[요지] 쟁점건물의 건축물대장에 용도가 ‘다가구용단독주택’으로 되어 있고, 관할 지방자치단체장도 쟁점건물을 주택으로 보아 주택분 재산세를 부과해왔으며, 쟁점건물에는 화장실, 거실, 부엌 등이 갖추어져 있어 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 주거용에 적합한 것으로 볼 수 있고, 쟁점건물의 사용계약서에 “본 계약서에서 명시되지 않은 부분에 대하여는 일반적인 주택임대차 부동산 관례에 따르기로 한다.”고 되어 있는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점건물은 사실상 주거용으로 사용하는 건물로서 소득세법상 “주택”에 해당한다고 볼 수 있으므로, 처분청이 쟁점건물을 주택이 아닌 것으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
[참조결정] 국심1995서2568 / 조심2021서1189
[주 문] 송파세무서장이 2023.8.4. 청구인에게 한 2021년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) (주위적 청구) 쟁점건물이 근린생활시설로 사용되었다고 보아 상시 주거용 주택이 아니라고 하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다. (가) 쟁점건물은 양도(2021.8.31.) 당시 주택임대업을 영위하는 법인에 임대한 상태였고, 상기 법인은 쟁점건물을 10명에게 임대하였는바, 쟁점건물의 건축물대장상 용도는 다가구주택이고 주거를 위한 집기류도 비치되어 있어서 대부분 경제력이 부족한 사회초년생들이 월세를 지급하면서 상시 주거용으로 사용하였다. (나)소득세법제88조 제7호는 “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다고 규정하고 있는바, 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 하며, 당초 쟁점건물이 숙박업에 사용되었다고 하더라도, 그 구조나 외형이 주거에 적합하지 않도록 변경되었거나 사실상 주거기능이 상실된 상태에 해당하는 것으로 볼만한 특별한 사정이 없는 한 주택이라고 보아야 한다. (다) 쟁점건물의 관할 지방자치단체장은 쟁점건물이지방세법상 주택분 재산세 과세대상에 해당하는 것으로 보아 재산세를 부과하였으므로 쟁점건물을 주택으로 보아야 한다. (라)주택법제2조에서 “주택”이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며 단독주택과 공동주택으로 구분하는 것으로 규정하고 있고, 국토교통부가 발주한 “청년민간임대주택 셰어하우스 가이드 마련을 위한 연구”(2018.9.20. (사)한국주거학회)에 따르면 공유형주택은 새로운 유형으로주택법상 분류 방법으로는 분류할 수 없으나,민간임대주택에 관한 특별법제4조 제2항에서 “공유형 민간임대주택”을 가족관계가 아닌 2명 이상의 청년임차인이 하나의 주택에서 거실, 주방 등 어느 하나 이상의 공간을 공유하여 거주하며, 임차인이 각각 임대차계약을 체결하고 생활규약을 준수하는 민간임대주택이라고 규정하고 있다. (마) 한국표준산업분류에서 숙박업은 불특정 다수의 일반 대중 또는 특정 회원에게 각종 형태의 숙박시설, 캠프장 및 캠핑시설 등을 주로 단기 제공하는 산업활동을 말하고, 주거용 건물임대업은 주거용 건물 및 건물 일부를 임대하는 산업활동을 말하며 주로 1개월을 초과하는 기간으로 임대기간을 약정하며 가구 등 집기류를 포함하여 임대할 수 있다고 되어 있다. (바)부가가치세법제26조 제1항 제12호에 의한 부가가치세가 면제되는 주택 임대용역의 요건이 되는 “상시주거용”이라는 개념이 거주기간이나 거주형태 등에 있어 일정 수준 이상의 지속성과 안정성을 갖추어야 한다는 의미로 해석되는 이상 각 호실별 임차인의 실거주 기간은 그 거주의 지속성과 안정성을 판별할 중요한 기준 중 하나가 되는 것은 사실인바(서울행정법원 2021.12.17. 