쟁점토지는 청구인이 보유한 기간에 거주와 관련된 토지로 그 지상에 주택을 신축하는 것이 사실상 불가능한 것으로 봄이 상당하므로, 쟁점토지가 무주택 1세대 소유 나지로서 비사업용 토지에서 제외되는 토지에 해당되는 등 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려움 또한, 쟁점건물의 경매가액이 경매가액 결정일부터 양도일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 쟁점건물의 양도일 현재 시가로 보는 것이 타당하다고 되어 있는 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) (쟁점①) 쟁점토지는 비사업용 토지에서 제외되는 무주택 1세대가 소유하는 나지에 해당하고, 청구인의 소유 면적은 쟁점토지 전체 면적 1907.7㎡ 중 공부상 청구인의 지분(20/100)에 해당하는 381.54㎡으로 보아야 한다. (가) 쟁점토지는 지구단위계획으로 주택이 신축 가능한 제1종일반주거지역으로 실질적으로 주택을 신축할 수 있는 토지이다.
1. 쟁점토지는 지구단위계획으로 주거단지로 조성되어 주택 신축이 행정청에 의해서 권장되는 토지로 주택 신축에 아무런 제한이 없음에도 처분청은 청구인과 동업자들이 토지를 보유한 목적 등을 이유로 주택 신축이 사실상 불가능하다는 의견이나, 이는 처분청이 토지소유주의 취득 및 보유 목적까지 자의적으로 고려하여 과세처분을 하는 것으로 납득할 수 없다.
2. 조세심판원은 주차장 운영 목적으로 토지를 보유한 사안에서 ‘청구인이 언제라도 임대차 계약을 해지하여 주택을 신축할 수 있는 대지상태로 있었고, 연간 임대료가 OOO원(월 환산시 OOO원)에 불과하여 관리를 위한 차원에서 임대하였다고 볼 수 있으며, 임대하지 않은 나대지 상태의 토지와의 형평성 등을 종합적으로 고려하여 볼 때, 해당 토지가 비사업용 토지에서 제외되는 토지에 해당한다’고 결정하였고, ‘주택을 소유하지 아니한 1세대가 주택의 신축이 가능한 1필지의 토지를 양도한 경우에 이를 비사업용 토지 적용대상에서 제외하는 이유는 주택의 부속 토지가 아니어서 1세대 1주택의 양도에 대한 비과세 적용을 받지 못함으로 인한 과도한 조세부담을 덜어주고자 함라고 판단한 바 있다(조심 2009중2731, 2010.3.26. 참조).
2. 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세 법률의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석이나 유추해석하는 것은 허용되지 않는바(대법원 2004.3.12. 선고 2003두7200 판결), 소득세법 제104조의3 제1항 제4호 다목, 같은 법 시행령 제168조의11 제1항 제13호 및 같은 법 시행규칙 제83조의4 어디에도 주택 보유 목적은 사업용 토지의 판단 요건으로 규정되어 있지 않아 비사업용 토지 판단과 아무런 관련이 없음에도 처분청은 이를 근거로 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 과세하였는바, 이는 위법⋅부당한 처분이다.
3. 서울고등법원은 어떤 토지가 무주택 1세대 소유 1필지의 나지에 해당하는지 여부와 관련하여, 거주와 관련된 토지로 그 지상에 주택의 신축이 가능한지 여부가 주된 판단 기준이라고 판시하였는바(서울고등법원 2015.1.27. 선고 2014누46616 판결), 제1종 일반주거지역으로 2층 이하의 단독주택 등의 신축이 가능한 쟁점토지는 비사업용 토지에서 제외되는 것이다. (나) 청구인은 쟁점토지를 농지로 사용한 사실이 없음에도 처분청은 아무런 증거 없이 지역 주민의 일시적인 무단경작을 청구인이 경작한 것으로 보았다.
