유사매매사례가액 대상인 비교부동산의 매매계약일은상속개시일로부터 6개월 이전 거래로서 평가기간을 초과하고, 면적·위치·용도·기준시가 등에서 쟁점부동산과 비교시 유사성이 있다고 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
유사매매사례가액 대상인 비교부동산의 매매계약일은상속개시일로부터 6개월 이전 거래로서 평가기간을 초과하고, 면적·위치·용도·기준시가 등에서 쟁점부동산과 비교시 유사성이 있다고 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 상증세법령, 선결정례, 국세청 유권해석 등에 따른 유사 매매사례가는 “상속개시일 당시의 객관적 교환가치”가 반영된 가액의 경우 특수관계자 사이의 거래가액도 시가로 인정하고 있으며 평가기간 밖의 가액이라 하더라도 합리적 매매사례가액인 경우 시가로 인정하고 있으며 이러한 법리에 따라, 아파트, 상가, 연립, 다가구주택, 비상장주식, 심지어 토지를 포함하여 사실상 모든 재산에 대하여 유사매매사례가를 시가로 적용하고 있다. 위 판단 기준에 따라 상속인들은 쟁점상가주택을 상속받을 당시를 기준으로 쟁점상가주택과 위치, 주변 환경, 교통 상황, 부동산 사용 용도 등이 유사한 사례가액을 수집하고 분석한 결과, 상속개시일 현재 적정 평가액은 최소 OOO원 이상, OOO원 내외의 금액으로 수렴함이 객관적으로 확인된다.
(2) 조심 2020인8594(2021.8.2.)에서는 과세대상 물건이 유사사례보다 비교 우위 에 있을 경우 유사사례를 매매사례가액으로 인정 하였는데, 피상속인은 쟁점상가주택이 1981년에 건축되어 손상되고 파괴되는 등 극심하게 노후되어 2016.4.29.부터 2016.7.29.까지 3개월에 걸쳐 바닥/난방 등의 설비공사 등을 포함한 대대적인 리모델링 공사를 시행하였고, 해당 리모델링 공사금액으로 2016.5.1.부터 2016.9.30.까지 공사대금으로 약 OOO원이라는 거액의 대금을 지급하였다. 따라서 쟁점상가주택은 매매사례가액보다 우위에 있으므로 매매사례가액을 쟁점상가주택의 취득가액으로 인정할 수 있다.
(3) 쟁점상가주택의 2021.10.15. 양도시 가액 OOO원은 2016. 11.18. 상속개시일 현재의 기준시가(보충적 평가방법) OOO원의 4.63배인데, 상속개시일 이후 5년도 채 지나지 않은 시점에 거래된 양도가액이 상속개시 당시 보다 4.63배의 가격 상승이 있었다는 것은 상속개시일 현재의 쟁점상가주택의 기준시가가 해당 자산의 객관적인 교환가치를 전혀 반영하지 못하였음을 보여주는 것이고, 이는 통계청이 공개하는 수도권 주택매매가격 변동률에 의해서도 충분히 확인된다.
(4) 처분청이 정당하다고 보는 쟁점상가주택의 기준시가는 현실을 전혀 반영하지 못하는 가액이 분명하고, 청구인은 유사 매매사레가액을 적극적으로 찾아 청구인의 주장을 뒷받침하는 일련의 행위와 증빙을 제출하고 있으나, 처분청은 현재까지 상속재산에 대한 객관적 교환가치를 반영하는 가액을 찾으려는 노력이나 충분한 근거 없이 청구인의 주장에 대하여 부인만 하는 것은 매우 부당하고, 필요할 경우 소급감정평가를 해서라도 청구인의 주장이 타당한 것인지 여부를 확인할 필요가 있다.
(5) 한편, 청구인은 상속세의 신고 또는 수정신고에 대하여 처분청으로부터 통지를 받지 못하여 이 건 양도소득세 경정청구를 제기한바, 상속세에 대하여 결정 또는 경정한 가액이 없을 경우 처분청은 결정 또는 경정도 하여야 한다.
