[요지] 처분청이 쟁점부동산의 시가를 쟁점매매가액으로 보아 청구인에게 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없음
[요지] 처분청이 쟁점부동산의 시가를 쟁점매매가액으로 보아 청구인에게 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 평가기준일부터 쟁점부동산의 매매계약일까지 상당한 시세변동이 있었음을 확인할 수 있다. (가) 쟁점부동산의 공시지가는 2017년부터 2022년까지 꾸준히 상승하였고, 2022년에는 7.3% 상승하는 등 가격이 크게 변동하였다. (나) 인천광역시 중구의 지가지수는 2021년 초 97.43에서 2021년 말 99.86으로 상승하였다.
(2) 인천연안부두 인근 특화재생사업의 추진 등으로 쟁점부동산 주위환경의 변화가 발생하였다. (가) 인천연안부두 인근 특화재생사업의 용역 착수로 주변 부동산의 규제가 해제된다는 소식이 알려졌고, 오피스텔 신축붐이 일어나 부동산 경기가 최고조에 달하였다. (나) 처분청이 제시한 2019년 5월 언론보도 이후에도 2021년 9월 인천연안부두 인근 특화재생사업이 추진되는 것으로 보도되어 주변환경의 상당한 변화가 있었음을 알 수 있고, 인근 오피스텔 분양광고에서도 오피스텔 가격이 지속적으로 상승하고 있다고 되어 있다. (다) 개발이슈는 당해 지역은 물론 인접지역의 지가에도 영향을 미치므로, 쟁점부동산이 인천연안부두 인근 특화재생사업에 속하지 않더라도 가격변동의 특별한 사정에 해당할 수 있다. (라) 쟁점부동산 인근 토지의 실거래가도 m2당 2020년 6월 OOO원, 8월 OOO원, 2021년 8월 OOO원 및 2021년 10월 OOO원으로 지속적으로 상승하였다.
(3) 평가기준일부터 쟁점부동산의 매매계약일 간 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점이 입증되지 않았다. (가) 최근 조세심판원 합동회의 결정(조심 2023서10486, 2024.3.28.) 및 법원 판결(서울고등법원 2023.6.16. 선고 2023누35380 판결)에 따르면, 시가는 원칙적으로 평가기간 내에서만 찾아야 하고, 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 특별한 사정은 처분청이 입증하여야 한다. (나) 처분청은 단순히 서울지방국세청 평가심의위원회 결정에 따라 가격변동의 특별한 사정이 인정된다고 하나, 가격변동이 없었다는 사실을 입증할 만한 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있다.
(1) 평가기준일부터 쟁점부동산의 매매계약일까지 시세 변동 등 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 볼 수 없다. (가) 쟁점주식의 증여와 쟁점부동산의 매매계약은 모두 2021년에 발생(약 9～10개월)하였고, 2022년 실질적인 공시지가 상승률은 3.2%에 불과하며, 청구인은 공시지가의 변동을 이유로 쟁점매매가액을 쟁점부동산의 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 평가기준일과 매매계약일의 공시지가는 동일하다. (나) 인천광역시 중구의 연도별 지가지수도 2020년 말 93.48에서 2021년 말 96.69로 소폭 상승하였을 뿐이다.
(2) 청구인은 인천연안부두 인근 특화재생사업 관련 용역의 추진으로 급격한 가격상승이 이루어졌다고 주장하나, 쟁점부동산은 사업구역 내에 소재하지 않고, 증여일 이전인 2019년 5월에도 유사한 내용의 언론보도가 이루어진 바 있다.
(3) 쟁점매매가액은 쟁점부동산의 실제 가치를 반영하고 있고, 해당 사실은 평가심의위원회 심의에 의하여 입증되었다. (가) 상속세 및 증여세법제49조 및 제60조에서 증여재산은 시가로 평가하고, 가격변동의 특별한 사정이 없는 한 법정결정기한 내 매매가액을 증여재산의 시가로 할 수 있는 것으로 규정되어 있다. (나) 처분청은 쟁점부동산의 가치변동에 중대한 영향을 미칠만한 사유가 발생하지도 아니하였다는 사실을 확인하였고, 서울지방국세청 평가심의위원회에서도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 결정하였으므로 쟁점매매가액은 쟁점부동산의 시가에 해당한다는 사실이 입증되었다고 볼 수 있다.
