청구인은 쟁점부동산을 취득한 후 부동산임대업을 등록 후 그 임대소득에 대한 종합부동산세 신고시 표준대차대조표에 청구인이 양도소득세 신고시 기재한 취득가액 그대로를 유형자산으로 등재한 점, 검찰 조사내용은 청구인이 문갑철을 기망하였는지에 대한 것으로 쟁점부동산의 취득가액을 000억원으로 확정한 것으로 보기 어렵고, 법원의 판결문 상 쟁점부동산의 감정가액은 000억원에 불과한 점, 청구인이 추가로 지급한 금액이 쟁점부동산의 취득대금을 목적으로 지급하였는지가 불분명한 점 등에 비추어 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인이 쟁점부동산을 취득하면서 매도인에게 지급한 가액은 OOO원이며, 이는 양도차익을 계산할 때 취득가액으로 공제되어야 한다. 청구인이 2017.6.30. 신고한 양도소득세 신고서 상의 취득가액과 경정청구시 취득가액은 아래 <표1>과 같은바, 쟁점부동산의 양도인 b는 c의 모친이며, ㈜d는 c와 그 배우자 및 자녀가 지분 전부를 보유한 소위 가족회사이다. 따라서 매도인들은 쟁점부동산 전부를 OOO원에 일괄 매각하기를 원하고 있었고, 청구인은 2009.9.22. 쟁점부동산을 OOO원에 취득하는 계약을 체결하였다. <표1> 양도소득세 신고서 상의 취득가액과 경정청구시 취득가액 (단위: 원) 계약 당시 매매대금 총액 OOO원은 OOO억, OOO억으로 안분하였는바, 이러한 안분은 매도인의 요청에 따라 결정하였다. 이러한 매매계약을 진행하던 중 당초 매매계약서상 잔금일인 2009. 11.2. ㈜d 소유의 OOO에 설정된 근저당권이 해지되지 않아 청구인은 은행에서 대출을 실행하지 못하게 되어 약속된 잔금을 지급하지 못하였다. 이는 2009.9.22. 청구인이 ㈜d와 작성한 매매계약서에 첨부된 특약사항 2번 “매도인은 잔금일까지 금융기관 근저당 일체와 e, f의 채무관계 및 기타 소유권이전에 방해가 되는 일체의 제한물건을 말소해야 한다”를 매도인이 위반한 것에 해당되어, 청구인과 매도인은 잔금이 청산되지 못한 귀책사유가 매도인에게 있다고 판단하고 매도인과 청구인은 매매대금을 청구인의 자금상황에 맞게 순차적으로 지급 받기로 합의하였고, 합의에 따라 취득대금을 청구인의 자금사정에 맞게 순차적으로 지급받던 중 매도인은 청구인에게 쟁점부동산 중 OOO을 2009년 12월 말일 전에 소유권 이전받기를 요청하였다. 이러한 요청 이유는 소득세법의 개정으로 2009년 당시 시행되던 양도세 예정신고세액 공제제도(공제율 10%)가 2010.1.1. 양도분부터 폐지됨에 따라 개인이 장기간 보유하고 있던 OOO의 양도세 부담이 크게 증가하였기 때문이었다. 매도인의 요청에 따라 청구인은 쟁점부동산 중 OOO에 대하여 2009.12.24. 소유권이전등기 신청을 하였으며 등기 신청 시 OOO의 매매대금을 OOO원으로 하는 매매계약서를 작성하였다. 이러한 매매대금은 2009.12.24.까지 매매대금조로 매도인들에게 지급한 OOO원에 임대차보증금 OOO원을 합한 금액 OOO원을 반영하여 매도인과 청구인이 합의·결정한 것이다. 또한, 쟁점부동산 중 OOO에 대해서는 2010.11.30. 소유권이전등기 신청을 하였으며 등기 신청시 매매대금을 OOO원으로 하는 매매계약서를 작성한바, 이러한 매매대금의 결정도 2010.11.30.까지 이 사건 부동산 전부와 관련하여 매매대금조로 매도인들에게 지급한 총액 약 OOO원에 임대보증금 OOO원을 합한 금액 OOO원에서 2009.12.24. 소유권을 이전한 OOO의 매매대금 OOO원을 차감한 OOO원을 반영하여 매도인과 청구인이 합의·결정한 것이다. 