(1) 비교부동산①은 매매계약일이 2016.4.14.로 확인되어 상속개시일인 2016.11.18.로부터 6개월 이전 거래로 상증세법 시행령 제49조 제1항의 규정에서 유사매매사례가액이 적용되는 기간 6개월을 초과하여 유사매매사례가액으로 적정하지 않다. 또한 상증세법 시행령 제1항 단서에 의한 평가심의위원회의 자문을 통한 시가 심의를 하더라도, 비교부동산①는 면적‧위치‧용도‧기준시가 등에서 쟁점상가주택과의 유사성도 확인할 수 없어 유사매매사례가액으로 적정하지 않다.
(2) 비교부동산②는 쟁점상가주택과 직선 거리로 6백미터 이상 떨어져 있고, 지하철 5호선의 역세권인 쟁점상가주택과 달리 지하철 3, 6호선 더블역세권에 위치하고 있으며, 면적‧위치‧용도‧기준시가 등이 상당히 상이하여 쟁점상가주택과 유사성을 확인할 수 없다.
(3) 비교부동산③은 쟁점상가주택과 직선 거리로 9백미터 이상 떨어져 있으며 지하철 5호선의 역세권인 쟁점상가주택과 달리 지하철 3, 6호선 더블역세권에 위치하고 있고 상가주택인 쟁점상가주택과 달리 전체 면적을 주택으로 이용하는 등 면적‧위치‧용도‧기준시가 등이 상당히 상이하여 쟁점상가주택과 유사성을 확인할 수 없다. 결국 비교부동산은 상속개시 당시의 시가로 인정할 만한 유사한 거래가액이라 할 수 없으므로, 상증세법상 보충적 평가방법에 의한 기준시가를 쟁점상가주택의 취득가액으로 보아 청구인의 양도소득세 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.
(1) 심리자료에 의하면 쟁점상가주택의 내역, 취득 및 양도에 대하여 다음과 같은 사항이 확인된다. (가) 쟁점상가주택은 서울특별시 성동구 OOO 대지 202.6㎡에 소재하고, 철근콘크리트 연와조의 연면적 429.43㎡, 지하 1층, 지상 3층의 건물로서, 주용도는 주택 및 점포 제1,2종 근린생활시설이다. (나) 전 소유자 A이 2008.11.10. 쟁점상가주택을 취득한 후 2016.11.18. A의 사망에 따라 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2017.5.4. 공동상속인들이 취득(배우자인 청구인 3/9 지분, 자녀 B, C 및 D 각 2/9 지분)하였고, 청구인을 포함한 소유자들은 2021.10.15. E에게 OOO원에 양도하였다.
(2) 쟁점상가주택의 취득 및 양도에 대한 당초 세무처리 내역은 다음과 같이 나타난다. (가) 쟁점상가주택의 2016.11.18.자 상속취득에 대하여 청구인 등 공동상속인은 쟁점상가주택을 보충적 평가방법에 따른 OOO원으로 평가하여 2017.5.31. 상속세를 신고(상속세과세가액 OOO원, 세액은 0원)하였고, 처분청은 이에 대하여 신고시인 결정을 한 것으로 나타나며, 다만 처분청은 공동상속인에게 발송한 ‘상속세 결정 통지서’를 제시하였으나, 청구인은 해당 통지서를 받은 기억이 없고 이후 처분청과 상속세의 수정과 관련하여 면담시 한번도 상속세 결정에 관한 언급이 되지 아니하였다고 주장한다. (나) 쟁점상가주택의 2021.10.15.자 양도에 대하여 공동상속인들은 양도가액을 실거래가액 OOO원, 취득가액을 보충적 평가액 OOO원으로 하여 지분별로 양도소득세를 신고한바, 청구인은 2021.11.15. 2021년 귀속 양도소득세 세액을 OOO원으로 하여 신고하였다.
