쟁점아파트의 시가를 유사재산의 매매가액으로 보아 청구인에게 상속세를 부과한 처분의 당부 등

• 가. 피상속인 a(이하 “피상속인”이라 한다)이 2022.9.11. 사망함에 따라, 청구인들은 상속재산인 ‘서울특별시 동작구 OOO’(이하 “쟁점아파트”라 한다) 및 ‘서울특별시 구로구 OOO’(이하 각각 “쟁점상가①”, “쟁점상가②” 및 “쟁점상가③”이라 한다)를 각각 공동주택가격 및 기준시가로 평가하고, 피상속인 명의 예금(이하 “쟁점예금”라 한다)을 청구인 b(이하 “b”이라 한다)의 소유인 것으로 보아 2022.9.11. 상속분 상속세를 신고․납부하였다.
• 나. 서울지방국세청장은 2023.9.18.부터 2023.12.16.까지 피상속인에 대한 세무조사를 실시한 결과, 쟁점아파트 및 쟁점상가①～③의 시가는 각각의 유사재산의 매매가액이고, 쟁점예금은 상속재산에 포함하여야 한다는 취지의 과세자료를 처분청에 통보하였고, 이에 따라 처분청은 2024.1.11. 청구인들에게 2022.9.11. 상속분 상속세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2024.4.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장

(1) (쟁점아파트, 쟁점상가①～③) 매매계약일로부터 상속개시일까지 가격변동의 특별한 사정이 인정되고, 유사재산의 매매사례라고도 볼 수 없다. (가) (쟁점아파트) 쟁점아파트와 동일 단지 내 OOO(이하 “비교아파트”라 한다)의 매매계약일(2021.1.30.)로부터 평가기준일(2022.9.11.)까지 공동주택가격이 유의미하게 상승(2021년 24.7%, 2022년 17.8%)하였고, 실거래 사례가 희소하며, 2022년 서울지역 아파트 가격은 하락(17.3%)하였다. (나) (쟁점상가①) 동일한 상가건물 내 OOO(이하 “비교상가①”이라 한다)의 매매계약일(2020.12.10.)부터 쟁점상가①의 평가기준일(2022.9.11.)까지 가격변동의 특별한 사정이 인정되고, 비교상가①이 쟁점상가①의 유사재산에 해당한다고 보기 어렵다.

1. 비교상가①은 2020년 12월에 거래되었으므로 평가기준일과 상당한 기간의 차이가 있고, 해당 기간 매년 기준시가가 8% 이상 변동하였으므로, 가격변동의 특별한 사정이 인정된다.

2. OOO는 6개의 상가동으로 구성되어 있고, 쟁점상가①이 위치한 OOO은 5개의 열로 구성되어 있는데, 쟁점상가①은 OOO 4열에 소재하나, 비교상가①은 OOO 2열에 소재하여 위치가 상이하다. (다) (쟁점상가②) 동일한 상가건물 내 마동 2122호(이하 “비교상가②”라 한다)가 위치한 1열은 도로변에 위치하여 차량 접근이 용이하기 때문에 쟁점상가②보다 높은 가격에 거래되고 있고, 기준시가는 6% 이상 상승하여 유의미하게 가격이 변동되었다. (라) (쟁점상가③) 상가건물 내 OOO(이하 “비교상가③”이라 한다)와 유사재산이라고 볼 수 없다.

1. 쟁점상가③은 상가 2개를 확장한 것의 1/2 지분이고. 비교상가③은 상가 3개를 확장한 것의 1/3 지분인데, 연접한 호실을 확장하여 사용하는 경우에는 단일 호실에 비하여 매매가격 및 임대료가 30% 이상 높게 책정된다.

2. 쟁점상가③은 OOO에 소재하고 있으나, 비교상가③은 OOO에 소재하고 있다.