쟁점부동산의 소유권 이전 등기 후 청구인은 OOO원을 매도인에게 추가로 지급하여, 청구인이 쟁점부동산의 취득과 관련하여 매도인에게 지급한 전체 금액은 OOO원으로 그 지급 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 청구인이 매도인에게 지급한 쟁점부동산의 취득대금 (단위: 원) 따라서, 청구인의 쟁점부동산의 취득가액은 양도인에게 지급한 OOO원에 청구인이 승계한 OOO 건물의 임대보증금 OOO원을 합한 OOO원이다. 이와 같은 사실은 청구인에게 자금을 투자한 투자자가 청구인을 2019.6.4. 서울중앙지방검찰청에 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 위반(사기)죄로 형사 고소한 사건에 대하여, 서울중앙지방검찰청이 청구인에 대한 피의자 조사를 약 2년간 실시한 후 2021.7.26. 작성한 서울중앙지방검찰청의 불기소 결정서에도 명시되어 있다. 당시 고소인은 청구인이 쟁점부동산 매수대금이 OOO원임에도 OOO원으로 투자금 내역서에 기재하여 투자자를 기망하였다는 취지로 고소하였으나, 고소사건을 조사한 서울중앙지방검찰청은 청구인이 쟁점부동산 매수대금으로 OOO원 지급하였음을 금융기관 이체내역 및 매도인 c의 진술로 확인하였다고 명시한바 그 내용(불기소 이유서 6페이지 참조)은 아래와 같다. 따라서, 청구인이 쟁점부동산과 관련하여 매도인들에게 지급한 취득가액은 OOO원임이 명백하므로 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 부당하다.
(2) 청구인의 항변 내용은 다음과 같다. (가) 처분청이 증거로 제시한 판결문은 쟁점부동산 전부가 아닌 일부 부동산에 대한 것이며, 판결의 기초가 된 처분의 경위도 사실과 달라 이 건에 원용할 수 없다. 처분청은 청구인의 주장에 대하여 쟁점부동산 중 OOO의 매도인인 ㈜d의 법인세 등 부과처분취소 소송에 대한 판결문을 증거로 제시하였으나, 처분청이 증거로 제시한 판결은 쟁점부동산 중 한 필지의 토지에 대한 것이며, 쟁점부동산의 양도인 3인 중 1인에 대한 판결이므로 쟁점부동산 전체의 가액을 판단하는데 원용될 수는 없다(참고로 쟁점부동산을 청구인에게 양도한 양도인은 아래 <표3>과 같다). <표3> 쟁점부동산을 청구인에게 양도한 양도인 또한, 처분청이 제시한 판결문의 기초가 되는 처분 경위도 아래와 같이 청구인이 ㈜d에 송금한 금액 전부가 아닌 일부만을 가지고 판단한 것에 불과하다. 즉, 처분청이 제시한 판결문에 의하면 처분청은 ㈜d가 수령한 금원을 총 OOO원이라고 파악하고 OOO양도가액인 OOO원과의 차액에 대하여 과세하였다는 것으로 청구인이 ㈜d의 계좌에 직접 송금한 금액은 OOO원이며, 이는 처분청이 파악한 금액보다 OOO원이 많다. 또한, ㈜d가 OOO은행에서 대출받은 OOO원과 미납이자 합계 OOO원을 2009.12.24. 청구인이 OOO지점에 직접 송금하여 상환해준 것도 포함되어 있지 않다. 청구인이 쟁점부동산의 취득과 관련하여 지급한 금액 중 처분청이 제시한 판결문의 행정소송 당사자인 ㈜d에 직접 송금한 금액 및 ㈜d의 은행 대출금을 상환하기 위해 송금한 금액 전부는 아래 <표4>와 같다. <표4> 청구인이 ㈜d에 송금한 내역 (단위: 원) 위의 내용을 종합하면 처분청이 제시한 판결문은 쟁점부동산 중 일부에 대한 것이며, 그마저도 사실관계를 정확히 반영하고 있지 않다. (나) 처분청의 의견대로 쟁점부동산 중 1개의 필지의 취득가액을 OOO원으로 결정한다고 하면, 나머지 부동산의 취득가액이 OOO원이 되어 쟁점부동산의 전체 취득가액은 OOO원이 된다. 