청구법인은 쟁점오피스텔을 동시진행 방식의 분양계약을 체결하여, 추후 세입자가 전세보증금 회수 등에 있어 상당한 위험에 처할 수 있음을 인지하지 못하였다고 단정하기 어려운 반면, 분양자가 무자본 갭투자를 할 수 있도록 하는 거래방식을 제공한 것으로 보이고 중개인에게 과다한 수수료를 일괄지급하는 등 이를 일반적으로 용인되는 통상적인 비용으로 보기 어려움
청구법인은 쟁점오피스텔을 동시진행 방식의 분양계약을 체결하여, 추후 세입자가 전세보증금 회수 등에 있어 상당한 위험에 처할 수 있음을 인지하지 못하였다고 단정하기 어려운 반면, 분양자가 무자본 갭투자를 할 수 있도록 하는 거래방식을 제공한 것으로 보이고 중개인에게 과다한 수수료를 일괄지급하는 등 이를 일반적으로 용인되는 통상적인 비용으로 보기 어려움
--------------------------------------------------------------------------------- [제 목] 청구법인이 쟁점오피스텔을 동시진행 방식으로 분양하면서 부동산중개인 등에게 지급한 쟁점수수료가 일반적으로 인정되는 통상적인 비용에 해당하지 않는 것으로 보아 손금불산입한 처분의 당부 [결정요지] 청구법인은 쟁점오피스텔을 동시진행 방식의 분양계약을 체결하여, 추후 세입자가 전세보증금 회수 등에 있어 상당한 위험에 처할 수 있음을 인지하지 못하였다고 단정하기 어려운 반면, 분양자가 무자본 갭투자를 할 수 있도록 하는 거래방식을 제공한 것으로 보이고 중개인에게 과다한 수수료를 일괄지급하는 등 이를 일반적으로 용인되는 통상적인 비용으로 보기 어려움 [관련법령] 법인세법 제19조제2항 [참조결정] 조심2018서3774 [따른결정] --------------------------------------------------------------------------------- [주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인이 A 등에게 쟁점수수료를 지급하게 된 경위는 다음과 같다. (가) 청구법인은 쟁점건물을 신축하였으나, 36호만 분양되고 45호가 미분양됨에 따라, 2021.1.20. 미분양 물건의 재분양을 위해 분양대행사인 ‘보금’ 및 ‘주식회사 A’(이하 “분양대행사”라 한다) 와 분양대행계약을 체결하였다. (나) 분양대행계약서 제5조 제2항에 의하면, 동시진행 분양방식으로 분양대행 시 ① 중개인(컨설턴트)에게 수수료 OOO원을, ② 분양대행사에게 수수료 OOO원(부가가치세 포함)을 지급하고, ③ 투자자(수분양자)에게 소유권 이전을 하기 위해 필요한 비용을 청구법인이 부담하기로 하였다. (다) 청구법인은 쟁점오피스텔을 동시진행 분양방식으로 A에게 분양하였고, 이와 관련하여 발생한 쟁점수수료 OOO원이 중개인, 분양대행사 및 투자자 A에게 지급되었다.
(2) 쟁점수수료는 미분양 물건의 분양을 위해 지출된 것으로 사업과 관련하여 발생된 비용이므로 손금으로 인정되어야 한다. (가) 쟁점수수료는 쟁점건물을 신축·분양하는 과정에서 발생된 분양수입금액에 대응하는 비용(분양대행수수료, 중개인수수료 및 투자자비용)이고, 법인계좌에서 지출되었으며, 세금계산서․사업소득 원천징수영수증 및 지급명세서 등 적격증빙이 존재한다. (나) 법인세법 (2020.12.22. 법률 제17652호로 개정된 것, 이하 같다) 제19조 제2항은 ‘법인의 사업과 관련하여 발생되거나 지출된 손실 또는 비용으로서 일반적으로 인정되는 통상적인 것이거나 수익과 직접 관련된 것’은 손금으로 인정하고 있고, 같은 법 시행령 (2021.2.17. 대통령령 제31443호로 개정된 것, 이하 같다) 제19조는 ‘판매한 상품 또는 제품의 보관료, 포장비, 운반비, 판매장려금 및 판매수당 등 판매와 관련된 부대비용’을 손비로 인정한다고 규정하고 있다. (다) 심판결정례 등에서도 실제 지급내용이 확인된 분양대행수수료는 분양수입금액에 대응하는 비용으로서 손금으로 인정함이 타당하다고 보았고(심사부가 2002-2201, 2003.2.14. 참조), 소개비에 해당하는 분양대행수수료를 필요경비에 해당하지 않는 것으로 보아 종합소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 보았다(조심 2018서3774, 2018.11.28.). (라) 또한, 대법원에서도 법인이 사업을 위하여 지출한 비용 가운데 거래 관계의 원활한 진행을 도모하는 데 있는 것이라면 그 비용은 법인세법제25조 제5항에서 말하는 접대비라고 할 것이나, 그 지출경위나 성질, 액수 등을 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 볼 때 상품 또는 제품에 직접 관련하여 정상적으로 소요되는 비용으로 인정되는 것이라면, 이는 법인세법제19조 제1항 및 같은 법 시행령 제19조 제1호에서 손비로 인정하는 판매부대비용에 해당한다고 판시(대법원 2007.10.25. 선고 2005두8924 판결 참조)하고 있다.