1. 조세심판원은 “무단경작은 그 특성상 경작자의 책임하에 지속적으로 경작이 이뤄지기 어렵고, 경작을 중단하게 되면 즉시 임야로 원상복구될 수 있으며, 경작과 방치가 반복되어 온 것으로 보여 경작기간을 산정하기도 어렵다. 한편 타인의 토지에 대하여 사용, 수익할만한 권한 없이 함부로 농작물을 경작한 경우라도, 경작자가 심은 농작물의 소유권은 경작자에게 귀속되는 것이고 그 수확도 경작자만이 할 수 있는바(대법원 1968.6.4. 선고 68다613 판결 외 다수, 같은 뜻임), 원상회복을 위하여 강제집행 등 직접적인 수단이 아니라, 관할관청에 민원을 제기하거나, 손해배상 소송을 제기하는 등 간접적이고 사후적인 수단을 선택할 수밖에 없는 청구인에게 무단경작에 의한 토지의 목적 외 사용에 대한 책임을 지우는 것은 가혹한 것으로 보이므로 쟁점토지를 비사업용 토지로 볼 수 없다”고 결정(조심 2016부3948, 2017.4.3.)하는 등 일관되게 무단경작과 같은 일시적 영농이 있더라도 이를 농지로 볼 수 없다고 판단하였다. (다) 소득세법 시행령 제168조의11 제1항 제13호 에서 규정한 비사업용 토지 면적기준(660㎡)에 해당하는지 여부는 청구인이 소유한 공부상 지분(20%, 381.54㎡)을 기준으로 판단하여야 한다. 1) 소득세법 시행령 제168조의11 제1항 제13호 는 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지와 관련하여 “주택을 소유하지 아니하는 1세대가 ‘소유’하는 1필지의 나지”라고 규정하고 있는바, 위 법령의 문언 상 토지 면적의 기준은 청구인에게 소유권이 있는 공부상 지분(20%, 381.54㎡)을 기준으로 판단하는 것이 타당함에도 이와는 달리 계약서상 이익분배율(50%, 953.85㎡)을 기준으로 소유 면적을 판단하여야 한다는 처분청의 주장은 이유 없다.
2. 양도소득세 집행기준과 국세청 질의회신 등에 따르면 660㎡를 초과하는 면적은 비사업용 토지에 해당하는 것이므로, 설령 처분청의 의견대로 쟁점토지 중 청구인의 소유면적을 953.85㎡(50%)로 보더라도 660㎡를 초과하는 면적에 대해서만 비사업용 토지로 보아야 한다.
(2) (쟁점②) 쟁점상가의 양도가액 OOO원은 양도일 현재 시가에 해당한다. (가) ‘평가심의위원회 운영 규정’ 제38조 제1항은 평가심의위원회가 매매 등 가액의 적정성 및 해당 물건과의 유사성, 가격변동 사정의 유무를 고려하여 시가인정 여부를 심의하도록 규정하면서, 특히 ‘그 밖에 매매 등 가격이 부당하거나, 비교 대상 물건과의 유사성을 인정할 수 없는 지 여부’를 고려(같은 항 제10조)하도록 하고 있다. (나) 이는 양도 시 시가가 원칙적으로 해당 자산의 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 해당 교환가치임을 고려한 규정이나, 서울지방국세청 평가심의위원회는 ① 쟁점상가의 경락 가액인 OOO원이 청구인이 당시 쟁점상가의 중대한 하자를 알지 못하고 적어낸 것으로 해당 자산의 시가로 보기에 부적절한 경매가액인 점, ② 평가기준일과 매매일 사이에 해당 재산 가치를 떨어뜨리는 구체적인 사정변경이 있는 점을 고려하지 아니한 채 이를 쟁점상가의 양도일 현재 시가로 결정하였다. (다) 구체적으로 쟁점상가의 하자와 관련하여 살펴보면, 권한 없는 관리인이 쟁점상가를 위법하게 관리하여 부동산의 사용을 방해함으로 인하여 부동산 가격의 하락이 발생할 수밖에 없었고, 이와 관련한 소송에서 청구인의 주장이 법원에 받아들여져서 쟁점상가에서 권한 없는 관리인에 의한 위법한 관리행위가 있었음을 인정하는 판결이 선고되었다(인천지방법원 2024.7.4. 선고 OOO 판결). 또한 쟁점상가 1층의 구분소유자가 상가 지하 1층 부동산의 출입을 방해함으로 인하여 부동산 가격의 하락이 발생할 수밖에 없었고, 이를 인정하는 판결이 최근 선고되어 비로소 가격하락 사유의 존재 여부가 확정되었으며, 해당 판결에서 쟁점상가 1층 구분소유자는 이 사건 I 상가 출입에 방해되는 시설을 모두 철거하고, 방해를 금지하는 취지의 판결이 선고되었다(인천지방법원 2024.9.24. 선고 OOO 판결). (라) 해당 판결들로 ① 쟁점상가 1층 구분소유자가 전부공용부분을 불법점유하고 있어 피난 구역으로의 출구가 일부 막힌 사실, ② 쟁점상가 1층∼지하1층 공용 에스컬레이터가 철거된 사실, ③ 전소유자 관리비를 체납하여 소송이 제기될 수 있는 사실, ④ 전소유자의 쟁점상가 내 대량쓰레기 방치 사실, ⑤ 지하1층의 화물엘리베이터가 철거된 사실, ⑥ 쟁점상가가 위법한 관리인에 의하여 불법 관리되는 사실, ⑦ 승용엘리베이터 중 장애인용 엘리베이터 1대가 철거된 사실, ⑧ 이 사건 I 상가 주차장 운영권이 불법으로 제3자에게 탈취된 사실이 밝혀졌다. 그러나 위와 같은 하자가 2023.7.25.자 서울지방국세청 평가심의위원회 결정에 반영되지 않은 위법이 있다.
