처분청이 쟁점협의 매수가액을 쟁점토지의 시가로 보아 청구인에게 상속세를 부과한 처분은 잘못이 없음
처분청이 쟁점협의 매수가액을 쟁점토지의 시가로 보아 청구인에게 상속세를 부과한 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 국방부는 미국 부대인 D의 군사시설 사용 목적으로 피상속인이 소유하던 쟁점토지의 일부 지분을 수용하여 토지의 분할등기 없이 피상속인과 공동 소유한 상태로 장기간 군사시설로 사용하던 중 미군 부대 D의 철수로 유휴부지가 되었다. 파주시는 쟁점토지 일대 미군 부대 유휴부지의 효율적인 관리를 목적으로 2009.9.25. 개발행위허가 제한지역 고시(최초 고시 이후 1회 연장), 2014.9.12. D 근린공원 개발계획(이하 “이 사건 도시관리계획”이라 한다)의 결정을 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 “국토계획법”이라 한다) 제30조에 따라 고시하여 쟁점토지는 사업시행지역에 포함되었다. 파주시는 이 사건 도시관리계획에 포함된 국방부 소유의 토지를 2014년부터 2021년까지 7년간 6회에 걸쳐 매입을 진행하였고, 쟁점토지의 국방부 소유 지분은 6회차 거래를 포함되어, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 “토지보상법”이라 한다)에 따라 2020.12.30.을 가격산정기준일로 감정평가한 감정가액 평균액 OOO원(이하 “이 건 감정가액”이라 한다)을 기준으로 매매금액을 쟁점협의매수가액으로 하여 2021.3.23. 수의계약형태의 국유재산 매매계약을 체결한 후 2021.4.14. 공공용지의 협의취득을 원인으로 한 소유권이전등기를 하였으나, 이례적으로 피상속인이 소유하고 있는 쟁점토지 상속지분의 토지매입 및 분할등기는 진행하지 않았다. 피상속인이 2022.8.1. 사망하여 쟁점토지 상속지분은 청구인을 제외한 나머지 상속인들에게 상속되었고, 상속개시일 현재 쟁점토지는 토지수용을 위한 국토계획법 제88조 및 제91조에 따른 실시계획인가고시는 없었다. 파주시는 2022.11.30. 이 사건 도시관리계획의 지역은 1단계〜3단계로 구분하여 D 공여구역 1단계 사업실시계획인가를 고시하였으나, 쟁점토지는 1단계 지역에 포함되지 않았고, 청구일 현재까지도 쟁점토지 상속지분은 실시계획인가 고시가 없어 구체적인 보상계획이 확정되지 않았다. 조사청은 쟁점협의매수가액이 국방부와 파주시가 각 감정평가법인에 의뢰하여 산정된 감정가액을 근거로 협의한 매매금액으로 쟁점토지 상속지분의 객관적 교환가치가 적정하게 반영된 시가에 해당하고, 계약체결일과 상속개시일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 판단하여 이 건 부과처분을 하였다. 그러나, 쟁점토지는 공법상의 제한으로 불특정다수인 사이 자유로운 거래가 제한되어 시가가 존재할 수 없었고, 쟁점협의매수가액은 쟁점토지의 공법상 제한을 감안하지 않은 감정평가의 결과로 상속개시일 현재 공법상 제한을 받는 쟁점토지 상속지분의 객관적 교환가치를 적정하게 반영하지 못하고 있을 뿐만 아니라 파주시 지가지수의 변동 등을 보았을 때 계약체결일과 상속개시일 사이 가격변동의 특별한 사정이 없다고 단정하기 어렵다.
(2) 쟁점협의매수가액은 쟁점토지 상속지분의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 시가에 해당하지 않는다. 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 의미하는 것인바, 거래가액을 상속 당시의 시가라고 할 수 있기 위하여는 객관적으로 보아 그 거래가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하고, 또한 상속 당시와 위 거래일 사이에 그 가격의 변동이 없어야 할 것이다(대법원 2007.5.31. 선고 2005두2841 판결, 참조). 쟁점토지는 불특정다수인 사이에서의 자유로운 거래가 성립할 수 없었다. 쟁점토지는 이 사건 도시관리계획으로 용도구역이 근린공원으로 변경되는 등 공법상 제한을 받는 토지로 불특정다수인 간의 자유로운 거래가 성립할 수 없었다. 상증세법 제60조 제2항 본문의 불특정다수인 사이 자유로운 거래가 이루어지는 경우에 관해 법원은 “상증세법 제60조 제2항에서 규정하고 있는 불특정다수인 사이 자유롭게 거래가 이루어지는 경우란 실제로 불특정다수인 사이 자유롭게 거래가 이루어지는 경우를 의미하는 것이 아니라, 불특정다수인 사이 자유롭게 거래가 이루어질 가능성이 보장되어 있는 경우를 의미하고, 이 사건 수의계약가격의 결정이 불특정다수인 사이에 자유로운 거래가 이루어질 가능성이 보장되지 않는 상태에서 이루어진 경우 이 사건 수의계약가액은 상증세법 제60조 제2항에서 규정하는 시가로 볼 수 없다”고 판결하였다(서울행정법원 2004.10.27. 선고 2004구합18085 판결, 참조). 