을 비교해보았을 때,
① 비교대상물건의 거래당시 주택(아파트) 시장상황과, 대상물건의 증여 당시 주택(아파트) 시장상황은 격변하던 시기로, 성동구 지역의 아파트 매매가격지수와 주택시장의 거래 회복시기를 검토해보면 적어도 비교대상물건의 거래시점부터 대상물건의 증여일까지 약 5～6%의 가격 하락이 있던 것으로 판단됨
② 대상물건은 하향 경사지 내 위치한 동의 4층에 소재하나, 비교대상물건은 대상물건보다 단차가 높은 동에 위치한 8층에 소재하여, 사실상 4개층보다 더 높은 층의 차이를 보이는 점, 실제 대상물건은 저층으로 단지 내 조경수에 가려져 OOO뷰가 제한적인 점(별첨 실내에서 촬영한 거실뷰 사진), OOO뷰가 있는 아파트에서 층별 효용의 차이는 OOO뷰가 없는 아파트에 비해 효용 차이가 큰 점 등을 고려하건대, 양자 간 층별효용의 차이는 약 3～4%는 나는 것으로 판단됨
③ 채권자 보호를 위해 시세 대비 다소 높게 평가하는 경매평가액(OOO억)과 당시 성동구 아파트의 낙찰율(69%)을 고려하였을 때 비교대상물건의 거래가격은 대상물건의 적정 시가 대비 상당히 높은 것으로 판단됨
④ 그 밖에 실제 거래사례는 내부의 인테리어 상태 등에 따라 OOO씩 거래가격이 달라지는 거래관행이 있는데, 대상물건의 내부는 신축 당시 설치된 인테리어 상태로 매우 노후화되어 내부관리 또한 열악함. 이는 대상물건 자체의 감액 요인으로 볼 수 있다 판단됨(별첨 대상물건 내부사진) 따라서 2021년 6월 16일 기준 OOO 부동산의 매매가액 OOO원을 2023년 5월 15일 기준 OOO 부동산의 적정시가로 볼 수 없음은 물론, 비교대상물건의 거래가액 OOO원은 대상물건의 적정시가 대비 상당히 높다 판단됨
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 비교대상아파트 매매계약일부터 쟁점아파트의 증여일까지 가격변동의 특별한 사정이 있고 비교대상아파트는 재산적 가치가 우위에 있으므로 비교대상아파트의 매매가격은 상증세법상 시가에 해당하지 않는다고 주장하나, 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우에는 그 거래가액등을 시가로 하고, 다만 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 매매계약일등까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 관할세무서장 등이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는바, 이 건의 경우 비교대상아파트의 거래가 평가기준일 전 2년 이내에 있었고, 청구인들이 제시한 자료만으로는 쟁점아파트의 증여일과 비교대상아파트의 매매계약일 사이에 주위환경 변화 등 가격변동의 특별한 사정이 있다고 단정하기 어려워 보이는 점, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 같은 단지에 위치하며 면적은 동일하고 공동주택가격의 차이가 100분의 5 미만으로 나타나 유사재산에 해당되는 것으로 인정되며, 서울지방국세청 재산평가심의위원회에서 심의를 거쳐 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 비교대상아파트 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 판단한 점 등에 비추어, 처분청이 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등
(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
4. 주택 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다).
(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.