소득세법§97① 각 호 및 같은 법 시행령 제163조 등 관련 규정에서 건물신축을 위한 대출 관련 비용 및 건설자금 이자를 양도소득의 필요경비 계산시 취득가액에 포함되는 사항으로 규정하고 있지 아니할 뿐만 아니라 해당 용도의 비용이 자본적 지출액 및 양도비 등에 해당된다고 보기도 어려운 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
소득세법§97① 각 호 및 같은 법 시행령 제163조 등 관련 규정에서 건물신축을 위한 대출 관련 비용 및 건설자금 이자를 양도소득의 필요경비 계산시 취득가액에 포함되는 사항으로 규정하고 있지 아니할 뿐만 아니라 해당 용도의 비용이 자본적 지출액 및 양도비 등에 해당된다고 보기도 어려운 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(2) 부동산임대사업을 영위하는 경우라면 소득세법 제27조 및 같은 법 시행령 제55조 제13호에 따라 ‘총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자’가 총수입에 대응하는 필요경비로 인정되는바, 조세의 형평에 따라 쟁점금액은 청구인의 양도차익 계산시 필요경비에 산입함이 타당하다.
(1) 양도가액에서 차감하는 필요경비는 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 규정하고 있는데, 이는 열거적인 규정으로서 이에 열거되지 않은 비용은 필요경비에 해당하지 않는다. 이 중 양도가액에서 차감하는 건물 신축과 관련된 비용은 소득세법 시행령 제163조 제1항 제1호 에서 규정하고 있는데, 이는 같은 법 시행령 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가 상당액을 의미한다.
(2) 청구인은 쟁점금액이 소득세법 시행령 제89조 제1항 제2호 에서 규정하는 비용에 해당하므로 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하나, 처분청이 필요경비 부인한 쟁점금액은 쟁점건물 건축에 소요된 차입금이자, 금융주선수수료 등 대출관련 부대비용, 쟁점건물 건축과 관련 없는 컨설팅비용, 감정평가수수료, 법무자문비용 등으로 이는 해당 법령에서 정하는 “원재료・노무비・운임・하역비・보험료・수수료・공과금・설치비”에 해당하지 않을 뿐 아니라 취득세 등과 같이 자산을 매입하기 위하여 필수적으로 지출하게 되는 부대비용에도 해당하지 않는다.
(3) 또한 대출금으로 양도 자산을 취득한 자에게 그 대출이자를 필요경비로 공제해 준다면 대출금 아닌 금원으로 양도자산을 취득한 자와 사이의 형평성에도 문제가 있으므로 처분청이 쟁점금액 중 대출이자 및 대출부대비용을 필요경비에서 부인한 처분은 정당하다.
(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료 등에 따르면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 서울특별시 중구 OOO에 소재한 토지를 소유주 A로부터 사용승락 받고 2019년부터 해당 토지에 쟁점건물의 신축공사를 시행하였으며, 2020.4.3. 토지를 전소유자로부터 OOO원에 취득함과 동시에 쟁점건물을 완공하여 취득한 후 토지 및 쟁점건물을 2023.4.5. OOO원에 B㈜에 양도하였다. (나) 청구인은 토지 및 쟁점건물의 양도에 대하여 양도가액은 OOO원, 필요경비는 OOO원(토지 매입비용, 쟁점건물 신축원가 및 기타 필요경비)으로 하여 양도차익이 없는 것으로 2023.6.29. 양도소득세를 신고하였다. (다) 처분청은 2023.10.10.〜2023.11.18. 청구인의 토지 및 쟁점건물 양도에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인이 필요경비로 계상한 비용 중 쟁점금액(대출 관련 비용 및 건설자금 이자)을 포함하여 OOO원을 부인하고 신고누락한 필요경비 OOO원을 인정(합계 OOO원 부인)하여 2023.12.1. 청구인에게 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다. (라) 처분청이 청구인 신고의 필요경비를 부인하거나 미신고 비용을 인정하여 경정한 내역은 아래 <표>와 같다. <표> 필요경비 경정 내역
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 건물신축을 위한 대출 관련 비용 및 건설자금 이자 등 쟁점금액을 필요경비로 보아 쟁점건물의 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 부동산임대사업을 영위한 바 없이 쟁점건물을 양도하여 그 소득이 사업소득이 아닌 양도소득에 해당하게 된 이상 그 양도에 대응하는 필요경비는 소득세법제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제163조(신축의 경우 소득세법 시행령 제163조 제1항 제1호 에 따라 준용되는 같은 법 시행령 제89조 제1항 제2호 포함)에서 열거된 비용만 인정할 수 있다고 할 것인데, 위 소득세법제97조 제1항 각 호 및 같은 법 시행령 제163조 등 관련 규정에서 건물신축을 위한 대출 관련 비용 및 건설자금 이자를 양도소득의 필요경비 계산시 취득가액에 포함되는 사항으로 규정하고 있지 아니할 뿐만 아니라, 해당 용도의 비용이 자본적 지출액 및 양도비 등에 해당된다고 보기도 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점건물에 대한 양도소득의 필요경비 계산시 쟁점금액을 취득가액에서 제외하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법(2022.8.12. 법률 제18975호로 개정된 것) 제27조(사업소득의 필요경비의 계산) ① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.
② 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대해서는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다.
③ 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제39조(총수입금액 및 필요경비의 귀속연도 등) ① 거주자의 각 과세기간 총수입금액 및 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 과세기간으로 한다.
② 거주자가 매입ㆍ제작 등으로 취득한 자산의 취득가액은 그 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 더한 금액으로 한다.
⑥ 제1항의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도, 제2항에 따른 취득가액의 계산, 제3항 및 제4항에 따른 자산ㆍ부채의 평가에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다. (2) 소득세법 시행령(2022.12.31. 대통령령 제33207호로 개정된 것) 제55조(사업소득의 필요경비의 계산) ①사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다.
13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자 제89조【자산의 취득가액 등】① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
② 제1항의 규정에 의한 취득가액은 다음 각호의 금액을 포함하지 아니하는 것으로 한다.
1. 사업자가 자산을 장기할부조건으로 매입하는 경우에 발생한 채무를 기업회계기준에 따라 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금으로 계상한 경우에 있어서의 당해 현재가치할인차금
2. 기획재정부령이 정하는 연지급수입의 경우에 제1항의 취득가액과 구분하여 지급이자로 계상한 금액
3. 제98조 제2항 제1호의 규정에 의한 시가초과액 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.(이하 생략)
결정 내용은 붙임과 같습니다.