처분청은 쟁점부동산 중 1필지의 토지에 대하여 그 대금이 OOO원으로 판결문에서 확정되었으므로 청구주장이 이유 없다는 의견이나, 이러한 처분청의 의견을 십분 인정하여 쟁점부동산 중 행정소송 당사자인 ㈜d 소유의 부동산 취득대금을 OOO원이라고 하고 나머지 부동산의 취득대금을 계산하여 보면 아래 <표5>와 같다. <표5> 청구인이 제시한 송금내역표의 수령인별 요약내용 (단위: 원) 청구인이 쟁점부동산의 취득과 관련하여 지급한 총 금액에서 처분청이 인정한 OOO원을 차감한 금액은 OOO원이며, 동 금액에 OOO의 임대보증금 OOO원을 합산하면 정확히 OOO원이다. 청구인은 쟁점부동산의 매매와 관련하여 소유주 3인 중 오직 c만을 만나서 매매와 관련된 일체의 업무를 진행하였으며, 매매대금을 송금할 때도 c가 원하는 계좌에 원하는 금액을 송금하였는바, 이는 ㈜d에 입금된 금액이라고 하여 반드시 ㈜d 소유의 부동산 매매대금을 의미하지는 않는다. 쟁점부동산의 소유주의 관계를 c를 중심으로 다시 설명하면, b는 c의 어머니이며, ㈜d는 c가 최대주주이고 c와 배우자 자녀 2명이 회사 지분 100%를 보유하고 있는 c의 가족법인이다. 위와 같은 여러 사정을 감안하여 처분청의 의견을 인정하고, 쟁점부동산의 취득가액을 계산하면 아래 <표6>과 같다. <표6> 처분청의 의견을 반영한 쟁점부동산의 취득가액 (다) 처분청도 청구인이 제출한 증거자료의 내용을 사실로 인정하고 있음에도 불구하고, 이를 자의적으로 취사선택하여 청구인의 주장을 인정하지 않고 있다. 처분청은 청구인이 심판 청구이유서에서 주장한 쟁점 중 취득중개수수료를 인정하여 달라는 부분은 심판청구시 추가로 제출한 자료를 검토한바, 청구인의 주장이 타당하다고 판단하여 직권시정하였다. 처분청이 직권시정한 취득중개수수료와 관련하여 청구인이 심판청구시 제출한 서울중앙지방검찰청의 불기소 결정서의 내용은 아래와 같은바, 처분청은 불기소 결정문의 중개수수료와 관련된 부분을 검토하고 청구인의 주장이 타당하다 판단하여 직권시정한 것이다. 즉, 처분청도 청구인이 지급한 취득 중개수수료가 매매대금의 1% 상당액으로 과다하지 않다고 인정한 것으로 판단되며, 이는 처분청도 청구인이 쟁점부동산을 취득하기 위하여 지출한 금액이 OOO원임을 인정한 것으로 판단된다. 또한, 청구인의 쟁점부동산 매수대금에 대한 서울중앙지방검찰청의 불기소 결정문의 내용은 다음과 같은바, 청구인의 주장이 모두 사실임이 분명하다. 그럼에도 불구하고, 처분청이 취득시 중개수수료에 대한 부분은 직권시정을 하고, 취득가액에 대하여는 인정할 수 없다고 하는 것은 자의적인 취사선택이라 타당하지 않다. (라) 처분청이 쟁점부동산을 청구인에게 양도한 양도인들에 대한 탈세제보를 접수하고 과세를 하였다는 사실에서, 처분청도 쟁점부동산의 매매대금이 OOO원이라는 사실과 그 명확한 증빙을 탈세제보 접수시 인정하였다고 판단된다. 처분청은 청구인을 고소한 고소인이 쟁점부동산을 청구인에게 양도한 3인[c 외 1명, (주)d]에 대하여 양도가액이 156억원이라는 내용으로 탈세제보를 하였다는 것이다. 이러한 탈세제보를 접수한 처분청이 ㈜d를 조사하여, ㈜d가 신고한 가액인 OOO원보다 약 OOO원을 더 수령한 사실을 확인하고 이에 대하여 관련 세금을 부과한 것으로 생각된다. 즉, 처분청이 쟁점부동산을 청구인에게 양도한 양도인들에 대한 탈세제보를 접수하고 이에 대하여 그 양도가액을 잘못되었다고 과세한 사실은 청구인의 취득가액이 잘못되었음을 인정하였음을 의미한다. 다만, 위에서 언급한 바와 같이 청구인이 ㈜d에 송금한 금액 중 일부만을 처분청이 과세한 연유를 알수는 없다. 또한, 처분청이 탈세제보를 접수하고 이러한 내용을 인정하여 과세처분을 하였다는 사실은 국세청의 ‘탈세제보자료 관리규정’에 의하면 탈세제보인의 탈세제보의 내용과 그 증빙이 명확하였다는 것을 의미한다. 