쟁점소급감정가액을 쟁점토지의 시가로 보아 상속세를 부과한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2022.9.9. 사망한 a(청구인의 모친으로 이하 “피상속인”이라 한다)의 상속인으로, 서울특별시 강남구 OOO 대지 216.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다), 서울특별시 강남구 OOO 소재 건물 826.16㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다), 그 외 기타부동산과 금융재산 등을 상속받은 후, 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제61조 제1항에 따라 쟁점토지와 쟁점건물의 상속재산가액을 개별공시지가와 건물기준시가로 각각 OOO원, OOO원으로 평가하고, 다른 상속재산의 가액과 합하여 총 상속재산 OOO원을 피상속인으로부터 상속받은 것으로 보아 2022.3.31. OOO원을 상속세 과세표준으로 하여 2022.9.9. 상속분 상속세 합계 OOO원을 신고하고, OOO원을 납부하였으며, OOO원을 연부연납 신청하였다.
• 나. 서울지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2023.7.20.부터 2023.10.17.까지 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하였고, 쟁점토지의 시가에 대하여 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서(이하 “쟁점규정”이라 한다)에 따라 2개의 감정기관(처분청 의뢰 2개)으로부터 2023.7.24. 등에 아래 <표1>과 같이 감정평가를 받은 후, 2023.9.22. 그 평균액(평균가액 OOO원, 이하 “쟁점소급감정가액”이라 한다)을 국세청 평가심의위원회에서 시가로 인정받았다. <표1> 쟁점토지 감정평가 내역 (단위: 천원) 감정 평가법인 가격산정 기준일 조사기간 감정평가서 작성일 감정가액 비고 제일 2022.9.9. 2023.7.24 2023.7.24 OOO 처분청 의뢰 프라임 2022.9.9. 2023.7.24. 2023.7.26. OOO 평균가액 OOO
• 다. 처분청은 조사청의 조사결과 등에 따라 쟁점소급감정가액을 쟁점토지의 상속재산가액으로 하여 2023.11.27. 청구인에게 2022.9.9. 상속분 상속세 OOO원을 결정ㆍ고지(이하 “쟁점부과처분”이라 한다)하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2024.2.21. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점소급감정평가액은 조세법률주의, 조세평등주의를 위반하였을 뿐만 아니라, 쟁점토지를 감정평가시 개별평가의 원칙, 비교표준지 선정 및 그 밖의 요인 평가 등의 위법으로 상증세법이 규정하고 있는 ‘시가’에 해당하지 않는다. (1) 이 건 부과처분은 조세법률주의, 조세평등주의를 위반하였다. (가) 헌법 제38조 등이 선언하고 있는 조세법률주의는 조세법의 기본원칙으로서 과세요건을 법률로 규정하여 국민의 재산권을 보장하고 과세요건을 명확하게 규정하여 국민 생활의 법적 안정성과 예측가능성을 보장하기 위한 것이고, 과세요건 법정주의와 과세요건 명확주의(헌법재판소 2011.10.25. 선고 2010헌바134 결정 등)를 그 핵심적인 내용으로 하고 있으며, 과세관청이 부과처분의 근거로 제시하는 상증세법 시행령 제49조 제1항은 상증세법 제60조 제2항의 위임을 받아 제정된 것이다. 그런데 상증세법 제60조 제2항은, ‘동조 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정하고 있을 뿐이며, 과세관청으로 하여금 아무런 법령상의 기준도 없이 특정 납세자를 임의로 선정하여 해당 납세자의 상속·증여재산에 대한 감정평가를 실행할 수 있는 권한을 부여하고 있지 않으므로 과세관청이 자의적으로 특정 납세의무자를 선정하여 상속·증여 재산에 대한 감정평가를 실시하고 이를 근거로 삼아 부과처분을 하는 것은 그 자체로 법률에 근거하지 않은 위법한 것이다. 이는 위 시행령이 정한 기간 중에 “시장에서” 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가 발생한 경우 그 매매등의 가격을 위 시행령이 정하는 바에 따라 시가로 인정할 수 있다는 것일 뿐, 과세관청이 임의로 감정을 실시하여 매매등이 있는 경우를 작출할 수 있다는 내용이라고 보기 어렵다. (나) 대법원은 과거 양도소득세와 관련하여, ‘과세관청의 주관적인 판단에 의하여 투기거래자로 인정되면 양도 또는 취득가액을 실지거래가액에 의한다고 함으로써 양도가액을 기준시가에 의할 것인가 실지거래가액에 의할 것인가를 과세관청이 결정할 수 있도록 한 규정에 대하여 과세관청에게 자의적인 재량을 허용하고, 반면 납세의무자로서는 양도소득세의 부과처분 전에 자기에게 부과될 과세액을 예측할 수 없게 한 규정으로서, 조세법률주의의 원칙에 위배되는 무효의 규정이라 할 것이므로, 이 규정을 근거로 양도소득세의 부과처분을 할 수는 없다(대법원 1993.6.29. 선고 93누1565 판결, 대법원 1990.5.8. 선고 89누8149 판결, 대법원 1990.7.27. 선고 90누3768 판결 등, 같은 뜻임)’는 취지로 판시하였는바, 이 사건의 예와 같이 납세자가 상증세법에 따라 공시·고시 가액 등을 근거로 적법하게 상속·증여세 신고·납부를 완료하였음에도 불구하고 과세관청이 그 후 임의로 감정평가를 진행하여 납세자가 신고한 상속·증여재산의 가액을 부인하는 것은, 해당 상속·증여재산의 가액을 평가함에 있어 공시·고시 가액에 의할 것인지 감정가액에 의할 것인지가 과세관청의 자의적 재량에 따라 결정된다는 심각한 문제점을 발생시키는 점, 그 결과 납세자들로서는 상증세법에 따라 적법하게 신고·납부를 완료하더라도 과세관청이 임의로 진행하는 감정평가 결과에 따라 자기에게 부과될 세액이 달라지게 되므로 납세의무의 범위를 예측할 수 없게 되는 지극히 불안한 지위에 놓이게 되는 점 등에서 쟁점규정은 조세법률주의 원칙에 위배되는 위법이 있다. (다) 대법원은 또한 ‘헌법 제11조 제1항은 모든 국민은 법 앞에 평등하고 누구든지 합리적 이유 없이는 생활의 모든 영역에서 차별을 받지 아니한다는 평등원칙을 선언하고 있다. 이와 같은 평등원칙이 세법 영역에서 구현된 것이 조세평등주의로서, 조세의 부과와 징수는 납세자의 담세능력에 상응하여 공정하고 평등하게 이루어져야 하고, 합리적인 이유 없이 특정의 납세의무자를 불리하게 차별하거나 우대하는 것은 허용되지 않는다(대법원 2020.6.18. 선고 2016두43411 전원합의체 판결)’고 판시하였는바, 공시 또는 고시 가액과 시가와의 차이는 모든 토지와 건물 등에서 발생하고 있는 공통된 현상이라는 사실에도 불구하고 과세관청이 임의로 특정 부동산을 선정하여 감정평가를 하여 과세를 하는 것은 그 자체로 조세평등주의에 반하는 것이다. (2) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(이하 “감정평가법”이라 한다) 제3조 제3항과 그 위임에 따른감정평가에 관한 규칙제7조 제1항에 따라 둘 이상의 대상물건에 대한 감정평가는 개별평가가 원칙임에도 불구하고, 처분청은 쟁점토지에 대하여 예외적으로 허용되는 일괄평가 방식을 적용하여 쟁점토지의 실질이 무시되고, 대로변에 위치하는 서울특별시 강남구 OOO 소재의 토지(OOO 소재의 토지)와 동일한 가치로 평가됨에 따라 과세표준이 약 OOO원이나 증가하게 되었다. (가) 감정평가법 제3조 제3항 은 “감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가법인 등이 준수하여야 할 세부적인 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정한다”라고 규정되어 있고, 그 위임에 따른감정평가에 관한 규칙제7조 제1항은 “감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다”라고 규정되어 있는바, 둘 이상의 대상물건에 대한 감정평가는 개별평가가 원칙이다. 