쟁점토지의 이 사건 도시관리계획은 국토계획법 제30조 제6항 에 따라 고시된 사업으로 국토계획법 제97조 는 “ 국토계획법 제30조 제6항 에 따라 도시․군 관리계획결정을 고시한 경우에는 국공유지로서 도시․군 계획시설 사업에 필요한 토지는 도시․군 관리계획으로 정하여진 목적 외의 목적으로 매각하거나 양도할 수 없고 이를 위반한 행위는 무효로 한다.”라고 규정하고 있어 쟁점토지는 이 사건 도시관리계획의 결정 및 고시 시점인 2014.9.12.부터 상속개시일을 지나 심판청구일 현재까지도 불특정다수인 사이의 자유로운 거래가 법률에 따라 제한된 점으로 볼 때 쟁점토지는 이 사건 도시관리계획에 따라 공법상 제한을 받는 토지로 불특정다수인 사이의 자유로운 거래가 보장되지 않아 상증세법 제60조 제2항에서 규정하는 시가가 존재할 수 없다. 공법상 제한을 감안하지 않은 쟁점협의매수가액은 상속개시일 현재 공법상 제한을 받는 쟁점토지 상속지분의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하지 못하고 있다. 쟁점협의매수가액은 쟁점토지의 공법상 제한을 감안하지 않는 감정평가의 결과로 상속개시일 현재 공법상 제한을 받는 쟁점토지 상속지분의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하지 못하고 있다. 쟁점협의매수가액의 결정기준이 된 이 건 감정가액이 상속지분의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있는지 검토할 필요가 있고, 실제 토지보상법상 보상가액이 상증세법상 시가에 해당하는지 여부와 관련하여 감정가액은 중요한 판단근거가 되며, 법원도 보상가액의 결정기준이 된 감정가액이 일반적이고, 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하지 못하는 경우 보상가액 역시 시가에 해당하지 않는다고 판결하였다(대구지방법원 2008.5.21. 선고 2007구합2137 판결, 참조). 결국, 쟁점협의매수가액의 결정기준이 된 이 건 감정가액이 쟁점토지 상속지분의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하지 못하고 있다면 쟁점협의매수가액 역시 쟁점토지 상속지분의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하지 못한다 할 것이다. 이 건 감정평가는 국방부가 소유한 4개의 필지에 대한 통합 평가를 진행하였고, 쟁점토지의 국방부 소유지분에 대한 부분을 살펴보면 가격산정기준일을 2020.12.30.로 하여 쟁점토지 국방부 소유지분 가운데 용도지역이 계획관리지역에 해당하는 면적(약 300㎡)은 인근 지역의 표준지(경기도 파주시 OOO, 이하 “비교표준지 1”이라 한다), 쟁점토지 국방부 소유지분 중 용도지역이 자연녹지지역에 해당하는 면적(약 2,579㎡)은 인근 지역의 표준지(경기도 파주시 OOO, 이하 “비교표준지 2”라 한다)의 2009년 개별공시지가를 기준으로 시점수정(가격변동률), 개별요인 각 비교치(가로조건, 접근조건, 환경조건, 행정적 조건, 기타조건), 그 밖의 요인 보정치(당해 사업으로 인한 개발이익이 반영되지 않은 거래 사례와의 비교 등)로 계산․산출되었다. 쟁점토지는 2014.9.12.부터 상속개시일 나아가 심판청구일 현재까지 이 사건 도시관리계획 관련 국토계획법상 행위제한, 불특정다수인 사이 자유로운 거래가 불가능하다는 등의 공법상 제한을 받고 있는데 통상적으로 이러한 공법상 제한을 받는 경우 토지의 교환가치는 크게 하락할 수 밖에 없다. 쟁점협의매수가액의 결정기준이 된 이 건 감정가액이 쟁점토지의 공법상 제한을 감안하여 평가를 진행하였는지 여부와 관련하여 토지보상법과 이 건 감정가액의 감정평가서상 다음의 내용이 확인된다. 토지보상법 시행규칙 제23조 에 따르면 “공법상 제한을 받는 토지에 대하여는 제한받는 상태대로 평가한다. 다만, 그 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접목적으로 하여 가하여진 경우에는 제한이 없는 상태를 상정하여 평가한다”고 규정하고 있다. 실제 파주시가 의뢰한 OOO감정평가법인의 감정평가서에서도 “본 건 토지 중 공법상 제한을 받는 토지에 대하여는 토지보상법 시행규칙 제23조 제1항 의 규정에 의건하여 제한받는 상태로 평가하되, 다만 그 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 가하여진 경우에는 제한이 없는 상태를 상정하여 평가하였음”으로 확인된다. 여기서 ‘공법상 제한을 받는 토지’란 국토계획법 등에 의한 고시․공고․인가 등의 처분으로 이용제한이나 규제를 받는 토지를 의미하고, ‘공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 가하여진 경우’란 구체적․개별적 계획제한으로 시설의 설치, 정비, 개량에 관한 계획 결정으로서 도로, 광장, 공원, 녹지 등으로 고시되거나 각족 사업에 관한 계획결정이 고시됨으로 인한 제한의 경우 구체적 사업이 수반되는 경우를 의미한다. 