[요지] 청구인들은 달리 분양가액을 시가로 볼 수 없는 사정에 대한 구체적‧객관적 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 청구주장을 받아들이기 어려움
[요지] 청구인들은 달리 분양가액을 시가로 볼 수 없는 사정에 대한 구체적‧객관적 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 청구주장을 받아들이기 어려움
[참조결정] 조심2021서5496
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 상증세법은 상속·증여재산의 평가에 관하여 원칙적으로 시가에 따르고 예외적으로 시가를 산정하기 어려운 경우에는 상증세법 소정(상증세법 제61조 내지 제65조)의 평가방법에 따른 가액으로 평가하도록 규정하고 있는바, 비상장주식의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지의 기간 중 특수관계인 아닌 자 간에 매매가 이루어진 경우 그 ‘매매사례가액’에 따라 시가를 산정하고(상증세법 시행령 제49조 제1항 제1호), 이를 산정하기 어려운 경우에는 ‘보충적 평가방법에 따른 가액’을 시가로 보게 되는데, 여기서 ‘보충적 평가방법에 따른 가액’이란 1주당 순손익가치와 1주당 순자산가치를 3:2의 비율로 가중평균한 가액을 의미하되 부동산 보유비율이 50% 이상인 경우에는 2:3의 비율로 가중평균하고, 부동산 보유비율이 80% 이상인 경우에는 순자산가치로만 평가한 것을 말한다(상증세법 시행령 제54조). 한편, 보충적 평가방법에 따른 비상장주식 평가 요소 중 ‘순자산가치’는 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 상증세법 제60조 내지 제66조에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 산정한다(상증세법 시행령 제55조 제1항). 부동산의 경우 평가기간 중 특수관계인이 아닌 자 간의 매매가 이루어진 경우의 ‘매매사례가액’(상증세법 시행령 제49조 제1항 제1호), 둘 이상의 감정가액이 있는 경우 ‘감정가액의 평균액’(상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호), 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우 그 ‘보상가액·경매가액 또는 공매가액’(상증세법 시행령 제49조 제1항 제3호)을 각각 시가로 보고, 위 각 방법에 따라 시가를 산정하기 어려운 경우에는 ‘보충적 평가방법에 따른 가액’인 ‘개별공시지가’를 시가로 보되(상증세법 제60조 제3항 및 제61조 제1항 제1호), 위에 따라 산정한 금액이 정당한 사유 없이 장부가액보다 적은 경우에는 장부가액을 순자산가액으로 한다(상증세법 시행령 제55조 제1항 후단).
(2) 대법원은 비상장주식의 매매사례가액을 시가로 인정할 수 있는지 여부에 관하여 “시가라 함은 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하므로 그와 같은 매매사례가액이 시가로 인정되기 위해서는 당해 거래가 일반적이고 정상적인 방법으로 이루어져 증여일 당시의 객관적 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 수 있는 사정이 인정되어야 한다”고 판시함으로써 매매사례가액을 시가로 인정하기 위해서는 비상장주식의 객관적 교환가치가 적정하게 반영되어 있다고 볼 수 있어야 한다고 보고 있는바(대법원 2012.4.26. 선고 2010두26988 판결 참조), 쟁점주식은 불특정 다수인 사이에 거래가 이루어진 바가 없고 평가기간 내의 매매사례도 존재하지 않으므로, 결국 보충적 평가방법에 따라 그 가액을 평가하여야 한다. 쟁점주식에 대하여 보충적 평가방법을 적용함에 있어 순자산가치의 구성요소인 쟁점토지에 관하여도 상증세법에 따라 그 가액을 평가하여야 하는바, 위 대법원 판례의 취지에 비추어 볼 때, 어떠한 토지를 쟁점토지와 ‘비교가능’하다고 하기 위해서는, 쟁점토지와 유사한 위치에 유사한 면적을 가지고 집합건물 준공을 위한 부지로 사용되어야 하나 그러한 토지는 존재하지 않았고 그에 대한 매매사례도 존재하지 않았으며, 쟁점토지에 대한 감정평가액이나 보상가액·경매가액 또는 공매가액도 존재하지 않음이 명백하다. 결국, 쟁점토지는 보충적 평가 방법인 ‘개별공시지가’에 따라 평가하여야 하는데, 청구인들은 쟁점토지의 개별공시지가가 장부가액보다 적으므로 쟁점토지의 장부가액을 토대로 순자산가치를 산정한 후 이에 따라 쟁점주식을 1주당 OOO원으로 평가하였으므로, 청구인들의 쟁점주식 평가는 관련 법령에 따른 것으로서 적법하다.
(3) 조세부과처분 취소소송에서 과세요건 사실에 대한 증명책임은 과세관청에게 있고(대법원 2015.6.24. 선고 2012두7776 판결 참조), 증여세 과세요건사실의 하나인 과세표준을 구성하는 증여재산가액의 평가에 있어 시가 또는 보충적 평가방법의 적용에 관하여도 과세관청이 입증책임을 부담한다(대법원 2001.9.14. 선고 2000두406 판결 등 참조)고 할 것인바, 처분청은 쟁점주식을 1주당 OOO원으로 평가한 근거(구체적으로 쟁점토지에 관하여 청구인들의 신고 내용과 달리 평가한 근거 및 세부 산정내역) 및 결과적으로 위 평가액이 평가기준일 당시 쟁점주식의 가치를 객관적이고 합리적인 방법에 따라 평가한 것이라는 점에 관하여 입증하여야 함에도 그 구체적인 근거를 밝히지 않고 있다. 처분청은 청구인들이 쟁점주식을 평가함에 있어서, 국세청 예규(재산-119, 2012.3.22., 이하 “쟁점예규”라 한다)에 따라 평가한 경우(이하 “쟁점①안”이라 한다), 쟁점예규에 법원 판결(서울고등법원 2015.5.6. 선고 2014누64423 판결, 이하 “쟁점판결”이라 한다)을 반영하여 평가한 경우(이하 “쟁점②안”이라 한다), 조건부권리 개념을 적용하여 평가한 경우(이하 “쟁점③안’이라 한다)의 각 방법을 적용하여 쟁점주식의 1주당 평가액을 OOO원(쟁점①안), OOO원(쟁점②안) 및 OOO원(쟁점③안)으로 각각 산정하였고, 이는 이 건 처분의 전제가 되는 평가액인 1주당 OOO원보다 커서 이 건 처분은 정당세액 범위 내에 있어서 적법하다는 의견이나, 처분청이 제시한 위 쟁점①·②·③안은 모두 부당하고, 결국 쟁점토지의 시가는 보충적 평가방법에 따라 ‘개별공시지가’ 또는 ‘장부가액’ 중 큰 금액으로 평가하여야 하므로 청구인들이 신고한 쟁점주식의 평가액은 정당하다.
