처분청이 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없음
처분청이 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없음
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 상증세법 시행령 제49조 제4항에 규정하는 매매사례가액의 적용은 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 내의 신고일까지의 가액만 적용하도록 되어 있음에도 17개월 전의 매매사례가액인 쟁점매매사례가액을 적용한 것은 부당하고, 설령 매매사례가액을 적용한다 하더라도 한국부동산원이 공표한 아파트매매 실거래가격지수는 증여시점과 매매사례가액 기준일 사이에 아파트 가격의 대폭락(하락율 22.05%)이 있었던 시기로 상증세법 시행령 제49조 제1항 후단에 기술하는 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보는 경우에 반하므로, 증여시점인 평가기준일부터 17개월 전의 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보는 것은 부당하다.
(2) 상증세법 제49조(평가의 원칙) 제1항을 단서를 보면, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나(해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액, 해당 재산에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액, 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액 경매가액 또는 공매가액 등)에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다고 하고 있는바, 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에는 당해재산에 대하여 매매사실이 있는 경우, 감정가액이 있는 경우, 수용·경매·공매 시 그 가액이 있는 경우 적용하도록 되어 있음을 알 수 있고, 같은 조 제4항에 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다고 규정하고 있는바, 이에 따르면 유사매매사례가액은 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지 기간 내의 것만 적용하도록 규정되어 있음을 알 수 있으므로, 결국 평가기준일 전 17개월 전의 쟁점매매사례가액인 14억원을 쟁점아파트의 시가로 본 것은 부당하다.
(3) 매매사례아파트의 쟁점매매사례가액은 선취매 등 특수한 거래가액으로, 불특정 다수인간에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우의 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 볼 수 없고, 증여재산 평가기준일과 매매사례아파트 거래일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있었으므로 평가심의위원회에서 인정한 쟁점매매사례가액을 시가로 보는 것은 부당하다. (가) 서울지방국세청 평가심의위원회에서 시가로 인정한 쟁점매매사례가액 관련 매매사례아파트의 등기사항전부증명서에 의하면, 등기원인일은 2021.7.23.이고, 소유권이전등기접수일은 2022.1.20.로 소유자는 서울특별시 마포구청으로 되어 있으며, OOO어린이집이라는 상호로 국공립어린이집으로 사용되고 있음을 알 수 있는바, 이는 마포구청이 매매계약 당시 필요에 의하여 계약한 것이 아니라 이듬해 새학기에 어린이집으로 사용할 목적으로 아파트 가격의 계속적인 상승기에 1층을 선취매한 것으로서 이는 매도자 우위의 거래로 정상적인 일반인 간의 거래와는 거래가액에 차이가 있다 할 수 있을 것이므로 상증세법 제60조(평가의 원칙) 제2항 “제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고”의 “통상적으로 성립된다”는 원칙에 위배되는 거래라 할 수 있다. (나) 쟁점아파트와 같은 단지 내 동일 면적인 113.25㎡ 아파트의 2021년 7월 이후 거래내역(매매사례아파트 제외)을 보면, 아래 <표1>과 같이 증여시점(평가기준일)까지 두 건의 거래(2022.2.15. 