[요지] 처분청이 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 상속개시일 당시 시가로 보아 청구인에게 상속세를 부과한 처분은 잘못이 있음
[요지] 처분청이 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 상속개시일 당시 시가로 보아 청구인에게 상속세를 부과한 처분은 잘못이 있음
[참조결정] 조심2012서1970
[주 문] 양천세무서장이 2024.5.8. 청구인에게 한 2022.11.9. 상속분 상속세 OOO원의 부과처분은 서울특별시 양천구 OOO의 상속재산가액을 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제4호에 따라 평가한 가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 가격변동의 특별한 사정이 존재하는 경우에는 유사재산의 매매가액을 당해 재산의 시가로 인정할 수 없다. (가) 법원은 유사매매사례가액의 인정 여부를 부동산 시장의 상황과 시세의 변동 등에 따른다고 보고 있다(서울고등법원 2013.4.24. 선고 2012누35940 판결 등). (나) 과세관청은 매매가액 등을 상증세법 제60조 제1항 및 제2항의 시가로 보려면 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점을 증명하여야 한다(인천지방법원 2022.8.11. 선고 2021구합55924 판결).
(2) 쟁점아파트의 평가기준일과 쟁점비교아파트의 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 존재한다. (가) 쟁점비교아파트의 매매계약일(2022.3.29.)부터 평가기준일(2022.11.9.)까지의 기간 동안 급격한 금리인상 등으로 부동산 가격이 격변하였는바, 2022년에 기준금리가 7차례 변경되었고 연초 대비 2% 상승하였다. (나) 공동주택가격은 2022.1.1. 기준 OOO원에서 2023.1.1. 기준 OOO원으로 22.3% 하락하였다. (다) 한국부동산원의 실거래가격지수를 보면, 2022년 3월과 2022년 11월 사이에 서울특별시 지역 및 양천구 지역의 아파트 시세가 34.2.% 및 31.1% 하락한 것으로 나타난다. (라) 쟁점아파트 단지의 동일 면적의 거래사례를 보더라도, 2022년 3월에 쟁점매매사례가액이 최고가를 기록한 이후 2023년 5월에 12.3% 하락한 OOO원에 거래되었고, 심판청구일 현재까지 쟁점매매사례가액과 같은 시세를 회복하지 못하고 있다. (마) 한국은행의 2022년 연차보고서에 의하면, “주택 매매가격은 금리 상승, 주택가격 상승 기대 약화 등으로 지난 6월 이후 내림세를 지속하여 연중 4.7% 하락하였다. 지역별로 보면 수도권의 경우 2021년 중 오름폭이 컸던 일부 지역을 중심으로 크게 하락하였다”라고 기술하고 있고, 한국개발연구원의 2022년 3분기 부동산 동향분석 내역에서는 수도권과 비수도권의 주택거래량이 크게 감소한 것으로 보고하고 있다.
(1) 조사청은 쟁점매매사례가액을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 보았으므로 이 건 처분은 적법하다. (가) 상증세법 시행령 제49조 제1항에 의하면 평가기준일 전후 6개월(평가기간) 이내에 속하거나, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 및 평가기간이 경과한 후부터 상증세법 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가로 인정할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서는 제1항을 적용할 때 해당 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액이 있는 경우에는 해당 가액을 시가로 본다고 규정하고 있다. (나) 조사청은 위와 같은 규정에 따라 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중의 유사재산의 매매가액을 확인하고, 이를 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정하였으므로 잘못이 없다.