(4) 처분청이 제시한 쟁점①안의 경우 ‘분양가액’ 중 토지 부분의 가액을 건축 중인 건물의 부지인 토지의 시가로 볼 수 있다는 쟁점예규에 따라 쟁점①토지를 부지로 하는 아파트(이하 “F”라 한다) 개발사업 및 쟁점②토지를 부지로 하는 아파트(이하 “G”라 한다) 개발사업의 각 분양가액(이하 “쟁점분양가액”이라 한다) 중 각 토지의 가액을 쟁점토지의 시가로 평가한 후 이를 토대로 비상장주식인 쟁점주식의 ‘순자산가치’를 산정하였으나, 쟁점분양가액 중 토지 부분의 가액은 수분양자들이 거래 여부를 결정하는 요소가 아니므로 ‘거래의 기초’가 되었다고 볼 수 없고, 분양가액은 사업시행자가 미래의 현금흐름 및 수요를 예측하여 주관적으로 형성하고 제시하는 가격에 불과하며, 특히 분양가상한제의 적용을 받는 경우 그 분양가액은 대상 부동산의 객관적 교환가치와 별개로 정책적인 목적 아래 산정된 가액이므로 ‘객관적 교환가치’를 반영하지 아니하고, 쟁점토지 지상 아파트의 공정률이 약 14%, 32%에 불과하므로 쟁점주식 증여일 시점에서 아파트 완공을 기준으로 시가를 평가하는 것은 시가의 시간적 범위에도 부합하지 아니하여 쟁점①안을 적용함은 부당하다. (가) 분양가액 중 토지 부분의 가액은 거래의 기초가 되지 않으므로 분양계약의 당사자들 사이에 형성된 가격이라는 이유만으로 이를 해당 토지의 시가에 해당한다고 볼 수 없다.
1. 상증세법 제60조 제1항은 “이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다”고 규정함으로써 시가 평가 원칙을 규정하고 있고, 대법원은 시가의 개념에 대하여 “시가라 함은 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액, 즉 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 말하므로, 거래 실례가 있다고 하더라도 그 거래가액이 위와 같이 증여재산의 객관적 교환가치를 적정하게 반영하는 정상적 거래에 의하여 형성된 가격이라고 볼 수 없는 경우 이를 시가라고 할 수 없다”고 판시하고 있는바(대법원 2009.3.12. 선고 2007두8652 판결 등 참조), 이 경우 ‘객관적 교환가치를 반영하는 가격’이란 거래 당사자 간의 주관적인 사정이 배제된 상태에서 거래대상 재산의 고유한 특징을 기초로 형성된 가액을 의미한다.
2. 위 법리를 종합하면 불특정 다수인 사이의 거래가격이 ‘시가’에 해당하기 위해서는 불특정 다수인이 해당 가격을 거래의 기초로 삼아 거래하여야 하고, 반대로 거래의 실례가 있다고 하더라도 거래 당사자들이 해당 가격을 거래의 기초로 삼지 않고 다른 요인에 따라 거래 여부를 결정하였다면, 거래 당사자들 사이에 형성된 가격이라는 이유만으로 이를 해당 토지의 시가에 해당한다고 볼 수 없다.
3. 처분청은 집합건물의 완공 전에 이를 분양하는 경우 집합건물의 전유부분에 종속된 대지사용권의 목적인 토지도 거래에 해당한다고 보았으나, 건축 중인 집합건물을 분양할 경우 매수인(수분양자)은 전유부분과 대지사용권을 아우르는 전체의 분양가액을 토대로 거래 여부를 결정할 뿐 분양가액 중 토지 부분에 해당하는 가액이 얼마인지에 따라 거래 여부를 결정하지 않는바, 결국 ‘분양가액 중 토지 부분에 대한 가액’이 당사자들의 ‘거래의 기초’가 되었다고 볼 수 없고, 따라서 분양계약의 당사자들 사이에 형성된 가격이라는 이유만으로 이를 해당 토지의 시가에 해당한다고 볼 수는 없다.
4. 쟁점판결도 이와 같은 취지에서 “아파트 분양이 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우라고 하더라도 수분양자들은 그 전유부분과 대지사용권을 아우르는 전체의 분양가액이 거래를 결정하는 요소이고, 양자의 가액 비율이나 그 가액 산정의 적정성은 중요한 관심의 대상이라고 보기 어렵다”고 판시하였다. 즉, 법원은 분양가액 중 토지가액은 당사자들의 거래의 기초가 되지 아니하므로 분양계약의 당사자들 사이에 형성된 가격이라는 이유만으로 이를 해당 토지의 시가에 해당한다고 볼 수 없다고 판단하였는바, 분양가액 중 토지 부분의 가액은 거래대상이 되는 아파트에 대한 총분양가액 중 일부분으로만 존재할 뿐 분양계약의 당사자들 사이에서 이루어진 거래의 실례가액에 해당하지 아니하므로 시가에 해당한다고 보기 어렵다. (나) 분양가액의 산정 방법에 비추어 볼 때 쟁점분양가액은 시가에 해당하지 아니한다.
1. 대법원은 “피고가 이 건 양도주식의 시가에 해당한다고 주장하는 H㈜의 공모희망가액 주당 OOO원은 H㈜가 증권업협회 등록을 위한 유가증권신고를 한 후 주식을 공모함에 있어서 등록주간사인 I㈜가 H㈜의 매출액 및 경상이익의 증가를 예측하고 그 미래수익의 현금흐름을 현가로 할인한 수익가치와 자산가치를 참작하여 산출한 본질가치 및 사업성 등을 감안하여 결정한 가액이고, 신주공모가액 1주당 OOO원도 주식공모 시점에서의 위와 같은 H㈜의 본질가치 및 수요예측 조사결과 등이 고려되어 등록주간사와 H㈜와의 협의에 의하여 결정된 가액으로서, 이러한 공모희망가액 및 공모가액의 결정 과정, 그 가액의 기준시점과 이 건 주식의 양도시점의 차이 등을 종합하면 위 공모주식 가액 및 공모희망가액을 이 건 주식의 양도 당시의 시가로 볼 수는 없다”고 판시함으로써 주식에 대한 공모희망가액 또는 공모가액은 매도인 측의 협의에 따라 미래이익 등 요소를 고려하여 주관적으로 형성된 가격에 불과하므로 주식의 객관적 교환가치를 반영한 것으로 볼 수 없다는 취지에서 위 가액은 시가에 해당하지 않는다고 판시하였다(대법원 2007.5.31. 선고 2005두2841 판결 참조). 위 대법원 판결에서 피고는 주식의 ‘공모희망가액’ 또는 ‘신주공모가액’은 해당 주식에 대한 불특정 다수인 사이의 자유로운 거래가격에 해당하므로 이를 시가로 볼 수 있다고 보았으나, 대법원은 공모희망가액 또는 신주공모가액은 여러 가지 요소를 고려하여 매도인측의 ‘협의’에 따라 주관적으로 형성된 가격에 불과하므로 이를 시가로 볼 수 없다고 판단한 것이다. 즉, 시가 산정 원칙에 관한 판결의 법리 및 위 대법원 판결의 취지를 종합하면, 불특정 다수인 사이의 거래가격이 있다고 하여 이를 당연히 시가로 볼 수 있는 것은 아니고, 거래가격이 대상 재산의 교환가치와 상관없는 요소에 따라 주관적으로 형성된 가격에 불과하다면 이는 시가에 해당하지 않는다. 또한, 위 대법원 판결에서 문제된 ‘공모희망가액’과 이 건에서 문제되는 ‘쟁점분양가액’은 모두 매도인 측이 장래의 현금흐름 및 수요 등을 예상하여 주관적으로 결정·제시하는 가격이라는 점에서 유사하다. ‘쟁점분양가액’은 부지의 매입가액에 장래 아파트 개발사업에 투입될 것으로 예상되는 건설비용과 자금조달비용, 판매·관리비, 법률·회계비 등 용역비용 등을 더하고 위 직·간접비용에 사업시행자의 개발이익을 가산하며 이를 토대로 분양가상한제 등 법적 규제, 부동산 경기 및 경제 상황 등 시장의 반응, 예상 수요, 인프라 및 입지조건 등 다양한 요소를 감안하여 사업시행자가 주관적으로 결정·제시하는 것이다. 즉, ‘쟁점분양가액’은 사업시행자가 장래 개발사업에 투입될 비용 및 개발이익 등 토지의 교환가치와 무관한 요소들을 감안하여 주관적으로 제시하는 금액에 불과하므로, 토지의 객관적 교환가치를 반영하는 가액이라 할 수 없다.