9층 151,500만원, 2022.4.29. 9층 141,000만원)가 있었는바, 이 두 건은 2개월 14일 사이에 이루어진 것으로 매매가격이 10,500만원이나 하락하여 이미 강력한 가격하락이 시작되었음을 알 수 있고, 이후 매수 공백상태에서 가격이 급락하였으며, 2023.1.5.자 조정대상지역 해제 이후 거래로서 쟁점아파트보다 공시가격이 비교우위에 있는 아파트의 거래가액의 경우 2023.5.1.자 20층 아파트 거래가액은 113,500만원, 2023.6.24.자 6층 아파트의 거래가액은 117,500만원, 2023.10.28.자 9층 아파트의 거래가액은 133,000만원으로 평가기준일은 매매가격의 최저점 거래시점임을 알 수 있으므로 매매사례아파트의 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보는 것은 부당하다. <표1> 쟁점아파트 동일 평형 거래금액 비교표 계약일 적요 층수 면적(㎡) 거래금액 (만원) 공시가격 연도 금액 (백만원) 2021.7.23. 비교대상아파트 계약일 1 113.25 140,000 2022 876 2022.1.20. 비교대상아파트 등기일 1 113.25 140,000 2022 876 2022.2.15. 동일평형 9 113.25 151,500 2022 979 2022.4.29. 동일평형 9 113.25 141,000 2022 979 2022.12.20. 평가기준일 3 113.25 2022 894 2023.1.5. 조정대상지역해제일 3 113.25 2022 894 2023.5.1. 동일평형 20 113.25 113,500 2022 992 2023.6.24. 동일평형 6 113.25 117,500 2022 966 2023.10.28. 동일평형 9 113.25 133,000 2022 979 (다) 한국부동산원에서 공표한 아래 <표2>의 아파트매매 실거래가격지수(2017년 11월=100)를 보면, 서울특별시 마포구가 포함된 서울특별시 서북권의 매매사례아파트 거래시점인 2021년 7월의 지수는 176.9이고, 최고점은 2021년 9월의 182.4, 최저점은 2022년 12월의 137.9임을 알 수 있는바, 2021년 9월에 최고점을 찍은 후 급락하였음을 알 수 있고, 증여시점인 2022년 12월에 최저점을 찍은 후 상승 반전 중임을 알 수 있으므로, 매매사례아파트 거래당시 보다 실거래가격지수가 22.05% 하락한 시점인 쟁점아파트 증여시점의 증여가액을 산정함에 있어 쟁점매매사례가액을 시가로 인정한 것은 부당하다. 또한 쟁점아파트보다 비교 우위에 있는 동일 평형 아파트 20층의 거래일인 2023.5.1.의 실거래가격지수는 149.2로서, 최저점 대비 8.19%나 회복된 후임에도 113,500만원으로 거래된 사실을 알 수 있는바, 증여시점에 쟁점아파트의 거래대금은 10억원이 되지 않음을 추정할 수 있다. <표2> 아파트매매 실거래 가격지수(2017년 11월=100.0) 구분 2021년 7월 2021년 9월 2021년 10월 2022년 1월 2022년 12월 2023년 1월 2023년 5월 지수 비율 (2021년 7월 대비) 지수 비율 (2022년 12월 대비) 서울 전체 182.2 188.5 189.1 182.1 142.5
• 21.67% 144.3 153.5 7.72% 서북권 176.9 182.4 180.7 173.8 137.9
