기존 주택이 멸실되고 신축 주택을 취득하였다 하여 그때부터 다시 일시적 2주택의 비과세를 인정하는 기간이 기산된다면 실질적으로 1세대2주택의 상태를 장기간 유지한 경우에도 비과세되는 결과를 초래하여 동 규정의 취지에 부합해 보이지 않는바, 청구주장을 받아들이기 어려움
기존 주택이 멸실되고 신축 주택을 취득하였다 하여 그때부터 다시 일시적 2주택의 비과세를 인정하는 기간이 기산된다면 실질적으로 1세대2주택의 상태를 장기간 유지한 경우에도 비과세되는 결과를 초래하여 동 규정의 취지에 부합해 보이지 않는바, 청구주장을 받아들이기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점노후주택은 소득세법상 주택에 해당하지 않는다. (가) 대법원은 ‘주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 구 소득세법제89조 제3호, 같은 법 시행령 제154조 제1항에 정한 주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조․기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지․관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다’고 판시하였다(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결). (나) 또한, 서울행정법원은 ‘건물이 노후되어 사실상 주거로서의 기능을 상실한 폐가인 경우에는 소득세법 소정의 주택에 해당하지 않는다고 봄이 상당하다’고 하였다(서울행정법원 2019.5.28. 선고 2018구단71512 판결). (다) 쟁점노후주택은 1982년에 준공되어 청구인 A 및 B가 취득할 시점에 이미 33년이 경과한 노후화된 건물이다. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례제4조 제1항 제2호 나목에 따르면, 연와조 스라브위 기와즙 평가건 주택인 쟁점노후주택은 사용승인일부터 20년이 초과하면 노후․불량건축물에 해당하는바, 쟁점노후주택은 객관적으로 노후․불량건축물에 해당함이 명백하다. (라) 쟁점노후주택 매수 당시 매도인의 주민등록상 주소는 쟁점노후주택이었으나, 실제로는 매도인의 장남 C가 자택인 서울특별시 영등포구 OOO에서 매도인을 모시고 살았다. C는 쟁점노후주택의 가등기권자로 등기되어 있었다. (마) 쟁점노후주택은 내․외부가 완전히 훼손되어 상당한 비용을 들여 수리를 하지 아니하고는 거주할 수가 없었다. 쟁점노후주택의 마당은 관리가 전혀 되지 않아 잡초가 무성했고 매도인이 버려둔 쓰레기로 가득 차 있어서 내부로 진입이 매우 어려운바 누가 보아도 폐가였던 상태임이 명확하다. 청구인들은 쟁점노후주택을 매수한 후 철거를 하려 하였기에 내부가 사진으로 남아있지는 않으나, 전혀 관리하지 않고 방치된 상태의 외부 모습, 당시 아무도 거주하지 않았던 사정 등을 종합하였을 때 ‘주거기능이 그대로 유지․관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는’ 상태가 아님을 인정할 수 있다. (바) 청구인들이 쟁점노후주택을 인도받은 이후 철거가 시작되기 전까지(2015.11.30.～2016.7.29.) 수도, 전기, 가스를 전혀 사용하지 않았음이 입증된다. (사) 청구인 A 및 B는 쟁점토지에 새로운 주택을 신축할 목적으로 이를 취득하였으나, 쟁점토지만을 취득한다면 쟁점노후주택에 관해 매도인의 관습법상 법정지상권이 성립되는바, 이를 회피하기 위해 우리나라 상관습에 따라 쟁점노후주택을 매수하게 된 것이다. 따라서 청구인 A 및 B는 실질적으로 쟁점토지를 나대지 상태로 매수한 것과 차이가 없다.