2. 나아가 쟁점토지 위에 신축되는 아파트는 모두 주택법 제57조 제1항에 따라 분양가상한제의 적용을 받는 주택으로서, 그 분양가액은 관련 법령에 기계적으로 산정하는 것일 뿐 해당 가격이 쟁점토지의 교환가치 즉, 시가를 반영하는 것은 아니다. 분양가상한제의 적용을 받는 주택의 경우 정책적인 목적 아래 산정된 분양가격을 따를 뿐이어서 그 가격은 해당 주택의 객관적인 교환가치를 반영한 것이라고 볼 수 없고, 동 주택의 개발사업을 시행하는 자는 분양가심사위원회의 심사를 거쳐 분양가액을 결정하게 되는데, 이 과정에서 사업시행자가 분양가심사위원회에 제출하는 분양가액 산정 신청(안)은 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙에서 정한 방법에 따라 작성할 수 있을 뿐이므로, 실제 해당 개발사업을 수행함에 있어 소요되는 비용 내지 시행사의 이윤을 토대로 작성하는 것이 아니다. 즉, 그 분양가액은 관련 법령에 기계적으로 산정하는 것일 뿐이어서 해당 개발사업의 대상인 토지 및 건물의 객관적인 교환가치를 반영할 수 없는 본질적인 제한이 있는 것이고, 분양가상한제의 도입 취지에 따른 당연한 결과로서 유사 인근 공동주택의 거래가격에 현저히 미달하는 결과에 이르게 된다.
3. 따라서 대법원이 ‘공모희망가액’ 또는 ‘신주공모가액’을 주식의 시가로 볼 수 없다고 판단한 이유는 쟁점분양가액에도 동일하게 적용될 수 있는 점, 분양가상한제의 적용을 받는 경우 그 분양가액은 대상 부동산의 객관적 교환가치와 별개로 정책적인 목적 아래 산정된 것이라는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점분양가액 중 토지 부분의 가액은 쟁점토지의 시가가 될 수 없다. (다) 쟁점주식 증여일 기준 이 건 아파트의 공정률은 14% 및 32%에 불과하였으므로 시가의 시간적 범위에 부합하지 아니한다.
1. 개발사업은 준공 완료까지 많은 시간이 소요되고 추가적인 비용이 투입되어야 할 뿐만 아니라 진행 과정에서 자금조달의 실패, 비용의 초과, 설계 오류 및 시공의 하자, 규제의 변경 등 수많은 요인으로 인하여 개발사업이 애초에 실패로 돌아갈 가능성도 적지 않다. 위와 같은 리스크가 실현될 경우 건물인 아파트는 물론 그 부지인 토지의 가치도 현저히 하락하게 된다. 따라서, 준공률이 낮은 개발사업의 초기단계에서 토지의 분양가액을 토지의 시가로 평가하여 과세하는 것은 추가로 소요될 시간과 비용을 무시하고 미래에 실현될 이익을 지나치게 미리 반영하는 것일 뿐만 아니라, 개발사업의 리스크를 고려할 때 미래에 이익이 실현될 수 있는지 여부조차 알 수 없는 상황에서 결과적으로 개발사업이 100% 성공한다고 가정하고 하는 과세이므로 현실에 부합하지 않는다.
2. 또한, 법원은 쟁점판결에서 ‘아파트 건설의 진행 정도는 약 14%에 불과하였는데, 시행사의 이윤은 추가로 아파트 신축을 위한 비용과 노력을 들여야만 현실화될 수 있는 성격이고, 분양가액에 포함된 이주보상비, 철거공사비, 기타용역비 등은 아파트가 준공될 경우 비로소 의미를 가질 수 있는 비용’이라고 판시하면서 개발사업의 초기단계인 경우 분양가액을 토지의 시가로 볼 수 없다고 보았고, 쟁점판결의 원심에서도 ‘아파트의 부지는 집합건물의 전유부분에 종속된 대지사용권의 목적인 토지로서 이러한 대지사용권은 전유부분과 분리하여 처분할 수 없고, 전체적인 분양가는 완성된 건물과 부속토지의 일체를 가상하여 형성된다고 보아야 하므로, 아파트 분양이 완료되었다고 하더라도 준공 시까지 아파트뿐만 아니라 부속토지도 점진적으로 가치가 증가한다’는 점을 지적하면서 “순자산가치를 기준으로 1주당 가액을 산정함에 있어 부속토지는 수년이 경과하여 준공 시를 전제로 한 분양가액을 시가로 인정할 경우 자산평가 왜곡을 초래하고 미래에 실현될 이익까지 한꺼번에 미리 자산으로 인식하는 결과가 된다”고 판단하였다(서울행정법원 2014.8.29. 선고 2014구합984 판결).
3. 이 건의 경우 쟁점주식의 증여일인 2021.7.1. 당시 공정률이 F는 32.12%, G는 14.67%로 공사의 시작단계에 불과하였고, 실제 준공일자는 F가 2022.10.27., G가 2023.2.27.로 증여일로부터 약 1〜2년이 경과된 시점에서야 완공되었다. 따라서 쟁점분양가액 중 토지가액을 시가로 보는 것은 상증세법상 평가의 시간적 범위를 벗어난 것일 뿐만 아니라 개발사업에서 추가로 소요되는 시간 및 비용, 개발사업의 리스크를 전적으로 무시하고 미래가치를 지나치게 미리 반영하는 것으로 불합리하다.
