양도 당시 감면요건을 충족하지 못하였으나 양도 이후 요건을 충족한 경우 쟁점감면규정을 적용할 수 있는지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2016.12.9. 경기도 성남시 중원구 OOO 대 627.2㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 증여를 원인으로 취득한 후, 2023.3.3. A 주식회사(이하 “주택건설사업자”라 한다)에게 매매를 원인으로 양도하고, 쟁점토지의 양도가 조세특례제한법(이하 “조특법”이라 한다) 제97조의9 제1항에서 규정하는 “공공매입임대주택 건설을 목적으로 양도한 토지에 대한 과세특례”(이하 “쟁점감면규정”이라 한다) 대상으로 보아 양도소득세의 100분의 10에 상당하는 세액을 감면하여 2023년 귀속 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고에 대하여 검토한 결과, 쟁점토지 양도일(2023.3.3.) 현재 주택건설사업자와 공공주택사업자인 한국토지주택공사가 공공매입임대주택을 건설하여 양도하기로 하는 약정을 체결하지 아니한 사실을 확인하고, 쟁점토지가 쟁점감면규정 적용대상이 아니라고 보아 2024.1.16. 청구인에게 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2024.2.23. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 이 건과 유사한 사안에 대하여 조세심판원이 2023.8.24. 결정한 조심 2022지1848은 “ 지방세특례제한법 제31조의5 의 신설 취지가 신축 매입 주택 등의 약정을 통한 임대주택의 공급 확대 및 서민주거생활 안정지원 등에 있고, 공공주택사업자인 한국토지주택공사의 민간 신축임대 약정 사업의 일반적 진행 절차를 보면 먼저 사업부지 등을 취득한 후 매입약정을 체결하는 것으로 확인되는 점, 청구인(주택건설사업자)의 경우 해당 부동산을 취득하기 위한 계약서에 민간신축 임대약정 사업에 사용될 것으로 확인하고, 해당 부동산을 취득하기 전 이미 한국토지주택공사에 임대약정을 위한 매도신청을 하였으며, 해당 부동산을 취득한 후 매입 약정을 체결한 것으로 확인되는 점 등에 비추어 볼 때 해당 부동산을 취득한 후 공공주택사업자와 매입약정을 체결한 경우에도 세제혜택을 부여하는 것이 합리적이라고 보아 공공주택사업자의 취득세에 대하여 감면하는 것이 타당하다”고 보았다. 한편, 쟁점감면규정은 토지를 양도하는 개인에게 주는 혜택으로 2021.3.16. 신설되었고, 지방세특례제한법 제31조의5 는 주택건설사업자가 취득하는 토지 및 준공하는 건축물에 대한 혜택을 주기 위해 2021.12.28. 신설되었다. 위 지방세 관련 선결정례는 주택건설사업자가 2022.5.20. 사업부지를 취득한 이후 2022.7.21. 매입약정이 체결된 경우에 관한 사건이고, 이 건은 주택건설사업자가 2023.3.3. 사업부지를 취득한 이후 2023.10.11. 매입약정이 체결된 경우로서 사안이 유사하다. 이 건의 경우와 같이 양도 당시 감면요건을 충족하지 못하였으나 양도 이후 감면요건을 충족한 경우 쟁점감면규정을 배제한다면, 임대주택의 공급 확대 및 서민주거생활 안정지원을 목적으로 만들어진 동일한 제도에 대하여 거주자에게는 감면을 부인하고 주택건설사업자에게만 감면을 적용하는 것이 되어 조세공평에 반하게 된다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 쟁점감면규정 적용을 배제하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 조세법률주의 원칙상 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적인 이유 없이 확장하거나 유추하는 것은 허용되지 아니하며 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정인 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다 할 것(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결 외 다수 참조)인바, 명백히 특혜규정인 쟁점감면규정을 적용함에 있어서 과세관청이 그 감면여부를 자의적으로 판단한다면 조세법률주의의 원칙 및 조세공평에도 반하게 된다. 쟁점토지 양도일(2023.3.3.) 현재 주택건설사업자와 공공주택사업자인 한국토지주택공사가 공공매입임대주택을 건설하여 양도하기로 하는 약정을 체결하지 아니한 이상, 비록 양도일 이후인 2023.11.28. 위 약정이 체결되었다 하더라도 쟁점토지의 양도에 대하여 거주자에게 쟁점감면규정을 적용할 수 없다. 한편, 청구인은 조세심판원 선결정례(조심 2022지1848, 2023.8.24.)를 인용의 근거로 제시하였으나, 동 결정례와 이 건의 적용 법률은 지방세특례제한법과 조세특례제한법으로 서로 다르고, 감면대상 납세의무자에 있어서도 이 건의 경우는 거주자가 대상인 반면, 동 결정례는 주택건설사업자로 서로 다른바, 즉 적용 법률, 납세의무자, 세목이 달라 위 조세심판원 선결정례를 이 건에 적용할 수 없다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 쟁점감면규정 적용을 배제하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 주택건설사업자에게 쟁점토지를 양도한 이후 해당 주택건설사업자가 한국토지주택공사와 공공매입임대주택 건설 및 약정을 체결한 경우, 청구인의 쟁점토지 양도소득과 관련하여 조특법 제97조의9 제1항을 적용하여 양도소득세를 감면할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법률

