쟁점①에 대하여 살피건대, 청구법인이 주택을 별실시키지 못한 정당한 사유가 있다고 보기 어려우므로 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단되고, 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 처분청의 전산자료에 따르면 쟁점사무실을 청구법인의 사업장으로 사용한 것으로 나타나고 이에 대한 다툼이 없는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점사무실을 과세기준일 현재 주택으로 보아 종부세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
쟁점①에 대하여 살피건대, 청구법인이 주택을 별실시키지 못한 정당한 사유가 있다고 보기 어려우므로 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단되고, 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 처분청의 전산자료에 따르면 쟁점사무실을 청구법인의 사업장으로 사용한 것으로 나타나고 이에 대한 다툼이 없는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점사무실을 과세기준일 현재 주택으로 보아 종부세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
[주 문]
○○세무서장이 2024.2.7. 청구법인에게 한 2022년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세 합계 OOO원의 부과처분은, 서울특별시 OO구 OOO 소재 주택을 과세표준 합산의 대상에서 제외하여 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다. [이 유]
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) (쟁점①) 쟁점주택은 자치단체장의 인허가 없이는 철거할 수 없으므로 쟁점주택을 멸실하지 못한 데에 정당한 사유가 있는바, 쟁점주택을 취득한 후 3년이 경과했다는 이유로 종합부동산세를 부과한 이 건 처분은 부당하다. (가) ｢종합부동산세법｣ 제8조 제2항 제2호 는 “종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택”을 합산배제 기타주택으로 규정하고, 이에 위임을 받은 같은 법 시행령 제4조 제1항 제21호는 ‘｢주택법｣에 따른 주택조합이 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 3년 이내에 멸실시키는 주택(기획재정부령으로 정하는 정당한 사유로 3년 이내에 멸실시키지 못한 주택을 포한한다)’을 합산배제 주택으로 보도록 되어있으며, 같은 법 시행규칙 제4조의4에 따르면 ‘법령에 따른 제한 또는 주택 취득 당시 예측할 수 없었던 사유가 발생하여 주택의 멸실이 지연되는 경우’에는 3년 이내에 주택을 멸실시키지 못하더라도 정당한 사유가 있는 것으로 보도록 되어 있다.
○ 종합부동산세법 시행령 제4조【합산배제 사원용주택 등】① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 다음 각 호의 주택(이하 “합산배제 사원용주택등”이라 한다)을 말한다.
21. 다음 각 목의 자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택(기획재정부령으로 정하는 정당한 사유로 3년 이내에 멸실시키지 못한 주택을 포함한다)
- 마. ｢주택법｣에 따른 주택조합 및 같은 법 제4조 제1항 본문에 따라 등록한 주택건설사업자
○ 종합부동산세법 시행규칙 제4조의4【주택을 멸실시키지 못한 정당한 사유】영 제4조 제1항 제21호 각 목 외의 부분에서 “기획재정부령으로 정하는 정당한 사유”란 다음 각 호에 해당하는 경우를 말한다.
1. 법령에 따른 제한으로 주택의 멸실이 지연되거나 주택을 멸실시킬 수 없는 경우
3. 그 밖에 주택 취득 당시 예측할 수 없었던 사유가 발생하여 주택의 멸실이 지연되거나 주택을 멸실시킬 수 없는 경우로서 통상적인 주택건설사업 시행방식을 고려할 때 해당 사유가 발생하면 주택의 멸실이 곤란하다고 관할 세무서장이 인정하는 경우 위와 같이 주택건설사업을 위하여 멸실목적으로 취득한 주택을 종합부동산세 합산배제대상으로 보는 취지는 멸실목적의 주택은 종합부동산세 부과 목적에 적합하지 않다고 본 것으로, 국세청에서 발간한 개정세법 안내책자에서도 ‘종부세과세 합목적성제고’를 위해 주택건설사업자 등이 취득한 멸실예정주택을 종합부동산세 합산배제 대상으로 확대하였다고 되어 있다. (나) 청구법인은 재건축을 반대하는 소유자들에게 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제64조 제4항 (재건축사업에서의 매도청구)에 따라 매도청구권을 행사하여 쟁점주택을 2018.10.26.과 2019.3.14. 취득한 후, 하루라도 빨리 정비계획허가를 받고 쟁점주택을 멸실하려 노력하였지만, 재건축과 관련된 모든 과정은 자치단체의 허가사항으로 청구법인의 의지만으로 멸실할 수 없었고, 다수의 민원이 발생하는 등의 문제로 2022.3.16.에서야 ‘서울시 도시계획위원회 심의’를 통과하였다. (다) 2022.9.7. 주민 이주가 완료된 후에도 석면제거, 지장물제거, 건축위원회 해체심의신청서 제출, 환경영향평가, 해체전문위원회 심의의결 등의 절차에 상당한 시간이 소요되어 2023.5.26.에서야 해체신청서를 제출하게 되었고, 2023.6.26. OO구청장으로부터 해체허가서를 받게 되었으며, 이후 정비구역 바로 옆에 위치한 OOO학교 학습권 침해문제로 민원이 제기되어 서초구청장으로부터 해체착공필증을 교부받지못해 해체작업을 못하고 있다가 2024.1.3. 건축물 해체 착공허가를 받아 2024.5.23. 멸실 되었다.