(3) 청구법인은 A 가 쟁점건물을 분양받은 후, 미래에 쟁점건물에 대한 종합부동산세를 체납할 것을 예상할 수 없었고, 미분양 오피스텔을 분양하고 분양대행수수료를 지급하는 것은 법률에서 금지되거나 사회질서에 위반하는 행위가 아니며, 쟁점건물 매매와 관련하여 경찰의 수사를 받은 적도 없다. (가) 청구법인과 A 는 건축주와 수분양자의 관계에서 정상적으로 매매거래를 한 것이고, 매매거래 당시에 A 가 몇 채의 건물을 가지고 있는지(소위 ‘빌라왕’인지), 미래에 A 가 종합부동산세 합산배제 신고를 하지 아니하여 종합부동산세 체납액이 발생할지를 매매 당시에 알 수 없었다. (나) 또한, 분양대행계약에 따라 분양대행사가 분양에 성공한 물건에 대하여 세금계산서 수수 및 원천징수영수증․지급명세서를 관할 세무서에 제출하고, 분양대행수수료를 법인 계좌에서 지급하는 것은 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 일반적으로 인정되는 통상적이고 정상적인 거래이지, 관련 법령에서 금지되거나 사회질서에 위반하는 행위가 아니다. (다) 청구법인은 심판청구일까지도 쟁점건물의 매매와 관련하여 경찰로부터 수사를 받거나 연락을 받은 사실이 없다. (라) 대법원은 ‘법인세법제19조 제2항에서 원칙적으로 손비는 그 법인의 사업과 관련하여 발생하거나 지출된 손실 또는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이거나 수익과 직접 관련된 것으로 한다고 규정하고 있는바, 여기에서 말하는 일반적으로 용인되는 통상적인 비용이라 함은 납세의무자와 같은 종류의 사업을 영위하는 다른 법인도 동일한 상황 아래에서는 지출하였을 것으로 인정되는 비용을 의미하고 그러한 비용에 해당하는지 여부는 지출의 경위나 목적, 형태, 액수, 효과 등을 종합적으로 고려하여 객관적으로 판단하여야 할 것’이라고 판시(대법원 2009.11.12. 선고 2007두12422 판결 참조)하였다. (마) 따라서, 쟁점수수료는 청구법인과 같은 종류의 사업(주택신축판매업)을 영위하는 다른 법인도 동일한 상황에서 지출하였을 것으로 인정되는, 분양수익에 직접 관련된 비용으로서 청구법인의 손금으로 인정되어야 한다.