선고 OOO 판결), 숙박전용시설로 제공된 경우라 하더라도 당해 시설이 사회통념상 단기 체재자가 아닌 장기 거주자를 위한 것으로 인정될 때에는 이를 숙박업으로 분류할 수 없는 것으로 풀이된다(국심 OOO, 1995.11.28. 참조). 쟁점건물은 단기간 사용되는 사업용 숙박시설과는 달리 최소 계약기간은 3개월이고 평균 거주기간은 9개월 이상으로 상시 주거용으로 사용되는 주택에 해당한다. (사) 쟁점건물의 사용계약서에는 “소액보증금 및 단기사용을 하는 셰어하우스(공유주택)이므로 사용자는 주택임대차보호법을 주장하여 ‘갑’에게 대항할 수 없다”고 규정되어 있으나, 이는 임차인의 임차보증금이 OOO원 정도의 소액에 불과하여 소송 대응 등 추가적인 업무의 축소를 위함이지 쟁점건물이 주택에 해당하지 않음을 나타내는 근거로 볼 수는 없다. 또한 상기 사용계약서 제14조 제3항에서는 “명시되지 않은 부분에 대하여는 일반적인 주택임대차, 부동산 관례에 따르기로 한다”고 명확하게 규정하고 있다. (아) 처분청은 레지던스(생활형 숙박시설)의 경우 주거 목적으로 장기간 임대됨에도 비과세 대상에서 제외되어 있어 쟁점건물이 주택으로 인정된다면 에어비앤비, 원룸형 고시원 등도 1세대 1주택 비과세를 적용받게 된다고 주장하나, 레지던스의 경우에는 건축물대장상 용도에 명확하게 숙박시설로 명시되어 있어 비교의 대상이 아니고 쟁점건물에는 게스트하우스의 공용공간(로비 및 조식 공간 등)이 존재하지 않고 각 호실별로 주방 및 거실을 공유하고 있어 비교할 수 없다. (자) 세법해석에 의한 소급과세의 금지는 새로운 세법 해석 이전에 일반적으로 과세관청은 물론 납세자에게 이의 없이 계속적ㆍ반복적으로 적용되어 관행으로 정립된 경우에 한하여 적용되는 것이고, 새로운 세법해석이 종전의 해석과 상이한 경우에는 새로운 해석이 있는 날 이후에 납세의무가 성립하는 분부터 새로운 해석을 적용하는 것인바(징세과-1077, 2012.10.9.), 청구인의 쟁점건물을 임대하는 사업자는 개업일 이후 주택임대사업자로서 납세의무를 성실하게 이행하여 왔고 과세대상 사업자에 해당한다는 어떠한 안내도 받지 못하였으며 국세청의 인터넷세법상담에 셰어하우스 임대에 대한 부가가치세 과세 면세 여부를 묻는 질문에 기존 유권해석 사례가 없는 사안에 대해서는 답변하기 어렵다고 한 것이 있다. 또한 국세청에서 배포한 보도자료(2023.12.21.자)에 의하면 셰어하우스의 경우에도 주택월세세액공제를 허용하였고, 주거용 오피스텔의 경우 처분청에서 세입자가 주민등록전입한 경우 주택으로 간주하여 과세한 사례는 무수히 많다. (차) 처분청은 쟁점건물의 양도일 현재 주방, 화장실 등의 공간을 공유하면서 개인공간에 거주하는 신종주거형태로주택법상 주택의 정의에 의한 세대 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 없는 시설구조라 주거의 독립성에 위배되어 과세대상이라는 의견이나, 종전에도 셰어하우스로서 사용하고 있었지만 주거의 독립성은 전혀 고려하지 않고 상시 주거용 사용만으로 과세 여부를 판단한 사례가 있으며(기획재정부 부가-317, 2022.7.15. 외), 주거의 독립성이 세법에 규정된 것은 2024.1.1. 이후 양도분부터 적용되는 사항이어서 청구인에게 적용할 경우 소급과세금지의 원칙에 위배된다.
