쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 부과한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2022.10.6. 아버지 a 및 어머니 b으로부터 서울특별시 동대문구 약령시로 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)의 지분 1/2씩을 각 부담부 증여로 받은 후, 2022.10.19. 쟁점아파트의 증여재산가액을 2022년 공동주택가격 OOO원(보충적 평가액)으로 하여 증여세 합계 OOO원을 각 신고ㆍ납부하였다.
• 나. 처분청은 서울지방국세청 평가심의위원회의 심의 결과에 따라 평가기간 밖의 기간으로 쟁점아파트의 평가기준일(증여일) 기준 2년 이내인 2021.5.18. 매매계약이 체결된 같은 동, 같은 층인 OOO호(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매거래가액 OOO원(이하 “쟁점유사매매사례가액”이라 한다)을 쟁점아파트의 시가로 보아 이를 쟁점아파트의 증여재산가액으로 하여, 2024.1.8. 2022.10.6. 청구인에게 증여분 증여세 합계 OOO원을 각 결정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2024.3.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점아파트의 증여일(2022.10.6.)과 비교대상아파트의 매매계약일(2021.5.18.) 사이에는 다음과 같은 가격변동의 특별한 사정이 있다. (가) 2021년 5월부터 2022년 10월까지는 부동산 시장 전반에 강력한 가격 하방 압력이 발생하여 국내 부동산 시장이 급변하였다.

1. [강력한 가격하방 압력의 발생] 한국은행 기준금리의 경우, 비교대상아파트 매매계약일이 속하는 2021년 5월경에는 1%도 되지 않는 초저금리이었으나, 이후에는 기준금리가 계속 상승하여 쟁점아파트의 증여일이 속하는 2022년 10월경에는 2012년 7월 이후 10년 만에 3%까지 치솟았다. 이에 시중은행의 대출금리도 폭등하여 저금리 기조 하에서 유지되던 이른바 ‘영끌 투자’는 유지될 수 없게 되었고, 결국 부동산 소비자 심리지수는 서울특별시 기준, 2021년 5월경 126.2에서 2022년 10월경에는 무려 77.9까지 떨어졌다. 또한, 2021.10.26.에는 금융위원회가 “가계부채 관리 강화방안”을 발표하였는데, 정부는 당시 가계부채의 규모 및 증가속도를 우리 경제를 위협할 최대 잠재위험 요인으로 인식하고, 총상환능력심사(DSR) 제도의 실효성 제고, 제2금융권으로의 풍선효과 발생 저지, 분할상환 확대 등의 방안을 통해 담보ㆍ보증 위주 대출관행으로 인한 “대출받기 쉬운사회” 분위기를 완전히 탈피할 것을 예고하였으며. 증가세가 지속적으로 확대될 경우 보다 강력한 정책대응에 나설 것 또한 예고하였다. 특히, 주택 구입자금 마련 방안과 직결되는 주택담보대출 및 신용대출 시 차주단위 DSR 확대적용을 2022년 1월부터 앞당겨 시행하였을 뿐만 아니라, 제2금융권의 DSR 기준까지 기존 60%에서 50%까지 10%p 낮추면서 차주단위 DSR 산정 시 카드론까지 포함시키도록 하는 강력한 규제를 실시함으로써, 대출금리의 상승과 더불어 부동산 잠재 매수자들에게 ‘영끌 대출’을 통한 자금 조달 가능성을 확실히 차단하였다.

