쟁점부동산은 공부상 주택으로 20년 월경까지 주택으로 사용되었고, 쟁점부동산이 11년 이상 사무실로 사용되었다고 하나, 본래 주거 기능을 해칠 정도의 구조 변경 사정이 보이지 않고, 방, 욕실, 세탁실 등이 유지되고 있어 언제든지 주택으로 전환이 가능해 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
쟁점부동산은 공부상 주택으로 20년 월경까지 주택으로 사용되었고, 쟁점부동산이 11년 이상 사무실로 사용되었다고 하나, 본래 주거 기능을 해칠 정도의 구조 변경 사정이 보이지 않고, 방, 욕실, 세탁실 등이 유지되고 있어 언제든지 주택으로 전환이 가능해 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[사건번호] 조심2024서0695 (2024.05.16) [세 목] 양도 [결정유형] 기각 --------------------------------------------------------------------------------- [제 목] 쟁점부동산의 주택 여부 판단 [결정요지] 쟁점부동산은 공부상 주택으로 20년 월경까지 주택으로 사용되었고, 쟁점부동산이 11년 이상 사무실로 사용되었다고 하나, 본래 주거 기능을 해칠 정도의 구조 변경 사정이 보이지 않고, 방, 욕실, 세탁실 등이 유지되고 있어 언제든지 주택으로 전환이 가능해 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음 [관련법령] ｢소득세법」제88조 [참조결정] [따른결정] --------------------------------------------------------------------------------- [주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 주택에 해당하는지 여부를 판단함에 있어, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고, 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 주택으로 보아야 할 것이지만(대법원 2006.10.26. 선고 2005두4304판결 참조), 사무실 등의 용도로 상당 기간 사용되었고 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 주거용에 적합하지 않은 상태로 변경되었다면 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물이 아니므로 주택으로 볼 수 없다.
(2) 피상속인은 쟁점건물을 1983.7.18.에 취득하여 가족과 함께 거주하다가 건물이 노후화되어 생활하기 불편함에 따라 거주이전을 목적으로 쟁점외주택을 2005.6.4. 취득한 후 이사하려 하였으나, 쟁점건물이 장기간 임대되지 아니하여 불가피하게 쟁점외주택을 임대하였다가 2010년 7월 쟁점건물을 사무실로 임대하고 쟁점외주택에 입주하였으며, 청구인은 쟁점건물 임대와 관련하여 2024.1.12. 일반과세자로 마포세무서에 사업자등록을 하였다.
(3) 쟁점건물의 임차인은 2012년도부터 현재까지 쟁점건물을 사무실로 사용하면서 기존에 주택용으로서 사용되던 격벽을 철거하고 문을 탈거하였을 뿐만 아니라, 배선공사, 조명, 회의실 설치, 보안시설 등 사무실 용도로 사용하기 위하여 구조, 기능, 각종 시설 등을 변경하거나 새롭게 설치하였다.
(4) 임차인들은 쟁점건물을 사업장 소재지로 하여 사업자등록을 하였고, 쟁점건물에 전입신고 된 내역 없이 별도의 다른 주거지에서 주거하고 있으며, 쟁점건물 내부에는 일체의 침구류 등은 존재하지 않고, 사무실용 책상, 사무용 복사기, 컴퓨터, 각종 업무용 문서와 책꽂이 등이 있어 사무실로 사용됨을 알 수 있다.
(5) 쟁점건물의 경우 업무용 인터넷 서비스인 오피스넷이 설치되어 사용중이며, 주택용이 아닌 일반용 전기요금이 부과되고 있다.
(6) 쟁점건물은 1978.7.15.에 준공된 이후 45년 동안 단 한차례의 수선도 하지 않아, 주택으로서의 기본적 기능과 역할을 하지 못하는 상태로, 외부 단열이 전혀 되지 아니하여 별도의 사무실용 대형난방기구가 필요하고, 누수ㆍ결로 등으로 인하여 천장과 벽 등 곳곳에 다량의 곰팡이 등이 발생하였다.
(1) “주택”의 여부를 판단하기 위해서는 사실관계 및 법원의 입장을 종합적으로 고려하여야 하는데, 법원 및 조세심판원은 ‘일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 주택으로 보아야 한다’고 해석하고 있고, 일정기간 동안 피상속인이 쟁점건물을 법인사업자의 사무실로 임차한 것은 사실이나, 쟁점건물의 기본적 구조가 ‘방ㆍ거실ㆍ욕실ㆍ부엌ㆍ세탁실’로 되어 있어 주거용에 매우 적합한 상태로 유지되어 있고, 45년 동안 한 차례의 대수선도 없는 상태로 그대로 유지되고 있다는 청구인의 주장대로라면 오히려 사무실 용도보다는 주거에 적합한 구조와 기능을 유지하고 있다고 보이므로 주택으로 보는 것이 타당하다.