(1) (쟁점1) 쟁점토지는 비사업용토지에서 제외되는 ‘무주택 1세대가 소유하는 나지’에 해당하는 것으로 볼 수 없다. (가) 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과는 부동산 시장의 안정과 과세형평을 도모하기 위한 입법목적으로 도입된 제도이고(헌법재판소 2012.7.26. 선고 2011헌바357 결정), 무주택 세대가 소유하는 나지를 비사업용토지에서 제외하는 이유는 주택의 부수토지가 아니어서 1세대1주택 양도에 대한 비과세 적용을 받지 못함으로 인한 과도한 조세부담을 덜어주고자 함(조심 2009중2731, 2010.3.26. 등 다수)에 있다. (나) 소득세법 시행령 제168조의11 제1항 제13호 및 같은 법 시행규칙 제83조의4 제16항에 따른 ‘무주택 세대가 소유하는 나지’란 주택 신축의 가능여부 등을 고려하고 실질적으로 주택을 신축할 수 있는 토지에 해당하여야 하나, ① 청구인과 이 사건 법인이 쟁점토지를 공동으로 취득하여 등기상 소유지분과 상이한 투자지분을 약정한 점(청구인이 공부상 쟁점토지 소유 지분은 20%이나 부동산 매각차익의 50%을 분배받음), ② 청구인과 이 사건 법인 사이에 작성한 ‘부동산공동투자계약서’에서는 쟁점토지의 취득 이유가 투자 목적으로 나타나는 점, ③ 실제로 쟁점토지에서 상당한 양도차익이 발생한 점, ④ 쟁점법인의 목적사업에는 주택신축 및 주택 임대와 관련된 내용이 없는 점, ⑤ 쟁점토지 매입대금을 전부 쟁점법인이 조달한 점 등에 비추어 볼 때, 청구인은 쟁점토지를 주택신축이 아닌 투자목적으로 취득하였던 것으로 봄이 상당하므로 청구인이 쟁점토지를 주택 신축을 목적으로 취득한 것이 아님을 알 수 있다. (다) 또한 청구인의 쟁점토지 보유 기간 중 촬영한 쟁점토지의 항공사진 등에서는 쟁점토지가 농지로 사용된 것으로 나타나는바, 농지로 사용된 기간을 제외할 경우 소득세법 시행령 제168조의6 에서 규정한 비사업용 토지 관련 기간요건도 충족하지 아니하였고, 비사업용 토지 관련 기준면적(660㎡) 요건도 충족하지 아니한다. (라) 위와 같은 입법 취지와 관련 법령의 내용, 청구인의 쟁점토지 취득 경위 등와 사용현황 등을 고려할 때, 사실상 주택 신축 가능성이 전무하였던 쟁점토지는 비사업용 토지에서 제외하는 무주택 세대가 소유한 나지에 해당하지 않는다.