비록감정평가에 관한 규칙제7조 제2항에서 “둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다”라고 규정되어 있기는 하나 이는 예외적으로 둘 이상의 대상물건에 거래상 일체성 또는 용도상 불가분의 관계가 인정되는 경우에 한하여 일괄평가를 허용하는 규정으로 결국 둘 이상의 대상물건에 대한 감정평가의 경우 개별평가를 원칙으로 하는 것이 명확하다. (나) 대법원 또한 감정인이 특정인 소유 부동산을 일괄하여 감정평가한 사안에서 ‘乙 교회가 위 부동산들을 교회의 부속시설인 소예배실, 성경공부방, 휴게실로 각 이용하고 있으나 위 부동산들은 실질적인 구분건물로서 구조상 독립성과 이용상 독립성이 유지되고 있을 뿐 아니라 개별적으로 거래대상이 된다고 보이고, 나아가 개별적으로 평가할 경우의 가치가 일괄적으로 평가한 경우의 가치보다 높을 수 있으므로, 乙 교회가 위 부동산들을 교회의 부속시설로 이용하고 있다는 등의 사정만으로 위 부동산들이 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계에 있다고 단정하기 어려운데도, 이와 같이 단정하여 위 부동산들을 일괄평가한 감정인의 감정 결과에 잘못이 없다고 본 원심판단에는 일괄평가 요건에 관한 법리오해 등의 잘못이 있다(대법원 2020.12.10. 선고 2020다226490 판결)’고 판시한바 있다. (다) 이 사건의 과세관청은 법정 평가기간이 경과한 시점에 주식회사 A(이하 “A”이라 한다)과 B 주식회사(이하 “B”이라 한다)에 청구인이 상속받은 쟁점토지에 대한 감정평가를 의뢰하였으며 이에 대한 감정평가서는 2023년 7월경 작성되었다. 이를 구체적으로 살펴보면, A은 쟁점토지를 감정하면서 쟁점토지를 서울특별시 강남구 OOO 소재 토지(이하 “일괄평가토지”라 한다)와 일단지로 보아 평가하였고, B 또한 쟁점토지에 대하여 동일하게 일단지로 보아 평가를 하였다. (라) 그러나 감정평가법 제3조 제3항 및 위임에 따른감정평가에 관한 규칙제7조 제1항의 개별평가 원칙에 따르면 위 감정평가법인들이 쟁점토지를 일괄평가토지와 일단지로 보아 평가한 것은 타당하지 않다. 첫째, 원래 청구인 부친의 소유였으나 상속에 의해 청구인이 소유하게 된 일괄평가토지와 달리 쟁점토지는 제3자인 b 소유이던 것을 2004.9.6. 매매를 통하여 망 a이 소유하게 된 것이다. 청구인 가족은 2003.6.27. 건축허가를 받아 2004.6.28. 일괄평가토지에 건물을 짓고 있었는데, 한창 건물 신축공사중이던 2004.9.6. 쟁점토지를 매수하게 되었는바, 이는 청구인 가족의 계획에 의한 매수가 아니라 b의 제안에 의하여 이루어진 것이다. 청구인 가족이 처음부터 쟁점토지를 매수할 계획을 가지고 있었더라면 건물 신축인허가 전 시점에 쟁점토지를 매수하여 해당 토지 전체를 건물 신축에 사용하였을 것이다. 대로변에 위치한 일괄평가토지와 달리 쟁점토지는 이면도로에 접하였고, 현재의 용도를 보아도 알 수 있듯이 쟁점토지와 같은 선상에 있는 다른 토지들은 모두 원룸 또는 빌라로 사용되고 있는 토지이며, 무엇보다 쟁점토지를 고려하지 않은 신축공사를 이미 진행하고 있는 시점이기에 청구인 가족은 쟁점토지 매수를 망설이다가 결국 이를 구입하게 되었다. 그러나 이미 일괄평가토지 지상에 신축공사가 진행중이었고 쟁점토지가 위치한 지역은 주거에 주로 사용되는 지역이므로, 쟁점토지를 건물 신축에 온전히 활용하지 못하였는바, 쟁점토지는 신축건물의 주차장으로 사용되고 있으며 현재 주차타워가 위치하고 있다. 네이버 거리뷰를 살펴보면 쟁점토지 상 주차타워와 일괄평가토지 상 건물은 실질적인 구분 구조물로서 구조상 독립성이 유지되고 있는 것이 명확한바 해당 부동산이 반드시 용도상 불가분의 관계에 있다고 단정할 수 없으며, 따라서 일괄평가라는 예외를 적용할 것이 아니라 원칙에 따라 개별평가하였어야 하는 물건이다. 둘째, 쟁점토지와 일괄평가토지의 활용 및 가치에 분명한 차이가 있다. 일괄평가토지 주변 사진을 보면 동 토지는 왕복 5차선 대로에 면하고 있고, 맞은편에는 선정릉이 위치하고 있으나, 쟁점토지는 소로에 면하고 있으며, 쟁점토지 인근 토지 지상 건물을 보면 알 수 있듯이 원룸과 빌라에 제공되는 주거지역에 위치하고 있으며, 원래 원룸 건축에 쓰였어야 할 것을 주차장으로 사용하고 있는 것이다. 이처럼 개별평가 원칙에 따른 감정평가가 이루어졌다면 위와 같은 토지의 실질이 적절하게 반영될 수 있었을 것이나, 일괄평가 방식의 감정평가가 이루어짐으로써 쟁점토지의 감정평가가 과대평가되었다. (3) 과세관청의 감정평가를 의뢰받은 감정평가법인이 선정한 비교표준지와 비교표준지 선정 이후 시점 수정, 지역요인 비교, 개별요인 비교의 순서를 거쳐 그 밖의 요인을 보정함에 있어 위법성이 있어 쟁점소급감정평가액은 상증세법상 시가에 해당하지 않는다. (가) 감정평가에 관한 규칙에 따르면, 비교표준지를 선정할 때에는 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역ㆍ이용상황ㆍ주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정하여야 함에도 과세관청이 감정을 의뢰한 A과 B이 선정한 비교표준지는 OOO 소재의 토지로, 일괄평가로 인하여 비교표준지 선정에 위법성이 있다(같은 규칙 제14조 제2항 제1호). 그러나 위 감정평가법인들이 선정한 비교표준지는 OOO로에 직접 면하였다는 점에서 일괄평가토지와 그 특성이 같을 뿐, OOO로에 직접 면하지 못하고 OOO로 OOO길에 면하여 있는 쟁점토지 즉, 이면도로의 주택가에 위치한 쟁점토지와 특성이 동일하다고 볼 수 없다. 감정평가서에 쟁점토지의 접면도로가 “광대세각”(큰 대로에 한 면이 접하면서 자동차 통행이 가능한 좁은 도로에 한 면 이상 접하고 있는 토지)으로 나온 것은 앞서 언급한 것과 같이 감정평가법인들이 쟁점토지를 일괄평가토지와 같이 평가하였기 때문이다. 오히려 큰 대로인 OOO로에 직접 면하지 못하고 이면도로의 주택가에 위치한 쟁점토지의 경우 동일한 조건에 위치한 서울특별시 강남구 OOO 소재 토지를 비교표준지로 삼아 평가하거나 또는 청구인의 신고한바와 같이 국세청 기준시가를 적용하는 것이 타당하다. (나) 비교표준지 선정 이후에는 시점 수정, 지역요인 비교, 개별요인 비교의 순서를 거쳐 그 밖의 요인을 보정하게 되는데, 그 밖의 요인 보정시에는 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례 등을 고려하게 된다(같은 규칙 제14조 제2항 제5호). 이 사건에서는 쟁점토지와 동일하지 않은 특성의 비교표준지를 선정하였을 뿐 아니라 그 밖의 요인 보정시 고려한 사례도 두 감정평가법인 모두 서울특별시 강남구 OOO 소재 토지이며 비교거래사례 또한 서울특별시 강남구 OOO 소재 토지로 정하였는데, 서울특별시 강남구 OOO 소재 토지의 경우 큰 대로인 OOO로에 접하였다는 점에서 일괄평가토지, 서울특별시 강남구 OOO 소재 토지와 다를바 없고, 서울특별시 강남구 OOO 소재 토지의 경우에도 주변이 대부분 상가로서 쟁점토지와 같이 주거지역에 위치한 것이 아닌바 적당한 비교사례라 볼 수 없다. 무엇보다 두 개의 감정평가법인이 모두 동일한 비교 대상을 선정한 것도 이례적인바, 감정평가의 결과에 의뢰인인 과세관청의 특정한 목적이 반영되었음을 의심하지 않을 수 없다. 실제로 청구인이 이 사건 세무조사 즉, 과세관청의 감정 이후 독자적으로 감정을 의뢰하려 하였는데 연락하는 감정평가법인마다 처음에는 쟁점토지만을 개별적으로 감정할 수 있다고 말하였으나 이미 과세관청 의뢰에 따른 감정평가 결과가 나왔다는 이야기를 듣자 업계 관례상 과세관청 의뢰에 따른 감정평가 결과를 거스를 수 없다고 하였다. (나) 최근 서울행정법원은 ‘공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이라 하여 당연히 시가로 인정될 수 있는 것은 아니고, 그 감정가액을 시가라고 할 수 있기 위해서는 그 감정가액이 일반적이고도 정상적인 거래에 의하여 형성되는 객관적 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 수 있어야 하며, 해당 감정가액이 시가에 해당한다는 점은 과세관청에게 그 증명책임이 있다고 할 것이다. (중간 생략) 과세관청이 이 사건 과세를 위해 일방적으로 의뢰하여 나온 이 사건 감정가액을 이 사건 부동산의 이 사건 증여일 현재의 시가로 인정하기 어렵다 할 것이므로, 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다(이하 생략, 서울행정법원 2023.3.31. 선고 2022구합64846 판결)’고 하여 과세관청의 일방적인 의뢰에 따른 감정평가액을 시가로 인정할 수 없다고 판시한바 있다.
• 나. 처분청 의견