2. [국내 부동산 시장의 급변] 비교대상아파트의 매매계약일(2021.5.18.) 이후 발생한 위와 같은 강력한 가격하방 압력에 따라 국내 부동산 시장은 가파른 가격 상승기를 벗어나 급격히 얼어붙었다. 비교대상아파트의 매매계약일(2021.5.18.)이 속하는 2021년도의 주택 거래량은 1백만 가구가 넘었으나, 2022년도의 주택 거래량은 단 50.9만호로 2021년보다 49.9% 감소하였는데, 이러한 2022년 부동산 경기 한파는 아파트 실거래가격 지수의 급락을 유발했다. 특히, 서울특별시 아파트의 실거래가 지수는 비교대상아파트의 매매계약일이 속한 2021년 5월경 174.2를 기록하였다가 쟁점아파트의 증여일이 속한 2022년 10월경 156.6으로 크게 떨어졌다. 이는 코로나 바이러스의 대유행으로 시작된 이른바 패닉 바잉 현상과 저금리 기조로 꾸준히 상승세를 이어오던 실거래가 지수가 정부의 대출규제계획이 발표된 2021년 10월경 정점을 찍은 후 갑작스럽게 하락하다가 2022년에 들어와서 급락하는 추세를 보였던 것인 바, 2021년과 2022년의 시장 상황은 정반대라고 볼 수 있다. 이와 같이 비교대상아파트의 매매계약일과 쟁점아파트의 증여일 사이에는 가격변동에 특별한 사정이 분명하게 존재하였으므로, 2021년경 아파트 거래가격을 2022년경 아파트의 시가라고 의제하는 것은 어불성설이다. (나) 위와 같은 부동산 시장의 커다란 지각 변동은 당연히 아파트의 실제 거래가격에도 곧바로 영향을 주었다.

1. KB 부동산 보고서에 따르면 2022년 9월경 주택담보대출 신규대출 금리는 4.79%에 달해 2013년 3월 이후 최고치를 기록했다. 국토연구원은 기준금리 1%p 인상 시 아파트 매매가격은 연 최대 2%p 하락한다고 분석하였고, 한국은행은 기준금리 0.5%p 인상 시 주택 매매가격이 최대 1.4%p 하락한다고 분석한 바 있는데, 이러한 연구 결과를 고려하면 앞선 언급한 금리 인상이 주택가격 하락에 영향을 미쳤다는 것은 자명하다. 게다가 정부의 강력한 대출규제 정책은 잠재적 주택 수요자의 소비심리를 크게 위축시켜 실제 아파트 매매 가격은 대폭 하락할 수밖에 없었다.

2. 국토교통부가 작성한 2023년 부동산 가격공시 연차보고서에 의하면, 실제로 서울의 아파트 매매가격은 2022년 △7.7%로, 2021년 8.02%에 비교하여 확실한 하락세에 접어든 것을 알 수 있다.

3. 한국부동산원 부동산통계정보시스템 주택동향 마이크로데이터를 이용하면 쟁점아파트 및 비교대상아파트와 같이, 서울특별시 동대문구에 위치하고, 주택 규모가 85㎡ 초과 102㎡ 이하인 아파트 중 건축연령이 20년을 초과하는 아파트의 실거래 내용을 볼 수 있는데, 이에 의하면, 2021년 상반기에는 전월 대비 당월의 실매매가가 전반적으로 상승하는 추세였다가 2021년 10월경 이후 갑자기 모든 거래에서 그 상승세가 멈추었고, 2022년에는 대부분의 경우 전월 대비 당월의 실제 매매가격이 계속하여 하락하였으며, 그 하락폭은 2022년 후반으로 갈수록 더욱 커졌음이 확인된다. 이와 같은 실거래 사례를 보아도 쟁점아파트의 증여일과 비교대상아파트의 매매계약일 사이에는 객관적인 가격변동의 특별한 사정이 명확하게 존재한다고 볼 수밖에 없다. 한편, 서울특별시 동대문구 아파트의 실거래가지수는 비교대상아파트 거래일이 속한 2021년 2분기 전월 대비 2.56% 올랐다가 2021년 4분기 △0.7%, 2022년 1분기 △1.68%, 2022년 2분기 0.5%를 기록하였고, 2022년 3분기부터 갑자기 △8.98%로 하락하였다가, 쟁점아파트의 증여일이 속한 2022년 4분기에는 그 하락이 더욱 심화되어 △11.66%로 3년간(2021∼2023년) 최저 지수를 기록하였다.