(2) 청구인들은 투기 목적이 전혀 없었는바, 일시적 1세대 2주택 양도소득세 비과세 취지에 따라 감면되는 것이 조세 정의상 합당하다. (가) 일시적 1세대 2주택 양도소득세 비과세 취지는 투기 목적이 없이 거주 이전 목적 또는 상속 등과 같은 불가피한 사유로 2주택자가 된 경우에 1주택을 빠르게 처분할 경우 양도소득세를 감면 또는 면제하겠다는 취지이다. (나) 청구인 A 및 A의 동생 D는 쟁점토지에 신축주택을 건축하여 청구인 A의 부모님을 모시고 살 생각으로 쟁점노후주택을 취득하고자 하였고, 쟁점토지 및 쟁점노후주택의 취득 이후 빠르게 쟁점노후주택을 허물고 주택을 신축할 계획이었으나, 2015년 8월경 D의 암 재발로 인해 D의 사망을 대비하고자 매도인과의 합의를 통해 매수인 D를 어머니인 B로 변경하게 되었으며, 2015년 12월경 D의 급성 패혈증으로 생사를 다투는 상황이 되자 구옥 철거 및 신축을 연기하였다. 2016.4.6.경이 되어서야 D가 시공사와 도급계약을 체결하여 쟁점노후주택의 철거 및 주택 신축을 개시하였고, 2017.6.12. 신축주택의 사용승인이 이루어졌으며, 청구인들은 신축주택의 건축이 마쳐지자마자 2017.6.14. 신축주택으로 이사하였다. (다) 청구인들은 양도아파트를 빠르게 매도하려 하였으나, 당시 부동산 시장 상황으로 인해 매매가 원활하지 않았고, 주택 건축 공사비 잔금을 지급해야 하는 시점이 다가오자 잔금을 마련하기 위해 급하게 양도아파트에 대하여 전세계약을 체결하였다. 이후에도 청구인들은 지속적으로 매도를 희망하였으나, 쉽사리 이루어지지 않았고, 2020.1.17.이 되어서야 매매가 이루어졌다. 양도아파트는 청구인들이 2014년경부터 1세대 1주택으로 장기간 거주해오던 아파트이고, 투기 목적 없이 거주이전을 목적으로 쟁점토지를 매수한 것이 명확하므로, 일시적 1세대 2주택에 따른 감면이 적용되어야 한다.
(3) 처분청의 의견은 다음의 이유로 부당하다. (가) 쟁점노후주택의 매도인이 매도 이전에 이를 주택으로 활용하였더라도 쟁점노후주택이 매도 당시 객관적으로 ‘주거로서의 기능’을 가졌다고 볼 수 없다. 쟁점노후주택의 매도인 E는 1933년생으로 1982년부터 쟁점노후주택에 거주하였고, 2015년 당시 83세에 이르렀다. E가 쟁점노후주택에 거주를 하였다고 하더라도, E의 연령을 고려하였을 때 주거 및 주거 기능에 대한 기대치가 보통사람과는 다를 수 있으며, 당시 쟁점노후주택에 33년간 거주하였는바 주거하기 어려운 환경일지라도 관성에 의해 거주하였을 수 있다. E가 33년간 거주하였지만 더 이상 거주가 힘들다고 판단하여 쟁점노후주택을 매도하게 되었다면, 이를 ‘주거로서의 기능’을 가졌다고 보기 어렵다. E가 쟁점노후주택을 매도할 당시에는 명확히 청구인들이 주거로서 활용하기 불가능한 상태였고, E도 더 이상 주거 기능을 유지시키지 않은 상태로 매도하였다. (나) 대법원 1994.9.13. 선고 94두125 판결은 ‘국민의 주거생활의 기초가 되는 주택의 경우 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하여 주려는 것이 1세대 1주택 비과세 제도의 취지’라고 판시하였다. 청구인 A 및 B가 쟁점노후주택을 매입하게 된 사정은 이를 허물고 신축주택을 지어 이사를 가기 위함이었다. 이러한 목적에 비추어 보았을 때, 쟁점노후주택이 외형상 완전히 폐가까지는 아니라는 사정 혹은 쟁점노후주택의 매도인이 매도 전에 이를 주택으로 인식하였다는 사정으로 인하여 쟁점노후주택을 소득세법상 주택으로 포섭하여 청구인들이 1세대 1주택 비과세 혜택을 받지 못하게 되는 것은 제도의 취지에 정면으로 반한다고 볼 수 있다.