(5) 처분청은 쟁점분양가액 중 토지가액에서 일부 개발비용 중 일정비율(쟁점①토지 64.38%, 쟁점②토지 55.66%) 만큼을 공제하면서 이에 따라 산정한 가액을 쟁점판결의 법리에 따라 적법하게 산정한 토지의 시가에 해당한다고 보았으나, 이는 쟁점판결의 법리를 오해한 데에 따른 것으로, 처분청이 한 이 건 비용공제는 자의적인 것에 불과하므로 쟁점분양가액 중 토지가액에서 위 비용을 공제한다고 하더라도 그 잔존가액을 쟁점토지의 시가로 볼 수 없으므로 쟁점주식의 시가 산정에 쟁점②안을 적용함은 불합리하다. (가) 쟁점분양가액에 어떤 가공을 가한다고 하여도 객관적 교환가치를 반영한 것이라는 결론에 이를 수 없다. 이는 쟁점판결을 통하여도 확인할 수 있다. 쟁점판결은 분양가액 중 토지가액이 토지의 시가에 해당하지 않는다고 판시하였는데, 그 이유는 분양가액 중 토지 부분은 수분양자들이 거래 여부를 결정하는 요소가 아니므로 거래의 기초가 되었다고 볼 수 없고, 토지의 분양가액은 분양계약을 체결할 때 사업시행자가 임의로 정한 금액에 불과하며, 아파트 건설의 완료 정도가 14% 정도에 불과하였다는 사정을 고려할 때 분양가액 중 토지가액이 토지의 객관적인 가치를 반영하였다고 볼 수 없으므로, 이는 시가에 해당하지 않는다고 판시하였다. 다만, 쟁점판결은 분양가액에 포함된 구성요소 중 금융비용, 이주보상비, 철거공사비, 기타용역비 등 토지의 객관적 교환가치 상승에 기여하지 않는 항목이 있다는 점도 지적하고 있는데, 이는 위와 같은 점에 비추어 보더라도 해당 토지의 분양가액은 그 객관적 교환가치를 반영한 것이 아님을 알 수 있고, 결국 사업시행자가 임의로 정한 금액에 불과하다는 점을 설명하기 위한 것일 뿐 위 각 비용만 공제하면 분양가액을 시가로 볼 수 있다는 취지가 아니다. 특히, 쟁점판결은 개발사업의 초기단계에서 개발사업의 완료를 전제로 하여 분양가액을 토지의 시가로 보는 것은 부당하다는 점도 판시하고 있는데, 분양가액에서 일부 비용을 공제하더라도 여전히 해소되지 않는 문제가 있으므로 처분청의 산정 방법은 ‘쟁점판결의 법리에 따른 시가 산정 방법’이 아님이 명백하다. (나) 처분청은 ‘설계·감리비, 인·허가비용, 인입공사비, 분양경비, 분담금, 금융비용, 기타사업비 및 GS정산금’을 토지 및 건물의 분양가액 비율로 안분하고 그 중 토지 분양가액 비율에 해당하는 금액을 토지관련 비용으로 보아 쟁점분양가액 중 토지 부분의 가액에서 차감하는 방식을 적용한 것으로 보이는데, 쟁점판결 중 ‘분양가액 속에 평가되어 있는 장래 투입되는 재화나 용역의 가치가 적정하게 반영되어 있는 등 그 가액 산정의 합리성을 갖추어야 한다’는 부분은 분양가액에는 이미 지출이 이루어진 비용뿐만이 아니라 장래 지출이 예상되는 비용도 함께 포함되어 있다는 전제 아래 이미 지출이 이루어져 그 금액이 확정된 비용과 달리 장래 지출이 예상되는 비용은 그 금액이 확정되지 않았으므로 이를 합리적으로 산정하라는 취지이다. 즉, 쟁점판결 중 해당 판시 부분의 취지는 분양가액 속에 평가되어 있는 항목의 가치를 올바르게 평가하라는 것인데, 처분청이 이 건 비용공제에서 차감 대상으로 산정한 항목들은 모두 쟁점토지의 분양가액을 구성하지 아니하므로 처분청과 같이 비용공제를 수행하더라도 재점판결의 취지에 부합한다고 볼 수 없다. (다) 오히려 법원은 분양가액에 포함되는 항목 중 금융비용, 이주보상비, 철거공사비, 기타용역비, 법정택지이자, 연약지반·암석지반 공사비, 흙막이 및 차수벽 공사비, 지역난방부담금, 학교용지부담금(서울행정법원 2023.10.24. 선고 2022구합84161 판결 참조) 등의 비용은 토지의 객관적 교환가치와 무관한 것이라고 예시하고 있고, 위와 같은 비용은 쟁점분양가액에도 포함되어 있는데, 이는 쟁점토지 위에 신축된 아파트가 분양가상한제의 적용을 받는 주택이라는 이유만으로 쟁점토지의 객관적인 교환가치에 대한 고려 없이 관련 법령에 따라 분양가액에 포함되었을 뿐이다. 구체적으로 살펴보면, ‘법정택지이자’는 공동주택분양가규칙 제8조 제1항 제3호에 따라 택지를 공급받기 위하여 선수금, 중도금 등을 납부한 경우의 기간이자로서, 쟁점토지와 같은 매매용 재고자산을 매입하기 위하여 지출한 지급이자는 당기의 손금 항목이므로 쟁점토지 가액을 구성하는 요소로 볼 수 없고, ‘말뚝박기 공사비’ 및 ‘흙막이 및 차수벽 공사비’는 공동주택분양가규칙 제8조 제1항 제1호 가목 및 다목에 따라 “건축물의 기초공사”를 위하여 지출되는 비용이로, 쟁점토지에 건축될 아파트의 가치 증가와 관련된 항목일 뿐 쟁점토지 가액을 구성하는 요소가 아니다. 심지어 위 공사비 항목은 향후 발생할 공사비용 전체를 추정한 것으로, 이 건 증여일까지 건축물 공사에 지출한 금액이 아니다. 또한, ‘지역난방부담금’도 쟁점토지가 아니라 그 지상에 건축될 아파트의 가치 증가와 더욱 밀접한 관련이 있는 것이고, ‘재산세’ 및 ‘등기수수료’는 쟁점토지의 교환가치와는 무관하다. 위와 같이 처분청은 쟁점판결의 취지에 따라 쟁점토지의 가액을 산정한다고 하면서도 쟁점토지의 분양가액을 구성하지 않는 항목만을 차감하였을 뿐 쟁점토지의 분양가액을 구성하지만 토지의 교환가치 상승에는 관련이 없는 항목들(법정택지이자, 말뚝박기 공사비, 흙막이 및 차수벽 공사비, 지역난방부담금, 재산세, 등기수수료)에 관하여는 아무런 조정을 거치지 않았는바, 처분청의 논리에 따르더라도 쟁점②안은 쟁점판결의 취지를 전혀 반영하지 못하고 있다.
(6) 별도의 규정이 마련되지 않은 이상 쟁점토지에 관하여는 원칙으로 돌아가 그 지상 건물과 구분하여 별도의 평가대상 재산으로 취급함이 상당한바, 처분청이 제시하는 쟁점③안은 아무런 법적 근거도 없이 법령상의 부동산 유형 구분에 반하여 쟁점토지 및 그 지상 건물을 하나의 수익권으로 보아 평가하거나 부동산에 해당하는 쟁점토지에 대하여 조건부권리에 관한 평가방법을 적용한 것이므로 상증세법에 정면으로 반한다. (가) 처분청은 쟁점예규와 쟁점판결의 내용을 혼합하여 토지와 관련하여서만 장래 발생할 비용을 고려하여 평가하였으나(쟁점②안), 건물을 제외하고 토지에 대하여만 미래에 발생될 비용을 추정하는 것은 불합리하고, 금융시장 등에서 분양이 이루어진 사업장에 대하여 ‘수익권’을 기초로 가치평가가 이루어지고 있는 상황 등을 감안하면 쟁점법인의 순자산가치를 평가함에 있어 쟁점토지 위에 시행되는 사업을 ‘하나의 단위’로 하여 그로부터 발생하는 ‘수익권’을 상증세법 제65조 소정의 ‘조건부권리’로서 평가하여야 한다는 처분청 의견은 쟁점토지 및 그 지상 건물이 신탁재산에 대한 수익권으로 전환된 경우를 전제로 성립될 수 있을 뿐이다. (나) 신탁이 설정되면 신탁재산이 위탁자를 떠나서 수탁자의 소유가 된다는 점에서 신탁은 법인과 유사하나, 신탁재산 그 자체로 독자적인 법인격을 가지지 못하고 수탁자를 통하여 재산의 관리·처분 등이 이루어지며, 그 수익이 신탁자나 수익자에게 지급된다는 점에서 법인과 차이를 보인다. 이러한 측면에서 신탁재산 및 신탁소득의 과세와 관련하여 신탁을 별도의 실체로 인정하여야 한다는 견해와 신탁을 도관으로 보고 위탁자나 수익자에게 과세하여야 한다는 견해가 대립하고 있는데, 현행 세법은 실질과세 원칙에 따라 신탁을 도관으로 보고 위탁자를 기준으로 과세하고 있다. 즉, 우리 세법은 신탁도관설의 입장에서 신탁원본에 관한 실질적인 지배·통제권이 원칙적으로 위탁자에게 유보되어 있다고 취급하고 있다. 따라서 세법의 적용에 있어, 쟁점토지 및 그 지상 건물이 신탁의 설정으로 수탁자에게 이전되었다거나 그에 따라 ‘수익권’으로 변경되었다고 볼 수는 없다. 결국 신탁도관설의 입장에 기초한 우리 세법의 해석상 신탁등기에도 불구하고 위탁자인 쟁점법인이 쟁점토지를 소유한 것으로 취급함이 상당하고, 이를 전제하고 있는 이상 쟁점법인의 순자산가치를 평가함에 있어서 쟁점토지 및 그 지상 건물 각각에 대하여 평가할 수 있을 뿐 이들이 수익권으로 전환된 것으로 보아 그 수익권을 평가의 대상으로 삼을 수는 없다. (다) 나아가 쟁점토지 및 그 지상 건물을 각각 평가하는 방법이 아닌 이를 일괄하여 ‘수익권’으로 취급하고, 이에 대하여 ‘조권부권리’에 대한 평가방법을 적용해야 한다는 처분청의 의견은 재산의 평가에 관한 상증세법의 태도에 반하는 것으로서 허용될 수 없다.