즉, 탈세제보인은 처분청에 쟁점부동산 양도인들의 OOO이라는 정확한 양도가액과 그 금융 증빙을 제출하였기에 처분청은 탈세제보에 대하여 과세하였을 것이다. 또한, 청구인이 추측하건데 탈세 제보인은 ㈜d뿐만 아니라 다른 양도인들도 탈세제보를 하였을 것이며 처분청에 탈세제보한 내용이 쟁점부동산의 양도가액이 OOO원이라는 사실과 함께 그에 대한 금융증빙도 모두 제출하였을 것으로 생각된다. 다만, 처분청의 답변서 및 증거로 제시한 판결문만으로는 ㈜d를 제외한 쟁점부동산의 양도인들에 대한 탈세 제보에 따른 세무조사 결과를 확인할 수 없어 더 이상의 구체적인 내용은 알 수 없다. (마) 청구인의 쟁점부동산과 관련된 종합소득세 심판청구에서도 검찰의 불기소 결정서 내용을 증거로 인정하였다. 청구인은 쟁점부동산과 관련하여 투자자에게 정산수익금을 지급하였으며, 이를 청구인의 종합소득세 필요경비로 산입하여 달라고 처분청에 종합소득세 경정청구를 하였다가 거부당하였고, 이러한 종합소득세 경정청구 거부처분에 대해 2024.2.12. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으며, 심판청구 당시 청구인에게 정산수익금을 지급받은 수령인은 청구인을 검찰에 고소한 고소인이였으며, 청구인은 심판청구시 그 증빙자료로 검찰의 불기소 결정서를 제출하였고 이에 대해 청구인의 주장을 인용(조심 OOO)하였다. 청구인이 심판청구시 제출한 금융증빙 자료와 더불어 쟁점부동산과 관련하여 검찰이 작성한 불기소 결정서에 의하면 청구인이 주장한 내용이 인정된다고 설시하여 불기소 결정서의 증거능력을 인정하였다고 판단된다. (자) 청구인이 쟁점부동산을 취득하기 위하여 지급한 금액을 실지거래가액으로 하여 청구인의 양도소득세액을 경정하여야 한다. 처분청은 쟁점부동산 중 일부의 양도인에 대한 판결문의 내용을 근거로 청구인의 주장을 배척하고 있으나, 소득세법제97조 제1항 제1호는 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비 중 취득가액은 해당 자산 취득에 든 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다. 또한, 대법원은 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지거래가액이라 함은 거래 당시 자산을 취득 또는 양도하고 그 대가로 수수한 금액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말한다고 판시하였다(대법원 2012.2.9. 선고 2010두27592 판결 등 참조). 따라서, ① 청구인이 취득가액이라고 주장하는 금액은 청구인이 제출한 금융자료에 의하여 확인되고, ② 청구인이 진정한 매매계약서라고 주장한 계약서에는 공인중개사의 각 이름과 사무소 소재지, 명칭, 등록번호 및 전화번호 등이 구체적으로 기재되어 있고, 특약사항, 건물임대현황, 공인중개사의 중개대상물 확인설명서 등이 첨부되어 있는 반면, 단지 소유권 이전을 위한 계약서에는 계약금이나 중도금 잔금 등의 지급방법이 일치하지 않고 중개사의 확인도 없으며, ③ 청구인이 지급한 취득 중개수수료OOO도 거래가액OOO의 1%에 부가가치세를 가산한 금액으로 청구인이 주장한 거래가액에 부합하고, ④ 위와 같은 청구인의 주장이 검찰 조사에서도 모두 인정되었으며, ⑤ 처분청도 탈세제보를 접수하고 쟁점부동산의 양도인들에게 세금을 부과한 사실이 있는 점 등은 청구인의 주장이 명백한 사실임을 입증하고 있으므로, 청구인이 주장한 취득가액은 세법에 의하여 실지거래가액으로 인정된다 할 것이다.
