[요지] 쟁점감정평가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 상속세를 부과한 처분은 잘못이 없음
[요지] 쟁점감정평가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 상속세를 부과한 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청이 쟁점감정평가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 처분은 부당하다. (가) 평가기간 내에 쟁점부동산의 매매사례가액, 감정가액 등이 존재하지 아니한 이상, 과세관청은 보충적 평가방법에 의해서만 과세하여야 하는 것이지, 스스로 감정평가법인에 감정을 의뢰하여 만들어진 감정가액으로 과세할 수 없다. (나) 조사청은 공개되지 아니한 자의적인 기준으로 쟁점부동산을 감정평가대상으로 선정하고, 조세공평주의에 반하여 합리적인 기준 없이 일부에 대해서만 처분을 한 것은 국세기본법 제18조 제1항 ‘세법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다’는 규정을 위반한 것이다. (다) 상증세법 제60조 제1항에는 ‘상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따른다’고 규정하고 있고, 제2항에서는 ‘제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정하여 시가의 개념과 그 범위를 정하고 있으며, 제3항에서는 ‘1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다’고 규정하였는바, 시가의 본질에 부합하는 가액을 찾기 어려운 경우에 한하여 보충적 평가방법을 따르는 것이다. (라) ‘시가’란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로서, 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말한다. ‘시가’에는 주관적인 요소가 배제된 객관적인 것이어야 하고, 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성되어야 하며, 그 기준시점의 재산은 구체적 현황에 따라 평가된 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 한다. (마) 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이라 하여 시가로 인정될 수 있는 것이 아니고, 쟁점감정평가액이 시가가 되기 위해서는 그 감정가액이 일반적·정상적인 거래에 의하여 형성되는 객관적 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 수 있어야 하며, 쟁점감정평가액이 시가에 해당한다는 것을 조사청에서 입증하여야 한다.
(2) 평가기준일 기준으로 특정 감정평가법인에 따라 감정가액은 감정평가업자의 주관적 견해에 따라 평가결과가 달라질 수 있는 것이므로 시가로 인정함에 있어 신중을 기할 필요가 있는데, 처분청의 쟁점감정평가액은 공정하고 명확한 과세근거로 삼기에는 객관적으로 타당하다고 보기 어렵다. (가) 실무상 부동산 담보대출의 경우, 동일한 부동산에 대하여 대출을 받기 위한 자가 의뢰하여 나온 감정결과와 금융기관이 대출을 제공하기 위해 의뢰하여 나온 감정결과가 다르고, 이 건과 같이 과세관청이 감정의뢰한 감정가액과 납세자가 불복을 진행하면서 감정의뢰한 감정가액의 결과가 다르게 나타난다. 이는 감정평가업자의 입장에서 감정을 의뢰하는 자가 자신에게 해당 감정비용을 지불하는 고객이 되기 때문이고, 대부분의 감정평가업자들이 국가 등이 시행하는 공익사업 등에의 참여를 통해 상당 수익을 창출하고 있는 현실과 직결된다. (나) 서울지방국세청장이 일방적으로 감정평가법인에게 의뢰하여 결정된 쟁점감정평가액은 객관성 및 공정성을 뒷받침할 만한 다른 자료가 없는 이상 쟁점부동산의 시가에 해당한다고 보기 어렵고, 쟁점감정평가액이 쟁점부동산에 대한 시가에 해당한다고 인정할 만한 다른 증거는 없다.
(3) 비주거용 부동산 감정평가 사업에 관한 국세청 보도자료에 따르면, 감정평가 의뢰 대상의 결정기준에 대하여 ‘비주거용 부동산, 나대지 중 보충적 평가방법에 따라 재산을 평가하여 신고하고, 시가와의 차이가 큰 부동산을 중심으로 감정평가를 실시할 계획’이라고 밝히고 있을 뿐, 그 구체적인 기준은 공정한 업무수행에 큰 지장을 초래할 우려가 있다는 이유로 공개하지 아니하고 있다. (가) 보충적 평가방법에 따라 상속세 신고가 이루어지는 등 ‘시가’가 무엇인지 불분명한 상황에서 과세관청이 ‘시가와의 차이가 큰 부동산’을 선별하여 감정평가를 하여 ‘시가’를 산정하겠다는 것이다. (나) 과세관청이 비주거용 부동산의 ‘시가’가 불분명함에도 ‘시가와의 차이가 큰 부동산’이라고 임의로 결정하여 감정평가를 통해 과세하는 것이 가능하게 되고, 실제 감정평가 관련 사업 예산이 배정된 금액의 범위 내에서 임의적으로 감정평가대상을 선별하고 있다. (다) 조사청은 가격변동의 특별한 사정이 있는지를 상속개시일부터 가격산정기준일 뿐만 아니라 감정가액평가서 작성일까지의 기간으로 판단하여야 하고, 상증세법 시행령 제49조 제2항 제2호에 의하여 그 평가기준일 뿐만 아니라 평가서 작성일까지도 특별한 사정이 있는지 여부로 판단하여야 한다.