1. 상증세법 시행령 제55조 제1항은 순자산가액의 계산에 관하여 ‘평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액’으로 하도록 규정하고 있고, 상증세법은 제4장(제60조 및 제66조)에서 재산의 평가에 관한 세부적인 규정을 마련하고 있는데, 특히 상증세법 제61조 제1항은 “부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다”고 규정하면서 토지(제1호), 건물(제2호), 오피스텔 및 상업용 건물(제3호), 주택(제4호)으로 구분하여 각 자산에 대한 평가방법을 달리 규정하고 있는바, 부동산을 그 자산별로 분류하고 각각에 대한 평가방법을 달리 규정한 취지는 각 자산이 지니는 고유한 특성에 따라 그에 적합한 평가 방법도 달라질 수밖에 없어서 각 자산별 특성을 고려하고 그에 따라 평가 방법을 달리함으로써 각 자산의 가치를 보다 합리적으로 반영하기 위한 데에 있으므로 위 규정에 해당하는 부동산에 대하여는 동 자산에 대한 평가방법을 적용할 수 있을 뿐 법령에 정해진 것과 다르게 적용하거나 위 부동산 유형을 달리 구분하는 것은 위법하다. 위와 같이 구분된 부동산 유형 중 제2호 내지 제4호는 건물 및 주택에 관하여 국세청장이 산정·고시하는 가액 내지 결정·고시하는 가액으로 평가하도록 규정하고 있고, 그 가액은 토지와 건물의 가액을 일괄하여 평가한 것이다. 다만 위 고시는 용도에 맞게 완성되어 사용가능한 상태에 있는 건물 및 주택을 대상으로 하는데, 이러한 점을 감안하면 이 건 증여일 당시 공정률이 약 14% 및 32%에 불과한 이 건의 경우에는 쟁점토지 지상 건물이 위 ‘제2호 내지 제4호에 따른 건물 및 주택’에는 해당하지 않는다고 보아야 하고, 따라서 쟁점토지 및 그 지상 건물에는 위 제2호 내지 제4호가 적용되지 않으므로 쟁점토지의 가치를 그 지상 건물과 일괄하여 평가하는 것은 상증세법이 규정한 부동산 유형을 달리 구분하는 것으로서 허용될 수 없다.
2. 또한, 쟁점토지 및 그 지상 건물을 일괄하여 이에 대하여 ‘조건부권리’에 대한 평가방법을 적용하는 것은 법령에 정해진 것과 다른 평가방법을 적용한 것이라는 측면에서도 타당하지 않다. 상증세법은 제61조에서 부동산의 평가 방법에 관하여 규정하고 있고, 제65조에서 조건부권리의 평가에 관하여 규정하고 있는바, 부동산과 조건부권리는 그 특성을 달리하므로 각각에 대한 평가방법을 혼용할 수 없다. 대법원도 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’가 상속재산에 포함되는 경우 과세관청이 그에 관하여 마련된 평가방법을 적용하지 아니하고 ‘사업시행인가일을 기준으로 한 부동산의 감정가액에 비례율을 곱하여 산정한 금액을 그 권리의 가액으로 평가’한 사안에서 ‘과세관청이 이를 평가한 방법은 상증세법 시행령 제51조 제2항에서 규정하고 있는 평가방법에 해당하지도 아니하고 달리 이를 정당화할 수 있는 근거규정이 존재하지 아니하여 허용될 수 없다’고 판시하였는바(대법원 2014.6.12. 선고 2012두18615 판결 참조), 원칙적으로 해당 재산에 대하여 상증세법이 평가 방법을 마련한 이상 이를 적용함이 타당하고 특별한 사정 없이 이와 다른 평가방법을 임의로 적용하는 것은 위법하다. 따라서 처분청의 의견과 같이 쟁점토지 및 그 지상 건물을 일괄하여 그 가치를 평가하는 것이 타당하다고 가정하더라도, 부동산에 해당하는 자산에 대하여 조건부권리에 관한 평가 방법을 적용하는 것은 이를 정당화할 수 있는 별도의 규정이 존재하지 않는 이상 허용될 수 없다.
3. 한편, 처분청은 수익권에 대한 근질권 설정계약이 체결된 사실을 쟁점토지 및 그 지상 건물의 가액을 ‘하나의 수익권’으로 보아 평가하여야 하는 근거로 삼기도 하였으나, 우선 처분청이 언급하는 수익권 근질권설정계약 사례는 쟁점법인이 2020년 11월경 고양OOO 사업장의 쟁점①토지에 관한 것으로, 당시의 수익성 평가는 향후 신탁사업의 수익성에 관한 단순한 예상에 불과하였을 뿐 아니라 이 건 증여일(2021.7.1.)과는 시차도 상당하였으므로, 위 수익성 평가를 위 증여일 당시의 쟁점주식에 대한 평가에 그대로 반영할 수 없다. 또한, 민사법의 영역에서 수익권을 거래의 단위로 삼는 경우가 존재하더라도 이는 세법의 적용 영역 밖에서의 논의에 불과할 뿐이므로, 세법 이외 영역에서의 거래를 이유로 세법상 자산평가에 대한 해석 및 적용의 원칙이 달라질 수는 없다. 또한, 처분청은 신탁재산에 대한 수익권 가치의 산정에 관한 판결(부산지방법원 동부지원 2020.8.26. 선고 2017가합103435 판결)을 제시하였는데, 위 판결은 위탁자 겸 수익자가 수탁자에게 신탁하여 민사법상 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 상황에서 신탁수익권이 위탁자(A) → B → C에게 순차로 양도되었고, 그 중 B의 수익권 양도가 그 채권자를 해하는 사해행위에 해당하는지 여부에 관한 사안으로, 사해행위취소의 법리에 따라 해당 재산 자체의 원물반환이 아니라 가액반환만이 가능한 상황에서 가액에 상당하는 신탁수익권의 가치를 산정하기는 어렵다고 판단한 것이다. 즉, 위 판결은 신탁된 부동산에 대한 사해행위취소 소송에서 가액배상을 할 경우에 관한 민사법상 법리를 언급한 것일 뿐 세법상 해당 부동산의 실질소유자를 누구로 볼 것인지, 그에 따른 자산평가를 어떻게 할 것인지를 판단한 사례가 아니므로, 위 판결의 취지를 쟁점주식 평가를 위한 세법상 자산평가의 근거로 원용할 수는 없다. 특히, 위 판결은 신탁이 이루어질 경우 신탁재산의 소유권이 대내외적으로 수탁자에게 완전히 이전된다는 점을 전제로 위탁자 및 그로부터 권리를 양수한 제3자 사이의 거래대상 목적물을 신탁재산 자체가 아닌 신탁수익권(채권)으로 판단하였는데, 이는 민사법상 신탁재산의 소유관계에 관한 판단에 불과하고, 이와 달리 세법에서는 실질과세의 원칙에 따른 신탁도관설에 따라 신탁재산의 실질소유자가 위탁자임을 전제로 위탁자를 납세의무자로 보고 관련 자산평가를 한다는 점에서 위 판결이 언급한 민사법상 법리를 이 건에 적용될 수 없다. 청구인들은 쟁점주식을 증여받고 관련 증여세를 신고·납부하면서 쟁점법인이 수탁자(주식회사 무궁화신탁)에 신탁한 쟁점토지를 쟁점법인의 소유로 보고 위 주식에 대한 평가에 반영하였고, 처분청도 쟁점토지가 쟁점법인의 소유라는 전제하에 그 평가액을 쟁점주식의 가액에 반영해야 한다면서 이 건 처분을 하였는바, 결국 신탁과 관계없이 세법상 쟁점법인의 소유로 보아야 하는 쟁점토지의 평가에는 부동산 평가에 관한 세법규정이 적용될 뿐 위 토지가 수탁자의 소유임을 전제로 수익권 평가를 하는 것은 허용될 수 없다.
