처분청이 쟁점부동산의 시가를 쟁점감정평가액으로 보아 청구인들에게 상속세를 부과한 처분은 잘못이 없음
처분청이 쟁점부동산의 시가를 쟁점감정평가액으로 보아 청구인들에게 상속세를 부과한 처분은 잘못이 없음
[사건번호] 조심2024서2995 (2024.09.11) [세 목] 상속 [결정유형] 기각 --------------------------------------------------------------------------------- [제 목] 상속세 결정기한 내 상속재산인 쟁점부동산의 감정평가를 의뢰하여, 해당 감정평가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 청구인들에게 상속세를 부과한 처분의 당부 [결정요지] 처분청이 쟁점부동산의 시가를 쟁점감정평가액으로 보아 청구인들에게 상속세를 부과한 처분은 잘못이 없음 [관련법령] 상속세 및 증여세법 제60조 / 상속세 및 증여세법 제61조 / 상속세 및 증여세법 시행령제49조 [참조결정] 조심2021서1860 [따른결정] --------------------------------------------------------------------------------- [주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점감정평가액은 상속개시일로부터 약 11개월이 도과한 2023.3.30.에 수행된 감정평가에 따라 산출되었으므로, 쟁점부동산의 객관적인 교환가치를 반영하였다고 볼 수 없다. (가) 처분청이 제시한 감정평가에서 쟁점감정평가액은 지가변동율을 반영한 시점수정치를 통하여 산정된 것으로, 가격에 영향을 미칠 수 있는 기타 요인들에 대한 고려가 전혀 이루어지지 않았다. (나) 감정평가에는 표준지 산정 및 개별요인의 비교치를 어떻게 책정할 것인지 등에 대한 주관적 판단이 개입되어 있고, 이에 따라 감정평가액이 유의미하게 달라질 수 있으므로, 조사청이 일방적으로 의뢰하여 산정된 쟁점감정평가액은 쟁점부동산의 가치를 과도하게 평가하였을 가능성이 있다. (다) 쟁점부동산은 동부간선도로 옆에 위치하고, 복지센터와 학교시설이 주위에 있어 접근성이 낮으므로, 통상적인 상가의 가치보다 낮게 평가되어야 한다.
(2) 상속개시일로부터 쟁점감정평가 작성일 사이에 상당한 정도의 가격변동이 있었다. (가) 쟁점부동산의 공시지가는 2022년에는 전년대비 약 9.8% 상승하였고, 2023년에는 전년대비 약 3.8% 하락하였는데, 이는 해당 기간 동안 부동산 가격변동이 심하였다는 점을 나타낸다. (나) 상속개시일부터 작성일까지 약 11개월의 기간이 경과하였으므로 해당 기간 동안 상당한 정도의 가격변동이 있었다고 보이고, 가격변동의 특별한 사정이 없었음은 처분청이 입증하여야 한다.
(4) 과세당국에서는 비주거용 부동산 중 보충적 평가방법에 따라 재산을 평가하여 신고하고, 시가와의 차이가 큰 부동산을 중심으로 감정평가를 실시할 계획이라는 보도참고자료를 발표하였는데, 감정평가 실시 대상과 관련된 구체적인 기준이 부재하고, 시가와 차이가 큰 부동산을 임의로 전제한 것이며, 실제 예산 한도 내에서 임의로 감정평가 대상을 선별하고 있으므로, 이는 자의적인 기준에 따라 납세의무자들을 다르게 취급하여 재산권을 부당하게 침해하였다.
(1) 상속세 및 증여세법제60조 등에서 상속재산의 가액은 상속개시일 현재 감정평가액 등 시가에 의하도록 하고, 평가기준일로부터 2년 전부터 상속세 결정기간까지 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가액의 평균액을 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있으므로, 쟁점감정평가액은 쟁점부동산의 시가에 해당한다. (가) ‘감정평가에 관한 규칙’에 따르면, 감정평가액은 기준시점에서의 대상물건의 이용상황 등을 기준으로 산정하게 되고, 감정평가서 작성일은 감정평가액 산정에 어떠한 영향도 미치지 않는다. (나) 처분청이 제시한 감정평가의 가격산정기준일은 상속개시일과 동일하므로, 가격변동 여부와 무관하게 쟁점감정평가액은 상속개시일 당시 쟁점부동산의 시가에 해당한다.
(2) 비주거용 부동산은 개별물건의 특성이 강해 시가를 확인하기 어려운 경우가 대부분이므로, 시가보다 현저히 낮은 공시가격으로 평가되는 문제가 있었는데, 과세당국은 이러한 문제를 해소하고자 시가와 차이가 큰 부동산에 대한 감정평가를 수행하고 있고, 이는 과세형평에 부합한다고 할 수 있다.