(2) 청구인은 주택용으로 사용되던 격벽을 철거하고, 문을 탈거하였으며, 배선ㆍ조명ㆍ회의실ㆍ보안시설을 설치하는 등 사무실 용도로 사용하기 위하여 구조ㆍ기능ㆍ시설 등을 변경하거나 새롭게 설치하였으므로 주택으로 볼 수 없다고 주장하나, 기본적 구조는 유지하면서 격벽 철거, 문의 탈거, 배선공사 등을 한 것을 본래 주거기능을 하지 못할 정도의 대수선 공사로 볼 수 없고, 단지 법인의 업무 목적을 위한 부분적 수선에 불과하다고 판단된다.
(3) 청구인은 쟁점건물이 업무용 인터넷 서비스인 오피스넷이 설치되어 사용중이며, 전기요금도 주택용이 아닌 일반용으로 부과되고 있으므로 주택에 해당하지 않는다고 주장하나, 이는 임차인인 법인이 필요경비 계상을 위한 목적으로 설치ㆍ사용하는 것으로 쟁점건물의 주거 기능과는 전혀 무관하며, 오히려 쟁점건물에 대하여 주택공시지가가 최초 공시된 2006년 이후부터 2021년 양도일까지 재산세와 종합부동산세가 ‘상가건물’이 아닌 ‘주택’으로 부과되었고, 청구인 스스로 양도세 신고시 쟁점건물을 주택으로 보아 10%p. 중과세율을 적용하여 신고한 것에 비추어 청구인 또한 쟁점건물을 주택으로 보고 있었음을 알 수 있다.
(4) 청구인은 쟁점건물이 준공 이후 45년 동안 한 차례의 수선도 없었으므로, 주택으로서 최소한의 기본적 기능이나 역할을 하지 못하는 상태이고, 외부단열이 전혀되지 아니하여 임차인은 별도의 사무실용 ‘대형난방기구’를 설치하였으며, 누수․결로 등으로 인하여 천장과 벽 등 곳곳에 다량의 곰팡이 등이 발생하여 주택으로 볼 수 없다고 주장하나, 쟁점건물과 같이 1975년 이전에 사용 승인된 전국의 주택 중 수 십년간 단 한차례의 수선도 없이 주거용으로 사용하고 있는 주택은 매우 많을 것이고, 곰팡이, 누수 및 결로가 발생한다고 하여 주택이 아닌 것은 아니며, 많은 주택들이 보일러가 가동됨에도 불구하고 난방비를 절약하기 위하여 보조수단으로서 난방기구를 설치하여 사용하고 있어 위와 같은 사정만으로 주택이 아니라고 할 수 없다.
(5) 처분청에서 현장확인 당시 임차 법인에 근무하고 있는 직원에게 문의한바, 쟁점건물은 정상적으로 가스보일러가 설치되어 가동되고 있으며, 다만 난방비를 아끼기 위하여 대형난방기구를 함께 사용하고 있다고 답하였고, 욕실 및 싱크대에서 수도 및 가스가 정상적으로 나오고 있음을 확인하였다.
(6) 청구인은 쟁점건물을 2005년 초부터 임대하려고 노력하였으나 건물면적(320.4㎡)이 넓고 장기노후화로 인하여 주택으로 사용하려는 자가 없었을 정도로 주택으로 보기는 어렵다고 주장하나, 부동산의 임대 여부는 임대시장의 환경, 경제상황 등 거시적 요건과 부동산 물건 자체의 세부적 요건(시설 및 임대료의 적정성, 교통) 이 함께 어우러져 나타는 결과물로, 단순히 ‘주택이 노후화 되었다’는 한 단면만을 보고 판단할 사항은 아니고, ‘임대가 잘 되지 않았다’고 하여 주택으로 볼 수 없는 것은 아니다.
(7) 쟁점건물을 10년을 넘게 사무실로 임대하고 있음에도 지하 1층만 용도변경이 되어있고 나머지 1층 및 2층은 주택으로 남아있는 점, 법인사업자에게 월차임을 약 OOO원 가량 받고 있음에도 ‘비주거용 부동산 임대업’으로 사업자등록을 하지 않고 매출세금계산서 또한 발행하지 않는 점, 쟁점건물의 재산세 및 종합부동산세를 주택으로 계속 부과 받아온 점 등을 살펴볼 때, 청구인은 쟁점건물을 주택으로 보고 있었으며, 언제든 주거용으로 전환할 것을 염두하고 있었던 것으로 판단된다.