(1) 쟁점노후주택의 취득 당시 매매계약서에는 쟁점노후주택이 단독주택으로 기재되어 있고, 청구인들은 양도아파트의 양도 후 과세물건을 ‘주택’으로 하여 양도소득세를 자진신고․납부하였다.
(2) 쟁점노후주택의 전 소유자 E는 해당 주택을 양도한 후 1세대 1주택 비과세 적용을 받았고, E와 세대원들은 주민등록등본상 2015.11.30.까지 쟁점노후주택에서 전입상태를 유지하다가 2015.11.30. 전원 전출한 것으로 나타난다.
(3) 설령 쟁점노후주택에 사람이 살지 않아 상당한 정도로 노후화가 진행되었다 하더라도 그 기본적인 구조나 기능 등에서 주거용에 적합한 상태에 있어 언제든지 수리만 한다면 주택으로 사용할 수 있는 상태에 있었다면 이를 주택으로 보아야 한다. (가) 청구인들이 쟁점노후주택을 취득한 후 이를 공실로 둔 것은 개인적인 상황에 의한 것이고, 쟁점노후주택이 사람이 거주할 수 없는 폐가에 해당하는지 여부는 쟁점노후주택의 취득일인 2015.11.30.을 기준으로 판단하여야 하는바, 쟁점노후주택의 취득 당시 기본적인 구조나 기능 등에서 주거에 적합한 상태에 있어 이를 주택으로 보는 것이 타당하다. (나) 한국전력공사 서초지사에 쟁점노후주택의 2010년 10월경부터 2015년 11월경까지의 기간에 대한 전기사용량 및 납부내역을 조회한바, 전 소유자인 E의 전기사용량은 최소 257kwh에서 최대 515kwh로 확인된다. (다) 청구인들이 쟁점노후주택을 취득하기 불과 석달 전인 2015년 8월경 포털사이트 다음(Daum) 및 네이버(Naver)의 로드뷰 사진에 따르면, 쟁점노후주택의 현관 옆 난간에 있는 건조대에 옷 등 세탁물이 널려있을 뿐만 아니라 관리가 잘된 잔디마당 및 현관 출입문 아래 바닥에는 수거를 위한 쓰레기봉투로 추정되는 봉투가 놓여있어 생활의 흔적이 발견된다. (라) 쟁점노후주택과 거의 동일한 시기에 쟁점노후주택과 연접하여 같은 규모의 크기․구조․용도로 건축된 주택(OOO: 사용승인일 1980.12.15., OOO: 사용승인일 1980.11.21.)이 현재 철거되지 않고 주택으로 사용되고 있는 점에 비추어 볼 때, 쟁점노후주택을 폐가로 보아야 한다는 청구주장은 부당하다.
(4) 노후화된 주택을 매입하여 단시일 내에 철거에 착수하는 등 당초부터 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정되는 경우 노후주택 취득일이 아닌 신축주택을 준공한 날을 신규주택의 취득일로 보아 일시적 1세대 2주택 규정을 적용한다는 종전예규(서면4팀-465, 2004.4.12.)는 2015년 12월경 삭제되었다.
(5) 따라서, 양도아파트의 일시적 1세대 2주택 비과세 규정을 적용함에 있어 쟁점노후주택을 주택 수에 포함하여야 하고, 청구인들은 쟁점노후주택의 취득일로부터 3년이 경과하여 양도아파트를 양도하였으므로, 일시적 1세대 2주택 비과세 대상에 해당하지 않는다.