(1) 조사청은 상증세법 및 같은 법 시행령에 따라 법정결정기한 내 감정평가를 실시하고 평가심의위원회를 거쳐 시가 인정받은 감정가액으로 상속 ‧ 증여재산을 평가한 것으로 조세법률주의에 위배되었다는 청구주장은 타당성이 없다. (가) 헌법 제38조와 제59조가 선언하고 있는 조세법률주의는 법률의 근거 없이는 국가가 조세를 부과 ‧ 징수할 수 없고 국민은 조세의 납부를 요구당하지 않아야 한다. 이러한 조세법률주의는 과세요건 법정주의와 과세관청의 자의적인 해석과 집행을 초래하지 않도록 규정내용이 명확하고 일의적이어야 한다(헌법재판소 1989.7.21. 선고 89헌마38 결정 등 참조)는 과세요건 명확주의를 핵심적 내용으로 하고 있는 한편, 상증세법은 상속 ‧ 증여재산의 가액에 대하여 상속개시일 또는 증여일(평가기준일) 현재 시가에 의하도록 하고, 여기서 시가란 평가기준일 현재 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 수용 ‧ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함하도록 하고 있다. (나) 또한, 상증세법 시행령 제60조 제5항에 의하면 시가로 인정될 수 있는 감정가액은 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우를 말하며, 시행령 제49조 제1항에서는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일(가격산정기준일 등)이 평가기준일 전후 6개월(증여의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월) 이내에 속하거나, 평가기준일 전 2년 이내의 기간 및 평가기준일 이후부터 가격산정기준일 등까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정가액의 평균액을 시가로 보도록 규정하고 있다. (다) 이와 같이 상증세법 제60조 제2항에서는 시가의 의미와 범위를 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서는 시가로 인정되는 기간을 구체화하고 있는 등 상속 ‧ 증여재산의 평가방법을 법률 및 법률의 위임을 받은 시행령을 통해 명확하게 정의하고 있다.

