청구법인이 쟁점거래처에 공급한 쟁점건물의 매매가액의 경우 기준시가로 안분계산하여 산정한 공급가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 것으로 나타나므로 같은 법 시행령 제64조에 따라 기준시가로 안분계산한 가액을 쟁점건물의 공급가액으로 보는 것이 타당한 점 등에 비추어, 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
청구법인이 쟁점거래처에 공급한 쟁점건물의 매매가액의 경우 기준시가로 안분계산하여 산정한 공급가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 것으로 나타나므로 같은 법 시행령 제64조에 따라 기준시가로 안분계산한 가액을 쟁점건물의 공급가액으로 보는 것이 타당한 점 등에 비추어, 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점부동산에 관해서는 공급시기가 속하는 과세기간의 직전과세기간인 2021.7.5.감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인으로부터 쟁점부동산에 관하여 감정평가를 받았다. (가) 청구법인의 집합투자업자인 c 주식회사는 쟁점부동산을 매각하기 위하여 OOO감정평가법인에 쟁점부동산에 대한 감정을 요청하였고, 2021.7.5. 쟁점부동산의 시장가치가 2021.6.30. 기준으로 아래 <표1>과 같다는 검토의견을 받았다. <표1> 쟁점부동산 관련 용역보고서 내용 일부 (나) 이후 2021.11.9. 신탁업자인 주식회사 a 및 집합투자업자인 c 주식회사는 주식회사 d와 쟁점부동산에 관한 매각자문 용역계약을 체결하였고, 이후 2022.2.4. 아래 <표2>와 같이 매도인과 매수인 사이에 매매대금을 OOO원(건물분 부가가치세 별도)으로 하여 쟁점부동산을 매매하는 매매계약이 체결되었으며, 당시 계약 당사자들은 용역보고서상 감정평가 결과를 참조하여 쟁점건물의 매매대금을 OOO원으로 하였다. <표2> 쟁점부동산의 매매금액 내역
(2) 쟁점토지와 쟁점건물의 가격을 원가방식에 의해 감정평가한 가액에 비례하여 안분계산한 금액으로 쟁점건물의 공급가액을 산정하여야 한다. (가)부가가치세법제29조 제9항에서 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다고 규정하면서, 다만 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우 또는 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 하도록 규정하고 있다. (나) 이에 부가가치세법 시행령제64조 제1항에서는 “안분계산한 금액”을 규정하고 있는데, 같은 항 제1호에서는 토지와 건물에 대한소득세법제99조에 따른 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 금액으로 하되, 감정평가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 금액으로 규정하고 있다. (다) 부동산을 양도하는 경우의 공급시기는부가가치세법제15조 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제28조 제1항에 따라 해당 부동산이 이용가능하게 되는 때라 할 것인데, 여기에서 이용가능하게 되는 때란 원칙적으로 소유권이전등기일로, 쟁점부동산의 소유권이전등기일은 2022.2.25.이다. (라) 즉 2022.2.25.이 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 2022.2.25.이 속하는 과세기간 종료일까지감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인등이 평가한 감정평가가액이 있는 경우 해당 가액에 비례하여 안분계산한 금액으로 건물의 공급가액을 계산하면 된다 할 것인데, 쟁점부동산에 관해서는 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간인 2021.7.5.감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인인 ㈜OOO감정평가법인 경기지사로부터 쟁점부동산에 관하여 감정평가를 받은 바 있으므로, 해당 감정평가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 쟁점건물의 공급가액을 산정해야할 것이다.
(1) 청구법인이 부가가치세 신고 시 쟁점부동산에 관하여 받은 용역컨설팅의 가액은감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제6조에 따른 감정평가법인 등이 평가한 감정평가액으로 볼 수 없다. (가) 청구법인은 쟁점부동산에 대하여 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간인 2021.7.5.감정평가 및 감정평가서에 관한 법률에 따른 감정평가법인에 감정평가를 받았다고 주장하나, 청구법인이 감정평가서라고 주장하는 ‘시장분석 및 적정 시장가치 컨설팅 보고서’에 의하면 아래 <표3>과 같이감정평가에 관한 규칙제27조에 해당하는 부동산에 대한 자문·정보제공을 목적으로 하는 용역보고서로,감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제6조에 따른 감정평가서가 아니라고 명시되어 있다. <표3> 시장분석 및 적정 시장가치 컨설팅 보고서상 기재내용 (나)감정평가에 관한 규칙제13조에 따르면 감정평가서의 작성은 감정평가액 및 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 등을 의뢰인과 이해관계자가 이해할 수 있도록 명확하고 일관성 있게 작성해야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서도 ‘감정평가법인 등은 법 제6조에 따라 감정평가서를 발급하는 경우 그 표지에 감정평가서라는 제목을 명확하게 적어야 한다.’고 규정하고 있으므로 청구법인은 쟁점부동산과 관련하여 적절한 감정평가를 받은 것으로 볼 수 없다.