(2) (쟁점②) 청구인이 쟁점상가를 특수관계법인에게 저가양도한 것으로 보아 소득세법상 부당행위계산부인을 적용한 처분은 잘못이 없다. (가) 소득세법상 부당행위계산은 특수관계자간의 거래이고 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 경우 적용하는 것으로, 반드시 당사자에게 조세회피 목적이나 경제적 손실이 있어야 하는 것은 아니며, 그것이 정상거래인지 여부는 거래 당시를 기준으로 판단하여야 한다(대법원 1989.6.13. 선고 88누5273 판결). (나) 청구인의 경우 경매로 취득한 쟁점상가를 특수관계인에게 양도하면서 감정평가도 하지 아니하였고, 쟁점상가에 취득 당시 알지 못하였던 하자가 있다는 이유로 시가(경락가액)와 상당한 차이로 3개월 만에 특수관계인에게 양도하였는바, 결과적으로 청구인의 양도소득세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정된다. (다) 청구인은 회계사로서 경매 당시 권리분석 등을 충분히 살필 수 있는 능력이 있다고 보이고, 특히 청구인이 주장하는 경매취득 이후 새롭게 알게 되었다는 쟁점상가의 하자(건물가액의 감액요인)는 청구인이 2023.6.8. 평가심의위원회에 의견서로 그 내용을 제출하였으며, 처분청도 이에 대한 보충의견서를 제출하는 등 평가심의위원회에서 충분히 논의하고 반영되어 결정한 것이다. (라) 청구인이 주장하는 쟁점상가 감액요인 상당액은 감정평가기관의 감정가액이 아니므로 객관적이고 합리적인 금액이라 볼 수 없음에도 쟁점상가를 특수관계인에게 임의로 저가양도한 점, 청구인의 취득가액은 해당 연도에 경매가 2회 유찰되면서 충분히 감액사유가 반영된 가액이라는 점, 양도 당시 쟁점상가 기준시가(OOO원)와 비교하더라도 양도가액(OOO원)은 상당한 차이가 있는 점, 청구인이 제기한 감액사유는 현재 상가건물관리단 등과 민사소송이 진행 중으로 당사자 간 다툼이 있는 점 등에 비추어 이 건 양도소득세 부과처분은 달리 잘못이 없다.
① 쟁점토지가 비사업용 토지에서 제외되는 무주택 1세대가 소유하는 나지에 해당한다는 청구주장의 당부
② 쟁점상가를 특수관계인에게 저가양도한 것으로 보아 과세한 처분의 당부
(1) 소득세법 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.
③ 제1항을 적용할 때 거주자가 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 가액을 해당 자산의 양도 당시의 실지거래가액으로 본다.
1. 법인세법 제2조 제12호 에 따른 특수관계인에 해당하는 법인(외국법인을 포함하며, 이하 이 항에서 "특수관계법인"이라 한다)에 양도한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 해당 거주자의 상여ㆍ배당 등으로 처분된 금액이 있는 경우에는 같은 법 제52조에 따른 시가
2. 특수관계법인 외의 자에게 자산을 시가보다 높은 가격으로 양도한 경우로서 상속세 및 증여세법 제35조 에 따라 해당 거주자의 증여재산가액으로 하는 금액 제101조(양도소득의 부당행위계산) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.
⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.
8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지 제104조의3(비사업용 토지의 범위) ① 제104조 제1항 제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
② 제1항을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.
③ 제1항과 제2항을 적용할 때 농지ㆍ임야ㆍ목장용지의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제167조(양도소득의 부당행위 계산) ③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때
④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.
⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지 및 ｢조세특례제한법｣ 제101조 의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조 제1항 본문중 "평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간"으로 보며, ｢조세특례제한법｣ 제101조 중 "상속받거나 증여받는 경우"는 "양도하는 경우"로 본다. 제168조의6(비사업용 토지의 기간기준) 법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