4. 따라서, 부동산 가격 상승기 및 시장 초호황기에 해당하는 2021년 5월경의 아파트 시세를 부동산 가격 하락기 및 시장 불황기에 해당하는 2022년 10월경의 아파트 시세로 의제하여 과세하는 것은 완전히 다른 시장 상황에 놓인 물건을 단지 ‘증여일로부터 소급하여 2년 내에 해당하는 거래’라는 단순한 이유로 같게 취급하는 것으로서 그 자체로 부당할 뿐 아니라 조세평등주의에도 어긋난다. (다) 보다 구체적으로 쟁점아파트와 비교대상아파트가 속한 서울특별시 동대문구 청량리동 A아파트의 가격 변동을 살펴보면, 다음과 같다.

1. 쟁점아파트와 비교대상아파트의 공동주택가격을 보면 이 건에 있어 가격 변동의 특별한 사정이 있었음을 더욱 분명히 알 수 있다. 부동산 공시가격의 산정은 전년도 말 부동산 시세를 기준으로 아래와 같은 가격 산정 방식에 따라 가격이 산정되는데, 그렇다면 2022.1.1. 기준 공동주택가격은 쟁점아파트와 비교대상아파트의 2021년 시세를 바탕으로 작성된 것이고, 2023.1.1. 기준 공동주택가격은 두 아파트의 2022년 시세를 바탕으로 작성된 것이 되는바, 2022년 및 2023년 두 연도의 아파트 공시가격만 보더라도 쟁점아파트의 증여일과 비교대상아파트의 매매계약일 사이에 가격 변동의 특별한 사정이 있었다는 점을 알 수 있다. 2022년 공시가격 = 2021년말 시세 × (2021년 현실화율 + ɑ) 이에 더하여, 쟁점아파트 및 비교대상아파트의 공시가격은 2015.1.1. 이후 2022.1.1.까지 단 한 번도 떨어지지 않았다가 유일하게 2023.1.1.에 하락하였는데, 그 낙폭이 무려 OOO원(23.19%)에 달하였고, 고시 기준일 현재 부동산 공시가격 현실화율이 계속하여 상승하는 추세였다는 점에 보면, 쟁점아파트의 증여일(2021.5.18.)과 비교대상아파트의 매매계약일(2022.10.6.) 사이에 가격 변동의 특별한 사정이 발생하였다고 볼 수밖에 없다.

2. 2021.5.18. 기준 아파트의 매매가격은 2022.10.6. 기준 아파트의 시가가 될 수 없다.