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우 제한이 없는 상태를 상정하여 평가하도록 규정하고 있는 토지보상법 시행규칙 제23조 의 취지는 통상 가격하락요인이 있는 공법상의 제한이 가하여진 토지를 직접 당해 공공사업을 위하여 취득하는 경우에까지 제한으로 인하여 하락된 가격으로써 보상하거나 도시계획사업의 시행자가 특정 공익사업의 시행을 목적으로 미리 도시계획으로 결정․고시하고, 그 제한으로 인하여 하락된 가격을 기준으로 보상한다면 토지소유자 등에게 부당한 피해를 줄 우려가 있기 때문이다. 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호는 시가에 해당할 수 있는 감정가액을 규정하면서 각 목은 시가에서 제외되는 감정가액을 규정하고 있는데, 각 목에서 일정한 조건이 충족된 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부 목적에 적합하지 아니하거나, 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액은 시가에서 제외하고 있어, 공법상 제한이 없는 상태를 상정하여 평가한 이 건 감정가액은 공법상 제한의 해제라는 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 평가하였을 뿐만 당해 재산을 원형대로 평가하지 않은 감정가액으로 쟁점토지의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하지 못하고 있어 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호 각 목에 따라 시가에서 제외되는 감정가액에 해당한다. 감정평가 시 적용되는 행정적 조건은 통상 용도지역, 지구, 구역 등과 기타규제 등 행정상의 규제정도를 의미하고, 비교표준지 1은 별도의 공법상 제한이 없는 것으로 확인되나, 비교표준지 2의 용도구역은 ‘도시자연공원구역’, 쟁점토지의 용도구역은 ‘근린공원’으로 비교표준지2와 쟁점토지 모두 공원저촉으로 인한 공법상 제한이 존재한다. 쟁점토지의 공법상 제한과 관련하여 이 건 감정가액에 적용된 쟁점토지 국방부 소유지분과 비교표준지 1․2의 행정적 조건 보정치는 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점토지 국방부 소유지분과 비교표준지의 행정적 조건 구분 쟁점토지 국방부 소유지분 (경기도 파주시 OOO) 비교표준지 1 (경기도 파주시 OOO) 비교표준지 2 (경기도 파주시 OOO) 소재지 OOO OOO OOO 기타 제한 근린공원
• 도시자연 공원구역 용도지역 계획관리지역 자연녹지지역 계획관리지역 자연녹지지역 비교대상 비교표준지 1 비교표준지 2
• - 면적(㎡) 300 2,579 5,752 3,221 행정조건 보정치 1.0 1.4
• -
행정적 조건 동일 행정적 조건 우세 상기의 <표1>과 같이 파주시가 의뢰한 OOO감정평가법인은 쟁점토지 국방부 소유지분의 계획관리지역과 비교표준지 1의 개별요인 비교 시 “대상물건은 비교표준지 대비 접근조건(교통의 편부 등) 및 자연 조건(지세, 방위 등)에서 우세함”, 행정적 조건은 동일하다고 판단하였고, 쟁점토지 국방부 소유지분의 자연녹지지역과 비교표준지 2의 개별요인 비교 시 ‘대상 물건은 비교표준지 대비 자연조건(이용상황 및 지세, 방위 등)에서 열세하나, 접근조건(교통의 편부 등) 및 행정적 조건 (공원 미저촉 등)에서 우세하여 전반적으로 우세함’, 행정적 조건에서 우세하다고 판단하였다. 이 건 감정가액 산정 시 적용된 행정적 조건 보정치는 쟁점토지에 이 사건 도시관리계획 관련 공원저촉사항이 있음에도 불구하고, 이러한 저촉이 없다고 보아 즉, 공법상 제한이 없다고 상정하여 행정적 조건에 비교표준지 1 대비 1.0의 보정치, 비교표준지 2 대비 1.4의 보정치를 적용하여 평가하였다. 국방부에서 의뢰한 OOO감정평가법인의 감정평가서상 공법상 제한에 대한 내용은 기재되어 있지 않으나, 쟁점토지의 개별요인 중 행정적 조건 보정치는 용도지역별로 OOO감정평가법인과 동일한 보정치를 적용하여 평가하였다. 결과적으로 쟁점토지는 이 사건 도시관리계획에 따른 공법상 제한을 받는 토지이나, 이 건 감정가액은 공법상 제한이 없는 상태를 상정하여 평가한 감정가액으로 상속개시일 현재 쟁점토지의 현황을 온전히 반영하지 못하고 있고, 이 사건 감정가액에 적용된 용도지역별 행정적 요인 보정치를 고려하였을 때, 실제 쟁점토지의 현황 대비 최대 40% 과대평가 된 것을 확인할 수 있다. 국방부와 파주시는 쟁점거래를 위해 토지보상법에 따라 두 곳의 감정평가법인의 감정평가를 의뢰하여 산출된 이 건 감정가액을 기준으로 쟁점협의매수가액을 결정하였다. 하지만 쟁점협의매수가액과 이 건 감정가액의 차이가 있는 것인바, 이에 대해 조사청은 “쟁점협의매수가액은 이 건 감정가액을 기준으로 협의 후 결정되어 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다”는 주장을 하면서도 “이와 같은 차이 원인에 대해 알 수 없다”하여 시가 적용에 대한 입증책임을 다하지 못한 상황에서, 청구인측의 대리인은 쟁점협의매수가액과 관련한 사실 확인을 위해 거래당사자인 국방부에 정보공개청구를 하였다. 