비교대상아파트의 매매계약일과 쟁점지분의 증여일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보기 어려우므로 청구주장을 받아들이기 어려움
비교대상아파트의 매매계약일과 쟁점지분의 증여일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보기 어려우므로 청구주장을 받아들이기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서에 의하면, 증여재산의 증여일 현재 시가로 인정되는 매매가액 등이라 하면 원칙적으로 당해 재산 또는 유사한 재산에 대하여 매매 등이 있는 경우의 그 거래가액을 말하나, 평가기준일 전 2년 이내의 기간 또는 증여세 신고기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자, 지방국세청장 또는 관할 세무서장의 신청에 의하여 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정할 수 있다고 규정하고 있는바, 가격변동의 특별한 사정이 있음에도 처분청은 자의적인 판단으로 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 처분을 하였고, 청구인은 평가심의위원회에 출석하여 이러한 결정의 부당성을 항변할 기회가 없었다.
(2) 청구인이 쟁점지분을 증여받은 2021년 12월은 우리나라 부동산 시장이 계속적인 정책변동으로 매우 불안정한 상황이었고, 정부는 부동산시장 안정화를 위해 수 개월 주기로 새로운 정책을 발표하였다. 당시 공시가격의 증가로 인해 종합부동산세 부담이 증가하고, 다 주택자 규제강화로 인해 양도소득세 중과세율이 적용되었으며, 신도시 지정 등 다양한 정책이 발표되어 부동산 시장의 예측이 불가능한 상황이었다. 또한, 오세훈 서울시장이 2021.4.8. 취임하면서 서울정비사업이 속도를 내기 시작하여 서울주택가격에 큰 변화를 주었으며, 쟁점아파트는 재건축 사업을 추진하고 있던 단지였기에 이러한 정책의 영향을 크게 받았다. 이러한 상황을 고려하지 아니하고 일반적인 재산평가의 원칙을 벗어난 가액, 즉 ‘상속개시일 전후 6개월 이내의 기간’을 벗어난 기간동안의 유사매매사례가액을 당해 아파트의 시가로 인정한다면, 경제논리와 납세자의 예측가능성, 법적안정성에 반한다.
(3) 쟁점아파트가 속한 단지는 비교대상아파트의 매매계약일 이후 토지거래허가구역으로 지정되는 등 가격변동의 특별한 사정이 있다. 청구인의 쟁점지분 증여일로부터 9개월 전의 유사매매사례가액을 시가로 인정하기 위해서는 특별한 요인이 없어야 하나, 비교대상아파트의 매매계약(2021.4.8.) 이후에 쟁점아파트가 속한 지역은 2021.4.22. 토지거래허가구역으로 지정되어 정상적인 매매거래가 불가능하였고, 쟁점지분의 증여는 그 이후인 2021.12.21. 이루어졌다. 토지거래허가구역으로 지정되면 매수절차가 복잡해져 거래침체가 유발되고 집값 하락은 물론 부동산 시장의 공급과 수요의 불균형을 악화시킬 수 있으며, 부동산 시장의 자율성과 활력을 저해하고, 사유재산권이 과도하게 침해될 소지가 있다. 쟁점아파트가 속한 서울특별시 영등포구 여의도동 일대는 토지거래허가구역으로 지정(2021.4.27.)되기 전인 2021년 4월에는 42건의 거래가 이루어진데 반해, 쟁점지분의 증여일이 속한 같은 해 12월에는 거래가 4건만 이루어졌는바, 규제이전과 비교하여 90% 이상 거래량이 감소하고, 2023년 현재까지도 토지거래허가구역으로 지정되어 매매계약시 허가를 받아야 거래가 가능하다. 특히, 토지거래허가구역 지정에 따른 2년 실거주 의무는 위반시 이행강제금이 부과되어 속칭 갭투자가 불가능해지는데 반해, 재건축 단지의 2년 실거주 의무는 요건을 충족하지 못하더라도 입주권을 취득하지 못하고 손실보상금 대상이 되는 것에 불과하여 갭투자가 가능한바, 여의도 일대 재건축 단지는 실거주 2년의무제가 실행되고 있었음에도 갭투자 형태의 거래가 활발하다가 토지거래허가구역 지정 이후 이러한 투자가 불가능해지면서 쟁점아파트가 속한 단지는 거래량이 거의 없게 되었다.