• 가) 법원은 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 ㆍ제2항 전문에서는 상속개시일 현재 상속재산의 가액은 시가(불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액)에 따르도록 하고 있는바, ‘시가’는 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성되는 객관적 교환가치이어야 하므로, 주관적인 요소가 배제된 객관적인 것이어야 하고, 거래에 의해 형성되는 것이어야 하며, 그 거래는 일반적이고 정상적인 것이어야 하고, 기준시점의 재산의 구체적 현황에 따라 평가된 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 한다고 판시(수원지방법원 2017.10.27. 선고 2017구단8358 판결)함으로써, 상속세 및 증여세법 제60조에 따른 시가의 개념을 구체화하였다. 또한 법원은 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 의 위임을 받은 같은 법 시행령 제49조 제1항은 법 제60조 제2항에 따라 ‘시가로 인정되는 것’이란 평가기간(증여재산의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지)이내의 기간 중 매매등이 있는 경우에 그 거래가액을 시가로 보도록 하고, 다만 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다고 규정하면서 증여재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시하고(대법원 2001.8.21. 선고 2000두5098 판결), 같은 조 제4항은 “제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액(법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다)이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다고 규정하여 모법인 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 이 예정하고 있는 시가의 범위를 구체화․명확히 하였다고 보았는바(대법원 2010.1.14. 선고 2008두6448), 결국 쟁점아파트의 증여일인 2022.10.6.과 비교대상아파트의 매매계약일인 2021.5.18. 사이에 ‘가격 변동의 특별한 사정’이 발생하였는지 여부는 비교대상아파트가 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 의 시가 즉, 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액 및 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성되는 객관적 교환가치를 반영할 수 있는지 여부에 달려있다.
• 나) 그런데 비교대상아파트의 매매는 가격 상승의 정점에서 이루어졌고, 쟁점아파트의 증여는 가격이 급락하는 시기에 이루어졌다. 쟁점아파트가 속한 단지인 B의 동일 평형(전용면적) 거래 기록을 보면, 시가라고 인정할 수 있을 만한 실제 부동산 계약체결은 2019년에서 2020년 사이에 집중되어 있고, 예외 없이 OOO 원 미만의 가격으로 거래되었다. 그런데 앞서 자세히 살펴본 것과 같이, 2020년부터 갑자기 시작된 부동산 매매 광풍의 영향으로 그 호가가 전례 없이 폭등하였던 바, 비교대상아파트의 매매 계약은 그와 같은 추세에서 체결되었다. 현재 B의 쟁점아파트 및 비교대상아파트와 동일한 평형의 아파트는 B가 주택재건축정비사업 정비계획이 결정되어 정비구역으로 지정(2023.8.3. 서울특별시 고시 제2023-325호)되었음에도 불구하고 2021년 6월경에 마지막으로 거래된 이후 현재까지 3년이 다 되어가도록 단 한 건도 매매가 이루어지지 않고 있고, 위와 같은 엄청난 호재가 반영된 현재 예상 시세조차 OOO원에 그치고 있다. 매매사례가 조금 더 많은 B 내 다른 평형(107㎡)을 보면, 2021년 1월경 OOO원대 후반에 거래되던 아파트가 같은 해 7월, 6개월 만에 OOO원까지 뛰었고, 그로부터 5개월 후인 2022년 2월경에는 다시 OOO원으로 회복하였다가 2024년 1월경에는 2020년 이전 가격 수준을 회복한 OOO원에 거래된 것으로 나타나는바, 처분청이 쟁점아파트의 증여일과 비교대상아파트의 매매계약일 사이에 발생한 가격 변동의 특별한 사정을 전혀 파악하지 못한 채 만연히 이 건 과세처분을 하였다는 점을 더욱 여실히 알 수 있다.
• 다) 처분청은 쟁점아파트의 증여일로부터 1년 5개월 전인 2021년 5월 부동산 가격급등기의 비정상적ㆍ이례적 매매거래가액을 부동산 가격급락 이후에 증여된 쟁점아파트의 시가로 의제하였으나, 일반인의 경험칙 및 거래관념상 이를 2022년 10월경 과세대상 행위 성립 당시 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액, 즉 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성되는 객관적 교환가치라고 볼 수 없다. 앞서 살펴본 법원의 입장에 의하면 비교대상아파트의 매매거래는 부동산 가격폭등기에 추가 폭등을 염두에 둔 투기성 거래일 가능성이 농후하여 주관적인 요소가 배재된 것이라고 볼 수 없고, 거래에 의하여 형성된 것이기는 하나 매매가격이 너무 비싸 전례도 없을뿐더러 현재까지 되풀이된 사례도 없어 이를 시가로 보기는 매우 어려우며, 코로나 바이러스 대유행의 종료, 주택매수자금 조달 금리 급등, 대출 규제 등 정부정책 변화, 그로 인한 주택시장 소비심리 위축 등으로 인한 부동산 가격 급변기에서 기준시점인 2022.10.6.부터 1년 5개월 전인 2021.5.18.의 유사 매물의 거래가격을 쟁점아파트의 시가로 의제하는 것이 평가기준일(2022.10.6.) 재산의 구체적 현황에 따라 평가된 객관적 교환가치를 적정하게 반영하였다고 볼 수 없는 것이다. 그런데도 과세관청은 2020년 6∼7월에는 그 시세가 OOO원대에 그친 매물의 가격이 1년도 되지 않은 2021년 5월, 갑자기 OOO원까지 치솟았다는 점, 2020∼2021년 상반기의 부동산 경기와 2021년 하반기∼2022년의 부동산 경기가 완전히 다르다는 점, 따라서 비교대상아파트의 매매가격은 2021년 상반기 쟁점아파트의 시가로 인정될 수는 있을지언정 2022년 10월 쟁점아파트의 시가로 인정될 수 없다는 점을 전혀 고려하지 않은 채, 오직 형식적으로 비교대상아파트의 거래가 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서에서 정한 ‘평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 매매’에 해당하고, 쟁점아파트와 비교대상아파트가 같은 단지, 같은 동에 있으면서 면적ㆍ위치ㆍ용도가 동일하고 기준시가 차이가 5% 이내로 유사재산에 해당하며, 재산적 가치를 다르게 볼만한 주변 환경 및 이용 상황의 변화가 객관적으로 확인되지 않고 아파트매매 가격지수, 한국은행 기준금리 변동 등의 사실만으로 가격변동의 특별한 사정이 있다고 볼 수 없다는 점에 근거하여 청구인에게 OOO원이 넘는 고액의 과세처분을 하였는바, 이는 처분청이 법령의 ‘가격변동의 특별한 사정’에 대한 해석을 그르쳐 쟁점아파트의 시가를 잘못 판단하여 과세한 것에 해당하는바, 위법ㆍ부당하다. (라) 참고로, 2021년 및 2022년에 발행된 KB금융지주 경영연구소의 각 부동산 시장 리뷰, 부동산 보고서와 각 시점에 발생한 부동산 시장의 문제 해결을 위한 제언 자료를 보면, 2021년 5월과 2022년 10월 각 시점이 완전히 정반대의 상황이라는 점을 더욱 자명하게 알 수 있다. 특히, 2021년과 2022년은 일반적인 부동산 가격 상승 및 하락이 있었던 시기가 아니라, 2021년초 부동산 버블을 걱정하고 있을 정도로 높은 가격대를 형성하고 있었다가 2022년말 주택시장 침체 우려가 현실화되고 있었는바, 이와 같은 사정을 가격 변동의 특별한 사정으로 보지 않는다면 다른 어떤 사정도 가격 변동의 특별한 사정이 될 수 없다는 말이 지나지치 않을 정도로, 그야말로 천양지차의 상황에 놓여있었다.

