청구인 제시 유사매매사례가액은 상속개시일로부터 6개월 이전에 거래된 가액으로 평가기간을 초과할 뿐만 아니라, 설령, 평가기간 내에 있다 하더라도, 면적·위치·용도·기준시가 등에서 쟁점부동산과 비교시 유사성이 있다고 보기 어려워 보이는바, 이 건 처분은 잘못이 없음
청구인 제시 유사매매사례가액은 상속개시일로부터 6개월 이전에 거래된 가액으로 평가기간을 초과할 뿐만 아니라, 설령, 평가기간 내에 있다 하더라도, 면적·위치·용도·기준시가 등에서 쟁점부동산과 비교시 유사성이 있다고 보기 어려워 보이는바, 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(2) 상증세법령, 선결정례, 국세청 유권해석 등에 따른 유사 매매사례가는 “상속개시일 당시의 객관적 교환가치”가 반영된 가액의 경우 특수관계인 사이의 거래가액도 시가로 인정하고 있고, 평가기간 밖의 가액이라 하더라도 합리적 매매사례가액인 경우 시가로 인정하고 있는바, 이러한 법리에 따라 아파트, 상가, 연립주택, 다가구주택, 비상장주식, 심지어 토지를 포함한 사실상 모든 재산에 대하여 유사매매사례가를 시가로 적용하고 있다. 위 판단 기준에 따라 상속인들이 쟁점상가주택을 상속받을 당시를 기준으로 쟁점상가주택과 위치, 주변 환경, 교통 상황, 용도 등이 유사한 사례가액을 수집하고 분석한 결과, 상속개시일 현재 적정 평가액은 최소 OOO원에서 최대 OOO원 내외의 금액으로 수렴함이 객관적으로 확인되었다.
(3) 조세심판원은 과세대상 물건이 유사사례보다 비교우위 에 있을 경우 유사사례를 매매사례가액으로 인정 하였는데(조심 2020인8594, 2021.8.2. 참조), 피상속인은 쟁점상가주택이 1981년에 건축되어 손상되고 파괴되는 등 극심하게 노후화되어 2016.4.29.부터 2016.7.29.까지 3 개월에 걸쳐 바닥 및 난방 등의 설비공사 등을 포함한 대대적인 리모델링 공사를 실시하였고, 해당 리모델링 공사금액으로 2016.5.1.부터 2016.9.30.까지 약 OOO원이라는 거액을 지급하였다. 따라서 쟁점상가주택은 매매사례가액보다 우위에 있으므로 매매사례가액을 쟁점상가주택의 취득가액으로 인정함이 타당하다.
(4) 쟁점상가주택의 양도가액(2021.10.15.) OOO원은 상속개 시일(2016.11.18.) 현재의 기준시가(보충적 평가방법)인 OOO원의 약 4.63배인데, 상속개시일 이후 5년도 채 지나지 않은 시점에 거래된 양도가액이 상속개시 당시보다 4.63배의 가격 상승이 있었다는 것은 상속개시일 현재의 쟁점상가주택의 기준시가가 해당 자산의 객관적인 교환가치를 전혀 반영하지 못하였음을 보여주는 것이고, 이는 통계청이 공개하는 수도권 주택매매가격 변동률에 의해서도 충분히 확인된다.
(5) 처분청이 정당하다고 보는 쟁점상가주택의 기준시가는 현실을 전혀 반영하지 못하는 가액임이 명백하고, 청구인은 유사매매사레가액을 적극적으로 수집하여 청구주장을 뒷받침하는 일련의 행위와 증빙자료를 제출하고 있으나, 처분청은 현재까지 쟁점상가주택에 대한 객관적 교환가치를 반영하는 가액을 찾으려는 노력이나 충분한 근거 없이 청구주장을 부인하고 있어 부당하며, 필요할 경우 소급감정을 해서라도 청구주장이 타당한지 여부를 확인할 필요가 있다.