(2) (쟁점②) 쟁점주택 중 조합사무실로 사용한 서울특별시 서초구 OOO 주택(이하 “쟁점사무실”이라 한다)은 사업용으로 사용하였으므로 실질과세 원칙에 따라 종합부동산세 합산배제 주택으로 보아야 한다.
- 나. 처분청 의견
(1) (쟁점①) ｢종합부동산세법｣ 제8조 제2항 제2호 및 같은 법 시행령 제4조 제1항 제21호에 따르면 ｢주택법｣에 따른 주택조합 등이 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일로부터 3년 이내에 멸실시키는 주택은 종합부동산세 과세표준 합산배제 대상으로 하도록 되어 있고, 같은 법 시행규칙 4조의4에 따르면 법령에 따른 제한으로 주택의 멸실이 지연되거나 주택을 멸실시킬 수 없는 경우 등 주택을 멸실시키지 못한데 정당한 사유가 있는 경우 합산배제 대상에 포함하도록 되어 있다. 쟁점주택은 이 건 종합부동산세 과세기준일(2022.6.1.) 현재 취득일로부터 3년이 경과하였으며 과세기준일 당시 멸실되지 아니한 것이 명백히 확인되고, 쟁점주택을 멸실시키지 못한 것에 법령에 따른 제한 및 불가피한 상황이 있었음이 확인되지 않을 뿐만 아니라, 통상적인 주택건설사업 시행방식을 고려할 때 청구법인의 경우에만 주택의 멸실이 곤란하다고 인정할만한 사유가 발생하였다고 볼 이유도 없다.
(2) (쟁점②) 청구법인은 쟁점사무실은 사업용이므로 종합부동산세 합산배제 주택에 포함되어야 한다고 주장하나, 해당 주택은 ｢종합부동산세법 시행령｣ 제4조 에 의한 합산배제 주택에 포함되지 않고, ｢종합부동산세법｣ 제7조 에 따르면 종합부동산세 납세의무자는 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로 규정하고 있으며 관할 지방자치단체장은 쟁점주택을 주택으로 보아 재산세를 부과하고 있기 때문에 종합부동산세 합산배제대상 주택에 포함할 수 없다.
① 쟁점주택을 멸실시키지 못한데 정당한 사유가 있으므로 종합부동산세 합산배제 대상에 해당한다는 청구주장의 당부
② 쟁점주택 중 조합사무실로 사용한 주택은 사업용이므로 종합부동산세 합산배제 대상이라는 청구주장의 당부
(1) 종합부동산세법 제5조(과세구분 및 세액) ① 종합부동산세는 주택에 대한 종합부동산세와 토지에 대한 종합부동산세의 세액을 합한 금액을 그 세액으로 한다.
② 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 제14조 제1항 및 제3항에 따른 토지분 종합합산세액과 같은 조 제4항 및 제6항에 따른 토지분 별도합산세액을 합한 금액으로 한다. 제7조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택,수도권정비계획법제2조제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택 제11조(과세방법) 토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 ｢지방세법｣ 제106조 제1항 제1호 에 따른 종합합산과세대상(이하 "종합합산과세대상"이라 한다)과 같은 법 제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상(이하 "별도합산과세대상"이라 한다)으로 구분하여 과세한다. 제13조(과세표준) ① 종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령 으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.
② 별도합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 80억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령 으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.
③ 제1항 또는 제2항의 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. (2) 종합부동산세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32425호로 일부개정된 이후의 것) 제4조(합산배제 사원용주택 등) ① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 다음 각 호의 주택(이하 “합산배제 사원용주택등”이라 한다)을 말한다.
21. 다음 각 목의 자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택(기획재정부령으로 정하는 정당한 사유로 3년 이내에 멸실시키지 못한 주택을 포함한다)
1. 법령에 따른 제한으로 주택의 멸실이 지연되거나 주택을 멸실시킬 수 없는 경우
2. 천재지변이나 이에 준하는 재해로 주택의 멸실이 지연되거나 주택을 멸실시킬 수 없는 경우
3. 그 밖에 주택 취득 당시 예측할 수 없었던 사유가 발생하여 주택의 멸실이 지연되거나 주택을 멸실시킬 수 없는 경우로서 통상적인 주택건설사업 시행방식을 고려할 때 해당 사유가 발생하면 주택의 멸실이 곤란하다고 관할 세무서장이 인정하는 경우
(4) 지방세법 제105조(과세대상) 재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 “재산”이라 한다)을 과세대상으로 한다.