국방부 정보공개청구결과 “쟁점토지는 용도지역이 자연녹지지역, 계획관리지역으로 구분되어 있고, 감정평가 시 공유지분에 대한 고려 없이 국방부 지분으로 계획관리지역이 약 60% 산정되었으나, 용도지역별로 감정평가 단가가 상이함을 고려하여 공유지분 비율대로 자연녹지지역 + 계획관리지역 면적을 산출하여 계상하였고, 그로 인한 감정평가 단가나 총 면적 변경은 없습니다.”고 회신을 받았다. 매매계약서상 해당 매매거래는 당초 이 건 감정가액의 쟁점토지 평가면적(2,879.3676㎡), 용도지역별 면적을 기준으로 이 건 감정가액과 동일한 금액을 매매금액으로 하여 매매계약서(5회차)를 작성하였으나, 쟁점거래는 쟁점토지 가운데 국방부 소유 지분 보다 오히려 늘어난 면적(2,879.48㎡), 수정된 용도지역별 면적을 기준으로 매매금액을 쟁점협의매수가액으로 하여 최종 체결된 것으로 확인된다. 국방부의 회신내용대로 쟁점토지 국방부 소유지분의 용도지역별 면적을 산정하면, 계획관리지역의 면적은 공유지분율 고려 없이 60%로 임의로 산정한 300.0463㎡이 아닌, 약 50.48㎡로 계산되고, 이 건 감정가액과 쟁점협의매수가액의 쟁점토지 중 국방부 소유지분의 용도지역별 면적과 금액을 정리하면 아래 <표2>와 같다. <표2> 이 건 감정가액과 쟁점협의매수가액의 비교 거래당사자인 중앙행정기관 국방부와 지방자치단체 파주시는 상속인들의 재산권을 심각하게 침해할 수 있는 용도지역별 면적산정에 대해 공유지분을 고려하지 않고, 임의대로 평가하였다는 이해할 수 없는 답변을 하고 있다. 그러나, 기초적인 면적조차 정확히 파악하지 못한 하자가 있는 상황에서 행해진 이 건 감정가액의 평가가 객관적이고, 합리적인 방법으로 평가되었는지, 국방부가 소유하고 있던 공유지분보다 더 큰 면적으로 체결된 쟁점거래가 다른 법률에 저촉되지 않는지에 대한 의문이 생기지만, 실질적으로 쟁점협의매수가액과 이 건 감정가액은 같은 금액으로 확인된다. 일반적인 토지보상법상 감정가액과 보상가액은 시가성을 배제할만한 특별한 사정이 없다면 상증세법상 시가에 해당할 수 있겠으나, 쟁점토지는 10년 이상 장기간 공법상 제한을 받는 상황이고 이러한 공법상 제한의 감안 여부에 따라 최대 40%의 평가액 차이가 있어, 쟁점협의매수가액의 시가성을 배제할만한 공법상 제한이라는 특별하고 이례적인 사정이 있다. 결국, 쟁점협의매수가액이 상속개시일 현재 쟁점토지 상속지분의 시가에 해당하려면 쟁점토지 상속지분의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야만 하는 것인바, 상속개시일 현재 쟁점토지 상속지분은 공법상 제한을 받는 상황이나, 쟁점협의매수가액은 공법상 제한을 감안하지 아니하여 실제 현황 대비 최대 40% 과대평가가 되었다.
(3) 가격산정기준일, 계약체결일과 이 건 상속개시일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있었다. 이 건의 가격산정기준일, 계약체결일과 상속개시일 사이 가격변동의 특별한 사정이 있었는지 여부에 대하여 살펴보면, 쟁점협의매수가액의 계약체결일과 상속개시일 사이 약 1년 4개월, 나아가 쟁점협의매수가액의 결정기준이 된 이 건 감정가액의 가격산정기준일과 상속개시일 사이 약 1년 7개월의 상당한 시간의 차이가 있는데, 같은 기간 동안 쟁점토지의 개별공시지가와 지가지수의 변동을 고려하였을 때, 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 단정할 수 없다. 상증세법 시행령 제49조는 상속재산의 평가기간을 상속개시일을 기준으로 전 6개월, 후 6개월로 엄격히 제한하여 규정하고 있는 이상, 원칙적으로 시가는 원칙적인 평가기간 내에서만 찾아야 하고, 극히 예외적으로 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우에 한하여, 확대된 평가기간의 매매 등의 가액을 시가로 적용할 수 있겠으나, 법령 문언 자체에서도 ‘시간의 경과’를 가격변동의 특별한 사정의 고려요소 중 하나로 정하고 있어, 평가기간 확대와 동시에 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 추정되어야 한다. 그럼에도 불구하고, 확대된 평가기간의 매매 등의 가액을 시가로 적용하려면, 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점은 이를 주장하고 있는 조사청이 입증해야 하나, 조사청은 이와 관련하여 어떠한 점도 입증하지 못하고 있다. 또한, 가격변동의 특별한 사정은 “형질변경, 도시계획변경, 토지의 분할‧합병, 멸실‧훼손, 용도변경 등 객관적 사유가 있는 경우에만 한정하여 해석하는 것이 아니라, 통상적으로 가격변동을 일으킬만한 모든 사정을 의미하는 것으로 해석”해야 하고, 일반적인 가격변동 역시 가격변동의 특별한 사정에 포함되는 것으로 해석해야 하며, 이에 대한 판단 요소로는 공시‧공개된 가격변동률 수치, 해당 재산의 위치‧형태‧이용 상황‧주위 환경 변화 등 가격변동에 영향을 줄 수 있는 다양한 여러 요인들을 종합하여 판단하여야 한다. 