[요지] 청구인은 쟁점건물을 취득 후 양도할 때까지 약 18년간 사용해왔으므로 쟁점건물 취득 원인이 당초부터 쟁점토지를 사용하기 위해 취득한 것으로 보기 어려운 점, 청구인이 제출한 자료만으로 쟁점건물을 불가피하게 멸실시켰다고 인정하기 어려운 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[요지] 청구인은 쟁점건물을 취득 후 양도할 때까지 약 18년간 사용해왔으므로 쟁점건물 취득 원인이 당초부터 쟁점토지를 사용하기 위해 취득한 것으로 보기 어려운 점, 청구인이 제출한 자료만으로 쟁점건물을 불가피하게 멸실시켰다고 인정하기 어려운 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[참조결정] 조심2011서2361
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 토지와 건물을 함께 취득한 후 불가피한 사정으로 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우, 건물의 취득가액은 토지의 양도소득계산시 필요경비로 산입하여야 한다. 국세청은 토지상의 건축물이 천재지변으로 인하여 멸실된 후 토지만을 양도하는 경우 멸실된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 잔설처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비로 보도록 해석(재산세과-3788, 2008.11.14.)하고 있는바, 이 건의 경우에도 불가피한 사정에 의해 쟁점건물을 멸실할 수밖에 없었으므로 위 해석의 취지를 고려하여 멸실된 쟁점건물의 취득가액을 필요경비로 인정해야 한다.
(2) 청구인은 쟁점건물을 1999년 취득하여 임대 등의 목적으로 사용하다가 OOO로 도로 확장 및 선형개량공사(이하 “OOO 도로공사”라 한다)로 인해 쟁점건물의 사용에 제약이 발생하여 2018년 5월 불가피하게 철거하게 되었다. (가) 쟁점건물은 인근 OOO 도로공사로 인해 도로의 높이가 2m 가량 높아져 조망과 진입이 어려워졌고, 개천을 복개하면서 2.5m 높이의 옹벽콘크리트 구조물을 설치하고 자전거 도로를 개설함으로서 주차장이 협소해졌다. (나) 또한 쟁점토지는 인근 주민들이 함께 사용하는 현황도로에 접해져 있었는데 OOO 도로공사로 현황도로가 이전되어 쟁점토지 내에 전용도로 마련이 필요하게 되었고, 이에 따라 청구인의 토지이용에 감내하기 어려운 제약이 발생하게 되어 쟁점토지 내에 전용도로 마련 시기에 맞춰 쟁점건물을 철거하게 되었다. (다) 위와 같이 쟁점토지 이용의 편의를 위해 불가피하게 쟁점건물을 철거하게된 것으로 이는 자연재해에 버금가는 원인이라 할 수 있고, 청구인의 경제적인 이유가 아닌 외부적인 요인에 의해 발생한 것이므로 쟁점건물의 취득비용은 쟁점토지 양도차익 계산시 필요경비로 공제하는 것이 타당하다.
(3) 청구인은 쟁점건물 취득한 후 철거하기까지 종합소득세를 신고ㆍ납부하면서 쟁점건물의 감가상각비를 비용으로 계상하지 않았으므로, 쟁점건물의 취득가액을 필요경비로 인정해 주어야 한다.
(1) 건물을 장기간 사용하다가 이를 철거하고 토지만 나대지 상태로 양도하는 경우에는 건물의 취득가액을 토지의 필요경비에 산입할 수 없다. (가) 토지와 별개의 자산인 건물의 취득가액은 원칙적으로 토지의 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 아니하는 것이나, 예외적으로 토지와 건물을 함께 취득한 후 단시일내에 건물의 철거에 착수하는 등 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에 한해 철거된 건물의 취득가액을 필요경비에 산입할 수 있다(대법원 1990.1.25. 선고 89누53 판결). (나) 그러나 청구인의 경우, 쟁점건물을 취득하여 철거할 때까지 약 20여년 동안 쟁점건물을 사업 및 임대목적으로 사용한 것으로 보이고, 청구인도 이를 인정하고 있는바, 청구인이 쟁점건물을 취득한 것은 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이 아니었다고 보이므로 철거된 쟁점건물의 취득가액을 쟁점토지의 필요경비로 산입할 수 없다. (다) 청구인은 종합소득세 신고ㆍ납부시 쟁점건물의 감가상각비를 비용으로 계상하지 않았다고 주장하나, 이는 청구인이 간편장부대상자에 해당하여 경비율에 의해 종합소득세 신고ㆍ납부함에 따른 것으로, 청구인은 쟁점건물을 20년 이상 사용하며 건물의 가치를 충분히 향유하였다고 보아야 한다.
(2) ‘소득세법 기본통칙’ 97-0-8에 따르면 철거된 건물의 취득가액을 필요경비로 산입하기 위해서는 당초부터 토지만을 이용하기 위하여 토지와 건물을 함께 취득하여야 한다고 되어 있다. 청구인이 청구이유서에 설시한 심판례(조심 2011서2361, 2012.6.7.)는, 부동산을 양도하기 위하여 부득이하게 매수인의 요구에 따라 건물을 철거한 후 양도한 경우로서, 20여년 가까이 쟁점건물을 직접 사업장(음식점) 및 임대목적물로 사용하다가 철거 후 3년이 지난 시점에 나대지로 쟁점토지를 양도한 청구인의 사례와 사실관계가 다르다.
