[요지] 청구인은 취득한 쟁점건물(총 24개 호실)을 모두 부가가치세가 면제되는 주택임대업에 사용하고 있고, 쟁점건물은 취득된 후 이 건 심리일 현재까지 3년 이상이 경과되었음에도 분양이 되지 않았으며, 쟁점건물 중 일부 호실은 구주택의 임차인이 기존 계약을 연장하여 신축된 쟁점건물에 계속하여 임차인으로 입주한 것이 임대차계약서에 의해 확인되는바, 청구인이 쟁점건물을 일시적으로 임대한 것으로 보기 어려우므로 처분청이 쟁점건물이 면세전용된 것으로 보아 부가가치세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 쟁점건물 준공(사용승인일 2021.7.30.) 후 COVID-19 확산 등 전반적인 경기 침체로 인해 미분양이 장기화되면서 차입금 이자 상환 등을 위해 일시적으로 주택임대업을 영위하고 있긴 하나, 사업자등록(2020.9.21.) 이후 현재까지 분양을 위해 계속 노력하고 있는 상태이다.
(2) 서울지방국세청의 감사 지적 시점(2023.6.30.)은 쟁점건물 사용승인일(2021.7.30.)로부터 2년이 채 경과하지 않은 시점으로, 준공 후 2년도 지나지 않은 시점에 기 환급된 부가가치세를 과세대상으로 보아 부가가치세를 경정한 것은 COVID-19 등으로 인해 어려운 경제상황을 반영하지 못한 처분이며, 청구인은 쟁점건물을 분양하기 위해 노력해왔고, 지금도 분양되기를 원하고 있다.
(3) 처분청은 2021년 7월과 10월에 촬영된 사진 2장을 근거로 분양 현수막 설치 사실을 확인하기 어렵다는 의견이나, 청구인은 분양을 하기 위해 노력해 왔는바, 처분청이 이를 부인하기 위해서는 객관적이고 구체적인 증거를 제시해야 한다.
(4) 청구인은 인근 부동산중개업자(OOO부동산, OOO부동산)에 쟁점건물 매각 요청을 하였는바, 청구인은 쟁점건물이 등록매물로 기재된 위 부동산중개업자들의 장부를 제출하였고, 해당 장부에는 매각 요청일이 2021.7.28.로 기재되어 있다.
(5) 처분청은 쟁점건물의 임대차계약서상 계약기간이 2년이고 임대차보호법에 따른 계약임을 명시하고 있으며, 소유권 변동 시 새로운 매수인에 의해 발생할 수 있는 전세금이나 권리관계 변동에 대한 특약사항이 확인되지 않으므로 일시적 임대라고 보기 어렵다는 의견이나, 만기 2개월 전 계약 연장연장 여부 미통보 시 자동연장 등 임대차 계약내용은 임대차보호법에 따른 일반적인 계약내용이며, 임대를 하면서 건물을 매매한다는 내용을 계약서에 명시하여 임차인에게 혼선을 주는 임대인은 없을 것이다.
(6) 처분청은 203호는 2021.7.1. 임대차계약을 체결한 것으로 확인되어 준공(사용승인일 2021.7.30.) 이전부터 임대를 목적으로 계약을 체결하였고, 304호 A, 402호 B, 503호 C은 구주택의 임차인으로 보증금을 돌려받지 않고 신축한 쟁점건물에 입주한 것이 계약서에 의해 확인된다는 이유로 청구인이 노후화된 구주택을 멸실하고 쟁점건물을 신축하여 임대업을 계속하여 영위할 목적이었다는 의견이나, 203호는 공사비 부족으로 인해 준공 전에 임대차계약을 체결한 것이며, 304호, 402호 및 503호는 쟁점건물을 신축하기 위해 주거 보장을 통해 기존 임차인들을 설득할 수밖에 없는 사정이 있었고, 나머지 20세대의 임차인들은 이사비용을 받고 이사를 선택하였으나, 304호, 402호 및 503호 임차인들은 계속 거주하기를 원해서 임대차계약을 하게 된 것이다.
(1) 청구인은 쟁점건물이 분양 목적임을 주장하기 위해 현수막 사진을 제시하였으나, 청구인이 제출한 사진을 보면 쟁점건물 주차장에 차량이 주차되어 있는바, 건물 매매를 위해 현수막이 상시 설치되어 있었다면 사진 속 차량은 주차가 불가능한 상황이었을 것이다. 또한 분양목적이었다면 공사기간이나 건물완공 시점에 현수막 설치 등 매도활동이 있어야 할 것이나, 포털사이트 등에서 확인되는 현장사진에는 현수막이 확인되지 않아 청구인이 쟁점건물 매매를 위해 현수막을 설치하였다는 주장은 인정하기 어렵다.