(2) 처분청이 쟁점부동산에 대한 일괄양도가액을 쟁점건물과 쟁점토지의 기준시가에 의하여 쟁점건물의 가액으로 환산하여 부가가치세를 부과한 이 건 처분은 적법하다. (가) 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 하여야 하나,부가가치세법제29조 제9항 제2호에서 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 등이 같은 법 시행령 제64조에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 같은 법 시행령 제64조에서 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다고 규정되어 있다. (나) 따라서 쟁점부동산의 매매계약서상 쟁점건물의 가액인 OOO원(부가가치세 별도)과 쟁점토지의 가액인 OOO원이 기준시가에 의하여 안분계산한 금액과 차이가 100분의 30 이상인 경우로부가가치세법제29조 제9항에 따라 쟁점건물의 가액을 OOO원으로 보아 청구법인에게 부가가치세를 부과한 이 건 처분은 적법하다.
(1) 부가가치세법 제3조(납세의무자) ③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는신탁법제2조에 따른 위탁자(이하 이 조, 제3조의2, 제10조 제8항, 같은 조 제9항 제4호, 제29조 제4항 및 제52조의2에서 "위탁자"라 한다)가 부가가치세를 납부할 의무가 있다.
1. 신탁재산과 관련된 재화 또는 용역을 위탁자 명의로 공급하는 경우
2. 위탁자가 신탁재산을 실질적으로 지배·통제하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 제29조(과세표준) ⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.
1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우
2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우. 다만, 다른 법령에서 정하는 바에 따라 가액을 구분한 경우 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우는 제외한다. (2) 부가가치세법 시행령 제5조의2(신탁 관련 납세의무) ② 법 제3조 제3항 제2호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 4.자본시장과 금융투자업에 관한 법률제9조 제18항 제1호에 따른 투자신탁의 경우 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) ① 법 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호 본문에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.
1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한소득세법제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인등이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액
(3) 소득세법 제99조(기준시가의 산정) ① 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.
1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물
(4) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제6조(감정평가서) ① 감정평가법인등은 감정평가를 의뢰받은 때에는 지체 없이 감정평가를 실시한 후 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 감정평가 의뢰인에게 감정평가서(전자문서 및 전자거래기본법제2조에 따른 전자문서로 된 감정평가서를 포함한다)를 발급하여야 한다.
② 감정평가서에는 감정평가법인등의 사무소 또는 법인의 명칭을 적고, 감정평가를 한 감정평가사가 그 자격을 표시한 후 서명과 날인을 하여야 한다. 이 경우 감정평가법인의 경우에는 그 대표사원 또는 대표이사도 서명이나 날인을 하여야 한다.
③ 감정평가법인등은 감정평가서의 원본과 그 관련 서류를 국토교통부령으로 정하는 기간 이상 보존하여야 하며, 해산하거나 폐업하는 경우에도 대통령령으로 정하는 바에 따라 보존하여야 한다. 이 경우 감정평가법인등은 감정평가서의 원본과 그 관련 서류를 이동식 저장장치 등 전자적 기록매체에 수록하여 보존할 수 있다.
(5) 감정평가에 관한 규칙 제11조(감정평가방식) 감정평가법인등은 다음 각 호의 감정평가방식에 따라 감정평가를 한다.
1. 원가방식: 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식
2. 비교방식: 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 공시지가기준법
3. 수익방식: 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식 제13조(감정평가서 작성) ① 감정평가법인등은 법 제6조에 따른 감정평가서(전자문서 및 전자거래기본법에 따른 전자문서로 된 감정평가서를 포함한다. 이하 같다)를 의뢰인과 이해관계자가 이해할 수 있도록 명확하고 일관성 있게 작성해야 한다.
