[요지] 비교대상아파트의 쟁점감정평가액이 객관적인 거래목적을 위하여 평가된 것이 아니고, 가격산정기준일부터 쟁점거래일까지 가격변동의 특별한 사정이 인정된다는 청구주장을 받아들이기 어려움다만,처분청들이 쟁점아파트 및 교환아파트의 시가를 재평가하여 청구인들에게 증여세 및 양도소득세를 과세하면서 가산세를 부과한 처분은 잘못이 있음
[요지] 비교대상아파트의 쟁점감정평가액이 객관적인 거래목적을 위하여 평가된 것이 아니고, 가격산정기준일부터 쟁점거래일까지 가격변동의 특별한 사정이 인정된다는 청구주장을 받아들이기 어려움다만,처분청들이 쟁점아파트 및 교환아파트의 시가를 재평가하여 청구인들에게 증여세 및 양도소득세를 과세하면서 가산세를 부과한 처분은 잘못이 있음
[주 문]
1. 성동세무서장이 2023.12.20. a에게 한 2022.7.11. 증여분 증여세 OOO원 및 b에게 한 2022.7.11. 증여분 증여세 OOO원의 각 부과처분은 가산세를 부과하지 아니하는 것으로 하여 세액을 경정한다.
2. 역삼세무서장이 2023.12.12. c에게 한 2022년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 가산세를 부과하지 아니하는 것으로 하여 세액을 경정한다.
3. 나머지 심판청구는 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인들 주장 및 처분청들 의견
(1) 처분청들이 제시한 감정평가액은 객관적인 거래목적을 위하여 평가된 가액으로 볼 수 없고, 감정평가액 등이 있다고 하더라도 공동주택가격을 적용하여 부동산을 평가할 수 있다. (가) 처분청들은 평가기간 외 매매 등의 가액을 제시하면서 해당 가액이 아닌 기준시가를 적용한 것이 위법하다는 의견이나, 청구인들은 쟁점거래 당시 쟁점감정평가액을 알지 못하였고, 상속세 및 증여세법 시행령에서는 평가기간 외 매매 등의 가액이 있다고 하더라도 기준시가를 적용할 수 있는 것으로 규정되어 있다. (나) 처분청들이 제시한 감정평가액은 상속세 신고 목적으로 수행된 감정평가에 따른 것으로, 두 감정평가기관 모두 동일하게 비교대상아파트를 OOO원으로 평가하였는데, 이는 OOO시세(OOO원)보다 높으므로 취득가액을 높여 추후 양도 시 절세를 위한 납세자의 의도가 반영되어 있는 것으로 보인다.
(2) 2022년에는 부동산 매매가격과 전세가격이 전반적으로 하락하였고, 거래절벽 현상이 발생하였다.
(3) 청구인들은 청구인들이 가득할 수 있는 정보의 범위 내에서 납세의무를 성실하게 이행하였고, 처분청들이 제시한 감정평가액은 쟁점거래 당시 청구인들이 알 수 없었던 정보이므로 납세의무의 해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있었으므로 가산세 감면 사유가 인정된다고 봄이 타당하다.
(1) 처분청들이 적용한 유사재산의 감정평가액은 쟁점아파트의 시가에 해당한다. (가) 청구인들은 국세청 홈택스에서 쟁점아파트의 기준시가보다 월등히 높은 유사재산의 매매사례가액을 참조하지 아니하고, 기준시가로 쟁점거래를 하였다. (나) 처분청들은 계약일이 최근이고 타 유사매매사례가액보다 청구인들에게 유리한 쟁점감정평가액을 확인한 후, 서울지방국세청 평가심의위원회 심의 결과에 따라 이를 쟁점아파트의 시가로 평가하였다. (다) 비교대상아파트에 대한 감정평가는 적법하게 수행되었다.
(2) 쟁점거래일(2022.7.11.)부터 쟁점감정평가액의 가격산정기준일(2022.4.4.)까지의 기간은 단기간이고, 해당 기간 동안 서울특별시 강남구 아파트의 실거래가격 변동이 유의미하게 이루어졌다고 할 수 없으므로, 평가심의위원회를 거쳐 인정된 시가를 부인할 수 없다.
