[요지] 처분청이 쟁점아파트의 시가를 쟁점유사매매사례가액으로 보아 청구인에게 상속세를 부과한 처분은 잘못이 있음
[요지] 처분청이 쟁점아파트의 시가를 쟁점유사매매사례가액으로 보아 청구인에게 상속세를 부과한 처분은 잘못이 있음
[주 문] 안산세무서장이 2024.1.8. 청구인에게 한 2022.4.14. 상속분 상속세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 비교아파트①의 계약일(2021.7.14.)로부터 상속개시일(2022.4.14.)까지 시세하락 등 가격변동의 특별한 사정이 발생하였다. (가) 비교아파트①의 매매계약일 당시에는 과도한 유동성의 확대로 인하여 주택가격이 최고점에 달했다. (나) 한국부동산원도 2021년 7월부터 2022년 10월까지 코로나19 종결 및 금리 인상, 주택매매거래량의 급격한 감소 등에 따라 경기도 지역 아파트 매매가액이 하락하고 있다고 분석하였다.
(2) 쟁점아파트와 동일한 단지 내 실거래가격의 추이를 살펴보면, 2021년 7월 가장 높은 가액(쟁점유사매매사례가액)으로 거래되었다가 2023년 1월 이보다 약 OOO원이 하락한 거래가 발생하였고, 최근 거래가액이 일부 상승한 거래가 이루어졌음을 알 수 있는데, 이는 쟁점유사매매사례가액이 쟁점부동산의 시가를 반영하지 못함을 나타낸다.
(1) 쟁점아파트와 비교아파트①은 용도와 면적이 동일하고 공동주택가격이 유사하므로 유사재산에 해당하고, 처분청은 평가심의위원회 심의를 거쳐 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 결정한 것이다.
(2) 비교아파트①의 매매계약일부터 쟁점아파트 상속일까지 재산의 형태, 이용상황, 주위환경 등 가격변동의 특별한 사정이 없었다.
3. 심리 및 판단
(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙등】③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
(1) 처분청이 제출한 쟁점아파트의 유사매매사례는 아래 ＜표1＞과 같은데, 비교아파트① 및 쟁점아파트와 동일한 공동주택단지 내 OOO(이하 “비교아파트②”라 한다)는 쟁점아파트와 전용면적과 공동주택가격의 차이가 5% 이내이므로 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항의 요건을 충족한다. ＜표1＞ 유사매매사례 (단위: m2, 원)
(2) 평가심의위원회 심의 내용은 아래와 같다. (가) 처분청은 2023년 8월 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 보아 비교아파트①의 매매매사례가액(쟁점유사매매사례가액)이 쟁점아파트의 시가에 해당하는지 여부에 대하여 중부지방국세청 평가심의위원회 심의를 의뢰하였고, 비교아파트②의 경우에는 상속세 신고일 이후 거래되었으므로 시가인정 심의 대상이 아니라고 보았다. (나) 중부지방국세청 평가심의위원회는 2023.9.25. 쟁점아파트의 주위환경 및 이용현황 등의 변화가 없으므로 쟁점유사매매사례가액이 쟁점아파트의 시가에 해당하는 것으로 결정하였다.
(3) 가격변동의 특별한 사정 여부와 관련된 사실관계는 아래와 같다. (가) 비교아파트①의 매매계약일 당시 한국은행 기준금리는 0.5%이고, 상속개시일 당시 기준금리는 1.5%이며, 비교아파트②의 매매계약일 당시 기준금리는 3.5%이다. (나) 쟁점아파트, 비교아파트①ㆍ②의 공동주택가격 추이는 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 쟁점아파트, 비교아파트①ㆍ②의 공동주택가격 추이 (단위: 백만원) (다) 경기도 안산시 단원구의 한국부동산원 공동주택 실거래가격지수는 2021년 3분기 158.5에서 2022년 2분기 164.8로 증가(4%)하였고, 2023년 1분기 127.1로 감소(22.9%)하였다. (라) 쟁점아파트의 OOO시세는 2021년 7월 OOO원에서 2022년 4월 OOO원으로 상승(11.4%)하였고, 2023년 1월 OOO원으로 하락(21.8%)하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 처분청은 비교아파트①의 매매계약일부터 상속개시일까지 가격변동의 특별한 사정이 없었으므로, 쟁점유사매매사례가액은 쟁점아파트의 시가에 해당한다는 의견이다. 그러나, 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항 제1호 단서에서는 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각 목의 요건을 충족하는 주택이 둘 이상인 경우 상속재산과 공동주택가격의 차이가 가장 작은 주택을 시가산정의 기준이 되는 유사재산으로 한다고 규정하고 있는바, 쟁점아파트 및 비교아파트②의 공동주택가격은 OOO원이고, 비교아파트①의 공동주택가격은 OOO원이므로 비교아파트②가 쟁점아파트와 공동주택가격의 차이가 가장 작은 주택에 해당하는 점, 그렇다면, 처분청은 가격변동의 특별한 사정 등에 유무 등에 따라 비교아파트②의 매매가액이 쟁점아파트의 시가에 해당하는지 여부를 살폈어야 할 것이고, 비교아파트①의 매매가액은 쟁점아파트의 시가가 될 수 없는 점, 비교아파트②의 매매계약일은 상속개시일과 약 8개월의 차이가 있으나, 2023년 공시된 쟁점아파트의 공동주택가격은 전년대비 약 27.1% 하락하였고, 주요 부동산 지표 역시 하락한 것으로 보여 상속개시일부터 비교아파트②의 매매계약일까지 쟁점아파트의 시세가 변동하지 아니하였다고 단정하기 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점아파트의 시가를 쟁점유사매매사례가액으로 보아 청구인에게 상속세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.