13. 주택을 소유하지 아니하는 1세대가 소유하는 1필지의 나지{나지(제1호 내지 제12호에 해당하지 아니하는 토지로서 어느 용도로도 사용되고 있지 아니한 토지를 말한다)}로서 주택 신축의 가능여부 등을 고려하여 기획재정부령이 정하는 기준에 해당하는 토지(660제곱미터 이내에 한한다) (3) 소득세법 시행규칙 제83조의4(사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위) ⑯ 영 제168조의11 제1항 제13호에서 “주택 신축의 가능여부 등을 고려하여 기획재정부령이 정하는 기준에 해당하는 토지”란 법령의 규정에 따라 주택의 신축이 금지 또는 제한되는 지역에 소재하지 아니하고, 그 지목이 대지이거나 실질적으로 주택을 신축할 수 있는 토지(｢건축법｣ 제44조 에 따른 대지와 도로와의 관계를 충족하지 못하는 토지를 포함한다)를 말한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(｢민사집행법｣에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
(1) 쟁점①과 관련하여 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에서 확인되는 내용은 다음과 같다. (가) 청구인의 2020년 부동산 양도내역과 양도소득세 신고 및 경정 내역은 아래 <표1>과 같고, 이 사건 법인은 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 법인세를 신고⋅납부한 것으로 나타난다. <표1> 청구인의 2020년 부동산 양도내역
○○○ (나) 쟁점토지의 부동산등기부등본에서는 청구인이 2014.2.13. 경매를 원인으로 쟁점토지를 이 사건 법인과 공동으로 취득하였고, 쟁점법인의 지분 8/10, 청구인의 지분 2/10으로 확인된다. <쟁점토지의 부동산등기부등본>
○○○ (다) 법인등기사항전부증명서 등에서는 이 사건 법인이 2012.5.24. 개업하여 서울특별시 종로구 OOO에 사업장을 두고 있고, 공연 기획 서비스업 등을 영위하고 있는 것으로 나타나며, 이 사건 법인은 쟁점토지를 취득하기 전 노인복지시설 운영업을 목적사업에 추가하였으나, 목적사업 중 주택신축업은 확인되지 않는다. (라) 이 사건 법인의 주주 구성을 보면, 당초 청구인이 20%의 지분(E 80%)을 소유하였으나, 쟁점토지 양도 전후로 주주에서 탈퇴한 것으로 나타나고, E과 청구인 등이 2013.12.12. 작성한 ‘부동산공동투자계약서’에서는 쟁점토지(투자대상부동산)의 취득 목적이 주택 신축이 아닌 투자를 위한 용도이고, 투자대상부동산에서 발생한 투자 소득에 대하여 청구인이 50%를 배당받는 것으로 확인된다. <쟁점토지 부동산공동투자계약서 중 일부> 부동산공동투자계약서 갑(자본투자자) E 을(운용투자자) F(청구인) 병(계약감시인) G 위 갑과을 및 병은 각자의 자본과 지식 및 신용을 공동으로 투자하여 투자대상 부동산에 투자한 후, 이를 바탕으로 사업을 하기로 하고 다음과 같이 계약한다.
• 계약 본문 - 제1조(투자자본의 조달)
① (자본출자) “갑”은 투자금을 전부 조달하고, “을”은 “갑”이 조달한 자금으로 투자기구(이하 ‘투자회사’라 한다)를 구성하고, “병”은 이를 감독하는 방식으로 부동산 투자자금을 운용한다.
② (갑이 조달하는 총 자금) “갑”은 ‘투자대상 부동산’의 구입 비용 및 증축 리모델링 및 건물 신축 등 소유권 확보에 필요한 “모든 소요 자금”(설명내용 기재생략)을 조달하기로 한다
• 중간생략- 제2조(투자회사의 구성)
① 공동투자를 위하여 갑이 조달한 투자금을 자본금으로 하는 공동투자기구를 구성한다.
② ①항의 회사는 상법상 주식회사로 구성하기로 한다.
• 중간생략-
⑤ ‘을(청구인)’은 회사의 대표이사로 재직하는 동안 투자부동산에 대하여 전문성을 바탕으로 우선적인 재량권이 있음을 갑 및 병이 인정하기로 한다.
2 투자대상 부동산의 지배권 확보
3. 투자대상 부동산의 리모델링 계획
4. 투자대상 부동산에 대한 임대 업종 및 임대인 선정
5. 투자대상 부동산을 대상으로 한 건물 신축계획
6. 투자대상 부동산의 사업업종 선정
• 중간생략- 제4조(투자의 원칙 및 소득 분배의 원칙등)
① 투자대상부동산에 대한 부동산을 투자하여 얻은 세후 투자 소득에 대하여 갑 및 병이 합하여 50%를 배당받고, 을(청구인)이 50% 배당받는 것을 원칙으로 한다.
• 중간생략- 제5조(투자 대상 부동산의 투자비율 및 투자회사의 주식비율등)
② 투자회사 지분관계 ㈜A 소유지분은 갑이 70% 및 병이 15%, 을(청구인)이 15%의 주식을 보유하는 것으로 한다.