(4) KB부동산 시세자료를 보면, 비교대상아파트가 거래된 2021년 4월부터 쟁점지분을 증여한 2021년 12월까지 시세가 18% 이상 상승한 것으로 확인되는데, 이는 인접아파트의 시세변동이 거의 없었던 점을 고려하면, 쟁점아파트는 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보아야 한다. 또한, 2020년부터 2022년까지 쟁점아파트의 공동주택가격이 37% 이상 상승한 점도 부동산 경기의 불안정성을 보여준다 할 것이다. 공 동주택가격의 산정기준일은 매년 1월 1일인데, 쟁점아파트의 증여가 2021년 12월 하순에 일어난 점을 감안하면, 전년대비 2022년의 공동주택가격이 22%나 상승하였다는 점은 비교대상아파트의 매매일과 평가기준일 사이에 유의미한 가격변동이 있다고 보아야 한다. 가격변동이라 함은 가격의 급격한 상승 및 하락 모두 해당하는 것으로 보아야 하고(조심 2021서1082, 2022.1.26., 대법원 2012.4.26. 선고 2011두30038 판결 등 참조), 이렇게 가격변동의 특별한 사정이 있는 것으로 볼 수 있는 여러 사정이 보이는 경우에는 가격변동의 특별한 사정이 없다는 확실한 입증이 있는 경우에만 제한적으로 확장된 평가기간 내의 매매사례가액 등을 평가기준일의 시가로 적용하여야 한다. 시세급등에 관한 언론기사를 제출하면서, 특별한 사정에 따른 시세변동이 아닌 자연적인 상승추세에 해당한다는 처분청의 의견은 제시한 자료와 모순된다.
(1) 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항은 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 관할 세무서장 등이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는데, 평가심의원회의 심의를 거친 이 건의 경우 위 법령에 규정된 적합한 절차를 따른 것이다.
(2) 쟁점지분의 평가기준일은 2021.12.21.이고, 비교대상아파트의 매매계약일은 2021.4.8.로, 그 기간이 8개월로서 같은 해에 이루어졌고, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 각각 10층, 11층에 위치하여 층간의 차이만 있을 뿐 같은 동 같은 라인에 위치하며, 면적이 동일하고 기준시가는 유사하다는 점에서 상증세법 시행규칙 제15조 제3항에서 정한 유사재산에 해당한다. KB국민은행 부동산시세자료에서도 쟁점아파트가 속해 있는 단지의 아파트 가격이 과거부터 지속적으로 상승하고 있어 쟁점지분 증여일과 비교대상아파트 매매계약일 사이에 주변환경 및 이용 상황 등의 변화로 인한 가격변동이 있었다고 보기 어렵다. 서울특별시 영등포구 OOO 일대에 국한되지 않고 당시 서울특별시 전 지역이 물가상승 및 공동주택가격의 현실화 등에 기인하여 시세상승이 이루어졌는데, 이는 특별한 사정에 따른 시세변동이 아니라 자연적인 상승추이에 해당한다.
(3) 토지거래허가구역 지정은 재개발․재건축 등 호재에 따른 부동산 투기를 억제하고 급격한 가격 상승을 사전에 차단할 목적으로 시행된 것으로, 거래량에는 영향을 미칠 수 있으나 가격변동에 직접적인 영향을 미친다고 볼 수 없고, 청구인은 거래가 감소했다고 주장할 뿐 거래급감과 가격하락의 인과관계를 확인할 수 있는 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있다. 오히려, KB국민은행 시세동향 자료를 보면, 토지거래허가구역 지정 후 2021.10.1. 쟁점아파트와 같은 단지 내 OOO가 OOO원에 거래되었는데, 이러한 거래내역을 보면, 최소한 이전 가격이 유지되고 있음을 알 수 있다(다만, 해당 거래사례는 쟁점아파트와 면적이 동일하고 평가기간내 거래되었으나, 공동주택가격이 OOO원으로 쟁점아파트 공동주택가격의 5%를 초과하므로 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 의 요건을 충족하지 못하여 이를 시가로 적용하지 아니하였다).