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다 (2) 소득세법 시행령(2020.12.8. 대통령령 제31222호로 개정되기 전의 것) 제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 ｢주택법｣ 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
(1) 심판청구서 및 처분청의 답변서 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인과 피상속인이 보유한 부동산 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 청구인과 피상속인의 부동산 보유 내역 소유자 구분 재산종류 소재지 B, A 쟁점외주택 아파트 서울특별시 서대문구 연희동 OOO A 쟁점건물 단독주택 서울특별시 마포구 성 산동 OOO B 쟁점외 부동산 사업용 오피스텔 서울특별시 강남구 역삼동 OOO (나) 쟁점건물의 공부상 등재내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점건물의 공부상 등재내역 소재지번 서울시 마포구 성산동 OOO (대지면적: 335 / 연면적: 320.4) 구분 용도 면적 비고 지하1층 2종근린생활시설(사무소) 94.02 건축과-23530(2012.11.09.)호에 의거 ‘주택’에서 ‘제2종근린생활시설’로 용도변경 지상1층 주택 155.60 지상2층 주택 70.78 (다) 쟁점건물의 사용현황 및 사업자등록 여부는 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점건물의 사용현황 전입일 변동일 부동산 이용 현황 1983.8.14. 2010.7.6. 청구인 B 주소 전입후 27년간 주거용으로 거주 2010.8.19. 2012.2.20. 임차인 C에게 주택으로 임차 2012.11.28. ㈜D 및 ㈜E이 법인 사무실로 임차 (라) 피상속인은 2012.11.28.부터 쟁점외주택의 양도일까지 ㈜D(105-86-OOO, 업종: 인테리어)과 ㈜E(105-87-OOO, 업종: 건설업)에 쟁점건물을 임차하고 있었으며, 이와 관련하여 ‘비주거용 부동산 임대업’으로 사업자등록을 하거나 부가가치세를 신고한 내역은 확인되지 않는다. <쟁점건물 임대차 계약서의 주요내용> (마) 청구인은 쟁점건물의 임차인들이 기존에 주택용으로서 사용되던 격벽을 철거하고, 문을 탈거하는 등 사무실 용도로 사용하기 위하여 구조, 기능, 각종 시설 등을 변경하였다며, 아래와 같은 사진 등을 제출하였다. <청구인 제출 쟁점건물 현황 사진> (바) 처분청은 쟁점건물은 현관, 거실, 방(1층과 2층을 포함하여 안방 포함 6개), 조리를 할 수 있는 싱크대가 있는 부엌, 욕실 겸 화장실(3개), 세탁기를 비치할 수 있는 세탁실이 있는 전형적인 주택의 구조와 기능을 가지고 있다며, 아래와 같은 사진을 제출하였다. <처분청 제출 쟁점건물 현황 사진>
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물은 법인의 사업장으로 사용되고 있으므로 주택으로 볼 수 없다고 주장하나, 주택을 양도한 자가 다른 부동산을 소유하고 있는 경우, 그 다른 부동산이 ｢소득세법｣ 제89조 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항에 정한 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고(대법원 1987.9.8. 선고 87누584 판결 등 참조), 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 하는바, 쟁점건물은 본래 주거용으로 지어진 주택으로 청구인은 1983.7.18. 가족들과 함께 주거용으로 사용할 목적으로 쟁점건물을 취득한 이후 2010년 7월까지 거주한 점, 쟁점건물이 11년 이상 사무실로 사용되었다고 하나, 사무실로 사용하기 위해 한 격벽 철거, 문의 탈거, 배선공사 등은 본래 주거기능을 해칠 정도의 구조 변경으로 보이지 않고, 사무실로 사용 중에도 쟁점건물의 구조를 ‘방ㆍ거실ㆍ욕실ㆍ부엌ㆍ세탁실’로 유지하고 있어 필요에 따라서는 추가적인 공사를 통해 주택으로 언제든지 전환이 가능하다고 보여지는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점건물을 ‘주택’으로 보아 청구인에게 한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
주택을 양도한 자가 다른 부동산을 소유하고 있는 경우, 그 다른 부동산이 ｢소득세법｣ 제89조 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항에 정한 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고(대법원 1987.9.8. 선고 87누584 판결 등 참조), 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 하는바, 쟁점건물은 본래 주거용으로 지어진 주택으로 청구인은 1983.7.18. 가족들과 함께 주거용으로 사용할 목적으로 쟁점건물을 취득한 이후 2010년 7월까지 거주한 점, 쟁점건물이 11년 이상 사무실로 사용되었다고 하나, 사무실로 사용하기 위해 한 격벽 철거, 문의 탈거, 배선공사 등은 본래 주거기능을 해칠 정도의 구조 변경으로 보이지 않고, 사무실로 사용 중에도 쟁점건물의 구조를 ‘방ㆍ거실ㆍ욕실ㆍ부엌ㆍ세탁실’로 유지하고 있어 필요에 따라서는 추가적인 공사를 통해 주택으로 언제든지 전환이 가능하다고 보여지는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점건물을 ‘주택’으로 보아 청구인에게 한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.