쟁점비교아파트의 매매계약일부터 이 건 평가기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기 어려우므로 청구주장을 받아들이기 어려움
쟁점비교아파트의 매매계약일부터 이 건 평가기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기 어려우므로 청구주장을 받아들이기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 상증세법 시행령 제49조 제1항에 의하면 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에는 시간의 경과 및 주위 환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매가액 등을 시가로 할 수 있다.
(2) 그러나 쟁점비교아파트의 매매계약일(2021.6.10.)부터 쟁점아파트의 평가기준일(2022.8.8.)까지의 기간 중에는 가격변동의 특별한 사정이 있으므로 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없다.
(3) 처분청은 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점에 대하여 구체적으로 입증하지 아니한 채 평가심의위원회의 결정만을 근거로 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 인정한 잘못이 있다.
(4) 쟁점비교아파트의 매매계약일(2021.6.10.)과 상속세 평가기준일(2022.8.8.) 사이에 가격변동에 영향을 미치는 요인이 있었는지를 보면, 수도권 아파트 실거래가격지수가 12% 하락하였고, 서울특별시 동남권(강남구, 서초구, 송파구, 강동구) 아파트의 실거래 가격지수가 13.8% 하락하였으며, 전국 공동주택 매매건수와 송파구 아파트 매매건수가 각각 66.2% 및 59% 급락하였는바, 가격변동의 특별한 사정이 있음이 확인된다. 또한 한국은행 기준금리도 2021년 6월 기준 0.5%에서 2022.7.13. 2.25%로 변경되었다.
(5) 청구인은 평가심의위원회의 심의자료에 대한 정보공개를 청구하였고, 그에 따라 확인된 처분청의 ‘시가 확인 조사서’에 의하면 “2020년에는 아파트 가격이 가파르게 상승함과 더불어 … 2021년에는 연일 신고가를 갱신하였으나 이후 거래가 감소하거나 급감하는 현상이 발생하였고 급기야 2022년 전반기부터 거래가 실종되고 아파트 가격이 하락하기 시작함”이라고 하면서 “납세자의 신고내용과 같이 가격의 변동성이 기준시가로 신고할 상당한 이유가 있다고 판단됨”이라고 하여 가격변동이 있음을 인정하고 있다.
(6) 국세청의 ‘재산평가심의위원회 운영 규정’ 제34조 제2항에 의하면 시가심의를 하는 경우 세무서장은 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점 등을 증명하여야 한다고 규정하고 있으므로 심의자료에는 그와 같은 내용이 포함되어야 할 것이나, 처분청은 그와 반대로 가격변동성을 인정하고 있고, 나아가 평가심의위원회는 특별한 근거 없이 처분청의 의견과 달리 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 인정하고 있는바, 이 건 처분은 위법하다.
(1) 쟁점비교아파트의 매매계약일부터 이 건 평가기준일까지의 기간 중에 주위환경 및 이용 상황에 특별한 변화가 없고, 조사청의 평가심의위원회에서 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 쟁점매매사례가액을 평가기준일 현재 쟁점아파트의 시가로 인정하였으므로 이 건 처분은 적법하다.
(2) 쟁점비교아파트는 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에서 규정하고 있는 유사재산의 요건을 모두 충족하고, 쟁점아파트가 소재하는 서울특별시 송파구는 2016.11.3.부터 현재까지 조정대상지역에 해당한다.
(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다).(단서 생략) (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. 가.․나. (각 목 생략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제49조의2(평가심의위원회의 구성 등) ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.
1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정
⑤ 납세자는 제1항의 심의가 필요한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 하고, 제1항 제1호 및 제2호의 심의가 필요한 경우 법 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전(증여의 경우에는 법 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전)까지 신청해야 한다. 다만, 제1항 제1호의 경우 중에서 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에는 해당 매매등이 있는 날부터 6개월 이내에 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 한다. 1.～3. (생 략) (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(4) 재산평가심의위원회 운영 규정 제34조(재산의 가액에 대한 시가인정 심의 대상) ① 지방청평가심의위원회는 영 제49조 제1항 단서에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 납세자, 납세지 관할세무서장 및 지방국세청장(이하 "세무서장 등"이라 한다)의 재산의 가액에 대한 시가인정 심의에 응할 수 있다.
1. 영 제49조 제1항 본문에도 불구하고 평가기준일 전 2년 이내의 기간(평가기간 제외)과 평가기간이 경과한 후부터 영 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다) 또는 공매(이하 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우로서 평가기준일과 영 제49조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함할 경우
② 제1항 제1호를 적용함에 있어 납세자와 세무서장 등은 다음 각 호의 사항을 증명하여야 하고, 지방청평가심의위원회는 증명내용의 신빙성 및 객관적 교환가치 등을 감안하여 시가인정 여부에 대한 심의에 응하여야 한다.
1. 재산의 형태 및 이용상태 등에 대한 동일성이 유지되고 있다는 점
2. 부동산의 경우 주위환경의 변화가 없다는 점 제38조(지방청평가심의위원회의 시가인정 심의 및 결과통지) ① 지방청평가심의위원회는 상정된 심의안건에 대하여 매매 등 가액의 적정성 및 해당 물건과의 유사성, 가격변동 사정의 유무 등 다음 각 호의 내용을 고려하여 시가인정 여부를 심의하여야 한다. 1.～5. (생 략)
6. 부동산의 경우 주위환경의 변화가 없는지 여부
7. (생 략)
8. 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당하는지 여부
9. 거래당시와 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있는지 여부
(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료에서 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 쟁점아파트의 평가기간(2022.2.8.～2023.2.8.) 이내에 쟁점아파트 및 유사재산의 매매사례나 감정가액 등이 없다고 보아 상증세법 제60조 제3항 및 제61조 제1항 제4호에 따라 쟁점아파트의 공동주택가격(OOO원)을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 하여 2023.2.13. 상속세를 신고․납부하였다. (나) 처분청은 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 따라 조사청 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점비교아파트의 쟁점매매사례가액 OOO원을 상속개시일 당시 쟁점아파트의 시가로 보아 2024.7.4. 이 건 상속세를 결정․고지하였다. (다) 이 건 평가심의위원회의 심의경위는 아래와 같다.