쟁점토지의 개별공시지가는 2020년부터 2021년 사이 10.41%, 2021년부터 2022년 사이 4.63%, 상속개시일 전 2년의 기간 동안 지속적으로 상승하여, 최근 10년의 기간 중 최근 큰 폭의 변동이 있었다는 사실을 확인할 수 있고, 같은 기간 국토교통부가 부동산의 공시지가를 현실화하기 위하여 노력해 온 점과 실제 부동산 가격이 하락하였던 2023년 쟁점토지 개별공시지가가 하락한 사실에 비추어 개별공시지가는 실제 토지의 가격변동을 반영한 것으로 볼 수 있다. 쟁점토지 개별공시지가의 변동내역은 아래의 <표3>과 같다. <표3> 쟁점토지의 개별공시지가 변동 내역 가격기준연도 공시일자 개별공시지가(㎡) 변동률 2015년 2015.5.29 48,800
• 2016년 2016.5.31 49,900 2.25% 2017년 2017.5.31 49,900
• 2018년 2018.5.31 49,100 △1.60% 2019년 2019.5.31 51,500 4.88% 2020년 2020.5.29 52,800 2.52% 2021년 2021.5.31 58,300 10.41% 2022년 2022.4.29 61,000 4.63% 2023년 2023.4.28 57,000 △6.55% 2024년 2024.4.30 56,500 △0.87% (단위: 원, %) 쟁점협의매수가액은 쟁점토지 국방부 소유지분의 감정평가의 결과로, 감정평가 시 국토교통부 장관이 조사하여 발표하는 지가지수를 기준으로 가격변동률에 반영하여 평가하였다. 이 건 감정가액의 가격산정 기준일은 2020.12.30.이나, 가격변동률은 2009.1.1.에서 2020.11.30. 사이 쟁점토지가 소재하는 파주시의 용도지역별 지가지수를 기준으로 각 1.33901(계획관리지역), 1.20566(녹지지역)을 적용하여 계산하여 산출되었다. 쟁점토지는 이 사건 도시관리계획 지역에 포함된 토지로 장차 쟁점토지상 상속지분에 대한 수용이 진행된다면 수용가액은 토지보상법상 감정가액을 기준으로 결정될 것이어서 파주시 계획관리지역과 녹지지역의 지가지수 변동은 실제 쟁점토지 상속지분 가치의 직접적인 변동을 나타낸다. 파주시 계획관리지역과 녹지지역의 지가지수 변동내역은 아래 <표4>와 같다. <표4> 파주시 계획관리지역, 녹지지역의 지가지수 기준월 구분 계획관리지역 녹지지역 지가지수 지가변동률 지가지수 지가변동률 2009년 1월 최초 도시관리계획 고시일
• -
• - 2020년 11월 시점수정 기준일 93.553 33.901% 95.148 20.566% 2020년 12월 가격산정 기준일 93.738
• 95.289
• 2021년 3월 계약체결일 94.310
• 95.714
• 2022년 7월 상속개시일 98.410 5.191% 98.787 3.824% * 상속개시일 2022.8.1., 지가지수 2022년 7월 기준 쟁점협의매수가액과 이 건 감정가액에서 비교표준지1‧2의 개별공시지가(2009.1.1.), 지역요인, 개별요인 등의 보정치는 그대로 두고, 시점수정 기준일을 상속개시일로 변경하여 상속개시일 현재 쟁점토지의 가액을 쉽게 산정할 수 있는 것인바, 그 가액은 상기 <표3>의 시점수정 기준일과 상속개시일 사이 파주시 계획관리지역과 녹지지역의 지가지수의 변동률(계획관리지역 5.191%, 녹지지역 3.824%)을 추가로 반영하였을 때, 이 건 부과처분의 쟁점토지 상속지분평가액과 동일할 수 없으므로(상속개시일까지의 지가변동률을 추가로 반영한 상속개시일의 가격은 이 건 부과처분의 평가액과 약 OOO원의 차이가 있음) 같은 기간 쟁점토지 상속지분은 실제 상당한 가격변동이 있었고, 계약체결일 이후의 지가지수 변동률을 기준으로 계산한다 하더라도 변동폭의 차이만 있을 뿐, 가격변동이 있었다는 사실은 변함이 없다. 따라서, 쟁점협의매수가액과 이 건 감정가액은 계약체결일 당시 토지보상을 위한 가액일 뿐이고, 상속개시일 현재 쟁점토지 상속지분의 시가에 해당하지 않는다(서울행정법원 2023.4.21. 선고 2022구합72694 판결, 참조).
(1) 쟁점협의매수가액은 법령 규정의 적법한 절차를 거쳐 시가로 확인된 금액이다. 쟁점협의매수가액은 상속개시일(2022.8.1.) 전 2년 이내 매매계약이 체결(2021.3.23.)되어 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 확인된 금액으로 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 금액이다. 국방부와 파주시는 쟁점토지를 포함한 국유재산 매매계약 체결을 위해 2020.12.24. 각 감정평가를 의뢰하였고, 국방부는 2021.3.23. 파주시와 국유재산 매매계약을 체결하면서 쟁점토지 국방부 소유지분 매매금액을 OOO원(쟁점협의매수가액)으로 협의하였다. 쟁점협의매수가액은 이해관계가 상반되는 국방부와 파주시가 각 감정평가법인에 의뢰하여 산정된 감정가액을 근거한 가액으로 쟁점토지의 객관적 교환가치가 적정하게 반영된 금액이다.