② 감정평가서에는 다음 각 호의 사항이 포함돼야 한다.
3. 대상물건(소재지, 종류, 수량, 그 밖에 필요한 사항)
6. 기준시점, 조사기간 및 감정평가서 작성일
7. 실지조사를 하지 않은 경우에는 그 이유
8. 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가한 경우에는 제5조 제3항 각 호의 사항. 다만, 같은 조 제2항 제1호의 경우에는 해당 법령을 적는 것으로 갈음할 수 있다.
9. 감정평가조건을 붙인 경우에는 그 이유 및 제6조 제3항의 검토사항. 다만, 같은 조 제2항 제1호의 경우에는 해당 법령을 적는 것으로 갈음할 수 있다.
11. 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견
12. 전문가의 자문등을 거쳐 감정평가한 경우 그 자문등의 내용
13. 그 밖에 이 규칙이나 다른 법령에 따른 기재사항
④ 감정평가법인등은 법 제6조에 따라 감정평가서를 발급하는 경우 그 표지에 감정평가서라는 제목을 명확하게 적어야 한다.
(1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료에 따라 나타나는 사실관계는 다음과 같다. (가) 청구법인의 신탁업자인 주식회사 a과 집합투자업자인 c 주식회사는 2022.2.4. 아래 <표4>와 같이 쟁점부동산을 쟁점거래처에게 OOO원(건물분 부가가치세 OOO원 별도)에 일괄양도하는 매매계약서를 작성하고, 2022.2.25. 소유권 이전등기를 경료하였다. <표4> 쟁점부동산의 매매계약서 내용 일부 (나) 청구법인이 쟁점부동산을 일괄양도할 당시, 쟁점건물의 기준시가는 OOO원이고, 쟁점토지의 기준시가는 OOO원이며, 해당 기준시가의 비율로 쟁점부동산의 일괄양도가액을 안분계산하면 쟁점건물의 가액은 OOO원(신고가액과의 차이비율은 약 48%)이고, 쟁점토지의 가액은 OOO원이다. (다) 위와 같이 안분 계산한 쟁점건물의 가액과 청구법인이 쟁점거래처에 발행한 쟁점세금계산서상 쟁점건물의 공급가액(OOO원)은 그 차이가부가가치세법제29조 제9항 제2호에서 규정하고 있는 기준인 100분의 30을 넘는다. (라) 쟁점부동산의 감정가액과 관련하여 청구법인이 제출한 컨설팅 보고서의 내용 일부는 아래 <표5>와 같다. <표5> 컨설팅 보고서의 내용 일부
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 쟁점부동산의 감정평가액을 기준으로 안분계산하여 산정한 가액을 쟁점건물의 공급가액으로 하여 부가가치세 과세표준 및 세액을 경정하여야 한다고 주장하나, 부가가치세법 시행령제64조는 토지와 건물에 대한 기준시가가 모두 있는 경우 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 안분계산하되, 감정평가가액이 있는 경우 그 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하면서, 감정평가가액은 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 평가한 것을 말한다고 규정하고 있는바, 청구법인이 제시한 감정평가서는 2021년 6월 말을 기준일로 하여 2021년 6월에 작성된 것으로, 쟁점부동산의 공급시기가 속하는 과세기간(2022년 제1기)의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 평가한 것에 해당하지 아니하는 점, 또한 청구법인이 제출한 컨설팅 보고서는 쟁점부동산에 위치한 사업장의 시장분석 및 적정 시장가치의 범위를 검토한 용역보고서로 이는감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가서가 아니므로 청구법인이 주장하는 감정평가액을 쟁점부동산의 감정평가액으로 인정하기도 어려운 점, 청구법인이 쟁점거래처에 공급한 쟁점건물의 매매가액의 경우 기준시가로 안분계산하여 산정한 공급가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 것으로 나타나므로, 같은 법 시행령 제64조에 따라 기준시가로 안분계산한 가액을 쟁점건물의 공급가액으로 보는 것이 타당한 점 등에 비추어, 청구법인이 일괄 양도한 쟁점부동산의 가액구분에 대해 처분청이 이를 부인하고 기준시가 비율에 따라 쟁점토지와 쟁점건물 가액을 안분계산하여 부가가치세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.