(4) 처분청의 의견은 다음과 같이 부당하다. (가) 처분청은 객관적인 증거 없이 ‘전세사기 사건에 대한 언론기사’에 근거하여 청구법인이 A 와 공동으로 전세사기 수법을 기획한 것으로 보았으나, 청구법인과 A 는 쟁점오피스텔 분양 전에는 일면식도 없는 사이였고, A 가 몇 채의 건물을 가지고 있으며 미래에 종합부동산세를 체납할 것인지도 당연히 알 수 없었다. 또한, 국세기본법제35조 제7항에 따라 쟁점건물의 처분 또는 경매 시 경매가액에서 경매비용을 차감한 금액을 임차인이 최우선 변제받을 수 있으므로, 쟁점오피스텔의 분양은 ‘전세보증금을 반환받을 수 없는 전세사기’에 해당하지 않는다. (나) A의 종합부동산세 체납액은 쟁점오피스텔을 분양한 이후에 발생된 것이고, 종합부동산세 합산배제 신고를 하지 않아 발생한 것으로서 추후 경정청구 등을 통해 체납액이 소멸될 수도 있다. (다) 처분청이 제시한 법원 판례는 ① 건축물의 분양에 관한 법률 위반, ② 이동통신단말장치 유통구조 개선에 관한 법률 위반, ③ 보험알선수수료를 소개자에 따라 37%에서 133%까지 일관성 없게 지급 등, ④ 약사법 시행규칙 위반 등의 사유로 손금불산입 된 사례로, 이 건에는 참고하기 어렵다.
(1) 쟁점수수료는 사회질서를 위반한 비용으로 법인세법상 손금에 해당하지 않는다. (가) 청구법인은 미분양 물건 중 32호를 동시진행 방식(세입자와 전세계약을 체결한 후, 같은 날 수분양자와 분양가액을 전세보증금과 같은 금액으로 분양계약을 체결)으로 계약하였으며 32호의 수분양자는 아래 <표1>과 같다. <표1> 동시진행 방식 수분양자 ㅇㅇㅇ (나) 이러한 동시진행 방식 분양은 ① 건축주와 세입자가 전세계약을 체결하고, ② 임대사업자와 분양가액을 전세보증금과 같거나 전세보증금보다 낮게 정한 분양계약을 체결한 후, ③ 건축주가 세입자로부터 전세보증금을 받고, ④ 임대사업자가 전세계약을 승계하여 전세금반환채무를 인수함으로써 매매대금의 지급을 갈음하는 방식을 말하는 것으로, 임대사업자는 자기자본 없이 수백채의 빌라를 취득할 수 있어 최근 사회적으로 문제가 되고 있는 전세사기에 가장 널리 사용되고 있는 방법이다. (다) A 는 소위 말하는 ‘빌라왕’으로 동시진행 방식으로 청구법인으로부터 쟁점오피스텔을 취득하였고, 쟁점오피스텔 외에 아래 <표2>와 같이 개인 명의로 2019.11.13.∼2022.4.22. 기간 중 538채, 본인이 대표자로 있는 법인인 주식회사 B 명의로 2020.5.4.∼2020.11.16. 기간 중 148채의 주택을 취득하였다. <표2> A의 부동산 취득 및 양도 내역 ㅇㅇㅇ (라) A 는 이 사건 세무조사 당시 민간임대등록사업자임에도 합산배제 신고를 하지 않고 고액의 종합부동산세를 체납(개인 OOO원, 법인 OOO원)하였으며, 쟁점오피스텔도 관할세무서에 압류되어 있다. (마) 이처럼 A 는 오로지 시세차익 및 수수료만을 목적으로 한 ‘빌라왕’이고, 청구법인이 미분양물건을 동시진행 방식으로 빌라왕 A에게 양도한 것은 아래 <그림>과 같이 사회적인 문제로 전 국민들로부터 지탄을 받았던 건축주, 분양대행 컨설팅업자, 공인중개사, 빌라왕이 공동으로 기획한 전형적인 전세사기 수법에 해당한다. <그림> 전세사기 구조 ㅇㅇㅇ
(2) 쟁점수수료는 ‘전세사기 세입자’ 모집에 대한 비용으로 일반적으로 인정되는 통상적인 비용에 해당하지 않는다. (가) 법인세법제19조 제2항에서 손비는 법인의 사업과 관련하여 발생하거나 지출된 손실 또는 비용으로서 일반적으로 인정되는 통상적인 것이거나 수익과 직접 관련된 것으로 한다고 규정하고 있는바, 일반적으로 용인되는 통상적인 것이란 납세의무자와 같은 종류의 사업을 영위하는 다른 법인과 동일한 상황 아래에서 지출하였을 것으로 인정되는 비용을 의미하고, 특별한 사정이 없는 한 사회질서에 위반하여 지출된 비용은 제외되는 것(대법원 2009.11.22. 선고 2007두12422 판결 등 참조)으로, 사회질서에 위반하여 지출된 비용에 해당하는지는 그러한 지출을 허용하는 경우 야기되는 부작용, 그러한 지출이 거래에 미칠 영향, 이에 대한 사회적 비난 정도, 규제 필요성과 향후 법령상 금지될 가능성, 상관행과 선량한 풍속 등 제반사정을 종합적으로 고려하여 사회통념에 따라 합리적으로 판단하여야 한다(대법원 2015.1.15. 선고 2012두7608 판결 등 참조). (나) 청구법인은 법인세법상 적격증빙을 갖추었으므로 쟁점수수료가 손금으로 인정되어야 한다고 주장하나, 적격증빙을 갖추었다고 하더라도 사회질서를 위반하여 지출된 비용이라면 손금에 해당하지 않는 것이고, 청구법인이 제시한 선결정례(심사부가2002-2201, 2003.2.14. 및 조심 2018서3774, 2018.11.28.)는 지출된 비용이 사회질서에 위반한 것인지와 무관한 사례이다.