(2) 청구인은 양도인들[㈜d는 c가 대주주로 있는 관계법인]에게 쟁점부동산을 OOO원에 일괄 양수하였으나, 양도인들의 요청에 의하여 거짓(다운)계약서를 작성하였다고 주장하고 있다. 쟁점부동산과 관련된 탈세제보 또한 쟁점부동산의 양도가액이 OOO원이라는 내용으로, 처분청은 탈세제보를 분석한 후 ㈜d가 청구인에게 쟁점부동산을 양도한 금액을 OOO원으로 보아 당초 신고한 양도가액인 OOO원의 차액인 OOO원에 대하여 2020.7.21. 법인세를 경정·고지하였다. ㈜d는 이에 불복을 제기한 결과, 아래와 같이 처분청이 패소(서울행정법원 OOO)하여 법인세 부과처분은 취소되었다. 즉, 법원은 쟁점부동산의 실제 양도가액을 당초 청구인이 신고한 가액으로 본 것이다. < 서울행정법원 OOO, 판결 주요내용 >
(3) 청구인은 본인이 피소당한 고소사건(OOO)에서 2021.7.26. 불기소 결정(혐의없음, 증거불충분)된 것을 주요한 증거로 들며 청구인이 지급한 쟁점부동산의 취득가액은 OOO원이 명백하다고 주장하나, 이후 쟁점부동산의 취득가액에 대한 판결(서울고등법원 OOO 판결)에서 쟁점부동산의 실제 취득가액이 당초 청구인이 신고한 OOO원으로 확정(2024.7.12.)되었으므로 청구인의 주장은 이유 없다.
(4) 청구인의 항변에 대한 처분청의 추가 답변은 다음과 같다. (가) (처분청이 증거로 제시한 판결문은 쟁점부동산 전부가 아닌 일부 부동산에 대한 것이어서 이 사건에 원용할 수 없다는 주장에 대하여) 청구인은 쟁점부동산을 양도한 후 신고한 양도소득세의 제척기간이 임박한 2023.5.25.에 취득가액 과소계상 등의 사유로 경정청구를 제기하였고 취득가액 관련 청구인의 주장을 표로 정리하면 아래 <표7>과 같다. <표7> 쟁점부동산 취득가액 관련 내용 (단위: 백만원) 처분청은 OOO의 경우 청구인이 불복 시 주장한 취득가액 OOO원보다 양도소득세 신고시 취득가액으로 계상한 금액 OOO원이 더 높아 경정청구의 검토대상이 아니므로 당초 심판청구에 대한 답변서 제출시 서술하지 아니하였다. 처분청이 제출한 판결문에는 OOO의 취득가액은 청구인의 주장하는 가액인 OOO원이 아닌 OOO원이라고 되어 있다(서울행정법원 OOO 판결, 서울고등법원 OOO 판결). (나) (처분청의 의견대로 쟁점부동산 중 OOO의 취득가액을 OOO원으로 결정하면 OOO의 취득가액은 OOO원이 되어야 한다는 주장에 대하여) 청구인이 취득한 OOO는 그 소유주가 개인과 법인으로 별도이며 취득시기 또한 1년 정도의 간격이 있다. 청구인은 심판청구를 재기하면서 당초 양도소득세 신고시 제출하였던 부동산매매계약서와 다른 내용의 부동산매매계약서를 제출하며 OOO의 취득가액은 OOO원으로, OOO의 취득가액은 OOO원으로 주장하였다. 이후 항변시 그 내용을 변경하여 OOO의 취득가액이 OOO원이라면 OOO의 취득가액은 OOO원이 되어야 한다고 주장하나 이는 논리적 일관성이 없다. 청구인은 항변서에서 청구인이 제시한 송금내역표를 계좌수령인별로 요약하여 상기 <표5>를 제출한바, 상기 <표5>에서 c에게 직접 송금된 OOO원과 c·b의 대출은행인 OOO은행에 지급된 OOO원에 OOO의 임대보증금 OOO원을 합하면 OOO원이다. 해당금액은 청구인이 당초 불복청구시 주장한 c 외 1인에게 취득한 OOO의 취득가액인 OOO원에 부합한다. 청구인은 ㈜d에 입금된 금액이라고 하여 반드시 ㈜d 소유의 부동산 매매대금을 의미하지는 않는다고 주장하나, 이는 청구인의 일방적인 주장일 뿐 이를 뒷받침할 수 있는 어떠한 자료도 제출되지 않아 인정할 수는 없다. (다) (처분청도 청구인이 제출한 증거자료의 내용을 사실로 인정하고 있음에도 자의적으로 취사선택하여 청구인의 청구에 대한 직권시정을 거부한다는 주장에 대하여) 청구인은 당초 불복이 제기된 내용 중 처분청이 취득중개수수료에 대한 부분을 인정하여 직권시정하고 취득가액에 대하여는 인정하지 않는 것은 처분청의 자의적인 취사선택이라고 주장하고 있다. 