(1) 소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호로 개정된 것) 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
(1) 청구인들 및 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음의 사실이 확인된다. (가) 청구인들은 2014.5.30. 양도아파트를 매매로 취득하여 보유하고 있었고, 청구인 A 및 A의 모친 B가 2015.11.30. 쟁점토지 및 쟁점노후주택을 취득하였으며, 2017.6.12. 쟁점토지 지상에 주택을 신축한 후 2020.1.17. 양도아파트를 양도하였다. (나) 쟁점노후주택의 취득 당시 매매계약서에 따르면, 쟁점노후주택은 ‘단독주택’으로 표시되어 있고, 쟁점노후주택의 일반건축물대장(갑)에 따르면, 쟁점노후주택은 1982.8.10. 건축된 지하1층/지상1층(연면적: OOO)의 연와조 주택으로 기재되어 있다. (다) 쟁점노후주택의 개별주택가격은 2005년부터 지속적으로 공시되어 왔으며, 2015.4.30. 기준 개별주택가격은 OOO원이다. (라) 쟁점노후주택의 전 소유자 E 및 세대원들의 주민등록등본에 따르면, 쟁점노후주택의 양도일인 2015.11.30. 전원 전출신고된 사실이 나타나고, E는 쟁점노후주택의 양도 후 이를 1세대 1주택(고가주택)으로 신고한 것으로 확인된다. (마) 처분청이 한국전력공사에 협조요청하여 회신받은 내용에 따르면, 쟁점노후주택의 매도자 E의 전기 사용량은 아래 <표>와 같다. <표> E의 전기 사용량 ㅇㅇㅇ (바) 청구인들이 제출한 도시가스 요금 고지 내역서에 따르면, 2015.10.9.부터 2016.7.26.까지 쟁점노후주택의 도시가스 사용량은 없는 것으로 확인되고, 한국전력공사에서 확인한 2015년 12월부터 2016년 8월까지의 전기 사용량은 거의 없는 것으로 나타난다. (사) 청구인들이 제출한 아파트 전세 계약서에 따르면, 청구인들은 2017.4.25. 양도아파트를 보증금 OOO원에 임차하는 계약(임차기간: 2017.7.3.～2019.7.2.)을 체결한 것으로 나타난다.
(2) 인터넷 포털사이트 카카오맵(https://map.kakao.com) 로드뷰에 따르면, 2015년 8월경 쟁점노후주택의 외관 모습 및 2023년 10월경 신축주택의 외관 모습은 다음과 같다. ㅇㅇㅇ
(3) 청구인들은 쟁점노후주택의 취득 당시에 촬영하였다고 주장하며 다음의 사진을 제출하였다. ㅇㅇㅇ
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구인들은 쟁점노후주택이 소득세법상 주택에 해당하지 않으므로 양도아파트의 양도에 대하여 일시적 1세대 2주택에 따른 양도소득세 비과세 규정이 적용되어야 한다고 주장한다. (나) 소득세법제89조 등에서 정한 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하는바, 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지 관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물은 ‘주택’에 해당한다할 것이다(대법원 2006.10.26. 선고 2005두4304 판결, 같은 뜻임). (다) 이 건의 경우, 인터넷 포털사이트 카카오맵 로드뷰 사진 등에 따르면, 청구인 A 등이 쟁점노후주택을 취득하기 3개월 전의 외관은 그 기본적인 구조나 기능면에서 주거에 적합한 상태로 보이는 점, 쟁점노후주택과 유사한 시기에 건축된 인접한 주택이 현재까지 주거용으로 사용되고 있는 것으로 보이는 점, 쟁점노후주택에 대하여 매년 개별주택가격이 공시되고 있는 점 등에 비추어 청구인 A 등이 쟁점노후주택을 취득하였을 당시 이를 소득세법상 주택으로 보는 것이 타당하다 하겠다. (라) 또한, 소득세법 시행령제155조 제1항의 취지는 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, 다른 주택을 취득한 날로부터 일정 기간 이내에 종전의 주택을 양도하면 1세대 1주택의 양도로 보아 양도소득세를 부과하지 않으려는 데 있는 것으로, 기존 주택이 멸실되고 신축 주택을 취득(준공)하였다 하여 그 때부터 다시 일시적 1세대 2주택의 비과세를 인정하는 기간이 기산된다면 실질적으로 1세대 2주택의 상태를 장기간 유지한 경우에도 비과세되는 결과를 초래하여 동 규정의 취지에 부합하지 않는다 할 것인바(조심 2016서2731, 2017.7.21., 같은 뜻임), 이에 반하는 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.