(2) 쟁점아파트의 평가기준일과 쟁점비교아파트의 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 존재하지 아니한다. (가) 평가기간 외의 매매가액 등을 시가로 인정받기 위해서는 부동산의 현황 및 이용 상황의 동일성이 유지되어야 하며, 가격에 영향을 미칠 주위 환경의 변화가 없음이 인정되어야 한다(조심 2012서1970, 2012.6.28.) (나) 여기서 가격변동의 특별한 사정이란 ① 그 변동요인이 통상적이지 않아야 하고, ② 변동의 폭이 경미하지 않고 중대하여야 하며, ③ 변동요인이 당해 재산의 가격에 직접적인 영향을 미치는 경우를 말한다 할 것이다. (다) 쟁점아파트의 평가기준일과 쟁점비교아파트의 매매계약일 사이에 토지의 형질변경이나 건물의 증개축 사실 등과 같은 재산 현황 및 이용 상황이 동일하고, 인근 지역에 도로나 인접 편의시설의 개설․폐쇄 등 가격변동에 직접적인 영향을 미칠 만한 주위 환경의 변화도 없다. (라) 또한 쟁점아파트와 쟁점비교아파트의 공동주택가격은 유사하고, 2020년부터 2022년까지 상승하다가 2023년에 하락하는 것을 볼 수 있다. (마) 따라서 쟁점아파트의 평가기준일과 쟁점비교아파트의 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있다고 볼 수 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
4. 주택 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다).(단서 생략)
(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. 가.․나. (각 목 생략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제49조의2(평가심의위원회의 구성 등) ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.
1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정
⑤ 납세자는 제1항의 심의가 필요한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 하고, 제1항 제1호 및 제2호의 심의가 필요한 경우 법 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전(증여의 경우에는 법 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전)까지 신청해야 한다. 다만, 제1항 제1호의 경우 중에서 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에는 해당 매매등이 있는 날부터 6개월 이내에 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 한다. 1.～3. (생 략)
(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료에서 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 상증세법 제60조 제3항 및 제61조 제1항 제4호에 따라 쟁점아파트의 공동주택가격(OOO원)을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 하여 2023.2.13. 상속세를 신고․납부하였다. (나) 처분청은 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 따라 조사청 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점비교아파트의 쟁점매매사례가액인 OOO원을 쟁점아파트의 상속개시일 당시 시가로 보아 2024.5.8. 이 건 상속세를 결정․고지하였고, 평가심의위원회의 평가결과서(2024.3.27.)에서 확인되는 심의결과는 다음과 같다.
4. 심의결과 서울국세청에서 심의 의뢰한 비교대상 거래는 평가기준일 전 2년 이내의 기간인 2022.3.29.을 매매계약일로 매매된 거래로서 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항의 단서 규정에 따라 평가기준일 현재 시가로 보는 것이 타당함 ＜평가심의위원회의 평가결정서＞ (다) 쟁점아파트의 시세와 관련한 기초사실은 다음과 같다.
1. 쟁점아파트와 쟁점비교아파트의 공동주택가격은 아래 ＜표1＞과 같은바, 쟁점아파트의 2023.1.1. 기준 공동주택가격(OOO원)은 2022.1.1. 기준(OOO원)과 비교할 때 22.3% 하락한 것으로 나타난다. ＜표1＞ 공동주택가격 OOO