(3) 이 건 경정청구 거부처분의 경위는 다음과 같이 나타난다. (가) 청구인은 2021.11.15.자 양도소득세 신고 후 쟁점상가주택의 재산평가액을 유사매매사례가액 OOO원을 적용하여 2021.12.17. 상속세를 수정신고(상속세과세가액을 OOO원으로 증액하였으나, 세액은 0원)하였으나, 처분청은 수정신고에 대하여 결정하거나 청구인에게 통지한 바는 없다. (나) 청구인은 2023.10.27. 쟁점상가주택의 취득가액을 OOO원(청구인 지분 3/9지분 OOO원)으로 수정하여 양도소득세 OOO원을 환급해달라는 경정청구를 제출하였으나, 처분청은 이 건 경정청구 거부처분을 하였다.
(4) 청구인이 제시한 유사매매사례에 대한 주장은 다음과 같다. (가) 쟁점상가주택은 성동구 OOO번지 소재하는데, 지하철 5호선 신금호역의 서측 인근에 위치하고, 주변지역은 공동주택, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 소재하며 제반 주위 환경은 서울 지역 내에서 중간 정도의 환경이고, 쟁점상가주택 소재지는 제2종 일반주거지역이며 인근에 신금호역이 소재하여 교통상황은 무난한 편이고, 쟁점상가주택과 동일 형태의 건물들이 신금호역 중심으로 밀집지역을 형성하고 있으며, 인근 약수역 또한 유사한 상황이다. (나) 쟁점상가주택과 유사한 건물에 대한 사례가액은 위치 및 지리적 환경이 유사한 인접 지역(비교부동산①)과 약수역 지역(비교부동산② 및 비교부동산③)까지로 제한하여 수집/검토한 결과 아래 <표1>과 같다. <표1> 청구인 제시 비교부동산 내역
(5) 처분청은 청구인이 제시한 비교부동산들은 아래 <표2>～<표4>와 같이 쟁점상가주택와 차이가 있다는 의견이다. <표2> 비교부동산①과의 차이 <표3> 비교부동산②와의 차이 <표4> 비교부동산③과의 차이
(6) 청구인은 피상속인이 2016.4.29.～2016.7.29. 바닥/난방 등의 설비공사와 타일공사, 바닥 수장공사, 전기, 소방, 화장실 증설, 창호, 싱크대, 도시가스, 내/외부 도장, 도시가스, 옥상 수선 등 대대적인 리모델링 공사를 시행하였고, 그 비용으로 2016.5.1.～2016.9.30.까지 공사비로 약 OOO원이라는 거액의 금액을 지급하였다고 주장하면서, 리모델링 공사 계약서, 공사비 지급 금융 증빙 및 쟁점상가주택의 리모델링 결과 사진을 제출하였다.
(7) 청구인은 통계청 공개 전국, 수도권 및 지방 주택매매가격변동률을 제시한바, 이에 의하면 ‘2021년 6월 가격을 100으로 했을 때, 양도시점과 유사한 시기인 2021년 말은 106.1이고, 상속개시당시인 2016년 말은 83.1로서 청구인이 상속받을 당시 대비 양도일까지 주택가격 상승률은 27.6% 상승한 것으로 나타나는 반면, 처분청이 주장하는 기준시가 평가액은 쟁점상가주택이 4.63배 상승하였다는 것이 되고, 아파트가 아닌 상가 주택이 5년 내의 기간 동안 4.6배 상승은 현실적으로 불가능하며, 청구인이 주장하는 매매사례가액 OOO원을 기준으로 할 경우는 2.46배 상승한 것이 되어 청구인의 주장이 보다 더 현실적인 가액이 됨은 분명하다’고 주장한다.
