쟁점비교주택의 매매계약체결일이 쟁점주택지분의 증여일부터 2년 이내이고, 평가심의위원회를 통해 쟁점매매사례가액이 쟁점주택의 시가로 인정된 점 등에 비추어 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없음
쟁점비교주택의 매매계약체결일이 쟁점주택지분의 증여일부터 2년 이내이고, 평가심의위원회를 통해 쟁점매매사례가액이 쟁점주택의 시가로 인정된 점 등에 비추어 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 과세관청은 가격변동의 특별한 사정이 없음에 대하여 구체적인 증거자료를 제시하지 아니하고 쟁점비교주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 이 건 증여세 부과처분을 하였다. (가) 조세심판원 선결정례(조심 2023서0070, 2023.6.26.)에서 ‘증여재산의 평가방법을 규정한 상증세법 제60조 제l항에서의 증여일 현재의 ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말하는 것으로 거래가액을 증여 당시의 시가라고 할 수 있기 위하여는 객관적으로 보아 그 거래가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하고, 또한 증여 당시와 위 거래일 사이에 가격의 변동이 없어야 하며(대법원 2007.5.31. 선고 2005두2841 판결 참조), 나아가 증여재산의 가액에 대한 입증책임은 과세관청에게 있으므로 과세관청이 증여당시가 아닌 어느 시점의 가액을 가지고 증여 당시의 시가와 같다고 주장하려면 그 시점과 증여당시와의 사이에 시가의 변동이 없었던 점을 적극적으로 입증하여야 할 것이다(대법원 1997.7.22. 선고 96누18038 판결，1984.6.26. 선고 84누177 판결 참조)’라고 하면서 평가기준일 2년 이내에 이루어진 유사매매사례가액을 평가심의위원회를 거쳐 시가로 보아 증여세를 과세한 처분이 부당하다고 판단한 바 있다. (나) 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다)제60조 제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항은 원칙적인 평가기간내의 매매사례가액이 없는 경우 평가기간 외 증여일 전 2년 이내에 해당 거래일과 평가기준일 사이 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 한하여 평가위원회 심의를 거쳐 제한적으로 시가로 인정하고 있으므로 쟁점비교주택과 매매계약일과 쟁점주택지분의 증여재산 평가기준일 사이 가격변동의 특별한 사정이 없음에 대하여 과세관청이 적극적으로 입증하여야 하는 이에 대한 구체적인 사유를 제시하지 않고 이 건 증여세를 과세한 처분은 부당하다. (다) 정부의 공시가격 현실화 정책에 따라 2022년의 공동주택고시가격이 큰 폭으로 상승하여 가격변동의 특별한 사정이 존재한다. 2021년 부동산가격의 폭등으로 인해 공시가격 현실화를 목표로 2022년 주택 공시가격은 가파르게 상승(2022년 전국 공동주택가격 상승률 17.22%)하였다. <표2>에서와 같이 2022년 쟁점주택의 공시가격은 전년대비 33%나 상승하여 이는 전국 평균을 초과하여 급격한 상승이 존재하였음을 보여주는 것이고, 2022년 부동산 하락폭이 반영된 2023년 쟁점주택의 공동주택가격은 전년대비 10% 하락한 것이 확인된다.
(2) 쟁점주택의 증여일과 쟁점비교주택의 매매계약일 사이에 주변환경 및 이용 환경, 경제사정 등에 비추어 볼 때 가격변동의 특별한 사정이 존재한다. (가) 서울특별시는 2021년 4월 쟁점주택이 소재하는 강남구 OOO을 토지거래허가구역으로 지정한 바 있고, 이는 평가기준일 전 2년 이내 기간 중에 존재하는 것으로 가격변동의 특별한 사정이 있다는 것을 입증하는 것이다. (나) 쟁점비교주택의 쟁점매매사례가액은 종전거래가액 대비 36% 급상승한 매매가격으로 이는 쟁점주택의 동일 단지내 주택들의 통상적인 매매가격변동과 현격한 차이가 있는 것이다. 2020년 평균거래가격이 OOO원인데 반해 2021년 평균거래가격이 OOO원인 점을 볼 때 2021년 부동산 거래가액은 전년대비 매우 크게 상승한 사실을 알 수 있다. 하지만 이후 금리인상과 정부정책에 따라 부동산 매매가격이 하락하는 등 가격변동의 특별한 사정이 명백히 존재하므로 쟁점비교주택의 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 볼 수 없다. (다) 또한 한국부동산원의 아파트 실거래가 지수와 한국은행의 기준금리 상승 및 코로나 19에 따른 경기회복을 위한 유동성 증가 등을 감안하더라도 가격변동의 특별한 사정이 존재한다고 보기 충분하다.
(1) 상증세법 제49조 제1항에서 평가기준일 전 2년 이내의 기간중에 매매가 있는 경우 가격변동의 특별한 사정이 없는 때에는 관할 세무서장은 평가심의위원회 심의를 거쳐 해당 매매가액 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있으므로 이 건 과세처분은 잘못이 없다.
(2) 쟁점비교주택의 매매계약체결을 보면 2021.12.14.로 쟁점주택 평가기준일(2022.12.16) 전 2년 이내에 있고, 쟁점주택의 증여일 전후 쟁점주택의 동일단지의 동일면적 매매가액 변동추이를 보면 2020년 평균(4건) 매매가액은 OOO원이나, 2021년 평균(3건) 매매가액은 OOO원이고 2023년 평균(2건) 매매가액은 OOO원으로 OOO원(약 0.5%) 상승하였으므로 2022년에 매매가액이 하락했다고 볼 근거가 없는 등 청구인 주장하는 가격변동의 특별한 사정이 존재하지 아니한다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (각 호 생략)
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 (평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인의 쟁점주택지분 관련 증여세 신고 및 처분청의 결정내역은 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점주택지분 관련 증여세 신고 및 결정내역 (나) 청구인이 제출한 자료를 살펴보면 아래와 같은 사실이 나타난다.