(2) 감정평가제도의 목적 및 취지가 조세의 부과와 징수가 납세자의 담세능력에 상응하여 공정하고 평등하게 이루어지도록 하는 조세평등주의의 가치를 구체적으로 실현하기 위함임을 감안하면 조세평등주의에 위배된다는 청구주장은 인정하기 어렵고, 더불어 국세청은 재산규모, 형평성 정도 등을 감안한 합리적인 기준을 두어 감정평가 대상을 선정하고 있는 점을 고려하여 볼 때, 단지 모든 납세자 ‧ 물건에 대해 감정평가를 실시하지 않는다고 하여 조세평등주의에 반한다고 볼 수 없다. (가) 상속 ‧ 증여재산 중 아파트 등은 면적･위치･용도 등이 유사한 물건이 많고 거래가 빈번하여 매매사례가액 등이 적용되어 객관적 교환가치가 반영된 가액으로 평가되는 경우가 많으나, 비주거용 부동산은 개별물건의 특성이 강해 비교대상 물건이 없고, 거래도 빈번하지 않아 시가를 확인하기 어려운 경우가 대부분으로 시가에 비해 현저히 낮은 기준시가로 평가되는 문제가 있다. (나) 국세청에서는 상증세법의 시가평가 원칙을 견지하고, 비주거용 부동산이 시가에 비해 현저하게 저평가되는 불합리함을 해소하여 실질과세 원칙을 실현하고자 납세자가 보충적 평가방법에 따라 신고하여 시가에 비해 저평가된 비주거용 부동산에 대해 감정평가를 의뢰하여 시가에 근접한 감정가액으로 평가하는 제도를 운영하고 있다. (다) 이와 관련 청구인은 과세관청의 감정평가에 의한 상속 ‧ 증여재산 평가가 모든 납세자 및 재산에 대해 적용되지 아니하므로 헌법의 평등과 차별금지 조항에 위배하여 부당하다고 주장하나, 상속 ‧ 증여재산에 대해 원칙적으로 시가에 의한 금액을 기준으로 평가하여 과세가액을 산정하는 것이 조세평등주의 및국세기본법제18조 제1항의 과세형평의 이념에 부합한다할 것이다. (라) 비주거용 부동산 감정평가제도는 저평가된 상속 ‧ 증여 부동산에 대해 감정평가를 통해 실제 자산가치에 부합한 세금을 부담하게끔 하고, 납세자도 자발적 감정평가를 통해 스스로 정당한 세금을 납부할 수 있도록 유인하는 역할도 있다. 만일 비주거용 부동산을 상속 ‧ 증여받은 자가 시가에 비해 현저히 낮은 기준시가로 상속 ‧ 증여재산을 신고한 것을 그대로 인정한다면 시가 파악 및 산정이 용이한 아파트 ‧ 오피스텔 및 현금 등 다른 재산을 상속 ‧ 증여받은 납세자를 합리적 이유 없이 차별하는 결과를 초래하여 오히려 조세평등주의라는 헌법적 이념에 반한다고 할 수 있다. (마) 한편, 청구인의 주장대로 모든 상속 ‧ 증여재산을 대상으로 차별 없이 감정평가를 실시한다면, 감정평가에 막대한 비용과 인력이 소요될 것이 예상되며 국세청의 제한된 인력과 예산을 감안하였을 경우 사실상 불가능에 가깝다 할 것이다. 가령, 국세청이 모든 납세자에 대해 세무조사를 실시하지 아니하고, 세무조사를 통해 탈루 세금을 모두 밝혀낼 수 없다하여 세무조사 제도가 조세평등주의에 반하여 위법하거나 부당하다 할 수 없을 것이다. (바) 마찬가지로 감정평가제도의 경우에도 공평과세 실현이라는 목적 달성과 인력과 예산 등 현실적인 제약을 함께 고려하여 부득이 그 대상과 범위를 적정한 수준으로 한정하여 실시할 수밖에 없는 것이다.