3. 심리 및 판단
(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.(중략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 제63조【유가증권 등의 평가】① 유가증권 등의 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 주식등의 평가
(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.(중략) 제54조【비상장주식등의 평가】① 법 제63조 제1항 제1호 나목에 따른 주식등(이하 이 조에서 “비상장주식등”이라 한다)은 1주당 다음의 계산식에 따라 평가한 가액(이하 “순손익가치”라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율[부동산과다보유법인(소득세법제94조 제1항 제4호 다목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다]로 가중평균한 가액으로 한다. 다만, 그 가중평균한 가액이 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액 보다 낮은 경우에는 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액을 비상장주식등의 가액으로 한다. 1주당 가액 = 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액 ÷ 3년 만기 회사채의 유통수익률 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 이자율
② 제1항의 규정에 의한 1주당 순자산가치는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다. 1주당 가액 ＝ 당해법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수(이하 “순자산가치”라 한다) 제55조【순자산가액의 계산방법】① 제54조 제2항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 하며, 순자산가액이 0원 이하인 경우에는 0원으로 한다.
(1) 쟁점부동산의 시세변동과 관련된 내용은 아래와 같다. (가) 쟁점부동산의 m2당 공시지가는 2020년 OOO원, 2021년 OOO원, 2022년 OOO원(전년대비 7.3% 상승)으로 상승하였고, 공시지가 현실화율은 2021년 69.6%에서 2022년 72.5%로 상승하였다. (나) 국토교통부가 발표한 인천광역시 중구의 지가지수는 2021년 2월 93.984에서 2021년 11월 96.422으로 약 2.6% 상승하였다,
(2) 주위환경 변화와 관련된 내역은 아래와 같다. (가) 청구인이 제시한 쟁점부동산 인근 토지의 매매사례는 아래 ＜표＞와 같다. ＜표＞ 쟁점부동산 인근 매매사례 (단위: 원) (나) 청구인은 인천광역시 중구에서 특화재생사업 추진을 위한 종합발전 수립용역을 추진한다고 되어 있는 2021.9.23.자 OOO기사와 인천광역시 오피스텔 매매가가 지속적으로 상승하고 있다고 기재되어 있는 주거용 오피스텔 광고를 제출하였다. (다) 2030인천도시재생전략계획은 2019년 12월에 발표되었는데, 쟁점부동산은 인천연안부두 인근 특화재생사업의 (예정)사업구역에 인접한 것으로 보인다. (라) 쟁점부동산이 속한 OOO은 2001.7.7. 도시계획 결정 및 지형도면 고시가 되었고, 2020.3.30. 변경고시가 된 다음 쟁점부동산의 매매계약일까지 변경되지 아니한 것으로 나타난다.
(3) 서울지방국세청 평가심의위원회는 2023.9.22. 쟁점부동산이 법정결정기한 내 매매계약되었고, 쟁점주식의 증여일부터 쟁점부동산의 매매계약일까지 가격변동의 특별한 사정이 없으므로, 쟁점매매가액이 쟁점부동산의 시가에 해당하는 것으로 결정하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산의 시세가 변동되었고, 주위환경의 변화 등이 인정되므로 쟁점매매가액은 쟁점부동산의 시가가 아니라고 주장한다. 그러나, 쟁점주식의 증여일(2021.2.1.)부터 쟁점부동산의 매매계약일(2021.11.3.)까지 약 9개월 동안 인천광역시 중구의 지가지수는 약 2.6% 상승한 데 그치고, 2022년 공시지가 상승폭도 크다고 보기 어려운 점, 쟁점부동산은 2030인천도시재생전략계획 또는 인천연안부두 인근 특화재생사업구역에 직접 포함되지 아니한 것으로 나타나고, 쟁점부동산이 속한 도시관리계획(OOO 등)이 변동된 사정 역시 확인되지 아니하는 점, 서울지방국세청 평가심의위원회에서도 가격변동의 특별한 사정이 없었던 것으로 보아 쟁점매매사례가액이 쟁점부동산의 시가에 해당한다고 결정한 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점부동산의 시가를 쟁점매매가액으로 보아 청구인에게 증여세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로, 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.