쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 어머니 A으로부터 2022.11.23. 서울특별시 OO구 OOO(전용면적 69.29㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여 받고 2023.1.26. 매매계약이 체결된 동일 단지 내 4동 103호(전용면적 69.29㎡)의 거래가액 OOO원을 쟁점아파트의 시가로 보아 쟁점아파트의 증여재산가액으로 평가하여 2022.11.23. 증여분 증여세를 신고‧납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 유사매매사례로 본 주택은 쟁점아파트와의 공동주택가격 차이가 5%를 초과하여 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 의 요건을 충족하지 않는다는 이유로 인정하지 않고, 2020.12.26. 매매계약 체결된 쟁점아파트와 동일 단지 내 4동 801호(전용면적 69.29㎡, 이하 “비교아파트”라 한다)의 거래가액 OOO원(이하 “쟁점유사매매사례가액”이라 한다)을 쟁점아파트의 시가로 보아 OO 지방국세청 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점아파트의 증여재산가액으로 평가하여 2024.1.5. 청구인에게 2022.11.23. 증여분 증여세 OOO원을 결정‧고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2024.2.6. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 비교아파트는 쟁점아파트의 증여일 이전 약 1년 11개월 전에 매매계약된 것으로, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 본문에 따르면 평가기간 전 2년 이내의 매매가액을 시가로 적용하기 위해서는 평가기준일부터 매매계약일까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되어야 하나, 처분청은 가격 변동에 대해서 구체적인 자료를 제시하지 않았다. 비교아파트가 매매계약된 2020.12.26.부터 평가기준일(증여일)인 2023.1.26.까지는 전국적으로 주택가격이 급등하여 2020년 정부의 주택시장 안정화대책을 발표하였고, 2022년에는 전국 공동주택 공시가격이 하락하는 등 주택가격이 하락하여 정부의 다주택자 양도소득세 중과한시 배제, 투기지역 및 조정대상지역 해제 등의 대책이 나오기도 하였다. 같은 기간 한국은행 기준금리 또한 큰 폭으로 변동하였다. 당시 주택 가격이 큰 폭으로 변동하였다는 사실은 다수의 언론보도 등을 통해서도 확인된다. 또한, 2020년부터 2023년 사이에 쟁점아파트 및 동일단지 내 다른 아파트의 공시가격이 약 14%∼17% 하락하였고 실거래가는 24% 하락된 사례(전용면적 66.29㎡), 20% 상승한 사례(전용면적 84.53㎡) 등이 있다. 같은 기간 쟁점아파트 인근의 동아아파트의 실거래는 최대 약 40.5% 변동하였다. 청구인은 조세회피 의도가 전혀 없었고, 청구인이 쟁점아파트를 사후에 양도할 경우 취득가격은 증여재산가액으로 정해지기 때문에 차액에 대해선 차후에 증여세 대신 양도소득세과 부과되는 것으로, 국가는 조세일실도 없다. 따라서 비교아파트의 매매계약일 2020.12.26.부터 평가기준일(증여일)인 2023.1.26. 사이에 가격 변동의 특별한 사정이 있었으므로 쟁점유사매매사례가액은 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없다.
• 나. 처분청 의견 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 단서에 따르면 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 증여세 법정결정기한 까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우 그 가액을 시가로 볼 수 있으며, 같은 조 제4항은 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 해당 가액을 시가로 본다고 규정하고 있다. 위 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제4항은 “제1항을 적용할 때”라고 하여 ‘당해 재산에 대한 매매등’을 규정하고 있는 제1항의 본문 규정과 단서 규정 모두가 적용된다고 함이 법 해석상 타당하므로, 평가기준일 전 2년 이내의 가격은 당해 재산의 매매가액등만 적용하여야 한다고 한 청구주장은 법조문의 해석에 오류가 있어 청구주장은 이유 없다. 위 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제4항의 위임에 따라 제정된 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항은 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산“을 ㉠ 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것, ㉡ 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것, ㉢ 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것의 모든 요건을 모두 충족하는 주택의 경우로 한정하고 있다. 비교아파트는 위의 요건을 모두 충족하는 주택이고, “가격변동의 특별한 사정”은 법문 그대로 가격변동이 시간의 경과에 따른 일상적인 시세 변동이 아닌 특별한 사정이 있어야 할 것인바, 쟁점매매사례가액은 매매계약일과 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회의 심의를 거친 것으로 상속세 및 증여세법 시행령제49조에 따른 적정한 시가이다.

• 가. 쟁점 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다. (가) 처분청 제출자료에 의하면, 쟁점아파트 및 비교아파트의 거래내역은 아래 <표1> 기재와 같다. <표1> 쟁점아파트 및 비교아파트의 거래내역 (나) 국토교통부 실거래가 공개시스템에 의하면, 쟁점아파트와 동일단지내의 전용면적이 유사한 부동산의 2020년 이후 거래내역은 아래 <표2> 기재와 같다. <표2> 쟁점아파트 동일 단지내 부동산 거래내역 (다) 한국부동산원이 제공하는 쟁점아파트 단지 내 전용면적 66.29㎡세대의 월별 주택시세 변동 내역은 아래 <표3> 기재와 같다. <표3> 한국부동산원이 제공하는 주택시세 변동 내역 (라) 쟁점아파트의 기준시가(공동주택공시가격) 변동내역은 아래 <표4> 기재와 같다. <표4> 쟁점아파트의 기준시가(공동주택공시가격) 변동내역 (마) 청구인은 비교아파트의 매매계약일(2020.12.26.)부터 평가기준일(2022.11.23.)까지의 기간 사이에 정부정책의 변화, 한국은행 기준금리 변동, 공시가격 변화 등이 있었으므로 가격 변동의 특별한 사정이 있다고 주장한다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 비교아파트의 매매계약 체결일과 쟁점아파트의 평가기준일 사이에는 가격 변동의 특별한 사정이 있어 쟁점유사매매사례가액 OOO원을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 국토교통부 실거래가 조회내역에 따르면, 쟁점아파트와 동일단지내 동일면적(전용면적 66.29㎡) 세대는 비교아파트 거래일(2020.12.26.) 이후 2023년 말 까지 총 4건의 매매계약이 체결되었고, 이 중 청구인이 유사매매사례가액으로 신고한 1건을 제외하면 3건이 OOO원 후반 또는 OOO원 초반에 매매계약이 체결되어 전반적인 시세는 OOO원 안팎으로 형성되어 온 것으로 보이는 점, 한국부동산원의 주택 시세 변동내역에 따르면, 쟁점아파트의 매매계약일(2020.12.16.)과 평가기준일(2022.11.23.)이 속하는 2020년 12월부터 2022년 11월까지 쟁점아파트 단지 내 전용면적 66.29㎡ 세대의 시세는 하위평균가 OOO원～OOO원, 상위평균가 OOO원～OOO원으로 형성되어 각 변동률은 10% 미만이었던 것으로 나타나는 점 등에 비추어 쟁점유사매매사례가액 OOO원을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.