(2) 이 건에 있어 가격변동의 특별한 사정이 없다는 것에 대한 입증책임은 처분청에게 있다. (가) 과세관청이 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 평가심의위원회의 심의를 거쳐 확인된 매매ㆍ감정 등의 가액을 같은 법 제60조 제1항ㆍ제2항에 따른 시가로 주장하려면 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 말하는 “해당 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점까지 아울러 증명하여야만 하고(인천지방법원 2022.8.11. 선고 2021구합55924 판결), 증여세는 납세의무자가 제출한 납세 자료를 바탕으로 한 신고ㆍ납부 방식임에도 불구하고 처분청은 평가심의위원회의 독자적인 판단에 의해 이 건 과세처분을 하여 세액을 증액하였는바, 납세의무자인 청구인으로서는 처분청이 증액 처분을 하게 된 자세한 경위를 알기 어렵다. ‘조세부담에 대한 법적 안정성, 예측가능성, 과세형평성 내지 조세법률주의 등 조세법의 일반 원칙’에 비추어 보아도 처분청이 증액 처분을 하게 된 경위에 해당하는 ‘가격 변동의 특별한 사정’은 처분청이 이를 주장ㆍ증명하여야 한다. (나) 그러나 앞서 설명한 바와 같이, 처분청은 이 건 과세전적부심사 과정에서 ‘비교대상아파트의 매매거래가 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서에 따른 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 매매에 해당한다는 점, 쟁점아파트와 비교대상아파트가 같은 단지, 같은 동에 있으며 면적ㆍ위치ㆍ용도가 동일하고 기준시가 차이가 5% 이내로 유사재산이라는 점, 재산적 가치를 다르게 볼만한 주변 환경 및 이용 상황의 변화가 객관적으로 확인되지 않고 아파트 매매 가격지수, 한국은행 기준금리 변동 등의 사실만으로 가격변동의 특별한 사정이 있다고 볼 수 없다’고 답변하였고, 그 기각 결정의 판단 내용도 대동소이하였던 바, 처분청은 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항의 내용을 동어반복한 것에 불과할 뿐, 실질적으로는 ‘가격변동의 특별한 사정이 없었는지 여부’에 대한 아무런 답변을 하지 않았고, 이는 실질적으로는 처분에 대한 이유제시의무를 규정한 행정절차법 제23조 제1항 위반에 해당한다.