1. 청구인이 쟁점비교주택의 매매계약체결일 전후로 가격변동의 특별한 사정이 존재한다고 주장하며 제출한 쟁점비교주택 매매계약체결일 전후 매매계약 체결사례는 아래 <표4>와 같다. <표4> 쟁점주택 동일 단지·면적 주택의 매매가격 변동내역(청구인) (단위: ㎡, 백만원, %) 거래일자 전용면적 층수 거래가격 변동률 비고 2021.10.11 91.21 11 OOO 1.70 2021.8.16. 91.21 6 OOO 3.82 2021.8.14. 91.21 14 OOO 36.00 쟁점비교주택 2020.12.14. 91.21 5 OOO △4.94 2020.12.7. 91.21 11 OOO 1.15 2020.10.12. 91.21 6 OOO △0.76 2020.8.31. 91.21 10 OOO 6.50 2019.12.13. 91.21 12 OOO △0.81 2019.10.19. 91.21 3 OOO 1.22 2019.10.9. 91.21 9 OOO 8.89 2019.9.16. 91.21 11 OOO △2.17
2. 청구인은 쟁점주택지분의 증여일과 쟁점비교주택의 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 존재한다는 주장의 근거로 한국부동산원의 아파트 실거래가격지수를 아래 <표5>와 같이 제출하였다. <표5> 서울특별시 강남구 아파트 실거래가격지수(한국부동산원) (단위: %) 지역 ‘21년 3분기 ‘21년 4분기 중략 ’22년 3분기 ’22년 4분기 강남구 지수 변동률 지수 변동률 지수 변동률 지수 변동률 172.9 7.13 176.3 1.98 171.1 △3.11 148.3 △13.35 * 2017년 4분기를 100으로 하여 가격지수 산정
3. 청구인이 제출한 쟁점주택 증여일과 쟁점비교주택 매매계약체결일 전후 한국은행의 기준금리 변동내역은 아래 <표6>과 같다. <표6> 한국은행 기준금리 변동내역 (단위: %) 연도 2020 2021 2022 2023 월/일 3/17 5/28 8/26 11/28 1/14 4/14 5/26 7/13 8/25 10/12 11/24 1/13 기준금리 0.75 0.50 0.75 1 1.25 1.50 1.75 2.25 2.50 3 3.25 3.50 (다) 처분청이 제출한 자료를 살펴보면 아래와 같은 사실이 나타난다.
1. 처분청은 쟁점주택과 동일단지·면적 주택의 매매가액이 2021년 평균가액 OOO원에서 2023년 평균가액 OOO원으로 OOO원(약 0.5%) 상승하였다는 의견과 함께 아래 <표7>과 같이 매매사례를 제출하였다. <표7> 쟁점주택과 동일한 단지·면적의 주택 매매가격 사례(처분청) (단위: ㎡, 백만원) 매매계약일 동위치 호수 면적 매매가액 연간 평균가액 2021.8.14. 9 712 91.21 OOO (’21년) OOO 2021.9.16. 8 606 91.21 OOO 2021.10.11. 8 307 91.21 OOO 2023.6.20. 9 614 91.21 OOO (’23년) OOO 2023.7.12. 9 412 91.21 OOO * 2022년 매매사례는 없음
2. 처분청은 쟁점주택과 동일단지의 다른 면적(63.87㎡) 주택의 매매가격이 2021년 대비 2022년에 상승하였다는 의견과 함께 <표8>과 같은 매매사례를 제출하였다. <표8> 쟁점주택 동일단지의 다른 면적 주택의 매매가격 변동내역 (단위: ㎡, 백만원) 매매계약일 동위치 호수 면적 매매가액 2021.1.30. 11 1107 63.87 OOO 2021.9.24. 1 703 63.87 OOO 2022.7.2. 2 607 63.87 OOO (라) 서울특별시 강남구 압구정동은 2021.4.22.부터 현재까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있는 것으로 확인된다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 가격변동의 특별한 사정이 있으므로 쟁점비교주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, (가) 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 의하면, 평가기준일(증여일) 전 2년 이내의 유사매매사례가액도 해당 재산의 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우에는 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함할 수 있도록 규정하고 있는 바, (나) 부동산실거래시스템을 보면 쟁점주택과 동일 단지·면적 주택의 2022년 매매사례는 확인되지 않지만, <표7>에서와 같이 2021년도(3건)와 2023년도(2건)의 매매사례 평균액은 각 OOO원과 OOO원으로 약 0.5%의 가격변동밖에 없는 것으로 나타나고, 쟁점주택 소재지의 토지거래허가구역 지정일(2021.4.22.)도 쟁점비교주택 계약체결일(2021.8.14.)과 쟁점주택 증여일(2022.12.16.) 이전인 것으로 보이는 등 청구주장과 같이 쟁점주택지분 증여 당시 전후로 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기 어려운 점, 쟁점비교주택의 매매계약체결일(2021.8.14.)이 쟁점주택지분의 증여일(2022.12.16.)로부터 2년 이내이고, 평가심의위원회를 통해 쟁점매매사례가액이 쟁점주택의 시가로 인정된 점 등에 비추어 이 건 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.