(3) 청구인들은 2년 내 유사매매사례가액을 확인할 수 있었음에도 기준시가로 양도소득세를 신고하였고, 쟁점거래에 대한 차익을 증여로 신고하지도 않았으므로 가산세 감면의 정당한 사유가 인정된다고 볼 수 없다.
3. 심리 및 판단
① 비교대상아파트의 쟁점감정평가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분의 당부
② 청구인들에게 가산세를 감면할 정당한 사유가 있는지 여부
(1) 소득세법 제101조【양도소득의 부당행위계산】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.
⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(2) 소득세법 시행령 제167조【양도소득의 부당행위 계산】③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.
⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문 중 “평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간”으로 본다.
(3) 상속세 및 증여세법 제4조의2【증여세 납부의무】① 수증자는 다음 각 호의 구분에 따른 증여재산에 대하여 증여세를 납부할 의무가 있다.
1. 수증자가 거주자(본점이나 주된 사무소의 소재지가 국내에 있는 비영리법인을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)인 경우: 제4조에 따라 증여세 과세대상이 되는 모든 증여재산
③ 제1항의 증여재산에 대하여 수증자에게 소득세법에 따른 소득세 또는 법인세법에 따른 법인세가 부과되는 경우에는 증여세를 부과하지 아니한다. 소득세 또는 법인세가 소득세법, 법인세법 또는 다른 법률에 따라 비과세되거나 감면되는 경우에도 또한 같다. 제35조【저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여】① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 “기준금액”이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.
④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 양수일 또는 양도일의 판단 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.(중략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.
(4) 상속세 및 증여세법 시행령 제26조【저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등】② 법 제35조 제1항에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.
1. 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 “시가”라 한다)의 100분의 30에 상당하는 가액
2. 3억원
⑤ 법 제35조 제1항 및 제2항에 따른 양수일 또는 양도일은 각각 해당 재산의 대금을 청산한 날(소득세법 시행령제162조 제1항 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하는 경우에는 각각 해당 호에 따른 날을 말하며, 이하 이 항에서 “대금청산일”이라 한다)을 기준으로 한다. 다만, 매매계약 후 환율의 급격한 변동 등 기획재정부령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 매매계약일을 기준으로 한다. 제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
(5) 국세기본법 제47조의2【무신고가산세】① 납세의무자가 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고(예정신고 및 중간신고를 포함하며, 교육세법제9조에 따른 신고 중 금융ㆍ보험업자가 아닌 자의 신고와 농어촌특별세법 및 종합부동산세법에 따른 신고는 제외한다)를 하지 아니한 경우에는 그 신고로 납부하여야 할 세액(이 법 및 세법에 따른 가산세와 세법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우 그 금액은 제외하며, 이하 “무신고납부세액”이라 한다)에 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 곱한 금액을 가산세로 한다.
2. 제1호 외의 경우: 100분의 20 제47조의3【과소신고ㆍ초과환급신고가산세】④ 제1항 또는 제2항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 이와 관련하여 과소신고하거나 초과신고한 부분에 대해서는 제1항 또는 제2항의 가산세를 적용하지 아니한다.
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 상속세ㆍ증여세 과세표준을 과소신고한 경우
1. 납부하지 아니한 세액 또는 과소납부분 세액(세법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우에는 그 금액을 더한다) × 법정납부기한의 다음 날부터 납부일까지의 기간(납부고지일부터 납부고지서에 따른 납부기한까지의 기간은 제외한다) × 금융회사 등이 연체대출금에 대하여 적용하는 이자율 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 이자율
③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제1호 및 제2호의 가산세(법정납부기한의 다음 날부터 납부고지일까지의 기간에 한정한다)를 적용하지 아니한다.
6. 상속세 및 증여세법제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세를 신고한 자가 같은 법 제70조에 따라 법정신고기한까지 상속세 또는 증여세를 납부한 경우로서 법정신고기한 이후 대통령령으로 정하는 방법에 따라 상속재산 또는 증여재산을 평가하여 과세표준과 세액을 결정ㆍ경정한 경우
(6) 국세기본법 시행령 제27조의5【납부지연가산세 적용 제외】법 제47조의4 제3항 제6호에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 평가심의위원회를 거치는 방법을 말한다.