(2) (예비적 청구) 쟁점건물을 근린생활시설로 보아 양도소득세를 과세한다고 하여도 가산세 부과처분은 부당하다. 청구인은 쟁점건물을 취득할 당시부터 현재까지도 쟁점건물의 임대가 부가가치세 과세대상에 해당한다는 사실을 전혀 몰랐고 현재도 다수의 지방자치단체 및 사업장에서 면세사업자로 운영하고 있으며 국세청의 질의회신도 구체적인 답변을 유보하고 있는 등 청구인 스스로 쟁점건물을 근린생활시설로 판단하여 양도소득세를 신고하기를 기대하는 것은 무리라고 할 것이어서 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우라고 할 것이다.
(1) (주위적 청구 관련) 청구인이 임대하고 ‘OOO’이 임차하여 운영한 쟁점건물(셰어하우스)은 주택으로 볼 수 없다. (가)주택법제2조는 “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다고 규정하고 있고, 대법원(대법원 2005.4.28. 선고 OOO 판결)도 “그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지․관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것이다.”고 판시하였는바, 쟁점건물은 양도일 현재 주방, 화장실 등의 공간을 공유하면서 개인 공간에 거주하는 신종 주거형태로, 독립성 요건을 위배하였다. (나) 청구인이 감사청의 감사기간 중 제출한 셰어하우스 ‘함께 꿈꾸는 마을’의 사용계약서를 보면, 제1조 후단에 “소액보증금 및 단기사용을 하는 셰어하우스(공유주택)이므로 사용자는 주택임대차보호법을 주장하여 ‘갑’에게 대항할 수 없다”고 규정하고 있고,민간임대주택에 관한 특별법제46조에서 보호받는 민간임대주택이 되기 위해서는 임대차계약을 지자체에 신고하도록 규정하고 있으며 동 법 제47조에서 표준임대차계약서를 교부하여야 하며주택임대차보호법상의 보호를 받도록 규정하고 있으나, 청구인이 청구인의 형과 공동으로 운영한 셰어하우스 ‘함께 꿈꾸는 마을’은 이러한민간임대주택에 관한 특별법을 준수하지 않았고, 단기사용을 전제로 임대하여주택임대차보호법을 적용받지 않도록 임차인과 계약하였으므로 쟁점건물의 임대를 주택 임대로 볼 수 없다. (다) 에어비앤비, 원룸형 고시원, 레지던스(생활형 숙박시설) 등은 쟁점건물(셰어하우스)과 유사한 형태의 임대차계약이 존재하나 모두 주거목적으로 사용한 것으로 인정받지 못하고 있으므로 만약 쟁점건물이 주택으로 인정된다면 에어비앤비, 원룸형 고시원 등도 1세대 1주택 비과세를 받게 되는 모순이 발생하게 된다.
(2) (예비적 청구 관련) 주택임대가 아닌 부동산임대업으로 사용한 주택의 1세대 1주택 비과세 부인에 따른 가산세 부과처분은 정당하다. 주택을 공부상과 다르게 사업용으로 사용한 경우 1세대 1주택 비과세를 부인하는 것이 적정하고(OOO, 2021.11.9.), 주택을 거주용이 아닌 영업용 건물로 사용하다가 양도하는 때에는 1세대 1주택으로 보지 아니하는바(소득세법 기본통칙 89-154…4), 청구인은 임차인과의 계약에서 단기임대로 인하여주택임대차보호법상 보호 대상이 아님을 명시하여 계약을 맺은 사실이 확인되는 등 주택으로서 임대차 규정을 지키지 않았음에도 이를 오인하여 1세대 1주택 비과세 신고를 한 것이므로 가산세 부과처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
① (주위적 청구) 쟁점건물이 영업용 건물(셰어하우스)로 사용되다 양도되었다 하여 1세대 1주택 비과세 특례를 부인한 처분의 당부
② (예비적 청구) 가산세를 감면할 정당한 사유가 있는지 여부
