[요지] 청구인은 쟁점부동산에 대하여 실제 지출한 공사비 등을 특정하지 못하고 있는 점, 청구인은 쟁점부동산의 양도가액에 선수금(공사대금)이 포함되어 있다고 주장하나, 청구인과 매수인들은 매매계약서를 사후에 수정하였고, 매수인들과 공사대금을 정산한 내역 등이 구체적·객관적으로 확인되지 아니하는 점 등에 비추어, 청구주장은 받아들이기 어려움
[요지] 청구인은 쟁점부동산에 대하여 실제 지출한 공사비 등을 특정하지 못하고 있는 점, 청구인은 쟁점부동산의 양도가액에 선수금(공사대금)이 포함되어 있다고 주장하나, 청구인과 매수인들은 매매계약서를 사후에 수정하였고, 매수인들과 공사대금을 정산한 내역 등이 구체적·객관적으로 확인되지 아니하는 점 등에 비추어, 청구주장은 받아들이기 어려움
[주 문] [이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 쟁점부동산을 매각할 당시 분양대금과 별도로 공사비를 지급하는 것으로 계약하였으나, 공사비를 포함한 금액으로 양도한 것으로 신고하였다.
(2) 쟁점부동산과 관련하여 청구인이 지출한 필요경비는 다음과 같다. (가) 청구인은 쟁점부동산 등에 단독주택을 건설하기 위하여 택지 및 도로조성 공사를 하였는데, 이 때 청구인이 공사비로 투입한 금액은 약 OOO원이었고, 이 중 비용지급의 근거가 있는 금액은 OOO원이다. (나) 청구인은 쟁점부동산 등을 매각하기 위하여 2021.7.28. b과 분양대행계약을 체결하였는데, 청구인이 분양대행수수료를 지급하지 못하자 b은 청구인을 상대로 소송을 제기하였고, 법원의 화해결정에 따라 b에게 OOO원을 지급하였다. (다) 처분청은 청구인이 필요경비 지출 사실을 입증하지 못하였다는 의견이나, 청구인은 실제 경비를 지출하였고, 매수인들 또한 이를 인정하였는바, 자본적 지출액에 대한 감정평가가 필요하다.
(1) 청구인에 대한 경정청구 거부처분은 매매계약서에 기재된 공사비를 선수금으로 인정할 근거가 없다는 취지이고, 이로 인하여 청구인이 필요경비를 입증할 기회를 상실한 것이 아니며, 부과제척기간 내 근거를 갖추어 재차 경정청구를 할 수 있어 권리나 이익을 직접 침해당하였다고 볼 수 없다.
(2) 경정청구 거부처분에 대한 취소심판에서 요건사실에 대한 입증책임은 청구인이 부담하고, 쟁점부동산에 지출된 것으로 확인된 자본적 지출액 OOO원은 이미 필요경비에 반영되었다. (가) 처분청은 당초 감액경정 당시 청구인이 지출한 공사비 등의 필요경비 해당 여부를 확인하기 위한 계약서 등을 요구하였으나, 청구인은 해당 사실을 뒷받침할 만한 증빙을 갖추고 있지 않다고 하였다. 아울러, 쟁점부동산에 택지 및 도로조성공사를 하였다는 점에 관하여 이견은 없으나, 처분청은 당초 필요경비 OOO원을 감액경정 당시 반영하였다. (나) 청구인이 제출한 택지조성 및 토목공사비 내역과 OOO측량토목설계공사와의 계약서를 살펴보면, 사업예정지는 쟁점부동산뿐만 아니라 청구인이 보유하고 있는 타 토지를 포괄하기 때문에 공사비가 쟁점부동산에 실제 사용되었는지 여부가 불분명하다.
3. 심리 및 판단
(1) 국세기본법 제55조【불복】① 이 법 또는 세법에 따른 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로 인하여 권리나 이익을 침해당한 자는 이 장의 규정에 따라 그 처분의 취소 또는 변경을 청구하거나 필요한 처분을 청구할 수 있다.