• 22.05% 139.0 149.2 8.19% (라) 쟁점아파트와 매매사례아파트의 직전년도 대비 공시가격은 아래 <표3>과 같이 두 아파트 모두 2017년 이후 계속 가파른 상승을 겪은 후, 2022년에 최고점을 찍고 2023년에는 전년 대비 73% 수준으로 하락하였는바, 증여시점인 2022.12.20.에 공시가격의 발표는 없었지만 2023.1.1. 기준 공시가격과는 불과 12일 차이로 2023.1.1. 공시가격을 적용하여도 큰 무리는 없을 것으로 판단되고, 이에 따르면 2021년 대비 2022년은 가격상승폭이 크고, 2022년 대비 2023년은 가격하락폭이 사상 유래가 없을 정도로 크게 나타나는 것을 알 수 있다. 또한, 매매사례아파트 매매계약일과 가까운 2021년 1월 공시가격(76,200만원) 대비 평가기준일과 가까운 2023.1.1. 공시가격(65,700만원)을 보면, 10,500만원(-86%)이 떨어져 가격 하락폭이 큼을 알 수 있고, 여기에 한국부동산원의 아파트매매 실거래 가격지수를 보면 매매사례아파트 매매계약일과 가까운 2021년 1월의 163.8 대비 실제 매매계약일이 속하는 2021년 7월은 176.9로 8%가 상승하였으나 공동주택 공시가격에는 반영되지 않았으므로 이를 반영하면 이후 공시가격 또한 20% 이상 폭락한 것으로 추정할 수 있다. <표3> 공동주택 공시가격 비교 공시 기준 단지명 쟁점아파트 비교대상아파트 동호 전용 면적 공시 가격 전년대비 변동률 동호 전용 면적 공시 가격 전년대비 변동률 ’23.1.1. 현대 홈타운 (쟁점 아파트단지) OOO 113.25 657 73 OOO 113.25 643 73 ’22.1.1. 894 117 876 117 ’21.1.1. 762 131 747 136 ’20.1.1. 580 129 548 128 ’19.1.1. 448 118 428 118 ’18.1.1. 378 105 361 105 ’17.1.1. 359 100 345 100 (단위: ㎡, 백만원, %) (마) 처분청은 답변서에서 KB부동산의 마포구 아파트 매매가격지수를 인용하여 가격변동의 특별한 사정이 없다는 의견이나, KB부동산의 2021년 7월부터 2022년 12월까지 아파트 매매가격지수를 보면 기준일(2022년 1월=100) 대비 5% 내외 변동된 것으로 보고되어 있고, 강북 14개구는 2021년 7월 94.671 대비 2022년 12월 95.884로 1.28% 상승(마포구는 1.6% 상승)한 것으로 되어 있는 반면, 한국부동산원의 서울특별시 서북(마포구 포함)권 아파트매매실거래 가격지수는 2021년 7월 176.9 대비 2022년 12월 137.9로 22.05% 대폭락한 것으로 확인 되고, 실제로 2021년 하반기 이후 가격 대폭락으로 2023.1.5. 서울특별시 서초구, 강남구, 송파구, 용산구를 제외한 전국 모든 지역의 조정대상지역이 전격적으로 해제된 것과 2021년 7월〜2023년 10월 기간 중 동일 평형(전체) 거래금액 비교표의 하락 추이를 보면 매매사례아파트 계약일과 평가기준일 사이에 아파트 가격의 대폭락을 확인할 수 있다 할 것이므로 KB부동산의 주간 아파트 매매가격지수는 신뢰할 수 없다 할 것이다. 【참고】KB부동산 주간 아파트 매매가격지수 구 분 일 자 2021.7.19. 2022.1.10. 2022.6.20. 2022.12.19. 2023.1.9. 서울특별시 94.473 100 100.626 96.361 95.3 강북14개구 94.671 100 100.334 95.884 94.861 마포구 95.676 100 100.721 97.217 96.282 결국, 쟁점아파트 평가기준일과 매매사례아파트 매매계약일 사이에는 시가로 적용할 수 있는 매매사례가액이 없었고, 매매사례아파트 거래 이후인 2021년 9월부터 아파트 가격하락이 시작되었으며, 쟁점아파트 증여시점인 2022.12.20.은 한국부동산원의 아파트매매 실거래가 지수가 폭락한 최저점 시기였고, 이에 정부는 더 이상의 주택가격 폭락을 막고자 16일 후인 2023.1.5. 서울특별시 서초구, 강남구, 송파구, 용산구를 제외한 전국 모든 지역의 조정대상지역을 전격적으로 해제한 사실 등을 고려하면 쟁점아파트 평가기준일과 매매사례아파트 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있었다거나, 시가로 적용할 수 있는 매매사례가액이 없었다고 보아야 한다.