(2) 매매계약서 작성일(2021.3.23.)과 상속개시일(2022.8.1.) 사이에서의 주위 환경의 변화 등 가격변동의 특별한 사정이 없었다. 쟁점토지는 2014.9.12. 사업인정 고시된 ‘D 공여구역 근린공원 조성사업’의 수용 대상이 토지로, 파주시와 주변 지역 도시개발계획 시행자와의 분쟁으로 관련 사업시행이 일정 기간 중지되었으나 파주시는 근린공원 조성을 위해 수용의 대상으로 지정한 토지를 순차적으로 매매하고 있을 뿐 쟁점토지를 수용대상에서 제외한 바 없으므로 매매계약서 작성일과 상속개시일 사이 특별한 주위 환경의 변화는 없다. 한국부동산원이 발표한 토지지가지수 및 지가변동율 자료를 살펴보면, 2021년 4월부터 2022년 7월 사이[파주시 녹지지역(용도지역별) 토지지가지수 변동율은 3.3%, 임야(이용상황별)의 토지지가지수는 2.7%이고, 개별공시지가에 의하면 2021년 공시지가 58,300원, 2022년 공시지가 61,000원으로 연간 대비 4.6% 상승한 수준이며, 이러한 변동율은 통상적인 지가 상승률 및 공시지가 현실화를 반영한 수준에 불과하여 가격 변동의 특별한 사정이 있다고 보기 어렵다. 쟁점협의매수가액은 재산평가심의위원회의 심의 결과 시가로 인정된 금액이다. 재산평가 전문가 등으로 구성된 평가심의위원회는 매매계약서, 가격산정근거가 된 감정평가서, 면적, 가액 등의 정확한 정보를 제공받고 쟁점토지의 주변 환경 및 변동사항 등에 대하여 조사청과 납세자의 의견을 청취한 결과 매매계약일과 상속개시일 사이 가격변동의 특별한 사정이 없다고 판단하였다. 쟁점토지는 2014년부터 현재까지 공법상 제한이 있는 토지로 쟁점토지 가운데 국방부 소유지분의 매매가액이 결정된 당시와 상속개시일 당시 토지의 상태 등이 달라진 점이 없고 결국 상속지분의 토지도 파주시에 수용될 토지이므로 쟁점협의매수가액은 시가에 해당한다. 쟁점토지는 2014년 9월 파주시에서 D 공여구역 사업시행승인고시가 되어 공법상 제한된 토지로 쟁점매매가액이 계약된 시점과 상속개시일 당시 토지의 상태가 달라진 점이 없고, 조사청에서 조사당시 파주시에 문의하였는바 쟁점토지 피상속인 지분의 수용이 예산문제로 조금 지연된 것일 뿐이고, ‘파주시에서 수용할 토지’라고 답변하였으므로 쟁점협의매수가액인 수용가격을 시가로 보아 한 이 건 처분에 위법ㆍ부당함은 없다.
(3) 상증세법 및 같은 법 시행령은 매매․감정․수용․경매 또는 공매가액을 시가로 규정하고 있을 뿐, 매매․수용․경매 또는 공매가액이 결정되기 위해 한 감정평가액의 적정 여부를 검토하여 시가 여부를 판단하도록 규정하고 있지 않다. 조사청은 평가심의위원회에 쟁점토지의 상속개시일 전 2년 이내 수용된 사실이 확인되어 수용가액을 시가에 해당하는지 의뢰하여 평가심의위원회에서도 수용가액을 시가로 인정한 것이므로 수용가액의 협의를 위한 감정평가액의 적정 여부는 쟁점토지의 시가 여부에 대한 판단기준으로 볼 수 없다. 한국부동산원에서 발표한 토지지가지수 및 지가변동율 자료상 2021년 4월부터 2022년 7월 사이 경기도 파주시 녹지지역(용도지역별) 토지지가지수 변동율은 3.3%이고, 임야(이용상황별)의 토지지가지수는 2.7%이며, 2021년 공시지가 58,300원, 2022년 공시지가 61,000원으로 연간 대비 4.6% 상승한 수준으로 이러한 변동율은 통상적인 지가 상승율 및 공시지가 현실화를 반영한 수준이므로 이를 근거로 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기는 어렵다. 청구인이 주장하는 지가지수 차이가 쟁점토지에 적용할 경우 OOO원 상당으로 차이가 크다는 주장은 피상속인이 보유한 쟁점토지 지분(상속지분) 평가액이 OOO원 상당이었던 점을 감안하면 공지지가 현실화를 반영한 미미한 수준에 불과하므로 조사청이 쟁점협의매수가액을 시가로 보아 상속세를 결정한 이 건 처분은 적법하다.
(1) 쟁점협의매수가액은 2개의 감정평가법인(OOO, OOO감정평가법인)의 감정가액의 평균액을 근거로 국방부와 파주시 간의 협의가액인 것에 대하여는 다툼이 없다.