(3) 따라서, 이 건 과세처분은 법령 및 조세평등주의를 위반한 위법ㆍ부당한 처분으로, 취소되어야 한다.

• 나. 처분청 의견 다음과 같은 사항을 고려하면, 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 한 이 건 과세처분은 적법하다.

(1) 쟁점아파트(410호)와 비교대상아파트(407호)는 같은 아파트 단지 내 같은 동, 같은 층에 위치한 것으로, 매매계약일과 평가기준일 사이에 주택의 현황과 이용 상황이 동일하고, 입지조건ㆍ도로ㆍ인접 편의시설 등 주위환경의 변화가 없는 것으로 나타난다.

(2) 쟁점아파트의 평가기준일(2022.10.6.)과 비교대상아파트의 매매계약일(2021.5.18.) 현재 공동주택가격의 차이는 5% 미만이다. (3) 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항은 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월 이내의 기간 중 매매등이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 하고, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에는 평가기준일부터 매매계약일 등 사이에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 관할세무서장등이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의 위원회의 심의를 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는데, 서울지방국세청 평가심의위원회는 비교대상아파트의 매매계약일과 쟁점아파트의 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 쟁점유사매매사례가액을 시가로 볼 수 있다고 결정하였다.

(4) 2021년부터 증여일(2022.10.6.)까지는 부동산 공시가격이 급격하면서 실거래가액도 상승한 시기이어서, 쟁점아파트의 평가기준일 현재 가치는 비교대상아파트의 매매계약일(2021.5.18.) 당시 가치보다 상승했을 것으로 예상되는바, 평가기준일 당시의 공시가격보다 평가심의를 거쳐 시가로 인정된 쟁점유사매매사례가액을 증여재산가액으로 결정하는 것이 상속세 및 증여세법 제60조 에 따른 시가평가의 원칙에 더 부합한다고 볼 수 있다.