(3) 쟁점감정평가액은 관련 법령에 따라 공인된 감정평가기관에서 시행한 감정평가를 통하여 산정된 가액으로, 비교표준지와의 위치의 차이 등을 반영한 것이고, 청구인의 추정만으로 쟁점감정평가액이 쟁점부동산의 실제 가치를 반영하지 못하였다고 단정할 수 없다.
(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우 에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
(3) 국세기본법 제18조【세법 해석의 기준 및 소급과세의 금지】① 세법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평(衡平)과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.
(1) 쟁점부동산에 대한 기본사항은 아래와 같다. (가) 쟁점부동산의 지목은 대지 또는 공장용지이고, 용도지역은 준공업지역이며, 현재 인테리어 업체, 음식점 등이 소재하여 상업용으로 사용되고 있다. (나) 피상속인의 사망에 따라, 청구인 bㆍcㆍd은 쟁점부동산의 지분 각 3분의 1을 상속받고, 해당 사실을 등기하였다. (다) 쟁점부동산 주변에는 OOO고등학교, 복지센터 등이 소재하고, 일방통행 도로와 접해 있는데(동측), 청구인에 따르면 쟁점부동산은 근성이 낮아 상가를 활성화하기 어렵다고 주장한다.
(2) 쟁점감정평가의 내용은 아래와 같다. (가) 쟁점감정평가의 개요는 아래 <표1>과 같은데, 가격산정기준일은 2022.4.13.이고, 작성일은 2023.3.30.이다. <표1> 쟁점감정평가 내용 (단위: 원) (나) 쟁점감정평가액(토지)은 공시지가기준법에 따라 비교표준지인 서울특별시 도봉구 OOO과의 차이 등을 고려하여 산정되었고, 거래사례(2020.12.15. 매매된 서울특별시 도봉구 OOO 등)와 비교를 통하여 산출된 시산가액과 비교하여 그 적정성을 검증하였는데, 이 때 쟁점부동산은 비교표준지보다 형상, 접면도로 상태 등에서 열세라고 평가되었다. <표2> 쟁점부동산, 표준지, 거래사례 등의 비교치 산정내역
(3) 쟁점감정평가액의 시가 여부와 관련된 내역은 아래와 같다. (가) OO지방국세청 평가심의위원회는 2023.5.25. ‘쟁점감정평가액은 평가기준일과 가격산정기준일이 동일하고, 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 제2호에 따른 감정가액에 포함시킬 수 있다’고 결정하였다. (나) 쟁점부동산의 개별공시지가는 아래 <표3>과 같고, 이에 따라 청구인들은 상속개시일부터 쟁점감정평가의 작성일까지 쟁점부동산의 가격변동이 큰 폭으로 발생하였다고 주장한다. <표3> 쟁점부동산 m 2 당 개별공시지가 추이 (단위: 원) (다) 청구인들은 쟁점부동산 소재 건물 중 1층을 보증금 OOO원, 월 임대료 OOO원 및 보증금 OOO원에 월 임대료 OOO원에, 2층을 보증금 OOO원, 월 임대료 OOO원에 임대한 것으로 기재되어 있는 상가임대차계약서를 제출(<표4> 참조)하였는데, 이와 관련하여 청구인들은 쟁점부동산의 임대환산매매가격[보증금 + 연 임대료/임대료수익률(5%)]은 OOO원이고, 이는 쟁점감정평가액보다 낮은 가액이라고 주장한다. <표4> 쟁점부동산 임대내역(청구인 제출) (단위: 원)
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인들은 쟁점감정평가는 조사청에서 의뢰한 것이고, 상속개시일로부터 쟁점감정평가 작성일까지 가격변동의 특별한 사정이 인정되며, 쟁점감정평가액은 임대료 환산가액을 상회하므로 쟁점감정평가액은 쟁점부동산의 시가에 해당하지 않는다고 주장한다. 그러나, 상속세 및 증여세법제60조 제2항에서 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 수용가역ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 이의 위임을 받은 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 단서에서는 상속세 결정기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우 평가심위위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액(감정가액 포함)을 시가로 인정할 수 있도록 규정 하고 있는바, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 단서에서 규정한 ‘상속세 결정기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우’에 조사청이 직권으로 평가한 감정평가가 제외되는 것이라고 해석하기는 어려운 점(조심 2021서1860, 2021.11.3., 같은 뜻임), 쟁점감정평가는 상속세 결정기한 내 공신력 있는 2곳의 감정평가기관에서 수행한 것이고, 가격산정기준일은 상속개시일이며, 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못을 찾기 어려운 점, 평가심의위원회 심의 결과 쟁점감정평가액은 쟁점부동산의 시가에 해당한다고 인정된 점, 상속세 및 증여세법제60조 제2항에 따른 감정가액이 있는 경우, 해당 감정평가액은 보충적 평가액인 기준시가 또는 임대료 환산가액보다 우선하여 적용되는 것인 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점부동산의 시가를 쟁점감정평가액으로 보아 청구인들에게 상속세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 청구인들 목록
심판청구를 기각한다.