(2) 청구인이 제출한 증빙 등과 처분청이 제시한 심리자료는 아래와 같다. (가) 이 건 상속세 결정결의내역은 아래 <표5>와 같다. <표5> 이 건 상속세 결정결의내역 (나) 처분청 심리자료 등에 따르면, 쟁점토지에 대한 항공사진은 아래와 같다. (다) 이 건 상속세 조사종결보고서(2023년 12월)에 따르면 조사청은 쟁점토지 가운데 국방부 보유지분(2,879㎡, 미국기지로 사용)이 파주시에 매매가액 1㎡당 OOO원에 양도된 것이 확인되어 평가심의위원회에 시가심의를 거쳐 시가로 인정받은 것으로 나타난다. (라) 부동산등기사항전부증명서에 따르면 상속인들 가운데 청구인은 아래와 같이 쟁점토지 상속지분을 취득하지 않은 것으로 나타난다. (마) 청구인이 제출한 증빙 등에 따르면 파주시 고시 제2014-OOO호(D 공여구역 사업시행자 등인)의 주요 내용은 아래와 같다. D 공여구역 사업시행승인 (도시자연공원구역 변경, 근린공원 결정) 고시 파주 D 공여구역 근린공원 조성사업에 대하여 주한미군 공여구역주변지역 등 지원 특별법 제11조 규정에 의하여 사업의 시행을 승인하고, 같은 법 시행령 제12조 규정에 의거 고시하며, 주한미군 공여구역주변지역 등 지원 특별법 제29조 제1항 규정의 의제 사항인 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제30조 의 도시관리계획의 결정을 아래와 같이 결정하고 고시합니다. 주한민군 공여구역주변지역 등 지원 특별법 제11조 규정에 의하여 사업의 시행 승인 시 같은 법 제29조 규정에 의하여 의제 처리되어 도시관리계획 결정 고시된 사항에 대하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제32조 와 같은 법 시행령 제27조 및 토지이용규제기본법 제8조 와 같은 법 시행령 제7조의 규정에 의하여 지형도면을 아래와 같이 고시합니다. 2014년 9월 12일 파 주 시 장 ▣ 사업의 시행승인내역
• 주한미군 공여구역주변지역 등 지원특별법에 의한 공여구역 및 주변지역내 개발을 통해 광역 기반시설 설치 및 지역경제 활성화 유도
• 과거 미군기지입지에 따라 오염된 환경의 치유 및 개선을 통해 공여지 및 주변지역의 환경개선
• 광역적 관광수요 유치를 위한 주변과 차별화된 테마형 공원조성을 통해 파주시의 이미지 제고
구분 공원명 시설의세분 위 치 면 적(㎡) 비 고 신설
• 근린공원 OOO일원 641,912 ※ 공원명은 추후 공원명칭 공모를 통해 결정 예정
○ 공원시설 결정일(2014.09.12.) ∼ 공사완료 공고일 (바) 이 건 관련 감정평가보고서의 주요 내용은 아래와 같다.
1. OOO감정평가법인이 작성한 감정평가보고서 Ι 감정평가 개요
1. 본 건 토지는 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조 에 의거, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 따른 그 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령으로 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률과 그 밖에 그 토지의 위치·형상·환경·이용상황, 지역요인, 인근 보상선례 등의 가격수준 등 제반 가격형성요인을 고려하여 평가하였음 Ⅲ 토지가격 산출근거
2. 선정기준
• 대상토지와 당해 또는 인접 시·군·구 안의 인근지역에 위치하면서 용도지역·지구·구역 등 공법상 제한, 실제 지목 및 이용상황, 주위환경 등 제반가격 형성요인이 같거나 유사하면서 지리적으로 근접한 토지를 선정하되 동일 지목과 이용 상황의 표준지가 인근지역에 없어서 인근지역의 표준적인 이용 상황의 공시지가 표준지를 비교표준지로 선정하였음
2. OOO감정평가법인이 작성한 감정평가보고서 Ι 감정평가 개요
1. 본 건 토지는 토지보상법 제70조 및 동법 시행규칙 제22조에 의거하여 평가대상 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 기준시가를 기준으로 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 따른 그 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 지가변동률, 생산자물가상승률, 기타 당해 토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황 등을 고려하여 평가하였음 (중략)
3. 본 건 토지 중 공법상 제한을 받는 토지에 대하여는 토지보상법 시행규칙 제23조 제1항 의 규정에 의거하여 제한받는 상태로 평가하되, 다만 그 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 가하여진 경우에는 제한이 없는 상태를 상정하여 평가하였음 (사) 쟁점토지 가운데 국방부 소유지분에 대한 매매계약서에 첨부된 별지내용은 아래와 같다. (아) 처분청 심리자료 등에 따르면 평가심의위원회 평가결정서 내용은 아래와 같다. (자) 파주시 홈페이지에서 확인되는 D 공원조성사업 사업개요 및 추진현황은 아래와 같다.