(3) 여러 필지의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에 특별한 사정이 없는 한 그 일단의 토지 전체를 1필지로 보고 토지특성을 조사하여 그 전체에 대하여 단일한 가격으로 평가함이 상당하다 할 것이고, 여기에서 ‘용도상 불가분의 관계에 있는 경우’라 함은 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다(대법원 2001.7.27. 선고 99두8824 판결)고 판시한바, 쟁점토지와 일괄평가토지는 지상 건축물의 건축물 대장상 관련 지번으로 등재되어 있으며,건축법상 건폐율·용적률 산정을 위한 대지면적도 일단의 면적으로 등재되어 있는 바, 용도상 불가분 관계가 인정되어 일단지로 판단하여 일괄평가를 한 것으로 적법하게 평가하였다.

(4) 비교표준지(서울특별시 강남구 OOO 소재 토지)는 쟁점토지와 동일한 용도지역(3종일반주거지역)등 공법상 제한을 받는 표준지로서 이용상황(상업용)이 동일 또는 유사하고, 주변환경이 유사하며, 쟁점토지로부터 북동측 반경 약 100m 떨어진 동일 노선에 소재하고 있어 쟁점토지를 감정평가하는 데에 적절한 것으로 판단되어 선정하였는바, 감정평가업자가 토지를 감정평가하는 원칙적인 방법은감정평가에 관한 규칙에 ‘공시지가 기준법’으로 규정되어 있고, 이 때 ‘비교표준지 선정’과 관련하여서는감정평가 실무기준에 그 기준이 규정되어 있으므로 이에 따라 감정평가와 관련한 규정을 준수하여 감정평가를 실시하는 두 감정평가법인이 동일한 규정 및 기준에 따라 비교표준지를 선정하였기 때문에 동일한 표준지가 선정되었고 쟁점물건의 감정평가는 위법하지 않다.