(1) 상증세법 제60조 제1항에서 ‘상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의한다’고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 ‘상속재산의 경우 상속개시일 전후 6월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우 상속재산과 면적・위치・용도・종목 및 기준 시가가 동일하거나 유사한 재산의 거래가액이 있는 경우에는 그 가액을 시가로 볼 수 있다’고 규정하고 있는바, 청구인이 유사매매사례가액으로 제시한 서울특별시 성동구 OOO 소재 상가주택(이하 “비교①부동산”이라 한다), 같은 구 OOO 소재 주택(이하 “비교②부동산”이라 한다) 및 같은 구 OOO 소재 주택(이하 “비교③부동산”이라 한다) 총 3건의 매매사례가액은 면적・위치・용도・종목 및 기준시가의 적정성, 동일성 및 유사성을 검토한 결과, 쟁점주택과는 유사성이 낮아서 시가로 적용하기 어렵다.
(2) 비교①부동산은 매매계약일이 2016.4.14.로 상속개시일(2016.11.18.) 로부터 6개월 이전 거래분으로, 상증세법 시행령 제49조 제1항에 의하여 유사매매사례가액이 적용되는 기간인 6개월을 초과하여 유사매매사례가액으로 적정하지 않다. 또한 상증세법 시행령 제1항 단서에 의한 평가심의위원회의 자문을 통한 시가 심의를 하더라도, 비교①부동산은 면적‧위치‧용도‧기준시가 등에서 쟁점상가주택과의 유사성도 확인할 수 없으므로 유사매매사례가액으로 적정하지 않다. (
3. 비교②․③부동산은 쟁점상가주택과 직선거리로 600미터 또는 900미터 이상 떨어져 있고, 지하철 5호선의 역세권에 위치한 쟁점상가주택과 달리 지하철 3・6호선 더블역세권에 위치하고 있으며, 면적‧위치‧용도‧기준시가 등이 상당히 상이하여 쟁점상가주택과 유사성을 확인할 수 없다. 따라서 위 비교부동산들의 거래가액은 상속개시 당시의 시가로 인정할 만한 유사한 거래가액이라 할 수 없으므로, 상증세법상 보충적 평가방법에 의한 기준시가를 쟁점상가주택의 취득가액으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 정당하다.
(1) 국세기본법 제45조 【수정신고】
① 과세표준신고서를 법정신고기한까지 제출한 자(소득세법 제73조 제1항 제1호 부터 제7호까지의 어느 하나에 해당하는 자를 포함한다) 및 제45조의3 제1항에 따른 기한 후 과세표준신고서를 제출한 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 때에는 관할 세무서장이 각 세법에 따라 해당 국세의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하여 통지하기 전으로서 제26조의2 제1항부터 제4항까지의 규정에 따른 기간이 끝나기 전까지 과세표준수정신고서를 제출할 수 있다.
1. 과세표준신고서 또는 기한 후 과세표준신고서에 기재된 과세표준 및 세액이 세법에 따라 신고하여야 할 과세표준 및 세액에 미치지 못할 때 (2) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정・고시하는 가액
건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도・면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정・고시한 가액
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정・고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
② 제1항 제1호 단서에서 "배율방법"이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다. 제76조【결정・경정】① 세무서장 등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다. 제77조【과세표준과 세액의 결정 통지】세무서장 등은 제76조에 따라 결정한 과세표준과 세액을 상속인・수유자 또는 수증자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 통지하여야 한다. 이 경우 상속인이나 수유자가 2명 이상이면 그 상속인이나 수유자 모두에게 통지하여야 한다. (4) 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것) 제163조【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여(법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 상속세 및 증여세법 제34조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장 등이 결정․경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. (5) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매・감정・수용・경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적・위치・용도・종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (6) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙 등】③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적・위치・용도・종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적・위치・용도・종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(1) 청구인은 이 건 상속이 개시됨에 따라 2017.5.31. 