○ 사업개요 위치 OOO 일원 사업기간 2010 ∼ 향후 확정예정 면적 610,808㎡(185천평) 사업비 OOO 원(국OOO, 시OOO) 시행자 파주시 시설계획 체육, 문화·예술, 어린이, 편의시설 등
○ 추진현황
• ’18.12.24.: 道 공모사업 선정(특조금 OOO 확보) - OOO 조성사업
• ’19.02.21.: D 공원 기본계획 착수
• ’20.04.20.: D 공원 기본계획 수립 완료
• ’21.03.31.: D 공여구역 국방부 토지매입 완료
• ’21.05.21.: D 존치건물 리모델링 제안공모 완료
• ’21.10.29.: 공원조성계획 결정 고시
• ’21.12.27.: OOO 리모델링(1차) 착공(복합문화공간)
• ’21.12.27.: OOO 리모델링(2차) 착공(OOO 등 4개동)
• ’22.11.30.: 사업시행(1단계 사업 실시계획인가) 승인
• ’22.12.20.: OOO 리모델링(1차) 준공
• ’23.01.04.: 기반시설 착공(공원1단계)
• ’23.12.30.: OOO 리모델링(2차) 준공
○ 향후계획
• 2023년: 공원1단계(OOO) 기반시설 공사 및 리모델링(2차) 준공
• 2024년: 공원1단계(OOO) 준공
• 2026년: 공원1단계(OOO) 준공
• 2027년: 공원1단계(OOO) 준공
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 상속세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 따르면 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액으로 규정하고 있고, 같은 항 제1호에서 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액으로 규정하고 있다. 그리고, 상속세법 시행령 제49조 제1항의 단서규정에 따르면, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있도록 규정하면서 같은 항 제1호에서 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액으로 규정하고 있다. 청구인은 이 건 감정가액 산정 시 쟁점토지에 공법상 제한이 있음에도 이러한 사실이 고려되지 않았고 이 건 매매계약체결일(2021.3.23.)과 상속개시일(2022.8.1.) 사이 주위의 환경변화 등 가격변동의 특별한 사정이 있으므로 쟁점협의매수가액을 쟁점토지의 시가로 보기 어렵다고 주장하나, 처분청의 심리자료 등에 따르면, 조사청은 쟁점토지 가운데 국방부 보유지분(2,879㎡, 미국기지로 사용)이 파주시에 매매가액 1㎡당 OOO원에 양도된 것이 확인되어 평가심의위원회에 심의과정을 거쳐 해당 가액을 쟁점토지의 시가로 인정받은 것으로 보이고, 국방부와 파주시는 2021.3.23. 쟁점토지 가운데 국방부 보유지분에 대해 국유재산 매매계약을 체결하면서 쟁점토지의 국방부 소유지분에 대한 매매금액은 쟁점협의매수가액(OOO원)으로 협의한 것으로 나타나므로 쟁점협의매수가액은 거래당사자들 간에 이루어진 거래가액으로서 매매사례가액으로 보이는 점, 쟁점협의매수가액이 비록 이 건 감정가액을 근거로 하였지만 해당 가액(쟁점협의매수가액)은 거래당사자들인 국방부와 파주시 간의 국방부 보유지분에 대한 매매사례가액이므로 단지 감정평가 과정에서 공법상의 제한이 고려되지 않았다는 것을 이유로 위의 매매사례가액을 시가에서 배제하기는 어려워 보이는 점, 조사청 평가심의위원회는 쟁점협의매수가액이 평가기준일 전 2년 이내인 2021.3.23.을 매매계약일로 한 거래로서 평가기준일부터 매매계약일까지 가격 변동에 특별한 사정이 없다고 인정하여 상속세법 시행령 제49조 제1항의 단서 규정에 근거하여 시가로 결정된 것으로 나타나는 점, 쟁점토지에 대한 연도별 개별공시가격 변동자료만으로 쟁점토지 가격변동의 특별한 사정이 있다고 단정 짓기는 어렵다 할 것이고, 청구인이 제출한 증빙 등으로 이러한 청구주장이 입증되었다고 보기도 어려운 점, 쟁점토지 가운데 국방부 보유지분에 대한 매매계약일부터 상속개시일 사이에 쟁점토지에 대한 형질변경, 도시계획변경, 토지의 분할ㆍ합병이나 토지의 멸실ㆍ훼손, 용도변경, 대규모 개발 등 쟁점토지의 가격변동을 일으키는 특별한 사유가 발생한 사실은 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점협의매수가액을 쟁점토지의 시가로 보아 청구인에게 상속세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등 (1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.(중략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액(이하 생략) (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장 등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액 (중략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일(이하 생략)
(3) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제68조【보상액의 산정】① 사업시행자는 토지 등에 대한 보상액을 산정하려는 경우에는 감정평가법인 등 3인(제2항에 따라 시ㆍ도지사와 토지소유자가 모두 감정평가법인 등을 추천하지 아니하거나 시ㆍ도지사 또는 토지소유자 어느 한쪽이 감정평가법인 등을 추천하지 아니하는 경우에는 2인)을 선정하여 토지 등의 평가를 의뢰하여야 한다. 다만, 사업시행자가 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 직접 보상액을 산정할 수 있을 때에는 그러하지 아니하다.
② 제1항 본문에 따라 사업시행자가 감정평가법인등을 선정할 때 해당 토지를 관할하는 시ㆍ도지사와 토지소유자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감정평가법인등을 각 1인씩 추천할 수 있다. 이 경우 사업시행자는 추천된 감정평가법인등을 포함하여 선정하여야 한다.
③ 제1항 및 제2항에 따른 평가 의뢰의 절차 및 방법, 보상액의 산정기준 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다. (4) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제23조【공법상 제한을 받는 토지의 평가】① 공법상 제한을 받는 토지에 대하여는 제한받는 상태대로 평가한다. 다만, 그 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우에는 제한이 없는 상태를 상정하여 평가한다.
② 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역 또는 용도지구 등이 변경된 토지에 대하여는 변경되기 전의 용도지역 또는 용도지구 등을 기준으로 평가한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.