가격변동의 특별한 사정이 있으므로 확장평가기간의 유사매매사례가액을 시가로 보아 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2022.10.31. 어머니로부터 OOO의 100분의 23 지분(이하 “쟁점증여주택”이라 한다)을 증여받은 후, 2022.11.1. 시가를 산정하기 어려운 것으로 보아 ｢상속세 및 증여세법｣(이하 “상증세법”이라 한다) 제61조 제1항 제4호에 따라 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 공동주택가격(이하 “공동주택공시가격”이라 한다) OOO원(2022.1.1. 기준 OOO원의 23%)을 증여재산가액으로 하여 2022.10.31. 증여분 증여세 OOO원을 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 신고내용을 검토한 결과, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 규정한 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내 및 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한까지의 기간(이하 “확장평가기간”이라 한다)에 속하는 2021.7.2. 매매계약되어 거래된 쟁점증여주택과 같은 동 OOO(이하 “쟁점비교주택”이라 한다)의 거래가액 OOO원(OOO원의 23%)이 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서 및 제4항에 따른 유사매매사례가액으로서 쟁점증여주택의 시가에 해당한다고 보아 평가심의위원회 심의를 거쳐 쟁점증여주택의 재산가액으로 평가하여 2023.11.13. 청구인에게 2022.10.31. 증여분 증여세 OOO원을 결정‧고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2024.2.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점비교주택의 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 동안 한국은행 기준금리는 0.5%에서 3%까지 인상(500%)되었고, 그 영향으로 국내 시중은행(예시 국민은행) 주택담보대출 이자율(최고 5.11%) 및 일반신용대출 이자율(최고 10.70%)도 연달아 상승하여 서울지역 아파트 매매가격은 현실적으로 현저하게 하락하였던 것은 널리 알려진 사실이다. 이와 함께 한국부동산원의 아파트 실거래가격지수가 2021년 7월부터 평가기준일(2022.10.31.)까지 급격히 하락한 사실이 객관적으로 확인된다. 위와 같이 쟁점증여주택의 가격이 쟁점비교주택의 매매계약일부터 평가기준일까지 급격히 하락하였음이 입증됨에도, 처분청이 평가기준일부터 16개월 전의 유사매매사례가액을 쟁점증여주택의 시가로 본 것은 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 말하는 평가기준일부터 확장평가기간 내 유사 재산의 매매계약일까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정(이하 “가격변동의 특별한 사정”이라 한다)이 있음을 완전히 무시한 처분이다. 이는 평가기준일부터 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에만 제한적으로 평가심의위원회 심의를 거쳐 유사매매사례가액을 시가로 포함시킬 수 있다는 조세심판례의 해석과 정면으로 배치되어 심히 부당하다(조심 2021서1082, 2022.1.23., 조심 2023서70, 2023.6.26. 등 참조).
• 나. 처분청 의견 가격변동의 특별한 사정은 법문 그대로 가격변동이 시간의 경과에 따른 일상적인 시세 하락이 아닌 특별한 사정이 있어야 할 것인바, 청구인은 서울지역 및 서울동남(강남)권 아파트매매 평균가격의 하락 추이만 제시할 뿐 해당 거래물건의 동일단지의 특별한 사정을 제시하지 못하고 있다. 또한 쟁점증여주택의 평가가액은 서울지방국세청 평가심의위원회에서 쟁점증여주택에 대해 쟁점비교주택의 매매계약일부터 평가기준일까지 재산의 형태, 이용상황, 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 쟁점비교주택의 매매가액을 쟁점증여주택의 시가로 볼 수 있다고 의결하였다. 따라서 처분청이 쟁점비교주택의 거래가액을 쟁점증여주택의 시가로 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

가격변동의 특별한 사정이 있으므로 확장평가기간의 유사매매사례가액을 시가로 보아 과세한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부

• 가. 관련 법령 등: <별지> 기재
• 나. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 청구인은 2022.10.31. 쟁점증여주택을 증여받은 후, 2022.1.1. 기준 공동주택공시가격 OOO원의 23%인 OOO원을 증여재산가액으로 하여 2022.10.31. 증여분 증여세 OOO원을 신고하였고, 처분청은 쟁점비교주택의 거래가액 OOO원의 23%인 OOO원을 증여재산가액으로 하여 2023.11.13. 청구인에게 2022.10.31. 증여분 증여세 OOO원을 결정‧고지하였는바, 쟁점증여주택과 쟁점비교주택의 주요 비교내용은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점증여주택과 쟁점비교주택의 주요 비교내용 (나) 쟁점증여주택의 2020∼2023년 공동주택공시가격 변동내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점증여주택의 공동주택공시가격 변동내역 (다) 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 조회되는 쟁점증여주택 단지 내 전용면적 128.03㎡ 세대의 확장평가기간 내 거래가액은 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점증여주택 단지의 128.03㎡ 세대 실거래가 (라) 한국부동산원이 제공하는 서울 동남권 아파트 실거래가격지수의 변동내역은 아래 <표4>와 같다. <표4> 한국부동산원의 서울 동남권 아파트 실거래가격지수 (마) 쟁점증여주택 단지의 전용면적 128.03㎡ 세대에 대한 한국부동산원 시세 변동내역은 아래 <표5>와 같다. <표5> 쟁점증여주택 단지의 전용면적 128.03㎡ 세대의 한국부동산원 시세 ㅇㅇㅇ (1) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점증여주택의 평가기준일과 쟁점비교주택의 매매계약일 사이에는 가격변동의 특별한 사정이 있어 쟁점비교주택의 거래가액을 쟁점증여주택의 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 국토교통부 실거래가 조회내역에 따르면, 쟁점증여주택 단지의 128.03㎡ 세대는 2021.3.6.부터 2023.7.20.까지 OOO 이상의 거래가액으로 6건의 매매계약이 체결된 반면, 2023.3.29. 및 2023.5.17. 2건만이 OOO원대 중후반에 매매계약이 체결되어 쟁점증여주택의 같은 기간 전반적인 시세는 OOO원 안팎으로 형성되어 온 것으로 보이는 점, 한국부동산원의 주택 시세 변동내역에 따르면, 쟁점비교주택의 매매계약일(2021.7.2.)과 평가기준일(2022.10.31.)이 속하는 2021년 7월부터 2022년 10월까지 쟁점증여주택 단지의 전용면적 128.03㎡ 세대의 시세는 하위평균가 OOO원～OOO원, 상위평균가 OOO원～OOO원으로 형성되어 각 변동률은 10% 미만이었던 것으로 나타나는 점, 같은 기간 쟁점증여주택이 속한 서울 동남권 아파트 실거래가격지수의 변동률은 △12.6%로 큰 폭의 변동이 있었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등 (1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (단서 및 각 호 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). (단서 및 각 목 생략) (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(｢민사집행법｣에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 및 각 목 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (1) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(｢공동주택관리법｣에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(｢주택법｣에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산