1. 처분청은 2023년 12월 조사청의 평가심의위원회에 쟁점아파트의 시가인정에 대한 심의를 의뢰하였고, 처분청이 작성한 ‘시가 확인 조사서’의 주요 내용은 아래와 같다. <시가 확인 조사서(처분청)>
□ 가격의 변동성 검토 - 2020년 초부터 몰아닥친 코비드 19의 창궐과 유동성 공급확대 및 저금리 정책으로 자산가격 즉 부동산과 주식가격 상승은 가파르게 증가함 - 정부에서 서울 전역을 조정대상지역으로 지정하고 25여회에 이르는 부동산 대책을 할 만큼 부동산 시장의 상승은 증가함 - 2020년에는 아파트 가격이 가파르게 상승함과 더불어 거래건수도 폭증하였으나 지나친 가격상승과 금융기간의 대출억제대책으로 인하여 2021년에는 가격은 연일 신고가를 갱신하였으나 이후 거래가 감소하거나 급감하는 현상이 발생하였고 급기야 2022년 전반기부터 거래가 실종되고 아파트 가격이 하락하기 시작함
ㅇ 상속세 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서에 의한 유사매매가액이 존재하여 시가심의를 의뢰를 하나, 납세자의 신고내용과 같이 가격의 변동성이 기준시가로 신고할 상당한 이유가 있다고 판단됨
2. 조사청 평가심의위원회는 2024.1.18. 처분청에 아래와 같은 내용의 평가결과를 통보하였다.
잠실세무서에서 심의 신청한 비교대상 거래는 평가기준일 전 2년 이내의 기간인 2021.6.10.을 매매계약일로 매매된 거래로서 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 의 단서 규정에 따라 평가기준일 현재 시가로 보는 것이 타당함 <평가심의위원회의 평가 결정서> (라) 쟁점아파트의 시세와 관련한 내용은 다음과 같다.
1. 청구인은 매매계약일(2021.6.10.)과 평가기준일(2022.8.8.) 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있다고 주장하면서 아래 <표1>, <표2>와 같은 통계를 제시하였다. <표1> 비교통계(한국부동산원) 지수 단위 2021년 6월 2022년 8월 증감률(%) 지역별 매매평균가격 (아파트) 수도권 1㎡당 만원 745.8 655.4 -12.1 서울 동남권 2,059.5 1,774.2 -13.9 매매건수 (아파트) 전국(월) 건 57,861 19,516 -66.3 서울 송파구(월) 182 34 -81.3 서울 송파구(연) 2,396 (2021년) 727 (2022년) -69.7 강남구, 서초구, 송파구, 강동구 <표2> 기준금리(한국은행) (단위: %) 시기 2021년 6월 2021년 11월 2022년 4월 2022년 8월 기준금리 0.5 1.0 1.5 2.5
2. 쟁점아파트 및 쟁점비교아파트의 공동주택가격은 아래와 같다. <표3> 공동주택가격 OOO
3. 2021년과 2022년의 기간 중에 쟁점아파트와 같은 단지, 같은 면적의 아파트가 거래된 내역은 아래 <표4>와 같이 2건 확인된다. <표4> 같은 단지․같은 면적 아파트의 매매사례 (단위: 백만원) 동호수 매매계약일 매매가액 OOO동 OOO (쟁점비교아파트) 2021.6.10. 895 OOO동 OOO호 2021.8.31. 940
4. 쟁점아파트 단지의 KB 부동산 시세(같은 면적)는 아래 <표5>와 같은바, 쟁점비교아파트의 매매계약일에 비해 상속개시일 당시에 15.1～20.2% 상승한 것으로 나타난다. <표5> KB 부동산 시세 (단위: 백만원, %) 구분 2021년 6월 2022년 8월 증감룰 하위평균 695 800 15.1 일반평균 725 850 17.2 상위평균 750 900 20.0
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점비교아파트의 매매계약일(2021.6.10.)과 쟁점아파트의 평가기준일(2022.8.8.) 사이에는 가격변동의 특별한 사정이 있어 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 쟁점아파트의 공동주택가격은 2022년의 경우 전년 대비 상승하였고 2023년에 하락한 것으로 확인되는 점, 국토교통부의 실거래가 조회내역을 보더라도 쟁점비교아파트 매매계약일 이후인 2021.8.31. 같은 면적의 아파트가 더 높은 가격으로 매매계약된 사례가 확인되는 점, 한국부동산원의 지역별 매매평균가격에 의하면 쟁점비교아파트의 매매계약일(2021.6.10.)부터 평가기준일(2022.8.8.)까지의 기간 중에 수도권의 경우 가격이 하락한 것으로 나타나나, KB부동산의 시세정보에 의하면 가격이 상승한 것으로 나타나므로 가격변동성을 확인하기 어려운 점 등에 비추어 쟁점비교아파트의 매매계약일부터 이 건 평가기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기 어려우므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.