(2) (쟁점예금) b은 2018.1.19. 피상속인에게 OOO원을 이체한 다음 피상속인 명의로 예금계좌를 개설하여 상속개시일까지 보유하였으므로, 이는 b의 고유재산에 해당한다. (가) b은 부동산개발사업 등 위험도가 높은 사업을 영위하고 있었으므로, 피상속인과 각자의 재산을 각각 관리하고 사용하였고, 향후 부동산 개발 사업이 실패할 경우를 대비하여 노후 생활자금을 피상속인 명의 계좌에 예치한 것이다. (나) 피상속인은 세무적인 지식이 부족하여 본인 명의 예금계좌에 자금을 이체받는 경우 증여세 신고 대상으로 보아 증여세를 신고하였으나, b은 상속세 조사에 이르러서야 증여세 신고 사실을 인지하였을 뿐이다. (다) 피상속인과 b은 증여계약서를 작성하지 않았고, 예금을 인출하여 사용하지 아니하였으며, 상속재산을 협의분할하면서 쟁점예금을 b의 고유재산으로 보고, 분할 대상 상속재산에서 제외하였다. (라) 민법제554조 및 제555조에 따르면, 증여는 당사자 일방이 무상으로 재산을 상대방에게 수여하는 의사를 표시하고, 상대방이 이를 승낙함으로써 그 효력이 발생하며, 증여의 의사가 서면으로 표시되지 아니한 경우에는 이를 해제할 수 있는 것으로 규정되어 있는데, 피상속인의 증여세 신고는 피상속인의 일방적인 행위로 서면에 의한 증여계약에 해당하지 않고, 상속인 간 재산분할 합의서에 따라 b이 피상속인에게 증여할 의사가 없었다는 사실이 뒷받침된다.

• 나. 처분청 의견

(1) 유사재산의 매매가액은 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항에서 규정하고 있는 상속재산의 시가에 해당한다. (가) (쟁점아파트) 쟁점아파트와 비교아파트는 면적과 기준시가가 동일하고, 비교아파트의 매매사례가액(OOO원)은 OOO이 공포한 쟁점아파트의 시세(하한: OOO원, 상한: OOO원)와 부합한다. (나) (쟁점상가①～③) 비교상가①～③과 면적과 기준시가가 동일하고, 대규모 유통단지 내에 소재하여 위치를 구분할 실익이 없는 유사재산에 해당하며, 호실별로 매매가 이루어지고 있어 확장 여부와 관계없이 개별 호수별로 거래가격이 형성되었다.

(2) (쟁점예금) 피상속인은 b으로부터 증여받은 내역에 대하여 2018.2.1. 증여세를 신고․납부하였고, 쟁점예금으로부터의 이자소득을 종합소득세 신고 시 반영하지도 아니하였다.

• 가. 쟁점

① 쟁점아파트의 시가를 유사재산의 매매가액으로 보아 청구인에게 상속세를 부과한 처분의 당부

② 쟁점상가①～③의 시가를 유사재산의 매매가액으로 보아 청구인에게 상속세를 부과한 처분의 당부

③ 피상속인 명의 예금계좌는 b의 차명계좌이므로, 이를 상속재산에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법령 등 (1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.(중략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다).(중략)

⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액 을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙등】③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

(4) 민법 제554조【증여의 의의】증여는 당사자 일방이 무상으로 재산을 상대방에 수여하는 의사를 표시하고 상대방이 이를 승낙함으로써 그 효력이 생긴다. 제555조【서면에 의하지 아니한 증여와 해제】증여의 의사가 서면으로 표시되지 아니한 경우에는 각 당사자는 이를 해제할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트, 쟁점상가①～③의 기준시가, 위치, 면적 등 기본사항은 아래와 같다. (가) 쟁점아파트와 비교아파트는 같은 공동주택 단지 내에 소재하면서 전용면적과 기준시가가 동일하므로 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항의 요건을 충족한다. <표1> 쟁점아파트, 비교아파트 기본사항 (단위: m 2, 원) (나) 쟁점상가①～③은 OOO종합공구상가에 소재하고 있는데, 해당 상가는 6개 동으로 구성되고, 쟁점상가①～③이 속한 OOO은 5개 열로 나뉘어져 있으며, 쟁점상가①～③과 비교상가①～③이 속한 열은 각각 상이하다. (다) 쟁점상가①～③ 및 비교상가①～③의 면적 등 기본사항은 아래 <표2>와 같고, 쟁점상가①～③과 비교상가①～③은 각각 기준시가, 용도 및 면적이 동일하다. <표2> 쟁점상가①～③ 등 기본사항 (단위: m 2, 원) (라) 청구인들은 쟁점상가③과 동일한 면적의 종합공구상가 내 거래사례(2022년 9월～2022년 11월, 6건)를 제출하였는데, 비교상가③의 매매가액(OOO원)은 평균 매매가액인 OOO원을 상회한다.