(3) 청구인은 매매사례아파트의 매수자가 마포구청이고, 마포구청이 매매계약일(2021.7.23.)이 속하는 연도의 다음해에 어린이집으로 사용하기 위하여 선취매 하였으며, 이는 매도자 우위의 거래로서 불특정 다수인 간의 통상적 거래가 아니라고 주장하나, 매매사례아파트의 매수자가 개인이 아니고 마포구청이라고 해서 그 거래가 특수한 거래라고 볼만한 근거는 없고, 마포구청에서 부동산을 구입하면서 시가보다 고가로 부동산을 구입할 사유는 전혀 없으며, 아래 <표4>의 다른 아파트 거래사례를 보더라도 매매사례아파트의 매매거래가 시가가 반영 안 된 특수한 거래라고 볼만한 사정이 없으므로 이 부분 청구주장은 타당하지 아니하다. <표4> 매매사례아파트 매매계약일 인근에 거래된 아파트 거래내역 (단위: 백만원, ㎡) 소재지 (서울특별시) 동호수 계약일 계약금액 기준시가 면적 비고 마포구 OOO OOO ’21.8.3. 1,390 743 84.95 상동 OOO ’21.7.23. 1,400 747 113.25 매매사례아파트 상동 OOO ’21.9.4. 1,320 680 84.95 또한, 청구인들은 쟁점아파트 증여시점과 쟁점매매사례가액 기준일 사이에 아파트 가격이 급등락한 사실이 있어 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 주장하나, 상증세법 시행령 제49조 제4항과 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에서는 공동주택의 경우 평가대상 주택과 동일한 단지 내에 소재하는 공동주택으로서 주거전용면적과 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내인 경우 유사재산으로 규정하고 있는데, 매매사례아파트는 해당 요건을 충족하고 있고, 해당 아파트의 매매계약일은 쟁점아파트 평가기준일로부터 1년 5개월 전으로 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 규정하는 평가기준일 전 2년 이내에 있으므로 유사매매사례가액 적용 대상 재산으로 보는 것이 타당하다. 또한, 가격변동의 특별한 사정 해당 여부를 검토하기 위하여, 매매 사례아파트 매매계약일이 속하는 월과 쟁점아파트 평가기준일이 속하 는 월의 KB부동산 마포구 아파트 매매가격지수를 비교하였는바(기준일 2022.1.10.=100), 아래 <표5>와 같이 쟁점아파트 평가기준일이 속하는 월의 매매가격지수가 1.6%로 높은 것으로 확인되고, 이는 미미하여 여기에 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기 어려우므로(조심 2012서2786, 2012.9.11. 외 참조) 청구주장은 이유 없다. <표5> KB부동산 마포구 아파트 매매가격지수 비교표 (단위: %) 구분 매매사례아파트 매매계약일이 속하는 월 쟁점아파트 매매계약일이 속하는 월 등락비율 비고 KB부동산 마포구 아파트 매매가격지수 95.6 97.2 △1.6 KB부동산 통계 참조
(1) 상속세 및 증여세법 제76조【결정ㆍ경정】① 세무서장 등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.
② 세무서장 등은국세징수법제9조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 제1항에도 불구하고 제67조나 제68조에 따른 신고기한 전이라도 수시로 과세표준과 세액을 결정할 수 있다.
③ 세무서장 등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 "법정결정기한"이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인ㆍ수유자 또는 수증자에게 알려야 한다.
④ 세무서장 등은 제1항이나 제2항에 따라 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정 후 그 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정하거나 경정(更正)한다. 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. 1.자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식 등(제63조 제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액 2.특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률제2조 제3호에 따른 가상자산의 경우: 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙 등】③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
① 지방청평가심의위원회는 상정된 심의안건에 대하여 매매 등 가액의 적정성 및 해당 물건과의 유사성, 가격변동 사정의 유무 등 다음 각 호의 내용을 고려하여 시가인정 여부를 심의하여야 한다.