(8) 청구인과 처분청 모두 쟁점상가주택에 대하여 감정평가한 내역을 제시한 바는 없고, 2019.2.12. 상증세법 제49조 제1항 개정으로, 2019.2.12. 이후 상속이 개시되는 분부터 “평가기간 후 법정결정기한까지 발생한 매매・감정・수용가액 등”에 대하여도 평가심의위원회를 통하여 시가로 인정받을 수 있는 근거가 마련되었다.
(9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 먼저 청구인은 상속 당시 쟁점상가주택과 유사한 매매사례가액 3건이 OOO원으로 확인되고 보충적 평가방법에 의한 취득가액은 양도가액에 비하여 지나치게 저가이므로 유사매매사례가액에 따라 OOO원을 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 제시하는 비교부동산①은 매매계약일이 2016.4.14.로 확인되어 상속개시일인 2016.11.18.로부터 6개월 이전 거래로서 상증세법 시행령 제49조 제1항의 유사매매사례가액이 적용되는 기간 6개월을 초과하면서 면적‧위치‧용도‧기준시가 등에서 쟁점상가주택과 유사성이 있다고 보기 어렵고, 비교부동산② 및 비교부동산③ 역시 쟁점상가건물과의 위치가 떨어져 있고 용도가 일치하지 아니하며 개별공시지가 및 개별주택가액에서도 차이가 상당하여 쟁점상가주택과 유사하다고 보기 어려운 점, 달리 청구인이나 처분청으로부터 감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가액이 제시된 바 없는 점, 한편 청구인은 소급감정을 할 필요가 있다고 주장하나, 2019.2.12. 대통령령 제29533호의 상증세법 시행령 제49조 제1항 개정으로 평가기간 후 법정결정기한까지 발생한 매매・감정・수용가액 등에 대하여도 평가심의위원회를 통하여 시가로 인정받을 수 있는 근거가 마련되어 소급감정이 가능하지만, 이는 부칙 제2조에 따라 시행일인 2019.2.12. 이후 상속이 개시되는 분부터 적용되므로 2016.11.18. 상속이 개시된 이 건에서는 위 개정조항의 적용이 없을 뿐만 아니라 개정조항이 소급감정 기한으로 정한 상속세 법정결정기한도 경과하였으며, 그 밖에 소급감정을 할 법령상 근거를 찾기 어려운 점, 마지막으로 청구인은 상속세에 대한 결정 또는 경정도 청구하나, 당초 상속세신고에 대하여 처분청은 그 내용대로 결정한 것으로 나타나고, 청구인이 제시한 비교부동산에 쟁점상가주택과의 유사성이 인정되지 아니한 이상 처분청의 경정 필요성은 없어 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
② 제1항 제1호 단서에서 "배율방법"이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다. 제76조(결정ㆍ경정) ① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다. 제77조(과세표준과 세액의 결정 통지) 세무서장등은 제76조에 따라 결정한 과세표준과 세액을 상속인ㆍ수유자 또는 수증자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 통지하여야 한다. 이 경우 상속인이나 수유자가 2명 이상이면 그 상속인이나 수유자 모두에게 통지하여야 한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】①법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (5) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙등】③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(6) 국세기본법 제45조(수정신고) ① 과세표준신고서를 법정신고기한까지 제출한 자(소득세법 제73조 제1항 제1호 부터 제7호까지의 어느 하나에 해당하는 자를 포함한다) 및 제45조의3 제1항에 따른 기한후과세표준신고서를 제출한 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 때에는 관할 세무서장이 각 세법에 따라 해당 국세의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하여 통지하기 전으로서 제26조의2 제1항부터 제4항까지의 규정에 따른 기간이 끝나기 전까지 과세표준수정신고서를 제출할 수 있다.
1. 과세표준신고서 또는 기한후과세표준신고서에 기재된 과세표준 및 세액이 세법에 따라 신고하여야 할 과세표준 및 세액에 미치지 못할 때
결정 내용은 붙임과 같습니다.