쟁점소급감정가액을 쟁점토지의 시가로 보아 상속세를 부과한 처분의 당부

• 나. 관련 법령 등: <별지1> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청에서 제출한 상속세신고서, 상속세 조사종결보고서 감정평가서 등 심리자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 2022.9.9. 사망한 피상속인의 상속인으로, 쟁점토지, 쟁점건물, 그 외 기타부동산과 금융재산 등을 상속받은 후, 상증세법 제61조 제1항에 따라 쟁점토지와 쟁점건물의 상속재산가액을 개별공시지가와 건물기준시가로 각각 OOO원, OOO원으로 평가하고, 다른 상속재산의 가액과 합하여 총 상속재산 OOO원을 피상속인으로부터 상속받은 것으로 보아 2022.3.31. OOO원을 상속세 과세표준으로 하여 2023.9.9. 상속분 상속세 합계 OOO원을 신고하고, OOO원을 납부하였으며, OOO원을 연부연납 신청하였다. (나) 조사청은 2023.7.20.부터 2023.10.17.까지 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하였고, 쟁점토지의 시가에 대하여 쟁점규정에 따라 2개의 감정기관(처분청 의뢰 2개)으로부터 2023.7.24. 등에 위 <표1>과 같이 감정평가를 받은 후, 2022.9.22. 쟁점소급감정가액을 국세청 평가심의위원회에서 시가로 인정받았다. (다) 처분청은 조사청의 조사결과 등에 따라 쟁점소급감정가액을 쟁점토지의 상속재산가액으로 하여 2023.11.27. 청구인에게 아래 <표2>와 같이 2022.9.9. 상속분 상속세 OOO원의 쟁점부과처분을 하였다. <표2> 상속세 결정 내역 (단위: 천원) OOO

(2) 처분청은 이 건 심판청구에 대한 답변시 감정평가법인들로부터 감정평가에 대한 위법 여부에 대한 의견서를 <별지2> 기재와 같이 함께 제출하였다.

(3) 상증세법 시행령 제49조 제1항은 아래 <표3>과 같이 평가기간 경과 후에도 법정결정기한까지 발생한 매매 등 사례가액(매매사례가액, 감정평가액, 공매ㆍ수용가액 등)에 대하여 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정할 수 있도록 2019.2.12. 개정되었고, 동 규정은 2019.2.12. 이후 상속ㆍ증여받는 분부터 적용되는 것으로 나타난다. <표3> 기획재정부 2018년 간추린 개정세법의 주요 내용

22. 평가기간 경과 후 발생한 매매등 사례가액 시가 인정절차 마련

(1) 개정내용 종 전 개 정

□ 평가기간 전에 발생한 매매등 사례가액의 시가 인정절차 ※ 평가기간 내에 발생한 매매등 사례가액→시가로 자동 인정

○ 적용대상

• 평가기간 외로서 평가기준일 전 2년 내 발생한 매매등 사례가액 <추 가>

○ 시가 인정절차

• 납세자 또는 과세관청이 신청 → 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가 인정

• 납세자는 신고기한 만료전 4개월(증여는 70일)까지 심의 신청 → 위원회는 신고기한 만료전 1개월(증여는 20일)까지 결과 서면 통지 ※ 매매사례가액이 시가로 인정되어 과세관청이 결정(납세자가 수정신고하여 결정하는 경우 포함)하는 경우 과소신고가산세 면제(국기법 §47의3④1호다목)

□ 평가기간 후에 발생한 매매등 사례가액의 시가 인정절차 마련

○ 적용대상 추가

• (좌 동)

• 평가기간 후 법정결정기한 까지 발생한 매매등 사례가액 (상속세) 신고기한부터 9개월 (증여세) 신고기한부터 6개월 (좌 동) * 단, 평가기간 후 법정결정기한까지 발생한 매매등 사례가액의 경우 납세자는 해당 매매등이 있는 날부터 6개월 내 심의 신청 → 위원회는 신청을 받은 날부터 3개월 내 결과 서면 통지

(2) 개정이유

○ 평가기간이 지난 경우에도 시가로 인정될 수 있는 절차를 마련하여 시가에 근접한 평가 도모

(3) 적용시기 및 적용례

○ 2019.2.12. 이후 상속ㆍ증여받는 분부터 적용 (4) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 상속세 과세표준 및 세액의 신고를 마친 상속재산에 대하여 사후적으로 이루어진 쟁점소급감정가액은 시가로 인정될 수 없고, 처분청의 자의적인 감정평가대상 선정에 따른 것으로 납세자의 예측가능성과 법적안정성을 침해하며 조세법률주의, 조세평등주의를 위반하였을 뿐만 아니라 쟁점토지를 감정평가시 개별평가의 원칙, 비교표준지 선정 및 그 밖의 요인 평가 등의 위법으로 상증세법이 규정하고 있는 ‘시가’에 해당하지 않는다고 주장하나, 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서에서 평가기간이 경과한 후부터 상속세 과세표준 신고기한으로부터 9개월까지의 기간 중에 둘 이상의 감정가액이 있는 경우에 평가기준일부터 감정평가일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 납세의무자 또는 과세관청이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액을 시가에 포함할 수 있다고만 규정하고 있는바, 쟁점소급감정평가액의 경우 조사청이 감정평가법인에 쟁점토지의 감정을 의뢰하여 산정한 감정평가액의 평균액으로서 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 모두 이 건 상속세 법정결정기한 내에 있고, 평가심의위원회는 평가기준일로부터 감정가액평가서 작성일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 쟁점소급감정평가가액을 쟁점부동산의 상속일 현재 시가에 해당한다고 인정한 점, 조사청이 2개의 감정평가법인에 의뢰를 하여 산정한 감정평가액의 평균액을 기준으로 한 이 건 상속세 부과처분이 국세기본법제18조 제1항 규정에 따른 조세법률주의, 조세평등주의의 원칙을 위배한 위법한 처분이라는 청구인의 주장을 인정할만한 특별한 사정이 없는 것으로 보이는 점, 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 하는 것(대법원 2009.7.9. 선고 2006다67602, 67619 판결, 같은 뜻임)으로 쟁점소급감정가액은 공인된 감정기관에 의하여 법령에 따라 평가된 것으로 보이고, 달리 감정평가에 문제가 있었다는 사정이 청구인이 제출한 자료로는 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 하겠다. 따라서, 처분청이 쟁점소급감정평가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 상속세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지1> 관련 법령 등