1. 가액결정일이 평가기준일 전 2년 이내의 기간(평가기간 제외)과 평가기간이 경과한 후부터 영 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간에 해당하는지 여부
2. 매매가액이 영 제49조 제1항 제1호 단서의 특수관계인과의 거래 등 객관적으로 부당한지 여부
3. 감정가액이 영 제49조 제1항 제2호 및 제3항의 부적당한 감정가액에 해당하는지 여부
4. 수용ㆍ공매ㆍ경매가액이 영 제49조 제1항 제3호 각 목의 제외되는 가액에 해당하는지 여부
5. 평가기준일전 2년 이내(평가기간 제외)의 기간과 평가기간이 경과한 후부터 영 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 재산의 형태 및 이용상태 등이 동일한지 여부
6. 부동산의 경우 주위환경의 변화가 없는지 여부
7. 주식의 경우 주식발행회사의 재무상태, 경영상태 및 주요업종의 변동 등이 있는지 여부
8. 해당 재산과 면적·위치·용도 ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당하는지 여부
9. 거래당시와 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있는지 여부
10. 그 밖에 매매 등 가액이 부당하거나 비교대상 물건과의 유사성을 인정할 수 없는지 여부
② 제34조 제1항의 심의 결과에 대한 시가적용은 영 제49조에 따른
(1) 쟁점아파트와 같은 단지 내에 위치하는 매매사례아파트의 부동산 현황 비교내역은 아래 <표6>과 같은바, 매매사례아파트는 쟁점아파트와의 주거전용면적의 차이가 100분의 5 이내에 있고, 공동주택가격의 차이도 100분의 5 이내에 있는 것으로 나타나, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에 정하는 유사재산의 요건을 충족한 것으로 나타난다. <표6> 쟁점아파트와 매매사례아파트 현황 비교표 (단위: ㎡, 백만원) 구 분 쟁점아파트 매매사례아파트 2022.12.20.(증여일) 2021.7.23.(매매계약일) 공동주택 단지 내 동·층·호수 OOO 204동 1층 OOO 충족 여부
• 여 주거전용 면적 면 적 113.25 113.25 충족 여부
• 여 공동주택 가격 가 격 (’22년) 894 876 충족 여부
• 여 (2%) 매매가액
• 1,400 또한, 쟁점아파트와 매매사례아파트의 공동주택가격 현황과 연도별 전년대비 증감현황은 <표7>과 같은바, 쟁점매매사례기준일이 속하는 2021년부터 쟁점아파트 평가기준일이 속하는 2022년 및 익년(2023년)까지 17% 증가 내지 26% 감소가 있었던 것으로 나타난다. <표7> 공동주택가격 현황 (단위: 백만원, %) 고시일자 쟁점아파트 매매사례아파트 공동주택가격 직전 대비 공동주택가격 직전 대비 증감액 비율 증감액 비율 ’17.04.28. 359
• - 345
• - ’18.04.30. 378 19 5.3 361 16 4.6 ’19.04.30. 448 70 18.5 428 67 18.5 ’20.04.29. 580 132 29.4 548 120 28.0 ’21.04.29. 762 182 31.4 747 199 36.3 ’22.04.29. 894 132 17.3 876 129 17.2 ’23.04.28. 657 △237 △26.5 643 △233 △26.6
(2) 등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점아파트와 같은 단지 내에 위치하는 매매사례아파트의 소유권이전 내역은 아래 <표8>과 같은바, 2021.7.23. 매도자인 이00과 마포구청이 매매계약을 체결한 후, 2022.1.20.자 소유권이전등기 접수를 한 것으로 나타난다. <표8> 매매사례아파트 소유권이전 현황 【 갑 구 】 (소유권에 관한 사항) 순위번호 등기목적 접 수 등기원인 권리자 및 기타사항 2 소유권이전 2000년 12월 27일 1997년 3월 15일 매매 소유자 이◌◌ 3 소유권이전 2022년 1월 20일 2021년 7월 23일 매매 소유자 마포구청 거래가액 금1,400,000,000원 ※ 마포구청은 2022.5.2. 매매사례아파트에서 국공립 어린이집을 개원하여 현재까지 운영 중에 있음
(3) 국세통합전산망 조회자료에 의하면, 2021년〜2022년 기 간 중 매매된 쟁점아파트 단지 내 동일 면적(113.25㎡) 아파트의 현황과 거래금액, 쟁점아파트 및 매매사례아파트 대비 공동주택가격(고시일인 4월말 기준)은 아래 <표9>와 같은바, 매매사례아파트만 쟁점아파트보다 공동주택가격이 낮은 것으로 나타난다. <표9> 쟁점아파트와 동일 면적(113.25㎡) 아파트 현황 (단위: 백만원, %) 계약일 OOO내역 공동주택가격 [고시일 기준] 동·층·호수 거래금액 거래물건 쟁점아파트 매매사례 아파트 ’21.6.7. 203동 6층 OOO 1,330 830 762 747 ’21.6.11. 201동 3층 OOO (매매사례아파트) 1,400 747 762 747 ’22.2.15. 204동 9층OOO 1,515 841 762 747 ’22.4.29. 202동 9층 OOO 1,410 969 894 876