(1) 상속세 및 증여세법(2020.12.22. 법률 제17654호로 개정된 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조 제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
2. 특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률 제2조 제3호 에 따른 가상자산의 경우: 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. 1.～3.(생략)
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액(단서 생략).
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액(단서 생략).
3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액(단서 생략).
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2021.3.16. 기획재정부령 제832호로 개정된 것) 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. 1.부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(1) 처분청이 제출한 과세자료의 주요내용은 다음과 같다. (가) 처분청은 청구인의 상속세 신고내용을 검토하여 쟁점아파트와 비교대상아파트를 상증세법 시행령 제49조 제4항에 따른 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산으로 보고, 같은 조 제1항 단서 규정에 따라 쟁점아파트의 시가 평가와 관련하여 서울지방국세청 평가심의위원회에 심의를 신청하였는바, 동 위원회는 2023.8.25. 비교대상아파트 매매가액에 대하여 평가기준일 전 2년 이내의 기간에 이루어진 거래로 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보아 쟁점아파트의 시가 를 비교대상아파트의 매매가액으로 결정하였으며, 처분청은 이에 따라 비교대상아파트 매매가액의 7분의3 지분을 쟁점지분의 시가로 보아 청구인에게 증여세 및 상속세를 결정․고지하였다. (나) 국세청의 전산자료에 의하면, 쟁점아파트가 소재한 단지의 매매사례는 평가기간 내에는 없고, 평가기간 외에는 아래 <표1>과 같으며, 공동주택가격 변동추이는 아래 <표2>와 같고, 국토교통부 실거래가공개시스템에서 조회되는 쟁점아파트 소재 단지의 매매사례는 아래 <표3>과 같다. <표1> 쟁점아파트 및 비교대상아파트 (단위: 원, ㎡) 동․호수 매매계약일 (증여일) 거래가액 공동주택가격 거래형태 전용면적 OOO (쟁점아파트) 2021.12.21.
• OOO 증여 114.5 OOO (비교대상아파트) 2021.4.8. OOO OOO 매매 <표2> 공동주택가격 변동추이 <표3> 쟁점아파트 단지의 실거래가(국토교통부 실거래가 자료) (단위: 원) 전용면적 계약일 거래가액 층 비고 140.76 2021.11.8. OOO 11층
• 114.55 2021.10.1. OOO 2층
• 145.98 2021.4.26. OOO 1층
• 140.76 2021.4.26. OOO 5층
• 114.51 2021.4.8. OOO 11층 비교대상아파트
(2) 쟁점아파트가 소재한 단지의 KB부동산 시세자료에 의하면, 비교대상아파트의 매매계약일(2021년 4월)로부터 쟁점지분의 증여일(2021년 12월) 사이에 시세변동률은 약 18.4%인 것으로 나타나고(아래 <표4> 참조), 인근 아파트의 시세는 같은 기간 변동이 없는 것으로 나타난다(아래 <표5> 참조). <표4> 쟁점아파트 시세변동자료 <표5> 쟁점아파트 인근 아파트(광장) 시세변동자료
(3) 한국부동산원에서 제공하는 서울특별시 서남권 아파트 실거래가격지수자료에 의하면, 서울특별시 서남권 소재지의 아파트 실거래가 지수는 2021년 4월 168.7에서 2021년 12월 181.45로 7.5% 상승한 것으로 나타난다.
(4) KB부동산 조회자료에 따르면, 서울특별시 영등포구 아파트(101～135㎡ 면적) 매매거래량은 2015년 574건, 2016년 605건, 2017년 562건, 2018년 479건 2019년 269건, 2020년 350건, 2021년 176건, 2022년 46건, 2023년 97건인 것으로 나타나고, 서울특별시 부동산거래현황 자료에 의하면, 서울특별시 영등포구 OOO 매매거래량은 2021년 1월 41건, 2월 30건, 3월 30건, 4월 42건, 5월 7건, 6월 5건, 7월 9건, 8월 9건, 9월 13건, 10월 8건, 11월 4건, 12월 4건인 것으로 나타난다.