③ 투자대상 부동산의 지분관계 투자대상 부동산의 소유관계는 ㈜A가 80%, 을(청구인)이 20% 보유하기로 한다. 제6조(투자대상부동산)
① 투자대상 부동산 [표1] 투자대상 부동산
○○○ [표3] 투자대상 부동산의 특정
1. OOO 도시계획의 한가운데에 위치한 부동산
1. 1종 도시계획구역(단독주택, 어린이집, 요양원, 종교 집화장 건축가능)
1. 건폐율 60%, 용적율 100%
1. 3면이 포장도로로 둘서싸임, 북쪽에 공원이 위치
1. 남쪽에 OOO중학교, OOO고등학교 및 아파트단지 위치
1. 인천도시계획상 당부지를 감싸고 있는 인천서구 OOO가 2017년경에 완공되면 부지의 가치는 급상승 가능성
1. 어린이집이나 요양원을 운영하기에 최적의 환경요건을 갖춤
1. 서울에의 접근성, 일산, 김포, 인천, 강화등에의 접근성 최고임 등 (이후 생략) (마) 청구인은 이 건 양도소득세 신고 시 위 부동산공동투자계약서 제4조 제1항에 따른 분배 비율(50%)을 적용하여 양도소득세를 신고하였는바, 쟁점토지 전체 면적 1907.7㎡ 중 공부상 청구인 지분 20%에 해당하는 면적은 381.54㎡이나, 실제 청구인은 쟁점토지 전체 면적 중 50%(953.85㎡)에 해당하는 양도차익을 배분받았고, 청구인의 형사사건 관련 마포경찰서의 불송치 결정서에 의하면, 쟁점토지의 취득 경위가 어린이집 및 노인복지시설 건축 목적으로 기술되어 있다. < 불송치 결정서 중 일부 >
○○○ (바) 쟁점토지의 취득세 신고내용을 보면, 청구인은 노인복지시설 설립을 위한 부동산 취득을 이유로 취득세 전액을 감면받은 것으로 나타나고, 쟁점토지는 종합합산과세대상(나대지)으로 분류되어 재산세가 부과된 것으로 나타난다. (사) 토지이용계획정보 등에 의하면 쟁점토지는 2023.1.16. 현재 제1종 일반주거지역으로 2층 이하의 단독주택 등의 신축이 가능(건폐율 60%, 용적율 100% 이하로 허용)한 것으로 쟁점토지가 소재한 OOO의 지구단위계획 고시내용상 건축물 허용용도 등은 아래 <표3>과 같다. <표3> 인천광역시 서구청장의 OOO 지구단위계획 고시내용(2023.3.27.) 허용용도 불허용도 건폐율 (%이하) 용적률 (%이하) 높이 ◦ 단독주택 ◦ 종교시설 ◦ 노유자시설 중 아동관련, 노인복지 시설 ◦ 교육연구시설 중 유치원 ◦ 허용용도 이외의 용도 60 120 2층이하 (아) 국토교통부 토지이음 사이트에서 확인되는 쟁점토지의 토지이용계상 행위제한 내용을 보면, 아파트를 제외한 주택의 신축 가능한 것으로 나타나고, 달리 주택 신축을 제한하는 요인이 확인되지 않는다. (자) 처분청은 아래 <표4>⋅<표5>의 OOO 지도의 연도별 거리뷰 사진 및 OOO 항공사진과 같이 쟁점토지의 현황이 농지라는 의견이나, 청구인은 쟁점토지 보유한 기간 중 촬영된 연도별 로드뷰 사진에 의하면 아래 <표6>과 같이 쟁점토지가 당초 잡목이 우거진 나지였고, 산발적으로 지역 주민들의 무단 경작이 이루어진 것이며, 청구인이 쟁점토지를 농지로 사용한 사실은 없고, 오히려 인근 주민들이 쟁점토지를 무단으로 경작하는 것을 방지하기 위해 아래 <표7>과 같이 쟁점토지의 경계에 울타리를 치고 무단경작금지 안내문을 부착하였다는 주장이다. <표4> 연도별 OOO 지도 거리뷰(쟁점토지)
○○○ <표5> 연도별 OOO 항공사진
○○○ <표6> 쟁점토지의 연도별 사용현황(OOO 로드뷰)
○○○ <표7> 청구인이 제출한 무단경작금지안내문 로드뷰 사진
○○○ (차) 청구인은 쟁점토지에 대한 요양시설 설립 등이 무산된 이후 쟁점토지 지상에 주택 신축을 위해 설계검토를 한 사실이 있음을 주장하며 OOO가 작성한 주택신축 공사계획안(2017년 7월), 주택단지 견적서 등을 제출하였고, 이에 대하여 처분청은 위 건축사무소가 2012.6.15. 이미 폐업하였고, 설계비용과 관련한 매입세금계산서 수취내역이 확인되지 아니하는 등 이를 신뢰하기 어렵다는 의견이나, 청구인은 건축사무소의 폐업 여부는 이 사건의 쟁점과 아무런 관련이 없고, 당시 OOO의 폐업 여부를 알 수 없는 상황이었으며, 아래 <표6>의 확인의 내용과 같이 설계 실무상 건축사무소의 사무장과 통화하며 주택 설계를 의뢰한 것이라는 주장이다. <표8> 청구인이 제출한 확인서