쟁점상가주택의 상속재산가액을 상증세법상 보충적 평가방법을 적용하여 OOO원 으로 평가하여 2016.11.18. 상속분 상속세를 신고하였다가 2021.12.17. 쟁점상가주택의 상속재산가액을 쟁점매매사례가액인 OOO원으로 경정하여 아래 <표1>과 같이 상속세 수정신고를 하였다. <표1> 이 건 상속세 신고내용 ㅇㅇㅇ
(2) 한편, 청구인은 2021.10.15. 쟁점상가주택을 양도한 후 그 취득가액을 당초 상속세 신고시 적용한 상속재산가액인 OOO원(청구인 지분액: OOO원)으로 하여 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고하였다가 아래 <표2>와 같이 2023.10.27. 쟁점상가주택의 취득가액을 쟁점매매사례가액으로 경정하여 과다납부한 2021년 귀속 양도소득세 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 이를 거부하였다. <표2> 양도소득세 경정청구 내역 ㅇㅇㅇ
(3) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점상가주택은 서울특별시 성동구 OOO 대지 202.6㎡ 에 소재하는 연면적 429.43㎡의 지하 1층, 지상 3층 건물로, 주용도는 주택이고 점포는 제1・2종 근린생활시설로 공부상 등재되어 있고, 전 소유자 aaa이 2008.11.10. 쟁점상가주택을 취득한 후 2016.11.18. 사망함에 따라 협의분할에 의한 상속을 원인으로 공동 상속인들이 2017.5.4. 취득하였으며(배우자 3/9 지분, 자녀 청구인, ccc 및 ddd 각 2/9 지분), 이후 청구인을 포함한 공동상속인들이 2021.10.15. 이를 eee에게 OOO원에 양도하였다. (나) 쟁점상가주택은 제2종 일반주거지역에 소재하는 건물로 서울특별시 성동구 OOO 소재 ‘OOO’ 서측 인 근에 위치하고 있 는바, 쟁점상가주택과 청구인이 제시한 비교부동산들의 주요 특성을 비교하면 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점상가주택 및 비교부동산의 비교 ㅇㅇㅇ (다) 한편, 처분청이 제시한 쟁점상가주택과 비교부동산들의 차이 내역은 아래 <표4> ・ <표5> ・ <표6>과 같다. <표4> 비교①부동산과의 차이 ㅇㅇㅇ <표5> 비교②부동산과의 차이 ㅇㅇㅇ <표6> 비교③부동산과의 차이 ㅇㅇㅇ (라) 청구인은 피상속인이 2016.4.29.～2016.7.29. 기간 동안 바닥 ・ 난방 등의 설비공사와 타일공사, 바닥 수장공사, 전기, 소방, 화장실 증설, 창호, 싱크대, 도시가스, 내・외부 도장, 도시가스, 옥상 수선 등 대규모 리모델링 공사를 시행하였고, 그 비용으로 약 OOO원을 지급하였다고 주장하며 리모델링 공사 계약서, 공사비지급 금융증빙 및 쟁점상가주택을 촬영한 사진 등을 제시하고 있다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점상가주택의 취득가액을 당초 상속세 신고 시 적용한 보충적 평가액이 아닌 쟁점매매사례가액으로 하여야 한다고 주장하나, 소 득세법 시행령 제163조 제9항에서 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상증세법 제60조부터 제66조까지에 따라 평가한 가액을 취득당 시의 실지거래가액으로 한다고 규정하면서 괄호에서 같은 법 제76조에 따라 세무서장 등이 결정・경정한 가액이 있는 경우 그 결정・경정한 가액으로 한다고 규정하고 있는바, 청구인은 2016.11.18. 쟁점상가주택을 상속을 원인으로 취득한 후 기준시가로 평가하여 상속세를 신고하였고, 이에 대하여 처분청이 청구인의 상속세 신고내용이 적정한 것으로 보아 상속세 과세표준과 세액을 시인결정한 것으로 보이는 점(청구이유서에 ‘당초 신고분에 대한 세무조사는 신고 적정으로 종결되었다’고 기재되어 있음), 청구인이 제시한 비교①부동산은 매매계약일이 2016.4.14.로 확인되어 상속개시일(2016.11.18.)로부터 6개월 이전 거래된 것으로서 상증세법 시행령 제49조 제1항의 유사매매사례가액이 적용되는 기간 6개월을 초과하면서 면적‧위치‧용도‧기준시가 등에서 쟁점상가주택과 유사성이 있다고 보기 어렵고, 비교②・③부동산도 쟁점상가주택과 유사하다고 보기 어려운 점, 청구인은 소급감정을 할 필요성도 있다고 주장하나, 2019.2.12. 상증세법 제49조 제1항의 개정으로 그 이후 상속이 개시되는 분부터 “평가기간 후 법정결정기한까지 발생한 매매・감정・수용 가액 등”에 대하여도 평가심의위원회를 통하여 시가로 인정받을 수 있는 근거가 마련되어 소급감정이 가능하지만, 이 건의 경우 2016.11.18. 상속이 개시되어 위 개정조항을 적용할 수 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본 법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.