(1) 헌법 제11조 ① 모든 국민은 법 앞에 평등하다. 누구든지 성별ㆍ종교 또는 사회적 신분에 의하여 정치적ㆍ경제적ㆍ사회적ㆍ문화적 생활의 모든 영역에 있어서 차별을 받지 아니한다. 제23조 ① 모든 국민의 재산권은 보장된다. 그 내용과 한계는 법률로 정한다. 제59조 조세의 종목과 세율은 법률로 정한다. 제107조 ① 법률이 헌법에 위반되는 여부가 재판의 전제가 된 경우에는 법원은 헌법재판소에 제청하여 그 심판에 의하여 재판한다.

② 명령·규칙 또는 처분이 헌법이나 법률에 위반되는 여부가 재판의 전제가 된 경우에는 대법원은 이를 최종적으로 심사할 권한을 가진다. 제111조 ① 헌법재판소는 다음 사항을 관장한다.

1. 법원의 제청에 의한 법률의 위헌여부 심판

4. 국가기관 상호간, 국가기관과 지방자치단체간 및 지방자치단체 상호간의 권한 쟁의에 관한 심판

5. 법률이 정하는 헌법소원에 관한 심판

(2) 국세기본법 제18조(세법 해석의 기준 및 소급과세의 금지) ① 세법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평(衡平)과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.

② 국세를 납부할 의무(세법에 징수의무자가 따로 규정되어 있는 국세의 경우에는 이를 징수하여 납부할 의무. 이하 같다)가 성립한 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래에 대해서는 그 성립 후의 새로운 세법에 따라 소급하여 과세하지 아니한다.

③ 세법의 해석이나 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석이나 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석이나 관행에 의하여 소급하여 과세되지 아니한다.

④ 삭제

⑤ 세법 외의 법률 중 국세의 부과ㆍ징수ㆍ감면 또는 그 절차에 관하여 규정하고 있는 조항은 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때에는 세법으로 본다. 제55조(불복) ① 이 법 또는 세법에 따른 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로 인하여 권리나 이익을 침해당한 자는 이 장의 규정에 따라 그 처분의 취소 또는 변경을 청구하거나 필요한 처분을 청구할 수 있다. 다만, 다음 각 호의 처분에 대해서는 그러하지 아니하다.

1. 조세범 처벌절차법에 따른 통고처분

2. 감사원법에 따라 심사청구를 한 처분이나 그 심사청구에 대한 처분

3. 이 법 및 세법에 따른 과태료 부과처분

(3) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 제67조(상속세 과세표준신고) ① 제3조의2에 따라 상속세 납부의무가 있는 상속인 또는 수유자는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 제13조와 제25조 제1항에 따른 상속세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 제49조의2(평가심의위원회의 구성 등) ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.

1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정

⑤ 납세자는 제1항의 심의가 필요한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 하고, 제1항 제1호 및 제2호의 심의가 필요한 경우 법 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전(증여의 경우에는 법 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전)까지 신청해야 한다. 다만, 제1항 제1호의 경우 중에서 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에는 해당 매매등이 있는 날부터 6개월 이내에 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 한다.

1. 제1항 제1호의 경우: 매매등의 가액의 입증자료 제50조(부동산의 평가) ① 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 해당 토지와 지목ㆍ이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산 가격공시에 관한 법률 제3조 제8항 에 따른 비교표에 따라 납세지관할세무서장(납세지관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장으로 한다)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 지방세법 제4조 제1항 단서에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액 또는 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액의 평균액을 평가가액으로 할 수 있다. 1.공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 의한 신규등록토지 2.공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)

② 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 "대통령령으로 정하는 지역"이란 각종 개발사업등으로 지가가 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역을 말한다.

③ 법 제61조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)"이란 국세청장이 해당 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 지정하는 지역에 소재하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)을 말한다.

④ 법 제61조 제1항 제4호 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액을 말한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 가액 가.부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격이 없는 단독주택의 경우에는 해당 주택과 구조ㆍ용도ㆍ이용 상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 같은 법 제16조 제6항에 따른 주택가격 비준표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액 나.부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사 공동주택의 거래가격ㆍ임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 고려하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액

2. 지방세법 제4조 제1항 단서에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액이나 둘 이상의 감정평가기관에 해당 주택에 대한 감정을 의뢰하여 산정된 감정가액을 고려하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액

⑤ 법 제61조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 배율"이란 국세청장이 평가기준일 현재의 개별공시지가에 지역마다 그 지역에 있는 가격사정이 유사한 토지의 매매실례가액을 고려하여 고시하는 배율을 말한다.

⑥ 법 제61조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용한다.