(3) 청구인은 OOO 도로공사로 인해 쟁점건물의 이용편의가 현저히 저하되어 쟁점건물을 불가피하게 멸실하였다고 주장하나 이를 신뢰할 수 없다. (가) 포털사이트의 로드뷰를 보면 도로와 쟁점물건 사이의 ‘개천’이 복개된 것은 2014년 즈음으로 보이고, 이후 OOO 도로공사가 본격적으로 시행되어 2017년 쟁점토지와 도로 사이에 인도가 새로이 설치되기 전까지는 큰 변화가 없었던 것으로 보이며, OOO 도로공사 이전에도 도로에서 쟁점토지로 직접 통하는 진입로가 존재하는 등 공사 전·후로 진입여건에 큰 변화는 없어 보인다. (나) 공사로 인해 표고차가 발생하였다는 청구인의 주장의 경우, 도로공사 이전의 로드뷰에서도 이미 도로는 OOO 방향으로 갈수록 높아지고, 쟁점물건을 지나는 구간 역시 계속하여 OOO 방향으로 도로면이 높아지고 있어, 쟁점토지의 우측 부분은 공사 이전에도 이미 도로보다 지면의 높이가 상당히 낮아 단차가 있었던 것으로 보이는바, OOO 도로공사로 인해 이전에는 없던 표고 차가 발생하여 쟁점건물의 기능이 현저히 저하되었다고 보기 어렵고, 이는 OOO 도로공사가 본격적으로 시행된 것으로 보이는 2016년 이전 이미 쟁점건물에서 운영된 사업장의 매출이 감소된 것을 보아도 알 수 있다. ＜표1＞ 쟁점건물 소재 음식점 매출 현황 (단위:천원) ◯◯◯
(4) 청구인은 ‘천재지변으로 멸실된 후 토지만을 양도하는 경우 멸실된 건물의 취득가액을 필요경비로 한다’는 사례를 들어, 이 건의 경우에도 멸실의 원인이 공공사업의 집행에 따른 토지의 이용불능 상태에 의한 것으로 재해에 버금가는 불가피한 경우에 해당한다고 주장하나, 위에서 살펴본 바와 같이 OOO 도로공사로 인해 건물 이용편의가 현저히 저해되었다고 보기 어려우며, 설령 그러한 사실이 인정된다 할지라도 납세자의 선택에 의한 자발적 멸실을 천재지변이나 자연재해에 준하는 경우로 볼 수는 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제100조(양도차익의 산정) ② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
(2) 소득세법 시행령 제166조(양도차익의 산정 등) ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제64조 제1항에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어상속세 및 증여세법 제62조 제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여부가가치세법 시행령 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제62조 제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다. 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
(3) 소득세법 기본통칙 97-0…8(건물 철거 비용의 필요경비 산입) 토지만을 이용하기 위하여 토지와 건물을 함께 취득한 후 해당 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거 후 남아있는 시설물의 처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비로 산입한다. 다만, 그 양도차익을 기준시가로 산정하는 경우에는 철거된 건물의 취득당시의 기준시가에 영 제163조 제6항 제1호 및 제2호의 금액을 가산한 금액을 양도하는 토지의 필요경비로 산입한다.
(4) 부가가치세법 시행령 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) ① 법 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호 본문에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.
1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 소득세법 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액
(1) 심판청구서 및 처분청의 답변서 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 1999.11.18. 쟁점건물과 쟁점토지를 아래 ＜표2＞와 같이 일괄 취득하였는데, 취득시 작성된 부동산매매계약서상에 총 매매가액은 OOO원으로 기재되어 있으며, 토지와 건물의 매매가액은 구분되어 있지 않다. ＜표2＞ 청구인의 쟁점부동산 취득 관련 내역 ◯◯◯ (나) 청구인은 2021.6.15. 쟁점토지를 양도하는 내용의 매매계약을 체결하였고, 동 매매계약서상 총 매매대금은 OOO원으로 기재되어 있다. (다) 쟁점건물에 등록된 사업자 등록 내역은 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 청구인 취득 이후 쟁점건물 사업자 등록이력 ◯◯◯ (라) 청구인은 쟁점토지 내에 있는 현황도로를 이전하는 과정에서 관할관청과 수차례 협의한 사실이 있다고 주장하며, 인근 주민이 작성한 확인서를 아래와 같이 제출하였다. ◯◯◯ (마) 쟁점건물 등기사항전부증명서의 멸실 내용은 아래와 같다. ◯◯◯
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 불가피한 사유로 쟁점건물을 철거하였으므로 쟁점토지의 양도소득 계산시 쟁점건물의 취득가액을 필요경비로 인정해야 한다고 주장하나, 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입하기 위하여는 취득 후 단시일내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에 한 한다고 할 것(대법원 1990.1.25. 선고 89누53 판결 참조)인 데, 청구인은 쟁점건물을 취득한 후 양도할 때까지 약 18년간 쟁점건물을 임대하거나 직접 사업에 사용해 왔으므로, 쟁점토지와 쟁점건물을 함께 취득한 것에 당초부터 토지만을 이용하려는 목적이 있었다고 보이지 않는 점, 청구인이 제출한 자료만으로는 쟁점건물을 불가피하게 철거하였다고 보기 어렵고, 설령 불가피한 사유로 쟁점건물을 철거하였다고 하더라도 이를 천재지변으로 건축물이 멸실되어 토지만 양도하는 경우에 준하는 사유라고 볼 수 없는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점토지의 필요경비에서 쟁점건물의 취득가액을 차감하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.