(2) 청구인은 주변 공인중개사 사무실에 쟁점건물을 매물로 내놓았다고 주장하면서 공인중개사의 장부 사본을 제출하였으나, 이의신청 당시 제출된 OOO부동산의 장부에 기재된 ‘OOO 중국집’은 2023년에 개업한 업체이고, ‘OOO 왕만두’는 2019년부터 현재까지 계속 영업 중인 사업자이다. 이에 청구인은 당초 제출본이 착오로 인한 제출이라면서 장부 사본을 다시 제출하였으나, 쟁점 장부에 기재된 매각 요청가액(OOO원)이 기존 청구인의 주장(OOO원)과 배치되는 등 위 자료를 신뢰하기 어렵다.
(3) 청구인이 제출한 임대차계약서에 따르면 계약기간이 2년이고 임대차보호법에 따른 계약임을 명시하고 있어 일반주택 임대계약조건과 동일하고, 특약사항을 통해 만기 2개월 전 미통보시 자동연장되도록 약정하고 있으며, 소유권 변동 시 새로운 매수인에 의해 발생할 수 있는 전세금이나 권리관계 변동에 대한 특약사항은 계약서상 확인되지 않고, 건축물대장상 근린생활시설인 층(4층)을 포함하여 전 층(지하 1층∼지상 4층)을 주거용으로 임대하고 있는바, 일시적‧잠정적으로 주거용으로 임대하였다고 보기 어렵다.
(4) 청구인은 자녀가 쟁점건물을 관리한 것이라고 주장하나, 별도의 임대관리인을 통해 쟁점건물을 관리하고 있는 것이 계약서에 의해 확인되고, 203호는 2021.7.1. 임대차계약을 체결한 것으로 확인되어 준공(사용승인일 2021.7.30.) 이전부터 임대를 목적으로 계약을 체결하였음을 알 수 있고, 304호 A, 402호 B, 503호 C은 구주택의 임차인으로 보증금을 돌려받지 않고 신축한 쟁점건물에 입주한 것이 계약서에 의해 확인되는 등 청구인은 노후화된 구주택을 멸실하고 쟁점건물을 신축하여 계속하여 임대업을 영위하고 있음을 알 수 있다.
3. 심리 및 판단
1. 제38조에 따른 매입세액, 그 밖에 이 법 및 다른 법률에 따른 매입세액이 공제된 재화 제38조(공제하는 매입세액) ① 매출세액에서 공제하는 매입세액은 다음 각 호의 금액을 말한다.
1. 사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액(제52조 제4항에 따라 납부한 부가가치세액을 포함한다)
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실들이 확인된다. (가) 쟁점건물 건축물대장상 사용승인일은 2021.7.30.이며, 건축물대장의 주요내용은 아래 ＜표＞와 같다. ＜표＞ 건축물대장 주요내용 (나) 쟁점건물은 총 24개 호실로 구성되어 있으며, 심판청구일(2024.6.11.) 현재 24개 호실 모두 임대차계약이 체결된 것으로 나타난다. (다) 쟁점건물 임대차계약서에 따르면, 임대차 계약기간은 2년으로 분양 관련한 내용은 나타나지 않으며, 203호는 준공 전인 2021.7.1. 임대차계약을 체결하였고, 304호, 402호 및 503호는 구주택의 임차인과 임대차계약을 체결한 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물을 일시적으로 임대한 것이므로 이를 면세에 전용된 것으로 보아 과세한 처분이 부당하다는 주장이나, 청구인은 2021년 제2기 부가가치세 과세기간에 취득(사용승인일 2021.7.30.)한 쟁점건물(총 24개 호실)을 모두 부가가치세가 면제되는 주택임대업에 사용하고 있고, 쟁점건물은 2021년 제2기 부가가치세 과세기간에 취득된 후 이 건 심리일 현재까지 3년 이상이 경과되었음에도 분양이 되지 않았으며, 쟁점건물 중 일부 호실(304호, 402호, 503호)은 구주택의 임차인이 기존 계약을 연장하여 신축된 쟁점건물에 계속하여 임차인으로 입주한 것이 임대차계약서에 의해 확인되는바, 청구인은 노후화된 구주택을 멸실하고 쟁점건물을 신축하여 임대업을 계속하여 영위하고 있다고 볼 수 있는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점건물을 일시적으로 임대한 것으로 보기 어려우므로 처분청이 쟁점건물이 면세전용된 것으로 보아 부가가치세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.