(2) 소득세법 제64조【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 “부동산매매업”이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 “부동산매매업자”라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제1호(분양권에 한정한다)ㆍ제8호ㆍ제10호 또는 같은 조 제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자산의 매매차익(이하 이 조에서 “주택등매매차익”이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.
1. 종합소득 산출세액
2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액
② 부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(3) 소득세법 시행령 제122조【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】① 법 제64조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 부동산매매업”이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 “주거용 건물 개발 및 공급업”이라 한다)은 제외한다.
② 법 제64조 제1항에 따른 주택등매매차익은 해당 자산의 매매가액에서 다음 각 호의 금액을 차감한 것으로 한다.
1. 제163조 제1항부터 제3항까지 및 제5항에 따라 계산한 양도자산의 필요경비
2. 법 제103조에 따른 양도소득 기본공제 금액
3. 법 제95조 제2항에 따른 장기보유 특별공제액
⑥ 법 제64조의 규정에 의한 세액의 계산 그 밖에 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다. 제163조【양도자산의 필요경비】③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해·노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
(1) 쟁점부동산의 양수도와 관련된 내용은 아래와 같다. (가) 청구인은 2020.2.20. 및 2020.8.20. 경기도 여주시 OOO(쟁점부동산 포함)의 소유권을 취득하였는데, 2020.2.20. 취득 당시 지분 9,411분의 7,559(면적: 7,559m2)의 매매가액은 OOO원이다. (나) 청구인은 2022년 3월부터 6월까지 쟁점부동산을 아래 ＜표1＞과 같이 매수인들에게 양도하였다. 청구인이 당초 양도소득세 신고 당시 처분청에 제출한 매매계약서에는 매매대금만이 기재(합계: OOO원)되어 있었으나, 추후 재작성한 매매계약서상 특약사항에는 ‘택지조성공사비(토목, 배수로, 전기, 설비, 가스, 와이파이 지중 설치공사비) 등으로 일금 □□원정을 토지대금과 별도로 매도자에게 지급한다’고 되어 있어 매매대금과 별도로 공사비를 지급(매매대금 합계: OOO원, 택지조성공사비 합계: OOO원)하는 것으로 되어 있다. 한편, 청구인은 이와 관련하여 2024.2.15. ‘소급재작성사유서’를 제출하여, 청구인이 토지거래 신고 과정에서 택지조성공사비까지 포함하여 토지거래 신고를 하는 실수를 범하였다고 해명하였다. ＜표1＞ 쟁점부동산 매매대금 (단위: m2, 천원) (다) 청구인은 2023년 12월 재작성한 매매계약서상 매매대금과 동일하게 부동산 실거래가격을 자진신고(변경)하였고, 이에 따라 등기부등본상 거래가액이 정정되었다.
(2) 쟁점부동산 개발과 관련된 내용은 아래와 같다. (가) 청구인은 2020.10.28. 경기도 여주시장으로부터 경기도 여주시 OOO(분할 전 쟁점부동산 포함)․OOO에 대한 단독주택 및 진출입로 부지조성을 위한 개발행위허가(허가기간: 2020년 10월～2022.9.30.)를 받았다. (나) 청구인은 쟁점부동산 내 택지 및 진출입로 공사가 진행 중인 사진을 제출하였고, 청구인 등과 OOO측량토목설계공사가 체결한 용역계약서에 의하면, 사업예정지는 쟁점부동산을 포함한 8,715m2이다.