쟁점부동산 취득시 지출한 취득중개수수료를 인정하여 달라는 청구인의 주장에 대한 직권 시정은 당초 경정청구시에는 제출되지 않고 심판청구시 추가 제출한 자료를 토대로 한 것이며 이의 검토과정에서 청구인이 제출한 서울중앙지방검찰청의 불기소 결정서의 내용을 참고한 것은 사실이다. 그러나, 중개수수료의 직권시정이, 청구인이 쟁점부동산의 취득가액을 과소신고하였다는 것을 인정하는 것은 아니며 자의적인 취사선택도 아니다. 쟁점부동산 중 중개수수료에 대한 최종 판단은 청구인이 제출한 서울중앙지방검찰청 OOO 불기소결정서이나, 쟁점부동산의 취득가액에 대한 판단은 ㈜d가 제기한 행정소송의 판결(서울행정법원 OOO 판결)을 따랐기 때문에 처분청은 법원 및 검찰청의 최종결론을 따라, 쟁점부동산의 중개수수료는 직권 시정을 통해 환급하고, 쟁점부동산의 취득가액에 관한 부분은 거부한 것이다. (라) (처분청이 쟁점부동산 양도인들에 대한 탈세제보를 접수하고 과세를 하였다는 사실은 처분청도 부동산의 매매대금이 OOO원이라는 사실을 인정한 것이라는 주장에 대하여) 처분청은 쟁점부동산에 대한 탈세제보를 분석한 후 ㈜d에 법인세를 고지하였으나, 처분청이 최종 패소하여 법인세 부과처분이 취소되었다. 즉 법원도 쟁점부동산의 실제 매매가액을 당초 신고한 가액으로 본 것이다. 따라서 처분청이 쟁점부동산에 대한 탈세제보를 접수하고 과세하였기에 청구인의 쟁점부동산 취득가액 과소주장을 인용하여 달라는 것은 논리에 맞지 않다. (마) (청구인의 쟁점부동산과 관련된 종합소득세 심판청구에서도 검찰의 불기소 결정서의 내용을 증거로 인정하였다는 주장에 대하여) 쟁점부동산과 관련된 청구인의 종합소득세 심판청구(이하 “해당 심판례”라고 한다)는 쟁점부동산의 투자수익을 청구인이 동업자에게 투명하게 분배하지 않은 결과 동업자와의 분쟁으로 인해 발생한 것으로, 이 건 심판청구와는 관련이 없어 적용할 수 없는 심판결정례이다. (바) (청구인이 쟁점부동산을 취득하기 위하여 지급한 금액을 실지거래가액으로 하여 청구인의 양도소득세액을 경정하여야 한다는 주장에 대하여) 청구인은 쟁점부동산을 사업용 고정자산으로 취득하여 양도시까지 부동산임대업을 영위하여 온 사업자로 표준대차대조표에 계상한 쟁점부동산의 가액 OOO원은 쟁점부동산의 매입가액 OOO원(해당 매입가액은 당초 양도소득세 신고시 취득가액으로 신고한 금액과 일치)과 취득부대비용을 합친 금액이다. 쟁점부동산 취득 당시 시행되던 지방세법제111조에 따르면 취득세의 과세표준은 취득자가 신고한 가액으로 하는 것이 원칙이고 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액에 의한다고 규정하고 있는바, 청구인이 당초 양도소득세 신고시 제출한 쟁점부동산의 [취득세 영수필통지서]에 의하면 쟁점부동산의 취득세 과세표준은 청구인이 신고한 OOO원이며 해당가액이 종합소득세 신고시 장부가액에, 양도소득세 신고시 취득가액에 적정하게 반영됨을 알 수 있고 청구인은 세무법인을 운영 중인 현직 세무사로 해당 사항들을 누구보다도 잘 파악하고 있으리라 생각된다. 청구인은 스스로 신고·기재한 쟁점부동산의 취득가액(장부가액)이 엄연히 존재함에도 사후적으로 이를 자의적으로 변경한 것인바, 양도소득세를 부당하게 감세하려는 목적이 있는 이러한 청구인의 주장을 인용하는 것은 이를 악용한 동일한 사례가 반복되는 관행을 남길 수 있어 공평과세가 저해되는 불합리한 결과가 초래될 수 있다.