(4) KB부동산에서 제공하는 주간 아파트 매매가격지수 현황과 마포구의 주간 아파트 매매가격지수 현황은 아래 <표10>과 같은바, 쟁점아파트가 소재하는 마포구의 2021.7.19.과 2022.12.19.이 속한 주간의 매매가격지수는 각 95.6%와 97.2%로 1.6% 차이가 나는 것으로 나타난다. <표10> KB부동산 제공 주간 아파트 매매가격지수 현황 (단위: %) 구분 ’21.7.19. ’22.1.10. ’22.1.17. ’22.2.14. ’22.4.25. ’22.5.30. 전국 92.985 100 100.049 100.163 100.576 100.756 서울 94.473 100 100.034 100.072 100.341 100.557 마포 95.676 100 100.000 100.071 100.234 100.636 비고 매매사례 아파트 계약주 지수기준일 매매사례 아파트 등기주 OOO 계약주 OOO 계약주 구분 ’22.06.27. ’22.08.29. ’22.10.31. ’22.12.19. ’23.01.02. ’23.02.27. 전국 100.741 100.305 98.795 96.150 95.439 93.042 서울 100.629 100.382 98.891 96.361 95.668 93.102 마포 100.705 100.586 99.833 97.217 96.476 94.569 비고 쟁점아파트 증여주 조정지역 해제주
(5) 서울지방국세청 평가심의위원회는 처분청의 쟁점매매사례가액의 시가 인정여부 신청에 대하여, 2023.10.25. ‘매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다’고 인정하여 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 판단하였다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인 들은 상증세법 제49조 제4항 규정에 따른 유사매매사례가액은 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지 이루어진 매매 등의 가액으로만 적용할 수 있고, 쟁점매매사례가액이 불특정 다수인간에 이루어진 통상적 거래가액이 아니며, 증여시점과의 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있었으므로 처분청이 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 증여세를 부과한 것이 부당하다는 주장이나, 매매사례아파트는 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 요건을 충족하는 쟁점아파트와 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당할 뿐만 아니라, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 의하면, 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매가 있는 경우에도 평가기준일부터 매매계약일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다면 예외적으로 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매가액을 시가로 볼 수 있는 점, 마포구청이 가격 상승기에 매매사례아파트를 선취매 한 정황이 있었다는 사정만으로 쟁점매매사례가액이 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액에 해당하지 아니한다고 단정하기는 어려운 점, 처분청이 제시한 KB부동산 매매가격지수는 쟁점부동산이 소재하는 마포구로 국한하여 제시된 것이고, 한국부동산원의 실거래가격지수는 서울특별시 서북권 전체를 대상으로 산정한 것으로, 가격지수를 반영 하여 가격변동의 특별한 사정을 고려한다 하더라도 KB부동산 매매가 격지수에 따르면 마포구의 경우 그 차이가 1.6%에 불과하여 유의미한 가격변동이 있었다고 보기는 어려운 점, 그 밖에 매매사례아파트의 계약일과 쟁점아파트 증여일(평가기준일) 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 볼만한 주변환경이나 입지상황의 변화가 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본 법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한
심판청구를 기각한다.