(3) 필요경비와 관련하여 청구인이 제시한 내역은 아래와 같다. (가) 청구인은 2023.7.19. 쟁점부동산에 대한 취득세 등 필요경비 OOO원을 추가로 인정하여 달라는 취지의 수정신고를 하였고, 처분청은 청구인의 2022년 귀속 종합소득세를 감액경정하였는데, 필요경비로 인정한 자본적 지출의 산정근거 및 상세내역은 확인되지 아니한다. ＜표2＞ 감액경정 당시 필요경비 인정 내역 (단위: 원) (나) 청구인은 택지조성 및 토목공사비 내역서를 제출하였는데, 이에 따르면, 청구인이 택지조성공사를 위하여 지출하였다고 주장하는 금액은 OOO원이나, 해당 공사비 중 쟁점부동산에 사용된 공사비를 특정하지는 아니하였다. (다) 청구인은 경기도 여주시 OOO(분할 전 쟁점부동산 포함)의 공유물 분할로 인하여 취득세 등 OOO원이 발생한 내역을 제출하였다. (라) 청구인은 b과 분양대행계약을 체결하였고, b은 청구인에게 부동산매매중개보수 OOO원의 지급을 구하는 소송을 제기하였는데, 이와 관련하여 서울중앙지방법원은 청구인이 b에게 OOO원을 지급하여야 한다는 내용의 화해권고결정을 하였다(서울중앙지방법원 2022가단5366807). ＜표3＞ 청구인 제시 필요경비 내역 (단위: 원)
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계의 대부분은 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 납세의무자로 하여금 이를 입증케하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요를 납세의무자에게 돌려야 할 것(대법원 1992.7.28. 선고 91누10909 판결, 같은 뜻임)인바, 청구인은 주택등매매업자로 쟁점부동산 등 청구인이 소유한 토지에서 택지조성공사를 수행하였으므로, 쟁점부동산에 지출한 필요경비에 관한 입증책임은 원칙적으로 청구인이 부담한다고 할 것이다. 이미 공사비 등 필요경비를 추가로 반영하여 한다는 취지의 경정청구 의미의 수정신고에 대하여 처분청은 필요경비를 일부 인정하여 양도소득세를 감액경정하였고, 청구인은 쟁점부동산의 사진, 견적서, 거래명세표, 입금표 등을 제출하였으나, 쟁점부동산에 대하여 실제 지출한 공사비 등과 감액경정 당시 필요경비로 인정된 내역을 특정하지 못하고 있는 점, 청구인은 쟁점부동산의 양도가액에 선수금(공사대금)이 포함되어 있다고 주장하나, 청구인과 매수인들은 매매계약서를 사후에 수정하였고, 매수인들과 공사대금을 정산한 내역 등이 구체적․객관적으로 확인되지 아니하는 점 등에 비추어, 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 쟁점부동산을 매각할 당시 분양대금과 별도로 공사비를 지급하는 것으로 계약하였으나, 공사비를 포함한 금액으로 양도한 것으로 신고하였다.
(2) 쟁점부동산과 관련하여 청구인이 지출한 필요경비는 다음과 같다. (가) 청구인은 쟁점부동산 등에 단독주택을 건설하기 위하여 택지 및 도로조성 공사를 하였는데, 이 때 청구인이 공사비로 투입한 금액은 약 OOO원이었고, 이 중 비용지급의 근거가 있는 금액은 OOO원이다. (나) 청구인은 쟁점부동산 등을 매각하기 위하여 2021.7.28. b과 분양대행계약을 체결하였는데, 청구인이 분양대행수수료를 지급하지 못하자 b은 청구인을 상대로 소송을 제기하였고, 법원의 화해결정에 따라 b에게 OOO원을 지급하였다. (다) 처분청은 청구인이 필요경비 지출 사실을 입증하지 못하였다는 의견이나, 청구인은 실제 경비를 지출하였고, 매수인들 또한 이를 인정하였는바, 자본적 지출액에 대한 감정평가가 필요하다.
(1) 청구인에 대한 경정청구 거부처분은 매매계약서에 기재된 공사비를 선수금으로 인정할 근거가 없다는 취지이고, 이로 인하여 청구인이 필요경비를 입증할 기회를 상실한 것이 아니며, 부과제척기간 내 근거를 갖추어 재차 경정청구를 할 수 있어 권리나 이익을 직접 침해당하였다고 볼 수 없다.