(1) 청구인들이 당초 증여세 신고 시 판교 OOO 사업장의 오피스텔과 상가분 토지 분양수입금액을 누락하고 쟁점주식을 평가한 사실이 확인됨에 따라 처분청은 다양한 방법으로 합리적 평가방법을 적용하여 쟁점주식의 시가를 산정하였는바, 최종적으로 분양이 완료된 사업장의 경우 신탁회사가 관리하는 신탁자산으로 분류되고, 해당 사업장의 부동산은 시행사의 적극재산에 해당하지 아니하며, 금융시장에서도 분양사업장은 “수익권”이라는 권리로 평가되어 담보가치를 산정하는 등 부동산이 아닌 재산상 가치가 있는 권리에 해당되는 “수익권”으로 평가하는 것이 타당하다. 따라서 “수익권가치”를 합리적으로 산정한 결과 쟁점주식의 1주당 평가액이 OOO원으로 산정되었으므로 당초 이 건 조사 시 평가된 1주당 평가액 OOO원은 정당한 세액 내에 있으므로 이 건 처분은 정당하다.
(2) 처분청은 평가기준일 당시 미래가치를 합리적으로 평가하고자 다양한 방법을 검토하였고 그 중 조건부권리의 성격을 갖는 “수익권가치”로 보아 향후 개발이익을 기준으로 쟁점주식의 순자산가치를 1주당 OOO원으로 평가하는 방법이 가장 타당하다고 판단하였으나, 최종적으로 조사청이 이 건 조사 시 산정한 1주당 순자산가치를 OOO원으로 확정하였다. 이는 이 건 조사 당시 쟁점법인의 사정이 악화(2023.12.31. 기준 재무상태표상 순자산가치 약 OOO원)된 점을 고려한 결과로, 처분청은 쟁점예규와 쟁점판결을 혼합하여 법인세 추가납부 예정액을 수익권가치 평가 시 적용한 법인세 예상액(OOO원)에 78.1%(총 개발이익 중 토지분 비중)를 반영한 OOO원을 추가로 부채에 포함하여 산출하였다.
(3) 쟁점①안에 따라 쟁점예규를 적용하여 쟁점주식을 평가하면 1주당 OOO원으로 산정된다. 청구인들도 당초 이 건 증여세 신고 시 쟁점예규를 적용하여 쟁점주식을 평가하였으나, 계산과정에서 판교 OOO 사업장의 토지 분양수입금액 중 오피스텔과 상가분양분 OOO원을 누락함에 따라 1주당 OOO원이 과소평가되었는바, 청구인들이 적용한 신고 방법을 그대로 적용하면서 누락된 판교 OOO 사업장의 오피스텔과 상가의 토지 분양수입(OOO원)을 자산에 포함하고 이에 추가로 반영하여야 하는 충당금(OOO원)을 부채에 포함하여 계산하면 순자산가액이 OOO원으로 쟁점주식의 1주당 평가액은 OOO원으로 산정된다.
(4) 한편, 쟁점예규를 적용하되 쟁점판결에 따라 토지 분양수입금액을 수익하기 위하여 향후 지출되어야 할 토지관련 비용을 부채에 반영하여 산정한 경우 쟁점주식 1주당 평가액은 OOO원으로 산정되는데(쟁점②안 적용), 이 건 조사 시 산정한 1주당 평가액 OOO원은 정당한 세액 내에 있으므로 이 건 처분은 정당하다. 분양이 이루어진 사업장의 토지 및 건물에 대한 자산가치 평가 시 쟁점예규는 토지의 경우는 토지분양가액을, 건물의 경우는 건물분양가액에 각각 공사진행률을 곱하여 산정한 가액을 시가로 보고, 공사진행률에 따라 토지 분양수익으로 계상된 이익부분은 부채에 가산하여 이중계상을 방지하는 방법을 적용하고 있으며 조세심판원도 해당 예규에 따라 시가를 산정하고 있다. 다만, 법원은 조세심판원과 달리 분양수입금액은 장래 시행사가 아파트 등을 준공하여 수분양자에게 인도할 때 실제 그 권리를 얻게 되므로 장래 투입되어야 할 재화나 용역의 가치가 적정하게 반영되어야만 그 합리성을 인정받을 수 있다고 보아 분양이 이루어진 토지의 경우 “대지사용권”으로서 일반적인 토지나 건물 등 부동산과 같이 매매사례가액을 적용하여 시가를 산정할 수 없다고 판단하였다. 즉, 법원은 토지의 분양가액을 얻기 위해서는 장래 투입되어야 할 재화나 용역의 가치가 적정하게 반영되어야 그 가액 산정의 합리성이 인정된다는 취지로 판단한 것이다. 따라서 쟁점법인의 준공 후 판교 고등 사업장과 고양 덕은 사업장의 정산내역을 기준으로 토지의 직접 취득비용 외에 공통경비 성격인 설계·감리비, 인허가비용, 인입공사비, 분양경비, 금융비용, 기타사업비, GS정산금 등을 토지분양가액과 건물분양가액을 기준으로 안분하여 장래에 추가로 투여될 것으로 예상되는 토지관련 비용(부채)을 합리적으로 산정하면 쟁점주식의 1주당 평가액은 OOO원으로 산출된다.