○○○
(2) 쟁점②와 관련하여 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에서 확인되는 내용은 다음과 같다. (가) 청구인은 2020.9.23. 쟁점상가를 OOO원에 경매로 취득한 후 2020.12.30. 청구인과 특수관계인 쟁점법인에 OOO원에 양도하였는바, 양도 당시 쟁점상가의 기준시가는 OOO원으로 확인된다. (나) 쟁점법인의 대표이사는 청구인의 배우자이고, 임원은 청구인의 가족구성원으로 나타나며, 청구인의 배우자와 자녀들이 100% 주식을 소유한 것으로 나타난다. (다) 쟁점상가 취득과 관련한 경매사건(OOO)의 진행내역을 보면, 쟁점상가 감정가액(법원경매용, 가격기준일 2019.9.6.)은 OOO원이고, 입찰 당시 최저입찰가는 OOO원으로 나타나며, 쟁점상가는 2020.3.27. 및 2020.5.4. 각 매각기일에 2회 유찰된 후 청구인이 2020.8.14. 위 감정가액의 83.8% 상당액인 OOO원에 낙찰받은 것으로 확인된다. <쟁점상가 경매 진행 현황 및 경매 참고 사항>
○○○ (라) 처분청은 평가심의위원회 심의 시에 이미 청구인이 주장하는 쟁점상가의 감액요인은 이미 충분히 검토⋅반영되었다는 근거로 청구인이 평가심의위원회에 제출한 의견서를 제시하였고, 해당 의견서에서에 의하면 청구인이 쟁점상가의 취득원가OOO에서 부동산 하자내용에 대한 치유비용 OOO원을 차감하면 청구인의 양도가액 OOO원은 정당한 것이므로 양도소득세를 저감하기 위한 부당행위로 볼 수 없다는 내용을 평가심의위원회에 제출하였던 것으로 나타나며, 이에 대한 조사관서의 추가의견서를 보면, 청구인이 주장하는 감액요인 상당액이 청구인의 취득가액에서 차감되어야 하는지, 최초 경매가액(감정가액), 더 나아가 취득 당시 기준시가에서 차감될 이유인지 명백하지 않으므로 청구인의 양도 가액은 객관적이고 합리적이지 않다고 기재되어 있다. <청구인과 처분청이 평가심의위원회에 제출한 의견서>
○○○ (마) 서울지방국세청 평가심의위원회는 2023.7.25. ‘처분청이 신청한 쟁점상가의 경매가액 OOO원은 경매가액 결정일부터 양도일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상증법 시행령 제49조 제1항의 단서 규정에 따라 양도일 현재 시가로 보는 것이 타당하다’고 심의⋅결정하였다. (바) 청구인은 쟁점상가 취득 당시 쟁점상가에 아래와 같은 하자들이 존재하였고, 청구인의 쟁점상가 경락가액 OOO원에는 이러한 하자들이 반영되지 아니하였다는 주장이다.
1. 청구인은 쟁점상가 1층 구분소유자가 전부공용부분을 불법점유하고 있어 피난 구역으로의 출구가 일부 막혀있는 등의 문제가 있어 아래와 같이 상가 1층 구분소유자 및 임차인에게 공동부분의 불법점유를 해소해 줄 것을 2020.11.5. 및 2020.11.12.에 각각 통지하였고, 쟁점상가 1층 구분소유자는 2020.11.24. 공용통로의 점유가 정당한 점유라는 것을 청구인에게 통지하였으며, 공용통로에 관한 명도소송의 결과, 인천지방법원은 1층 구분소유자에게 상가 출입에 방해되는 시설을 모두 철거하라고 판결(인천지방법원 2024.9.24. 선고 OOO판결)한 것으로 나타난다.
2. 청구인은 2020.10.5.경 공용 에스컬레이터가 철거된 채로 방치되어 있음을 알게 되었고, 이 사실이 관할구청에 알려질 경우 위법건축물로 지정될 위험이 있었다는 주장이다.
3. 쟁점상가를 사실상 관리하던 OOO가 청구인과 쟁점법인을 상대로 제기한 미납관리비 등에 대한 청구 소송에서, 인천지방법원은 위 협의회가 쟁점상가의 2층 사무실, 관리사무소를 정당한 권원 없이 점유하고 있었다고 판단(인천지방법원 2024.7.4. 선고OOO 판결)하였고, 이후 법원은 2024.9.4. 쟁점상가 관리인을 별도로 선임(인천지방법원 OOO 결정)한 것으로 나타난다.