(2) 경정청구 거부처분에 대한 취소심판에서 요건사실에 대한 입증책임은 청구인이 부담하고, 쟁점부동산에 지출된 것으로 확인된 자본적 지출액 OOO원은 이미 필요경비에 반영되었다. (가) 처분청은 당초 감액경정 당시 청구인이 지출한 공사비 등의 필요경비 해당 여부를 확인하기 위한 계약서 등을 요구하였으나, 청구인은 해당 사실을 뒷받침할 만한 증빙을 갖추고 있지 않다고 하였다. 아울러, 쟁점부동산에 택지 및 도로조성공사를 하였다는 점에 관하여 이견은 없으나, 처분청은 당초 필요경비 OOO원을 감액경정 당시 반영하였다. (나) 청구인이 제출한 택지조성 및 토목공사비 내역과 OOO측량토목설계공사와의 계약서를 살펴보면, 사업예정지는 쟁점부동산뿐만 아니라 청구인이 보유하고 있는 타 토지를 포괄하기 때문에 공사비가 쟁점부동산에 실제 사용되었는지 여부가 불분명하다.
3. 심리 및 판단
(1) 국세기본법 제55조【불복】① 이 법 또는 세법에 따른 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로 인하여 권리나 이익을 침해당한 자는 이 장의 규정에 따라 그 처분의 취소 또는 변경을 청구하거나 필요한 처분을 청구할 수 있다.
(2) 소득세법 제64조【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 “부동산매매업”이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 “부동산매매업자”라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제1호(분양권에 한정한다)ㆍ제8호ㆍ제10호 또는 같은 조 제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자산의 매매차익(이하 이 조에서 “주택등매매차익”이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.
1. 종합소득 산출세액
2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액
② 부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(3) 소득세법 시행령 제122조【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】① 법 제64조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 부동산매매업”이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 “주거용 건물 개발 및 공급업”이라 한다)은 제외한다.
② 법 제64조 제1항에 따른 주택등매매차익은 해당 자산의 매매가액에서 다음 각 호의 금액을 차감한 것으로 한다.
1. 제163조 제1항부터 제3항까지 및 제5항에 따라 계산한 양도자산의 필요경비
2. 법 제103조에 따른 양도소득 기본공제 금액
3. 법 제95조 제2항에 따른 장기보유 특별공제액
⑥ 법 제64조의 규정에 의한 세액의 계산 그 밖에 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다. 제163조【양도자산의 필요경비】③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해·노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
(1) 쟁점부동산의 양수도와 관련된 내용은 아래와 같다. (가) 청구인은 2020.2.20. 및 2020.8.20. 경기도 여주시 OOO(쟁점부동산 포함)의 소유권을 취득하였는데, 2020.2.20. 취득 당시 지분 9,411분의 7,559(면적: 7,559m2)의 매매가액은 OOO원이다. (나) 청구인은 2022년 3월부터 6월까지 쟁점부동산을 아래 ＜표1＞과 같이 매수인들에게 양도하였다. 청구인이 당초 양도소득세 신고 당시 처분청에 제출한 매매계약서에는 매매대금만이 기재(합계: OOO원)되어 있었으나, 추후 재작성한 매매계약서상 특약사항에는 ‘택지조성공사비(토목, 배수로, 전기, 설비, 가스, 와이파이 지중 설치공사비) 등으로 일금 □□원정을 토지대금과 별도로 매도자에게 지급한다’고 되어 있어 매매대금과 별도로 공사비를 지급(매매대금 합계: OOO원, 택지조성공사비 합계: OOO원)하는 것으로 되어 있다. 한편, 청구인은 이와 관련하여 2024.2.15. ‘소급재작성사유서’를 제출하여, 청구인이 토지거래 신고 과정에서 택지조성공사비까지 포함하여 토지거래 신고를 하는 실수를 범하였다고 해명하였다. ＜표1＞ 쟁점부동산 매매대금 (단위: m2, 천원) (다) 청구인은 2023년 12월 재작성한 매매계약서상 매매대금과 동일하게 부동산 실거래가격을 자진신고(변경)하였고, 이에 따라 등기부등본상 거래가액이 정정되었다.