1. 취득가액. 다만 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
(1) 청구인은 2009.12.24., 2010.11.30. 쟁점부동산을 취득하고 2017.4.7. 이를 양도한 후 그 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였다가 이후 쟁점부동산의 실제 취득가액이 OOO원이고, 기타 필요경비로 반영하지 아니한 부분을 공제하여 달라는 취지로 아래 <표8>과 같이 경정청구를 제기 하였으나, 처분청은 청구주장을 일부인용하고 <표9>와 같이 거부(취득중개수수료는 이 건 심판청구 후 필요경비로 인정하여 추가환급함)하였다. <표8> 청구인의 경정청구 내용 (단위: 원) <표9> 처분청의 경정청구 거부 내용 (
2. 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 국세청의 국세통합시스템에 의하면 청구인은 쟁점부동산을 사업장으로 하여 아래 <표10>과 같이 사업자등록을 하였고, 2010년 귀속 종합소득세 신고시 제출한 표준대차대조표상 유형자산으로 OOO원이 등재된 것으로 확인된다. <표10> 사업자등록 내역 (나) 청구인이 쟁점부동산 취득 시 납부한 취등록세 영수필통지서상 과세표준액이 OOO은 OOO원으로, OOO은 OOO원으로 나타난다. (다) 쟁점부동산의 취득과 관련하여 당초 양도소득세 예정신고시 제출한 계약서는 쌍방계약서로서, 취득내용은 아래 <표11>과 같고, 청구인이 경정청구 시 제출한 OOO의 매매계약서(취득가액: OOO원)의 계약일자는 2009.9.22., OOO의 매매계약서(취득가액: OOO원)의 계약일자는 2009.9.22.로 중개인은 OOO OOO로 기재되어 있으며, 이 건 심판청구시 제출된 계약서의 계약일자와 달라 이를 정리하면 <표12>와 같다. <표11> 쟁점부동산의 취득내역 (단위: 천원) <표12> 청구인이 제출한 계약서 (라) 쟁점부동산의 등기사항증명서에 따르면, OOO은 b, h, c로부터 2009.12.24.. 매매를 원인으로 OOO원에 취득한 후 2017.4.7. 매매를 원인으로 i 외 1명에게 양도한 것으로 나타나고 OOO은 2010.11.30. 매매를 원인으로 ㈜d로부터 OOO원에 취득한 후 2017.4.7. i 외 1명에게 양도한 것으로 나타난다. (마) 처분청은 OOO의 전소유자인 ㈜d가 청구인으로부터 OOO원을 양도대금을 수령한 것으로 보아 당초 신고한 양도가액 OOO원과 차액인 OOO원을 익금산입하여 2010사업연도 법인세 OOO원을 경정·고지하였고, 이에 불복하여 우리 원에 심판청구하였으나 기각결정(조심 OOO)되었으며, 행정법원에 소송을 제기하여 최종 원고 승소(서울행정법원 OOO 판결, 서울고등법원 OOO 판결)한바, 그 판결문 주요 내용은 아래와 같음 <서울행정법원 OOO 판결 주요내용> (바) g는 청구인을 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 위반(사기) 혐의로 고소하였는바, 서울중앙지방검찰청은 불기소(서울중앙지방검찰청 OOO)하였고, g는 위 검찰의 불기소결정에 불복하여 항고하였으나, 검찰은 위 불기소처분이 부당하다고 인정할 자료가 없다고 판단하여 2021.10.7. 기각 결정하였고(서울고등검찰청 OOO), g가 위 검찰의 불기소처분에 대하여 한 재정신청에 대하여도 고등법원은 당초 불기소처분이 부당하다고 인정할 만한 자료가 부족하다고 판단하여 기각 결정(서울고등법원 OOO 결정)한 것으로 나타나는바, 서울중앙지방검찰청의 불기소(서울중앙지방검찰청 OOO) 주요 내용은 아래와 같다. <서울중앙지방검찰청 OOO 주요 내용> (사) 청구인이 쟁점 부동산을 매입하여 임대업을 영위하기 위하여 g(이하 “쟁점투자자”라 한다)로부터 사업에 필요한 자금 OOO원을 투자받았고, 동 부동산을 매각하여 투자금에 대한 정산수익금 OOO원(이하 “쟁점투자정산금”이라 한다)을 쟁점투자자에게 지급하였으나, 2017년 귀속 종합소득세 신고 시 쟁점투자정 산금을 필요경비에 산입하지 아니하였다는 사유로 2023.5.18. 처분청에 경정청구를 제기하였으며, 처분청은 이를 거부하자 우리 원에 심판청구를 제기하여 인용결정(조심 OOO) 받은바, 그 주요내용은 아래와 같다. <조심 OOO 결정 주요 내용>