⑦ 법 제61조 제5항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 "임대료 등의 환산가액"이라 한다)을 말한다. (1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금

⑧ 제7항의 임대료 등의 환산가액을 적용하여 토지와 건물의 소유현황 등에 따른 가액을 계산할 때에는 다음 각 호의 방법으로 한다.

1. 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우 토지 및 건물의 소유자가 임차인으로부터 받은 임대료 등의 환산가액을 법 제61조 제1항부터 제4항까지의 규정으로 평가한 토지와 건물의 가액(이하 이 항에서 "기준시가"라 한다)으로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.

2. 토지와 건물의 소유자가 다른 경우

• 가. 토지 소유자와 건물 소유자가 제3자와의 임대차계약 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자에게 구분되어 귀속되는 임대료 등의 환산가액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.
• 나. 토지 소유자와 건물 소유자 중 어느 한 사람만이 제3자와의 임대차계약의 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자 사이의 임대차계약의 존재 여부 및 그 내용에 상관없이 제3자가 지급하는 임대료와 임대보증금을 토지와 건물 전체에 대한 것으로 보아 제3자가 지급하는 임대료 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다. 제78조(결정ㆍ경정) ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각 호의 1에 의한다.

법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월

(5) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조(기준) ① 감정평가법인등이 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다.

② 제1항에도 불구하고 감정평가법인등이 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률에 따른 재무제표 작성 등 기업의 재무제표 작성에 필요한 감정평가와 담보권의 설정ㆍ경매 등 대통령령으로 정하는 감정평가를 할 때에는 해당 토지의 임대료, 조성비용 등을 고려하여 감정평가를 할 수 있다.

③ 감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가법인등(소속 감정평가사를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)이 준수하여야 할 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정한다.

④ 국토교통부장관은 감정평가법인등이 감정평가를 할 때 필요한 세부적인 기준(이하 “실무기준”이라 한다)의 제정 등에 관한 업무를 수행하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 전문성을 갖춘 민간법인 또는 단체(이하 “기준제정기관”이라 한다)를 지정할 수 있다.

⑤ 국토교통부장관은 필요하다고 인정되는 경우 제40조에 따른 감정평가관리ㆍ징계위원회의 심의를 거쳐 기준제정기관에 실무기준의 내용을 변경하도록 요구할 수 있다. 이 경우 기준제정기관은 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다.

⑥ 국가는 기준제정기관의 설립 및 운영에 필요한 비용의 일부 또는 전부를 지원할 수 있다.

(6) 감정평가에 관한 규칙 제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

9. "공시지가기준법"이란 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(이하 "법"이라 한다) 제3조 제1항 본문에 따라 감정평가의 대상이 된 토지(이하 "대상토지"라 한다)와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(이하 "비교표준지"라 한다)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정(補正)을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 제7조(개별물건기준 원칙 등) ① 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.

② 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.

③ 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.

④ 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다. 제11조(감정평가방식) 감정평가업자는 다음 각 호의 감정평가방식에 따라 감정평가를 한다.

1. 원가방식: 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식

2. 비교방식: 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 공시지가기준법

3. 수익방식: 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식 제12조(감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정) ① 감정평가업자는 제14조부터 제26조까지의 규정에서 대상물건별로 정한 감정평가방법(이하 "주된 방법"이라 한다)을 적용하여 감정평가하여야 한다. 다만, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다. 제14조(토지의 감정평가) ① 감정평가업자는 법 제3조 제1항 본문에 따라 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용하여야 한다.

② 감정평가업자는 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다.

1. 비교표준지 선정: 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역·이용상황·주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것. 다만, 인근지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다.

2. 시점수정: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제19조 에 따라 국토교통부장관이 조사·발표하는 비교표준지가 있는 시·군·구의 같은 용도지역 지가변동률을 적용할 것. 다만, 다음 각 목의 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 같은 용도지역의 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니하다고 판단되는 경우에는 공법상 제한이 같거나 비슷한 용도지역의 지가변동률, 이용상황별 지가변동률 또는 해당 시·군·구의 평균지가변동률을 적용할 것
• 나. 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니한 경우에는 한국은행법 제86조 에 따라 한국은행이 조사·발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 생산자물가상승률을 적용할 것

5. 그 밖의 요인 보정: 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례 등을 고려할 것

③ 감정평가법인등은 법 제3조 제1항 단서에 따라 적정한 실거래가를 기준으로 토지를 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용해야 한다.

④ 감정평가법인등은 법 제3조 제2항에 따라 토지를 감정평가할 때에는 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용하되, 해당 토지의 임대료, 조성비용 등을 고려하여 감정평가할 수 있다. ※ 감정평가 실무기준 1.7.6 (일단(一團)으로 이용중인 토지) 2필지 이상의 토지가 일단으로 이용 중이고 그 이용 상황이 사회적ㆍ경제적ㆍ행정적 측면에서 합리적이고 대상토지의 가치형성 측면에서 타당하다고 인정되는 등 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 일괄감정평가를 할 수 있다. ※ 표준지공시지가 조사·평가 기준 제20조(일단지의 평가) ② 제1항에서 "용도상 불가분의 관계"란 일단지로 이용되고 있는 상황이 사회적ㆍ경제적ㆍ행정적 측면에서 합리적이고 해당 토지의 가치형성측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다. <별지2> 감정평가법인의 답변서 OOO