(1) 조세특례제한법 제97조의9(공공매입임대주택 건설을 목적으로 양도한 토지에 대한 과세특례) ① 거주자가 공공주택 특별법 제2조 제1호 의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 “공공매입임대주택”이라 한다)을 건설할 자[같은 법 제4조에 따른 공공주택사업자(이하 이 조에서 “공공주택사업자”라 한다)와 공공매입임대주택을 건설하여 양도하기로 약정을 체결한 자로 한정한다. 이하 이 조에서 “주택건설사업자”라 한다]에게 2024년 12월 31일까지 주택 건설을 위한 토지를 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 10에 상당하는 세액을 감면한다.

(2) 지방세특례제한법 제31조의5(공공주택사업자의 임대 목적으로 주택을 매도하기로 약정을 체결한 자에 대한 감면) ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자(이하 이 조에서 “공공주택사업자”라 한다)의 임대가 목적인 주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자가 해당 주택 등을 건축하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 10을 2022년 12월 31일까지 경감한다.

(3) 공공주택 특별법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1의3. “공공매입임대주택”이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하지 아니하고 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공임대주택을 말한다. 제4조(공공주택사업자) ① 국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다. 2.한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2016.12.7. 증여를 원인으로 쟁점토지를 취득한 후 2016.12.9. 소유권이전등기를 경료하여 소유하다가, 2022.8.5. 쟁점토지를 주택건설사업자에게 매각하기로 하는 매매계약을 체결하고 2023.3.3. 주식건설사업자에게 소유권이전등기를 경료하여 주었다. (나) 한편, 주택건설사업자는 2022.9.14. 쟁점토지에 대하여 한국토지주택공사에 매입신청을 접수하였으며, 주택건설사업자와 한국토지주택공사 간의 최종 매입약정은 2023.11.28. 체결되었다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 양도 당시 감면요건을 충족하지 못하였으나 양도 이후 감면요건을 충족한 경우에도 임대주택의 공급 확대 및 서민주거생활 안정지원을 목적으로 만들어진 제도의 입법취지에 따라 쟁점토지의 양도에 대하여 쟁점감면규정을 적용하여야 한다는 취지로 주장하나, 쟁점감면규정이 적용되는 “공공매입임대주택 건설을 목적으로 양도한 토지”는 거주자가 공공주택 특별법 제2조 제1호 의3에 따른 공공매입임대주택을 건설할 자(같은 법 제4조에 따른 공공주택사업자와 공공매입임대주택을 건설하여 양도하기로 약정을 체결한 자로 한정한다)에게 양도한 토지로 규정하고 있고, 조세감면 규정은 조세정책상 특례를 정하는 규정이므로 엄격하게 해석하여야 하며, 청구인이 2023.3.3. 쟁점토지를 주택건설사업자에게 양도한 이후인 2023.11.28. 주택건설사업자가 한국토지주택도시공사와 공공매입임대주택 매입약정을 체결한 것으로 나타나므로 쟁점토지는 양도 당시 쟁점감면규정에서 규정한 공공매입임대주택 건설을 목적으로 양도한 토지에 해당하는 것으로 보기 어렵다(조심 2024서818, 2024.5.8. 외 다수, 같은 뜻임). 한편, 청구인이 인용한 조세심판원 선결정례(조심 2022지1848, 2023.8.24.)와 이 건은 적용 법률(지방세특례제한법과 조세특례제한법), 납세자(주택건설사업자와 거주자), 세목(취득세와 양도소득세) 등이 달라 위 결정례를 이 건에 그대로 적용할 수는 없다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 쟁점감면규정 적용을 배제하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.