(2) 쟁점부동산 개발과 관련된 내용은 아래와 같다. (가) 청구인은 2020.10.28. 경기도 여주시장으로부터 경기도 여주시 OOO(분할 전 쟁점부동산 포함)․OOO에 대한 단독주택 및 진출입로 부지조성을 위한 개발행위허가(허가기간: 2020년 10월～2022.9.30.)를 받았다. (나) 청구인은 쟁점부동산 내 택지 및 진출입로 공사가 진행 중인 사진을 제출하였고, 청구인 등과 OOO측량토목설계공사가 체결한 용역계약서에 의하면, 사업예정지는 쟁점부동산을 포함한 8,715m2이다.
(3) 필요경비와 관련하여 청구인이 제시한 내역은 아래와 같다. (가) 청구인은 2023.7.19. 쟁점부동산에 대한 취득세 등 필요경비 OOO원을 추가로 인정하여 달라는 취지의 수정신고를 하였고, 처분청은 청구인의 2022년 귀속 종합소득세를 감액경정하였는데, 필요경비로 인정한 자본적 지출의 산정근거 및 상세내역은 확인되지 아니한다. ＜표2＞ 감액경정 당시 필요경비 인정 내역 (단위: 원) (나) 청구인은 택지조성 및 토목공사비 내역서를 제출하였는데, 이에 따르면, 청구인이 택지조성공사를 위하여 지출하였다고 주장하는 금액은 OOO원이나, 해당 공사비 중 쟁점부동산에 사용된 공사비를 특정하지는 아니하였다. (다) 청구인은 경기도 여주시 OOO(분할 전 쟁점부동산 포함)의 공유물 분할로 인하여 취득세 등 OOO원이 발생한 내역을 제출하였다. (라) 청구인은 b과 분양대행계약을 체결하였고, b은 청구인에게 부동산매매중개보수 OOO원의 지급을 구하는 소송을 제기하였는데, 이와 관련하여 서울중앙지방법원은 청구인이 b에게 OOO원을 지급하여야 한다는 내용의 화해권고결정을 하였다(서울중앙지방법원 2022가단5366807). ＜표3＞ 청구인 제시 필요경비 내역 (단위: 원)
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계의 대부분은 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 납세의무자로 하여금 이를 입증케하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요를 납세의무자에게 돌려야 할 것(대법원 1992.7.28. 선고 91누10909 판결, 같은 뜻임)인바, 청구인은 주택등매매업자로 쟁점부동산 등 청구인이 소유한 토지에서 택지조성공사를 수행하였으므로, 쟁점부동산에 지출한 필요경비에 관한 입증책임은 원칙적으로 청구인이 부담한다고 할 것이다. 이미 공사비 등 필요경비를 추가로 반영하여 한다는 취지의 경정청구 의미의 수정신고에 대하여 처분청은 필요경비를 일부 인정하여 양도소득세를 감액경정하였고, 청구인은 쟁점부동산의 사진, 견적서, 거래명세표, 입금표 등을 제출하였으나, 쟁점부동산에 대하여 실제 지출한 공사비 등과 감액경정 당시 필요경비로 인정된 내역을 특정하지 못하고 있는 점, 청구인은 쟁점부동산의 양도가액에 선수금(공사대금)이 포함되어 있다고 주장하나, 청구인과 매수인들은 매매계약서를 사후에 수정하였고, 매수인들과 공사대금을 정산한 내역 등이 구체적․객관적으로 확인되지 아니하는 점 등에 비추어, 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.