(2) 가격변동과 관련된 내용은 아래와 같다. (가) 쟁점아파트와 비교아파트의 공동주택가격은 2021년 24.7% 및 2022년 17.8% 상승하였고, 쟁점아파트의 OOO시세는 2021년 1월 OOO원에서 2022년 9월 OOO원으로 약 23.5% 상승하였다. <표3> 쟁점아파트 시세 번둥 (단위: 백만원, %) (나) 쟁점상가①～③의 기준시가는 2021년 각각 8.4%, 6.3%, 6.2% 상승하였고, 2022년에는 변동하지 아니하였다. (다) 서울지방국세청 평가심의위원회는 2023.10.25. 비교아파트 및 비교상가①․②의 매매가액이 쟁점아파트와 쟁점상가①․②의 시가에 해당한다고 각 결정하였다.

(3) 피상속인은 2018.2.1. b으로부터 OOO원을 증여받은 것으로 하여 2018.1.19. 증여분 증여세를 신고ㆍ납부하였고, 청구인들은 쟁점예금이 b의 고유재산이라고 기재되어 있는 상속재산 분할 협의서를 제출하였으며, 처분청은 피상속인이 1년 정기예금에 가입하고, 만기 시 원리금을 수령하였다가 정기예금에 재가입하는 등 5차례에 걸쳐 정기예금을 재가입한 내역을 제출하였다. <상속재산 분할 협의서 주요 내용>

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다. 처분청은 쟁점아파트와 비교아파트는 면적과 기준시가가 동일하고, 비교아파트의 매매계약일부터 상속개시일까지 가격변동의 특별한 사정이 인정되지 않는다는 의견이다. 그러나, 상속재산의 평가방법을 규정한 상속세 및 증여세법 제60조 제l항에서 상속일 현재의 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말하는 것으로 거래가액을 증여 당시의 시가라고 할 수 있기 위하여는 객관적으로 보아 그 거래가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 할 것(대법원 2007.5.31. 선고 2005두2841 판결 참조)인바, 비교아파트의 매매계약일(2021.1.30.)로부터 상속개시일(2022.9.11.)까지의 기간은 약 1년 7개월인데, 해당 기간 쟁점아파트의 OOO시세는 23.5% 상승하였고, 공동주택가격은 17.8% 상승한 반면, 공동주택가격 현실화율은 그에 미치지 못하는 것으로 나타나므로, 비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보기에는 무리가 있다 할 것이다. 따라서, 처분청은 쟁점아파트의 시가를 공동주택가격(OOO원)으로 하여 과세표준 및 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인들은 비교상가①～③의 매매계약일부터 상속개시일까지 쟁점상가①～③의 시세가 유의미하게 변동하였고, 각각의 유사재산이라 할 수 없다고 주장하나, 비교상가③은 평가기간 내에 매매계약되었고, 쟁점상가①․②의 기준시가는 2022년 변동하지 아니하였으며, 서울지방국세청 평가심의위원회에서도 비교상가①․②의 매매계약일부터 상속개시일까지 가격변동의 특별한 사정이 없었음이 인정된 점, 쟁점상가①～③과 비교상가①～③은 같은 상가 동에 소재하고, 용도 및 거래면적이 동일하거나 유사한 점 등에 비추어, 이에 대한 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (다) 다음으로 쟁점③에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점예금이 b의 차명재산이라고 주장하나, b은 쟁점예금의 원금을 피상속인에게 이체하였고, 피상속인은 이를 수증한 것으로 증여세를 신고․납부한 점, b이 쟁점예금을 사용하거나 관리한 내역이 확인되지 아니하고, 상속재산 분할 협의서 외 쟁점예금이 b의 소유라는 사실을 뒷받침할 만한 구체적․객관적 증빙이 제출되지 않은 점 등에 비추어, 이에 대한 청구주장 역시 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로, 국세기본법제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 청구인들 목록