2. 한국부동산원의 ‘지역별 아파트 실거래가격지수’는 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 지역별 아파트 실거래가격지수(한국부동산원) (단위: 2017년 11월 가격 대비 비교지수) 지수 2022년 3월 2022년 11월 증감률(%) 전국 141.7 121.5 -14.3 수도권 167.9 135.8 -19.1 서울특별시 182.9 148.7 -18.7 서울 서남권 181.6 150.5 -17.1 양천구, 강서구, 구로구, 금천구, 영등포구, 동작구, 관악구
3. 쟁점아파트와 같은 단지, 같은 면적(전용 106.93㎡)의 아파트가 이 건 평가기준일 전후에 매매된 내역은 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 같은 단지․같은 면적 아파트의 매매사례 OOO
4. 한국은행의 기준금리는 아래 ＜표4＞와 같은바, 2022년 11월의 경우 2022년 3월 대비 2.0%p 상승한 것으로 나타난다. ＜표4＞ 기준금리(한국은행) (단위: %) 시기 2022년 1월 2022년 2월 2022년 4월 2022년 5월 기준금리 1.25 1.25 1.50 1.75 시기 2022년 7월 2022년 8월 2022년 10월 2022년 11월 기준금리 2.25 2.50 3.00 3.25
5. 쟁점아파트 단지의 KB부동산 시세(쟁점아파트와 같은 면적)는 아래 ＜표5＞와 같은바, 쟁점비교아파트의 매매계약일에 비해 상속개시일 당시에 7.8～8.1% 정도 하락한 것으로 나타난다. ＜표5＞ KB부동산 시세 OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조에서 시가로 보는 유사매매사례가액 범위를 엄격히 제한하여 규정하고 있는 이상 원칙적으로 시가는 법령이 정한 원칙적인 평가기간 내에서만 찾아야 함은 당연하고, 다만 예외적으로 가격변동의 특별한 사정이 없었음을 전제로 평가기간을 확대하여 찾을 수는 있겠으나, 이 경우라 하더라도 평가기간 확대와 동시에 가격변동의 특별한 사정은 있었다고 추정되어야 하겠고(법령문언 자체에서 보더라도 ‘시간의 경과’를 ‘가격변동의 특별한 사정’의 고려요소 중 하나로 정하고 있어, 시간경과에 따른 가격변동도 가격변동의 특별한 사정으로 예정한 것으로 보이고, 가격변동의 특별한 사정을 좁게 인정할 경우 평가기간을 엄격히 제한하여 규정하고 있는 취지를 몰각시키게 된다), 그럼에도 불구하고 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 사실은 그 사실을 주장하는 측에서 입증하여야 할 것이며, 입증여부는 그 사실을 판단하는 자로 하여금 평가기준일과 매매계약일 기간 중 가격변동의 상당한 변화가 있어 평가기간 확대를 허용하는데 상당한 의문을 가지게 하는 정도면 족하고, 그 결과 가격변동의 특별한 사정이 없었다는데 확신을 가지기 어렵게 되었다면 다시 원칙으로 돌아가 평가기간을 확대하여 시가를 찾을 수 없다고 봄이 타당하다(이러한 판단요소로는 공시‧공개된 가격변동률 수치, 해당 재산의 위치‧형태‧이용 상황‧주위환경변화 등 가격변동에 영향을 줄 수 있는 다양한 여러 요인들을 종합하여 사실 판단하여야 한다) 할 것이다(조심 2023서10486, 2024.3.28., 같은 뜻임). (나) 처분청은 쟁점비교아파트의 매매계약일과 이 건 상속개시일 사이에 쟁점아파트의 재산 현황 및 이용 상황이 동일하고 가격변동에 직접적인 영향을 미칠 만한 주위 환경의 변화가 없었으므로 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다는 의견이나, 청구인이 제시한 한국부동산원의 ‘지역별 아파트 실거래가격지수’에 의하면 이 건 매매계약일부터 상속개시일까지 시세가 17.1～18.7% 정도 하락한 것으로 확인되고, 2023.1.1. 기준 공동주택가격도 2022.1.1. 기준과 비교할 때 22.3% 하락한 것으로 나타나는바, 쟁점비교아파트의 매매계약일부터 이 건 상속개시일까지 시세가 하락하였던 것으로 보이는 점, KB부동산 시세에 의하면 이 건 상속개시일 당시 쟁점아파트의 시세를 OOO원(하위평균) 내지 OOO원(상위평균) 정도로 평가하고 있었고, 쟁점매매사례가액은 KB부동산 시세의 일반평균보다 약 15.0%, 상위평균보다 약 11.4% 높게 나타나는 점 등에 비추어 처분청이 제시한 사정만으로는 위 시기에 쟁점아파트에 가격변동의 특별한 사정이 없었음을 입증하였다고 보기에는 부족하다. (다) 따라서 처분청이 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 상속개시일 당시의 시가로 보아 청구인에게 상속세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.