4. 이 외에도 청구인은 쟁점상가를 경락받은 후 집행과정에서 현장확인을 통해 전소유자의 대량쓰레기 방치, 지하1층 화물엘리베이터가 철거된 사실, 승용 엘리베이터 중 장애인용 엘리베이터 1대가 철거된 채로 방치된 사실을 확인하였고, 쟁점상가를 경락받은 후 집행과정에서 현장 확인을 통하여 전소유자가 폐기물 수 톤을 건물 내부에 방치해둔 사실을 알았으며, 지하 층에 방치된 대량의 폐기물을 처리하는데는 많은 비용이 소요된다는 주장이다. (사) 청구인은 위와 같은 쟁점상가의 하자 사항(특히 공용통로 이용불가에 관한 소송 사실)을 쟁점상가 경매 시 대출을 실행한 은행에서 알게 되어 조속히 매각하지 아니하면 대출금을 전액 환수당할 우려가 있었는바, 당시에는 쟁점상가를 인수할 사람이 없었고, 설령 제3자에게 매각한다고 하더라도 앞서 살펴본 바와 같이 하자와 분쟁으로 인하여 매수자가 청구인을 상대로 소송을 제기할 우려가 있었기 때문에 특수관계법인에 매각하게 된 것이라는 주장이다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다. (가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 조세 법률의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석이나 유추 해석하는 것은 허용되지 않는바, 비사업용 토지를 규정한 소득세법 제104조의3 제1항 과 같은 법 시행령 제168조의11 제1항 등에 토지를 보유한 목적과 관련한 문언이 없으므로 이는 쟁점토지가 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판단하는데 고려할 사항이 아니고, 쟁점토지는 법문언에 따라 그 지상에 주택의 신축이 가능한 토지로 비사업용 토지에서 제외되는 무주택 1세대가 소유하는 나지에 해당하므로 공부상 청구인의 소유 면적(지분율 20%, 381.54㎡) 등을 기준으로 비사업용 토지에서 제외되는 토지로 보아 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다고 주장하나, 소득세법 시행령제168조의11 제1항 제13호에서는 주택을 소유하지 아니하는 1세대가 소유하는 1필지의 나지(제1호 내지 제12호에 해당하지 아니하는 토지로서 어느 용도로도 사용되고 있지 아니한 토지를 말한다)로서 ‘주택 신축의 가능 여부 등’을 고려하여 기획재정부령이 정하는 기준에 해당하는 토지(660㎡ 이내에 한한다)를 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다고 규정하고 있고, 쟁점토지와 관련하여 2013.12.12.자 부동산공동투자계약서에서는 청구인이 투자목적으로 동업자들과 쟁점토지를 공동으로 취득하였고, 발생한 투자 소득은 청구인이 동업자들과 사전에 약정된 배분비율에 따라 배당받는 것으로 확인되는 등 동업자들과의 합의 없이는 청구인이 임의로 쟁점토지에 주택을 신축하기 사실상 어려운 것으로 보이는 점, 청구인들과 동업자들이 당초 쟁점토지에서 계획하였던 사업의 추진이 어려워 지면서 동업자들 사이에 쟁점토지에 주택을 신축하기 위한 새로운 합의가 있었다는 사실도 확인되지 아니하는 점 등을 종합하면 쟁점토지는 청구인이 보유한 기간에 거주와 관련된 토지로 그 지상에 주택을 신축하는 것이 사실상 불가능한 것으로 봄이 상당하다. 따라서 쟁점토지가 무주택 1세대 소유 나지로서 비사업용 토지에서 제외되는 토지에 해당되는 등 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 경매 당시 알지 못하였던 쟁점상가의 하자 등을 고려하면 그 양도가액 OOO원은 양도일 현재 시가에 해당한다고 주장하나, 쟁점상가 양도가액 OOO원은 청구인이 쟁점상가의 취득 당시 알지 못하였던 건물 가치의 감액요인 상당액을 감정평가 등을 거치지 아니하고 임의로 반영하여 특수관계인에게 양도한 가액이므로 쟁점상가의 시가에 해당하는 것으로 보기 어려운 점, 쟁점상가의 경매 참고 사항에서는 쟁점상가가 오랫동안 영업을 하지 않은 듯 통로는 불이 꺼져있고, 악취가 나며, 곳곳에 거미줄이 쳐져 있고 현재 단전⋅단수 상태라고 기재되어 있는바, 이러한 사정 등으로 인하여 경매가 2차례 유찰되면서 쟁점건물의 하자가 이미 청구인의 취득 시 경락금액(OOO원)에 반영된 것으로 보이는 점, 2023.7.25.자 서울지방국세청 평가심의위원회 평가결정서에 의하면, 쟁점건물의 경매가액OOO원이 경매가액 결정일부터 양도일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 쟁점건물의 양도일 현재 시가로 보는 것이 타당하다고 되어 있는 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.