(1) 심판청구서 및 처분청의 답변서 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인이 추진하는 재건축사업의 경과는 아래 <표2>와 같다. <표2> 재건축사업 추진 경과 ◯◯◯ (나) 청구법인은 쟁점주택(쟁점사무실 제외)을 멸실하기 위해 2019.11.1., 2020.2.14. 및 2020.5.25. 수도와 전기의 공급을 중단하여 거주하지 않았음이 입증된다고 주장하며 폐전 수도요금 완납 증명서와 전기요금 납부 실적 증명서를 제출하였다. (다) 청구법인은 건축심의 및 정비구역변경 가결에 많은 시간이 소요되어 쟁점주택을 취득 후 3년 내에 철거하지 못하였다고 주장하며, 서초구청 등에 제출한 정비구역 변경 및 협의의견 통보서, 건축물 해체 심의신청서 등 아래 <표3>과 같은 서류를 제출하였다. <표2> 청구법인 제출자료 ◯◯◯ (라) 처분청의 전산자료에 따르면 청구법인의 사업장 변동이력은 아래 <표3>과 같다. <표3> 사업장 변동 이력 ◯◯◯ (마) 2022.2.15. 대통령령 제32425호로 개정된 ｢종합부동산세법 시행령｣ 제4조 제1항 은 아래와 같이 제21호를 신설하여 주택건설사업자 등의 멸실 예정 주택을 합산배제 주택의 범위에 포함하였다.
□ 종합부동산세 합산배제 주택 추가 가. 개정취지 ◦ 합산배제 대상 확대를 통한 종합부동산세 과세 합목적성 제고 나. 개정내용 종전 개정
□ 종합부동산세 합산배제 주택 ◦ 공공임대주택, 장기일반민간임대주택 등 ◦ 사원용 주택 및 기숙사 등 ◦ 가정어린이집 ◦ 국가등록문화재 주택 <추가>
□ 합산배제 주택 범위 확대 ┐ │ (좌동) ┙ ◦ 모든 어린이집으로 확대 (국공립, 직장, 협동 어린이집 등) ◦ 시‧도 등록문화재 추가 ◦ 주택건설사업자 등의 멸실 예정 주택 ① 공공주택사업자 ② 재개발‧재건축 사업시행자 ③ 주택조합 ④ 주택건설사업자 등 - (요건) 주택건설사업 목적 + 취득일로부터 3년 이내 멸실 단, 정당한 사유로 3년 이내에 멸실시키지 못하는 경우 포함 다. 적용시기 및 적용례 ◦ 2022.2.15. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용 (바) 처분청은 2022.6.1. 현재 쟁점주택이 취득일로부터 3년 이내에 멸실되지 않은 것으로 보아 아래 <표4>와 같이 2024.2.7. 2022년 귀속 종합부동산세 OOO원과 농어촌특별세 OOO원을 결정·고지하였다. <표4> 종합부동산세 결정ㆍ고지 내역 ◯◯◯ (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점주택을 멸실하지 못한 데에 정당한 사유가 있으므로 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 쟁점주택은 이 건 종합부동산세 과세기준일(2022.6.1.) 당시 취득일로부터 3년을 초과하였으나 멸실되지 아니한 점, ｢종합부동산세법 시행규칙｣ 제4조의4 는 법령에 따른 제한으로 주택의 멸실이 지연되거나 주택을 멸실시킬 수 없는 경우 등을 규정하고 있는데, 주택의 멸실을 위해 관할 자치단체의 해체허가를 받아야 하는 것은 모든 재건축사업의 공통된 절차로 이를 ‘주택을 멸실시키지 못한 정당한 사유’로 보기 어렵고, 청구법인은 어떠한 법령에 따른 제한 등이 있었는지 구체적으로 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어, 위 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 처분청은 관할 지방자치단체장이 쟁점사무실에 대해 주택분 재산세를 부과하였으므로 쟁점사무실을 종합부동산세 합산배제대상 주택에 포함시킬 수 없다는 의견이나, 종합부동산세가 재산세의 후행세목이라 하더라도 종합부동산세의 과세기준일 당시 쟁점건물의 사실상의 현황이 객관적으로 확인된다면, 재산세 부과에 대한 불복기간이 경과하여 재산세를 경정받지 못하였더라도 종합부동산세는 사실상의 현황에 따라 경정할 수 있는 점, 처분청의 전산자료에 따르면 2019.5.29.부터 2022.7.18.까지 쟁점사무실을 청구법인의 사업장으로 사용한 것으로 나타나고 이에 대한 다툼이 없는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점사무실을 과세기준일 현재 주택으로 보아 종합부동산세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.