(5) 또한, 분양이 이루어진 사업장의 경우 “수익권”이라는 “재산가치가 있는 권리”에 해당되어 부동산이 아닌 “조건부권리”에 대한 평가방법(쟁점③안)을 적용하면 쟁점주식의 1주당 평가액은 OOO원으로 산정된다. (가) 처분청은 쟁점예규와 쟁점판결을 혼합하여 토지와 관련하여서만 장래 발생할 미래비용을 고려하여 평가하였으나(쟁점②안), 이는 미래에 발생될 토지관련 비용을 추정하는 것이 필수적이라면 건물을 제외하고 토지만을 대상으로 하는 것이 타당한지 여부가 불분명하고, 아파트 및 상가 등을 분양하는 경우 해당 자산은 시행사가 임의로 사용할 수 없어서 일반적인 부동산의 개념과 명확하게 다른 특성이 있다는 문제점 등이 있어 새로운 평가방법을 검토하게 되었다. 금융시장에서도 분양이 이루어진 사업장에 대하여 “수익권”이라는 개념으로 일종의 권리개념으로 가치평가가 이루어지고 있고, 미래 발생비용의 추정이 필요하면 토지와 건물을 모두 포함한 분양사업장별 개발이익을 산정하는 것이 “평가기준일 당시 미래가치”에 대한 합리적 평가방법이라 할 수 있으며, 분양 이후 미래 개발이익은 분양률 등을 기반으로 추정 소요비용 등을 합리적으로 산정할 수 있고 실제 추정예상이익과 실제 실현된 이익에 큰 차이가 없는 점 등을 고려하여 부동산이 아닌 조건부권리 성격의 “수익권”으로 통용되는 “재산상 가치가 있는 권리”에 대한 평가방법을 적용할 수 있다. (나) 쟁점법인의 경우 2020년 11월 특수관계사인 J㈜가 시행하는 K 안산점 개발사업과 관련하여 자금지원 목적으로 “고양OOO” 사업장의 “수익권”을 담보로 L㈜ 외 다수의 채권자와 “수익권 근질권 설정계약”을 체결하였고, 근질권 설정계약 전단계로 2020년 9월 회계법인 성지를 통해 고양OOO에 대한 가치를 평가한 자료를 보면, 향후 경상이익은 OOO원이고 이미 실현된 순자산의 가치를 OOO원으로 평가한 사실을 보더라도 “수익권”이라는 형태로 가치평가가 이루어지고 있으며, 가치평가의 방법도 이미 실현된 순자산가치에 향후 예상되는 추정 경상이익을 더하여 산정하였는바, 결국 덕은지구 사업장의 토지나 건물 등 부동산의 가치를 평가한 것이 아니라 신탁회사를 통해 관리되는 OOO 사업장의 향후 개발예상이익을 평가하는 형태로, 이는 “수익권”이라는 권리로 평가하고자 하는 처분청의 취지에도 부합한다. (다) 위와 같이 시행사의 경우 분양이 이루어진 사업장은 토지와 건물을 개별적으로 처분할 수 없어서 부동산의 성격보다는 사업권의 성격이 강하고, 분양과 동시에 장래 투입되어야 의무도 확정되고 의무이행이 전제되어야 분양수입금액을 받을 수 있는 조건부권리에 해당하므로 상증세법 제65조 제1항 및 같은 법 시행령 제60조 제1항 제1호를 적용하여 자산가치를 평가하여야 한다. 따라서 이 건 세무조사 당시 이미 확정된 판교 OOO 개발이익과 고양 OOO 개발이익을 기준으로 장부가액에 미 반영된 미래개발이익을 산정한 후 평가기준일인 2021.7.1.을 기준으로 2년이 경과하여 실현된다는 조건과 당시 시장이자율 3%를 적용한 현가계수(0.9456)를 적용하여 수익권가치의 시가를 OOO원으로 평가하고 향후 부담하여야 할 법인세 OOO원을 차감하는 방법으로 순자산가치를 평가한 결과 쟁점주식의 1주당 평가액은 OOO원으로 산출되었다.
3. 심리 및 판단
(1) 상속세 및 증여세법(2014.1.1. 법률 제12168호로 개정된 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가 방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제63조(유가증권 등의 평가) ① 유가증권 등의 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 주식 및 출자지분의 평가
② 특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률 제2조 제3호에 따른 가상자산은 해당 자산의 거래규모 및 거래방식 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한다.
③ 그 밖에 이 법에서 따로 평가 방법을 규정하지 아니한 재산의 평가에 대해서는 제1항 및 제60조부터 제64조까지에 규정된 평가 방법을 준용하여 평가한다.
(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2015.2.3. 대통령령 제26069호로 개정된 것) 제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원 제54조(비상장주식의 평가) ① 법 제63조 제1항 제1호 다목에 따른 거래소에 상장되지 아니한 주식 및 출자지분(이하 이 조 및 제56조의2에서 “비상장주식”이라 한다)은 다음의 산식에 따라 평가한 가액(이하 “순손익가치”라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균한 가액으로 한다. 다만, 부동산과다보유법인(소득세법 시행령 제158조 제1항 제1호 가목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다. 1주당 가액 ＝ 1주당 최근 3년 간의 순손익액의 가중평균액 ÷ 금융회사등이 보증한 3년만기회사채의 유통수익률을 감안하여 기획재정부장관이 정하여 고시하는 이자율(이하 “순손익가치환원율”이라 한다)
② 제1항의 규정에 의한 1주당 순자산가치는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다. 1주당 가액 ＝ 당해 법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수(이하 “순자산가치”라 한다) 제55조(순자산가액의 계산방법) ① 제54조 제2항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 하며, 순자산가액이 0원 이하인 경우에는 0원으로 한다. 이 경우 당해 법인의 자산을 법 제60조 제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 무형고정자산·준비금·충당금 등 기타 자산 및 부채의 평가와 관련된 금액은 이를 자산과 부채의 가액에서 각각 차감하거나 가산한다. 제56조(1주당 최근 3년간의 순손익액의 계산방법) ① 제54조 제1항에 따른 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액은 다음 계산식에 따라 계산한 가액으로 한다. 이 경우 그 가액이 음수(陰數)인 경우에는 영으로 한다.(계산식 생략)
④ 제1항에 따른 순손익액은 법인세법 제14조에 따른 각 사업연도소득에 제1호의 금액을 더한 금액에서 제2호의 금액을 뺀 금액으로 한다. 이 경우 각 사업연도소득을 계산할 때 손금에 산입된 충당금 또는 준비금이 세법의 규정에 따라 일시 환입되는 경우에는 해당 금액이 환입될 연도를 기준으로 안분한 금액을 환입될 각 사업연도소득에 가산한다.
1. 법인세법 제18조 제4호에 따른 금액, 같은 법 제18조의2·제18조의3에 따른 수입배당금액 중 익금불산입액, 같은 법 제24조 제4항, 조세특례제한법 제73조 제4항에 따라 해당 사업연도의 손금에 산입한 금액 및 그 밖에 기획재정부령이 정하는 금액
2. 다음 각 목에 따른 금액
1. 조건부권리는 본래의 권리의 가액을 기초로 하여 평가기준일 현재의 조건내용을 구성하는 사실, 조건성취의 확실성, 기타 제반사정을 감안한 적정가액
2. 존속기간이 불확정한 권리의 가액은 평가기준일 현재의 권리의 성질, 목적물의 내용연수 기타 제반사항을 감안한 적정가액
3. 소송 중인 권리의 가액은 평가기준일 현재의 분쟁관계의 진상을 조사하고 소송 진행의 상황을 감안한 적정가액
(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2015.3.13. 기획재정부령 제481호로 개정된 것) 제17조의2(순자산가액의 계산방법) 영 제55조 제2항의 규정에 의한 무형고정자산·준비금·충당금 등 기타 자산 및 부채의 평가에 있어서 당해 법인의 자산 또는 부채에 차감하거나 가산하는 방법은 다음 각 호의 구분에 의한다.
1. 평가기준일 현재 지급받을 권리가 확정된 가액은 이를 자산에 가산하여 계산할 것
2. 선급비용(평가기준일 현재 비용으로 확정된 것에 한한다)과 법인세법 시행령 제24조 제1항 제2호 바목의 규정에 의한 무형고정자산의 가액은 이를 자산에서 차감하여 계산할 것
3. 다음 각 목의 가액은 이를 각각 부채에 가산하여 계산할 것
4. 평가기준일 현재의 제충당금과 조세특례제한법 및 기타 법률에 의한 제준비금은 이를 각각 부채에서 차감하여 계산할 것. 다만, 다음 각 목의 1에 해당하는 것은 그러하지 아니하다.