(5) 처분청은 쟁점아파트 소재지가 토지거래허가구역으로 지정되었더라도, 가격하락이 있지 않았다며 신문보도자료(조선이코노미, 2022.4.11. 작성, ‘토지거래허가’로 묶었지만, 압구정 21%, 여의도 12% 되레 뛰었다) 등을 제출하였다.
(6) 청구인이 제출한 심리자료의 주요내용은 다음과 같다. (가) 서울특별시 서울시보(2021.4.22.)에 따르면, 쟁점아파트가 소재한 서울특별시 영등포구 OOO은 2021.4.27.부터 2022.4.26.까지 토지거래허가구역으로 지정된 것으로 나타난다. (나) 청구인은 조세심판원이 납세자의 주장을 인용한 선결정례(조심 2023서70, 2023.6.26.)와 이 건이 사실관계가 유사하다고 주장하며, 비교표를 아래 <표6>과 같이 제출하였다. <표6> 청구인 제출 비교자료 구분 선결정례(2023서70) 이 건 평가기준일 2021.6.30. 2021.12.21. 매매사례계약일 2019.11.19.(1년 7개월) 2021.4.8.(8개월) 국토교통부 공시가액 2020년: 25% 상승, 2021년: 11% 상승 2021년: 12% 상승 2022년: 22% 상승 시세 KB부동산 시세: 21% 상승 한국부동산원 시세: 22% 상승 KB부동산 시세: 18% 상승 한국부동산원 시세: 19% 상승 토지거래허가구역의 지정 양천구 OOO 일대 구역을 토지거래허가구역으로 지정 (2021.4.22.) 영등포구 OOO을 토지거래허가구역으로 지정 (2021.4.22.) 결정 가격변동의 특별한 사정이 있어 위 매매사례가액 시가 부인, 기준시가 적용이 타당
• (다) 청구인은 쟁점지분을 증여받은 2021년은 부동산시장이 불안정한 해였다고 주장하며, 언론보도자료(① 에너지경제, 2021.12.30., 아듀 2021년, 혼돈의 올해 부동산시장, 집값 천정부지 속 냉온탕 정책에 시장혼란, ② 아주경제, 2021.4.8. 서울부동산 ‘스피드’하게 판 바뀐다., ③ 이데일리, 2021.4.8. ‘오세훈 당선, 정비사업 규제 완화 大 건설사 주목, ④ 아주경제, 2021.6.4., 토지거래허가구역 묶이자 발생한 거래절벽, 앞으로도 거래반등 없을 것)를 제출하였다. (7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점지분의 평가기준일과 비교대상아파트의 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있어 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점지분의 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 비교대상아파트는 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 요건을 충족하는 쟁점아파트와 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당할 뿐만 아니라, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 의하면, 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매가 있는 경우에도 평가기준일부터 매매계약일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다면 예외적으로 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매가액을 시가로 볼 수 있는 점, 2021년 4월부터 2011년 12월까지의 기간 동안 쟁점아파트 단지 내 동일한 전용면적(114㎡)을 가진 세대의 매매사례는 2건에 불과하고, OOO원에서OOO원 사이에 거래된 것으로 나타나 이 정도의 상승만으로 급격한 가격변동이 있었다고 보기 어려운 점, 서울특별시 영등포구 OOO이 2021년 4월 토지거래허가구역으로 지정됨에 따라 거래량이 다소 감소된 것으로 보이나, 제시된 자료만으로는 토지거래허가구역 지정이 동 아파트 단지의 가격변동에 영향을 미쳤다고 보기 어렵고 그 밖에 비교대상아파트의 계약일과 쟁점지분의 증여일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 볼 만한 주변환경이나 입지상황의 변화가 확인되지 아니하는 점 등에 비추어, 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.