• 가. 쟁점 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 등: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구이유서, 처분청 답변서 및 국세청 통합전산망(NTIS) 자료 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인에 대한 이 건 증여세 부과처분들의 각 내역은 아래 <표1>ㆍ<표2>와 같다. <표1> 아버지 a의 증여분에 대한 과세처분 내역 (단위: 원, %) OOO <표2> 어머니 b의 증여분에 대한 과세처분 내역 (단위: 원, %) OOO (나) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 개요를 정리하면 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점아파트와 비교대상아파트의 비교 (단위: ㎡) OOO (다) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 연도별 공동주택가격은 아래 <표4>와 같은데, 청구인은 공동주택가격 산정방식과 관련하여 2022-3차 중앙부동산가격공시위원회 안건을 제출하였다. <표4> 쟁점아파트와 비교대상아파트의 공동주택가격 추이 (단위：원, %) OOO (라) 서울지방국세청 평가심의위원회는 2023.8.25. 처분청의 심의 신청에 대하여 ‘쟁점유사매매사례가액은 평가기준일 전 2년 이내의 기간인 2021.5.18.을 매매계약일로 하여 매매된 거래의 가액으로, 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서 규정에 따라 쟁점아파트의 증여일 현재 시가로 보는 것이 타당하다’고 본 것으로 나타난다. (마) 쟁점아파트와 관련한 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료 및 KB시세는 각각 아래 <표5>ㆍ<표6>과 같다. <표5> 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료 (단위: ㎡, 만원) OOO <표6> KB시세 (단위: 만원) OOO (바) 청구인은 비교대상아파트의 매매계약일부터 쟁점아파트의 평가기준일까지 가격변동의 특별한 사정이 있다고 주장하면서, 네이버부동산 검색결과, 2020∼2023년 기간 동안의 한국은행 기준금리 추이, 서울특별시의 2021년 5월경 및 2022년 10월경의 주택시장 소비심리지수, 금융위원회의 보도자료 중 차주단위 DSR 확대 적용 계획, 국토교통부가 발간한 2023년 부동산 가격공시 연차보고서, 부동산 통계뷰어(https://www.reb.or.kr/r-one/statistics/ statisticsViewer.do?menuId= LHT_65010) 및 한국부동산원의 2022.11.3.자 보도자료, 국토연구원 발간자료, 한국부동산원 부동산통계정보시스템 주택동향 마이크로데이터에 의하여 확인되는 서울특별시 동대문구의 실제 거래가격 동향, KB금융지주 경영연구소가 발간한 각종 자료를 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 비교대상아파트의 매매계약일과 쟁점아파트의 증여일 사이의 기간 동안 정부 정책, 미국과 우리나라의 (기준)금리 급등 및 그에 따른 부동산 소비심리의 악화 등의 가격변동의 특별한 사정이 있으므로, 비교대상아파트의 매매가액인 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보는 것은 부당하다고 주장하나, 상속세 및 증여세법령에 의하면, 평가기간[평가기준일(증여일) 이전 6개월∼이후 3개월] 중이 아니더라도 평가기준일 전 2년 이내 기간 중에 해당 증여재산 또는 이와 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가(공동주택가격)가 동일하거나 유사한 재산의 매매가 있는 경우, 평가기준일부터 그 매매계약일까지의 기간 동안 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보일 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 매매거래가액을 증여재산의 시가로 인정되는 것에 포함할 수 있고, 이와 같은 방법으로도 시가를 산정하기 어려운 경우에 한해 예외적으로 보충적 평가액(공동주택가격)을 시가로 본다 할 것인 점, 그런데 이 건의 경우 비록 평가기간 내에 쟁점아파트의 시가로 인정할만한 매매거래가액은 확인되지 않으나, 비교대상아파트는 증여재산인 쟁점아파트와 동일한 공동주택단지 내 같은 동에 위치하면서 주거전용면적과 공동주택가격이 동일하여, 쟁점아파트와 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산에 해당하고, 쟁점아파트의 평가기준일(2022.10.6.)과 비교대상아파트의 매매계약일(2021.5.18.) 간 간격은 약 1년 5개월로, 2022년 및 2023년의 공동주택가격 상승률은 전년대비 약 16%과 △23% 수준이며, 그간 달리 주위환경이 변화하였다는 사정은 확인되지 않는 점, 실제로 쟁점아파트와 주거전용면적이 동일하면서 2개층 더 높은 아파트(동은 확인되지 않음)의 경우, 비교대상아파트의 매매계약일(2021.5.18.)보다 평가기준일(2022.10.6.)에 더 가까운 2021.6.22. 매매되었음에도 그 매매거래가액이 쟁점유사매매사례가액보다 OOO원 더 높고, 비교대상아파트의 매매계약일이 속한 2021년 5월경부터 이 건 증여일이 속한 2022년 10월경까지 시세는 ‘상승 → 보합 → 하락’의 추세를 거친 결과 최종적으로 2021년 5월경과 2022년 10월경의 수치가 유사한 것으로 나타나는바, 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보는 것이 불합리하다고 보기는 어려운 점 등에 비추어, 위 청구주장은 받아들이기 어렵고, 따라서 처분청이 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법(2021.12.21. 법률 제18591호로 일부개정된 것) 제60조 [평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조 제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

2. 특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률 제2조제3호 에 따른 가상자산의 경우: 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조 [부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

• 가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우
• 나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 건축법 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우 제76조 [결정·경정] ① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

② 세무서장등은 국세징수법 제9조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 제1항에도 불구하고 제67조나 제68조에 따른 신고기한 전이라도 수시로 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32414호로 일부개정된 것) 제49조 [평가의 원칙등] ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
• 나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2. 3억원

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산한다.

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2022.3.18. 기획재정부령 제899호로 일부개정된 것) 제15조 [평가의 원칙등] ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산