(1) 쟁점감정평가액은 쟁점부동산의 시가에 해당한다. (가) 아파트·오피스텔 등의 주거용 부동산은 면적·위치·용도 유사한 물건이 많으므로 유사매매사례가액 등이 적용되어 객관적 교환가치가 반영된 가액으로 평가되는 경우가 많으나, 토지 등 비주거용 부동산은 개별물건의 특성이 강해 비교 대상 물건이 없고, 거래도 빈번하지 않아 시가를 확인하기 어려운 경우가 대부분으로 시가에 비해 현저히 낮은 기준시가로 평가되는 문제점이 있다. (나) 이에 따라 국세청은 2020.1.31. ‘상속·증여세 과세형평성 제고를 위한 꼬마빌딩 등 감정평가사업 시행 안내’라는 보도자료를 발표하였는데, 보도자료의 질의응답 항목 중 ‘고가 비주거용 부동산이 모두 감정평가 대상이 되는지’라는 질의 부분에서 고가의 비주거용 부동산 전체가 감정평가대상이 되는 것은 아니고, 상속·증여된 비주거용 부동산으로서 시가와 신고가액의 차이가 큰 경우 등 과세형평성이 현저히 떨어지는 물건을 대상으로 한다는 내용을 밝힌 바 있다. (다) 상증세법에서는 시가에 비해 현저하게 저평가된 부동산에 대하여 감정평가를 의뢰하여 시가에 근접한 가액인 감정가액으로 과세할 수 있도록 규정하고 있고, 이는 국세기본법 제18조 제1항의 과세형평 이념에 충실하게 되는 것이다. 만일, 비주거용 부동산 등에 대해 시가에 비해 현저히 낮은 기준시가로 신고된 것을 그대로 인정한다면, 시가 파악이 용이한 아파트·오피스텔 등 다른 재산을 상속·증여 받는 납세자를 역차별하는 결과를 초래한다. (라) 2019.2.12. 상증세법 시행령 제49조 제1항의 개정으로 납세자가 상속세를 신고한 이후에도 법정결정기한까지 발생한 매매․감정․수용가액 등에 대하여 평가심의위원회를 통하여 시가로 인정받을 수 있는 것이다.
(2) 조사청은 상증세법 및 같은 법 시행령에 따라 법정결정기한 내에 감정평가를 실시하였고, 평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정받은 감정가액으로 상속재산을 평가하였으므로 쟁점부동산에 대한 감정평가 및 상속세 부과처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
2. 건물 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 제76조(결정ㆍ경정) ① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.
③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 “법정결정기한”이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인ㆍ수유자 또는 수증자에게 알려야 한다
④ 세무서장등은 제1항이나 제2항에 따라 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정 후 그 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정하거나 경정(更正)한다.
(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ① 영 제49조 제1항 제2호 각 목 외의 부분 본문에서 “기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관”이란 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호의 감정평가법인등을 말한다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 따른 사실관계는 다음과 같다. (가) 청구인의 상속세 신고내역 및 처분청 결정내역은 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 청구인의 상속세 신고내역 및 처분청 결정내역 (단위: 백만원, %) (나) 청구인은 쟁점부동산을 상속개시일 현재 보충적 평가방법으로 평가하였고, 조사청은 감정평가법인에 감정평가를 의뢰하여 평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정받은 쟁점감정평가액을 쟁점부동산의 시가로 결정하였다(＜표2＞ 참조). ＜표2＞ 쟁점감정평가액 (다) 조사청은 쟁점감정평가액을 서울지방국세청 평가심의위원회에 심의 의뢰하였고, 이에 대한 평가 결정서는 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 평가심의위원회의 평가 결정서 (2)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 쟁점감정평가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 상속세를 부과한 처분은 부당하다고 주장한다. 그러나 쟁점감정평가액은 2019.2.12. 개정된 상증세법 시행령 제49조 제1항에 따라 가격산정기준일 및 감정가액평가서 작성일이 모두 상속세 법정결정기한 내에 있는 가액으로서, 평가기간이 경과한 후부터 상속세 법정결정기한까지 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회를 통해 평가기준일 현재의 시가로 확인된 점, 평가기간 후 발생한 매매 등 가액 또한 평가심의위원회를 통해 시가에 포함하도록 시행령이 개정된 취지는 평가기간이 지난 경우에도 시가로 인정될 수 있는 절차를 마련하여 시가에 근접한 평가를 도모하고자 함에 그 취지가 있는 것으로 법의 위임을 벗어난 것이거나 조세평등주의에 위반된다고 보기 어려운 점, 감정평가표에 따르면 쟁점감정평가액은 쟁점부동산에 대한 정보를 고려하였고, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 및 감정평가에 관한 규칙에 따라 산출된 것으로 보이는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.