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다. 양도소득세의 과세표준은 양도가액으로부터 취득가액 등 필요경비를 공제한 것이므로 양도가액 및 취득가액 등 필요경비의 입증책임은 과세관청에 있다 할 것이나, 취득가액 등 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것이고 그 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 그가 입증하는 것이 손쉽다는 점을 감안해 보면, 납세의무자가 입증활동을 하지 않고 있는 취득가액 등 필요경비에 대해서는 부존재의 추정을 용인하여 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에도 부합된다고 할 것이다(대법원 2004.9.23. 선고 2002두1588 판결 등, 같은 뜻임). 청구인은 쟁점부동산의 실제 취득가액이 OOO원이므로 처분청의 경정청구 거부처분은 부당하다고 주장하나, 청구인은 쟁점부동산을 2017.4.7. 양도한 후 양도소득세 신고시 스스로 그 취득가액을 OOO은 OOO원으로, OOO은 OOO원으로 기재하고, 동일한 금액이 기재되어 있는 취득계약서를 제출하였으며, 취·등록세 또한 동일금액을 과세표준으로 하여 신고하였고 쟁점부동산의 등기사항전부증명서상 청구인이 신고한 금액이 매매가액으로 기재되어 있는 점, 청구인은 쟁점부동산을 취득한 후 부동산임대업을 등록 후 그 임대소득에 대한 종합부동산세 신고시 표준대차대조표에 청구인이 양도소득세 신고시 기재한 취득가액 그대로를 유형자산의 가액으로 등재한 점, 청구인은 g가 청구인을 고소한 사건과 관련하여 서울중앙지방검찰청이 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로 인정하였다고 주장하나, 행정재판은 반드시 불기소처분사실에 구속되는 것은 아니고 법원은 증거에 의한 자유심증으로 그와 반대되는 사실을 인정할 수 있는바(대법원 1995.12.26. 선고 95다21884 판결, 같은 뜻임), g는 쟁점부동산의 매수대금이 OOO원임에도 OOO원으로 기재하여 자신을 기망하였다는 사유 등으로 청구인을 고소하였고 검찰 조사내용은 청구인이 g를 기망하였는지에 대한 것으로 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원으로 확정한 것으로 보기 어려운 반면, 쟁점부동산 중 OOO을 청구인에게 양도하였던 ㈜d의 대표이사 c는 당초 청구인에 대한 형사사건에서는 쟁점부동산을 OOO원에 양도하였다고 진술하였다가 이후 이와 반대 취지로 법인세 부과처분에 대하여 행정소송을 제기하여 c가 형사사건시 진술한 내용을 신뢰하기 어렵고, 법원(서울행정법원 OOO 판결)은 쟁점부동산의 취득상황 등 전반적인 사실관계를 검토한 후 OOO의 실제 매매가액을 청구인의 신고한 OOO원으로 확정(OOO의 매매계약서도 살펴봄)하였으며 법원의 판결문 상 쟁점부동산의 감정가액은 OOO원에 불과한 점, 청구인이 제출한 송금내역표(<표5>)에서 c에게 직접 송금된 OOO원, c·b의 대출상환은행인 OOO은행에 지급된 OOO원에 OOO의 임대보증금 OOO원을 합하면 약 OOO원이므로 청구주장과 같이 OOO의 취득가액을 OOO원으로 보기 어려운 점, 청구인은 쟁점부동산을 매매로 소유권을 이전받은 후에 다음해(2011년)에 c, ㈜d, ㈜j에 합계 약 OOO원을 추가로 지급하였으나 동 금액이 쟁점부동산의 취득대금을 목적으로 지급하였는지가 불분명한 점 등에 비추어, 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.