(1) 청구인들은 2021.7.1. E 및 D으로부터 아파트 및 상가 등의 시행사인 쟁점법인의 발행주식을 증여받아 1주당 OOO원으로 평가하여 증여세를 각각 신고·납부하였으나, 처분청은 이 건 증여 당시 쟁점주식의 1주당 평가액을 OOO원으로 경정하여 아래 ＜표2＞와 같이 청구인들에게 이 건 증여세를 결정·고지하였다. ＜표2＞ 이 건 증여세 결정 내용
(2) 청구인들 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 조사청의 조사종결보고서에 의하면, 청구인들이 이 건 증여세 신고 시 쟁점법인이 신축·분양 중인 성남OOO C1·C2·C3BL 오피스텔 및 상가 부수토지의 분양가액을 누락하여 보유토지를 과소평가한 것으로 보아 아래 ＜표3＞·＜표4＞와 같이 1) 쟁점예규에 따라 평가한 경우(쟁점①안), 2) 쟁점예규 및 쟁점판결을 반영한 경우(쟁점②안), 3) 조건부권리(수익권가치) 개념을 적용한 경우(쟁점③안) 등 3가지 방법으로 쟁점주식을 평가한 결과, 처분청의 쟁점주식 1주당 평가액 OOO원은 위 각 방법에 따른 평가액(OOO원, OOO원 및 OOO원)의 범위 내에 있어서 정당하다는 의견이다. ＜표3＞ 조사청의 쟁점주식 평가내역 ＜표4＞ 분양사업장별 개발이익 산정내역(확정수익 기준) (나) 조사청이 쟁점주식 평가시 적용한 쟁점예규는 다음과 같다. ◦ 재산-119(2012.3.22.) 신축·분양 중인 건물과 부수토지의 분양가액이 시가에 해당하는 경우에는 건물에 대한 분양가액 중 평가기준일까지의 작업진행률에 따라 계산한 금액을 그 건물가액으로 하고, 부수토지에 대한 분양가액을 토지가액으로 하는 것이며 익금에 산입한 분양수입금액 중 건물 및 부수토지에 상당하는 가액을 각각 부채에 가산한다. ◦ 조세정책과-1153(2023.5.17.) 순자산가치 산정 시 신축분양 진행 중인 건물과 부수토지의 분양가액이 시가에 해당하는 경우에는 건물에 대한 분양가액 중 평가기준일까지의 작업진행률에 따라 계산한 금액을 그 건물가액, 부수토지에 대한 분양가액을 토지가액으로 함 (다) 조사청이 쟁점주식 평가시 적용한 쟁점판결의 주요 내용은 다음과 같다. ◦ 서울고등법원 2015.5.6. 선고 2014누64423 판결 → 대법원 2015.9.24. 선고 2015두44400 판결로 최종 국패 물건의 거래가격은 미래가치를 고려하여 정해지는 것이므로 평가기준일 당시의 가격에 미래가치가 포함되어 있다고 하여 객관적 교환가치를 적정하게 반영하지 못하였다고 단정할 것은 아니다. 또한 토지는 건축 중인 집합건물의 부지라고 하더라도 법령상의 근거 없이 건물의 작업진행률에 따라 미래가치를 안분·반영하여 그 가액을 산정하여야 한다고 볼 것도 아니다. 그런데 이 사건 토지는 아파트의 부지로서 집합건물의 전유부분에 종속된 대지사용권의 목적인 토지이다. 이러한 대지사용권은 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다. 아파트 분양이 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우라 하더라도 아파트 수분양자들은 그 전유부분과 대지사용권을 아우르는 전체의 분양가액이 거래를 결정하는 요소이고, 양자의 가액 비율이나 그 가액 산정의 적정성은 중요한 관심의 대상이라고 보기 어렵다. 따라서 이 사건 아파트의 분양가액 중 대지사용권 가액의 합산액을 이 사건 토지 전체의 가액으로 보아 이를 관계 법령에서 말하는 ‘시가’에 해당하는 것으로 인정하기 위해서는, 이 사건 아파트 대지사용권의 가액에 현실과 부합하는 토지의 객관적 교환가치가 적절하게 구현되어 있고, 또 분양가액 속에 평가되어 있는 장래 투입되는 재화나 용역의 가치가 적정하게 반영되어 있는 등 그 가액 산정의 합리성을 갖추어야 할 것이다. (라) 청구인들이 이 건 증여세 신고 시 제시한 ‘비상장주식 등 평가서’에 의하면, 청구인들은 쟁점예규에 따라 쟁점토지에 대한 분양가액을 시가로 하고 익금에 산입한 수입금액을 부채에 가산하는 방법으로 쟁점법인의 순자산가치를 계산한 것으로 나타나는데, 이는 쟁점법인이 신축·분양 중인 성남OOO C1·C2·C3BL 오피스텔 및 상가 부수토지의 분양가액을 누락한 것 외에는 조사청이 제시한 쟁점①안과 동일하게 보유토지를 평가한 것으로 나타나는바, 동 평가서상 주요 내용은 아래 ＜표5＞와 같다. ＜표5＞ 청구인들의 쟁점주식 평가내역 (마) 그 밖에 처분청은 쟁점주식 1주당 평가액 OOO원이 조사청의 각 평가방법에 따른 평가액(OOO원, OOO원 및 OOO원)의 범위 내에 있어서 정당하다는 의견이면서도 쟁점주식을 1주당 OOO원으로 평가한 산정근거는 제시하지 못하고 있는 반면, 청구인들은 이 건 심판관회의에 참석하여 쟁점주식 평가 시 성남OOO C1·C2·C3BL 오피스텔 및 상가 부수토지의 분양가액을 보유토지에 누락한 사실에 대하여는 이견이 없으나, 동 부수토지를 보유토지에 포함하여 쟁점주식을 평가할 경우 1주당 평가액은 OOO원에 불과하다고 주장하면서 관련 산정자료를 제시하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점주식을 보충적 평가방법에 따라 장부가액을 토대로 순자산가치를 산정하여 평가하여야 한다고 주장하나, 상증세법 시행령 제55조에 따른 비상장법인의 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감하여 계산하여야 하고, 비상장법인의 순자산가액을 계산함에 있어 신축·분양 중인 건물과 부수토지의 분양가액이 시가에 해당하는 경우에는 건물에 대한 분양가액 중 평가기준일까지의 작업진행률에 따라 계산한 금액을 그 건물가액으로 하며, 부수토지에 대한 분양가액을 토지가액으로 함이 타당하다 할 것인바(조심 2021서5496, 2022.8.9. 등 다수 참조), 청구인들도 당초 이 건 증여세 신고 시 위 방법에 따라 건설 중인 자산을 평가하여 쟁점주식 평가에 적용한 것으로 나타나고, 처분청도 청구인들의 평가방법을 인정하면서 청구인들이 쟁점주식 평가 시 누락한 성남OOO C1·C2·C3BL 오피스텔 및 상가의 부수토지를 청구인들과 같은 방법으로 평가하여 쟁점주식 1주당 평가액을 OOO원으로 산정하였는데, 그 가액이 당시 쟁점법인의 재무상황 등을 고려할 때 과도한 면이 있다고 보아 1주당 평가액을 OOO원으로 산정한 것으로 확인되는 점, 순자산가치 산정 시 신축·분양이 진행 중인 건물과 부수토지의 경우에는 분양가액 중 평가기준일까지의 작업진행률에 따라 계산한 금액(분양가액×진행률)으로 평가하는 것이 타당할 것으로 보이나, 이 경우 처분청이 적용한 1주당 평가액(OOO원)이 위 방법에 따른 평가액(OOO원)보다 작아서 불이익금지의 원칙에 위배되는 점, 그 밖에 청구인들은 달리 분양가액을 시가로 볼 수 없는 사정에 대한 구체적·객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.