(1) 쟁점아파트 및 교환아파트에 대한 기본사항은 아래 ＜표2＞와 같고, c과 aㆍb은 2022.7.7. c이 소유하고 있는 쟁점아파트와 aㆍb이 공동으로 소유하고 있는 교환아파트를 교환하는 내용의 부동산교환계약서를 작성하고, 2022.7.11. 소유권이전등기(a, b 각 2분의 1)를 하였다. ＜표2＞ 쟁점아파트 및 교환아파트의 기본사항 (단위: m2, 백만원)
(2) 이 건 부과처분 당시 쟁점아파트와 교환아파트의 시가평가와 관련된 내역은 아래와 같다. (가) 처분청들이 검토한 쟁점아파트와 교환아파트의 유사매매사례가액 등은 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 유사 재산의 매매가액 등 (단위: 원, m2) (나) 처분청들이 제출한 비교대상아파트의 감정평가는 주식회사 d 및 e에 의하여 수행되었는데, 가격산정기준일은 2022.4.4.이고, 작성일은 2022.6.20.이며, 감정평가액은 OOO원으로 동일하고, 감정평가 목적은 ‘상속재산에 대한 일반거래(세무서 제출용)’ 및 ‘상속세 및 증여세 법령에 따른 일반거래(세무서 제출)’로 되어 있다. (다) 서울지방국세청 평가심의위원회는 2023.8.25. 비교대상아파트의 감정평가액(2개)의 평균액인 OOO원(쟁점감정평가액)이 쟁점아파트의 시가에 해당한다고 결정하였다. (라) 처분청들은 교환아파트와 공동주택가격의 차이가 가장 적은 타 유사매매사례가액인 OOO원으로 평가하였다.
(3) 쟁점아파트의 가격변동 등과 관련된 내역은 아래와 같다. (가) 청구인들은 비교대상아파트의 상속일인 2022.4.4.부터 쟁점거래일인 2022.7.11.까지 쟁점아파트의 시세가 하락하였다고 주장하면서, 쟁점아파트와 동일단지 내 실거래가격 추이, 거래량 등을 제출하였다. (나) 서울특별시와 서울특별시 강남구의 한국부동산원 공동주택 실거래가격지수는 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 공동주택 실거래가격지수 추이
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인들은 비교대상아파트의 쟁점감정평가액이 객관적인 거래목적을 위하여 평가된 것이 아니고, 가격산정기준일부터 쟁점거래일까지 가격변동의 특별한 사정이 인정된다고 주장한다. 그러나, 비교대상아파트에 대한 감정평가는 공신력 있는 감정기관에 의하여 수행되었고, 동일한 공동주택단지 내 거래사례 등을 고려할 때, 쟁점감정평가액이 과다하게 산정되었다고 보기 어려운 점, 비교대상아파트의 가격산정기준일부터 쟁점아파트의 교환일까지의 기간은 약 3개월이고, 해당 기간 동안 공동주택 실거래가격지수 등이 유의미하게 변동하였다고 보기 어려운 점, 서울지방국세청 평가심의위원회에서 쟁점감정평가액이 쟁점아파트의 시가에 해당한다고 결정되었고, 여기에 달리 오류가 존재한다고 인정할 만한 사정이 없는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다. 국세기본법제47조의3 제4항, 제47조의4 제3항 및 같은 법 시행령 제27조의5는 평가심의위원회를 거쳐 증여재산을 재평가하는 경우에는 과소신고가산세 및 납부지연가산세를 적용하지 않는 것으로 규정하고 있다. 청구인들은 쟁점거래 당시 쟁점감정평가액을 확인할 수 없었을 것으로 보이고, 쟁점아파트의 시가는 평가심의위원회를 거쳐 증액된 것인 점, 쟁점거래 당시 a과 b의 증여재산가액에 증여재산공제 등을 적용하면 납부할 세액이 발생하지 않거나, 소액 발생할 것으로 보이나, 청구인들에게는 부과된 가산세는 이에 비하여 과도한 것으로 보이는 점 등에 비추어, 처분청들이 쟁점아파트 및 교환아파트의 시가를 재평가하여 청구인들에게 증여세 및 양도소득세를 과세하면서 가산세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.