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 처분청은 쟁점건물과 관련한 사업자등록 내역을 아래 ＜표1＞과 같이 제출하였다. ＜표1＞ 쟁점건물과 관련한 사업자등록 내역 ㅇㅇㅇ (나) 처분청과 청구인은 쟁점건물의 홈페이지 게시 내용과 관련 사진을 아래 ＜표2＞와 같이 제출하였다. ＜표2＞ 쟁점건물 홈페이지 게시 내용 및 관련 사진 발췌 ㅇㅇㅇ (다) 청구인은 쟁점건물의 관할 지방자치단체장이 쟁점건물을지방세법상 주택분 재산세 과세대상에 해당한다고 보아 재산세를 부과하였다며 아래 ＜표3＞과 같이 지방세 세목별 과세증명서를 제출하였다. ＜표3＞ 쟁점건물 관련 지방세 세목별 과세증명서 ㅇㅇㅇ (라) 청구인은 쟁점건물을 임차한 세입자들의 평균 입주기간이 9.6개월임을 알 수 있다며 아래 ＜표4＞와 같이 관련 자료를 정리하여 제출하였다. ＜표4＞ 쟁점건물 관련 세입자들의 입주기간 정리 ㅇㅇㅇ (마) 청구인은 쟁점건물의 세입자들과 임대법인이 작성한 사용계약서 일부를 발췌하여 제출하였고 그 내역은 아래 ＜표5＞와 같다. ＜표5＞ 쟁점건물 세입자들과 임대법인 간 사용계약서 중 일부 발췌 ㅇㅇㅇ (바) 청구인은 쟁점건물의 건축물대장을 아래 ＜표6＞과 같이 제출하였다. ＜표6＞ 쟁점건물 관련 건축물대장 ㅇㅇㅇ (사) 청구인은 주택과 관련하여 주거의 독립성이 세법에 새로 규정되어 시행된 것은 2024.1.1. 이후 양도분부터 적용되므로 쟁점건물의 양도에 이를 적용하는 것은 소급과세 금지의 원칙에 위배된다며 아래 ＜표7＞과 같이 개정세법 해설 책자를 발췌하여 제출하였다. ＜표7＞ 주택 개념 정비 관련 개정세법 해설 책자 발췌 ㅇㅇㅇ
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 처분청은 쟁점건물은 양도일 현재 주방 등 공간을 공유하면서 개인 공간에 거주하는 신종 주거형태로 이를 주택으로 볼 수 없다는 의견이나, 쟁점건물의 건축물대장에 용도가 ‘다가구용단독주택’으로 되어 있고, 관할 지방자치단체장도 쟁점건물을 주택으로 보아 주택분 재산세를 부과해왔으며, 쟁점건물에는 화장실, 거실, 부엌 등이 갖추어져 있어 그 구조․기능이나 시설 등이 주거용에 적합한 것으로 볼 수 있고, 쟁점건물의 사용계약서에 “본 계약서에서 명시되지 않은 부분에 대하여는 일반적인 주택임대차 부동산 관례에 따르기로 한다.”고 되어 있는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점건물은 사실상 주거용으로 사용하는 건물로서 소득세법상 “주택”에 해당한다고 볼 수 있으므로, 처분청이 쟁점건물을 주택이 아닌 것으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다. 다음으로 쟁점②는 쟁점①이 인용되어 심리의 실익이 없으므로 이에 대한 심리를 생략한다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 소득세법 제89조(비과세양도소득)(2021.3.16. 법률 제17925호 개정된 것) ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. 3.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(2) 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)(2016.2.17. 법률 제26982호로 개정된 것) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. * 소득세법 기본통칙 89-154…4(공부상 주택이나 사실상 영업용 건물인 경우 비과세 여부) 소유하고 있던 공부상 주택인 1세대1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포・사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 영 제154조 제1항에 규정하는 1세대 1주택으로 보지 아니한다.
(3) 주택법 제2조(정의)(2020.8.18. 법률 제17486호 개정된 것) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
3. “공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
8. “임대주택”이란 임대를 목적으로 하는 주택으로서,공공주택 특별법제2조 제1호 가목에 따른 공공임대주택과민간임대주택에 관한 특별법제2조 제1호에 따른 민간임대주택으로 구분한다.