(3) 사회질서에 반한 통상적이지 않은 쟁점수수료를 손금 부인한 처분청의 이 건 처분은 정당하다. (가) 청구법인은 A 및 분양대행사와의 거래가 판매촉진을 위한 정상적인 거래라고 주장하나, 쟁점오피스텔(10호) 전부가 전세계약기간 이후 임차인으로부터 임차권 등기가 설정되어 있고, A가 다주택 고액 체납자인 것으로 보아 청구법인이 A와 동시진행 방식으로 분양계약을 체결하면서 지출한 쟁점수수료는 그 지출 자체가 사회질서에 반하는 것이며 통상적이지 않은 것이다. (나) 청구법인은 동시진행 방식 분양이 법률에서 금지되거나 사회질서를 위반하는 행위가 아니라고 주장하나, 쟁점건물의 분양 당시인 2021년 5월경에는 전 국민을 공분하게 한 ‘세 모녀 전세사기 사건’이 사회적인 이슈였고, 갭 투자로 인해 전세보증금을 반환 받지 못하는 전세사기 피해자가 사회적으로 문제가 되고 있는 상황이었다. (다) 따라서, 청구법인이 동시진행 방식으로 쟁점오피스텔을 무자본 임대업자인 ‘빌라왕’ A에게 양도하면서 지급한 쟁점수수료는 사회질서를 위반하여 지출된 비용으로 법인세법상 손금에 해당하지 않는다.
(1) 법인세법(2020.12.22. 법률 제17652호로 개정된 것) 제19조(손금의 범위) ① 손금은 자본 또는 출자의 환급, 잉여금의 처분 및 이 법에서 규정하는 것은 제외하고 해당 법인의 순자산을 감소시키는 거래로 인하여 발생하는 손실 또는 비용[이하 “손비”(損費)라 한다]의 금액으로 한다.
② 손비는 이 법 및 다른 법률에서 달리 정하고 있는 것을 제외하고는 그 법인의 사업과 관련하여 발생하거나 지출된 손실 또는 비용으로서 일반적으로 인정되는 통상적인 것이거나 수익과 직접 관련된 것으로 한다.
③ 조세특례제한법제100조의18 제1항에 따라 배분받은 결손금은 손금으로 본다.
④ 손비의 범위 및 구분 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 법인세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31443호로 개정된 것) 제19조(손비의 범위) 법 제19조 제1항에 따른 손실 또는 비용[이하 “손비”(損費)라 한다]은 법 및 이 영에서 달리 정하는 것을 제외하고는 다음 각 호의 것을 포함한다.
1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가액(기업회계기준에 따른 매입에누리금액 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용 1의2. 판매한 상품 또는 제품의 보관료, 포장비, 운반비, 판매장려금 및 판매수당 등 판매와 관련된 부대비용(판매장려금 및 판매수당의 경우 사전약정 없이 지급하는 경우를 포함한다) 3.〜22. (생략)
23. 그 밖의 손비로서 그 법인에 귀속되었거나 귀속될 금액
(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 자료에 따르면, 다음의 사실이 확인된다. (가) 청구법인이 분양대행사와 체결한 분양대행계약서의 주요내용은 다음과 같다. 분양대행 계약서 본 계약의 청구법인(이하 “甲”이라 한다)과 ㈜A(OOO)(이하 “乙”이라 한다)은 분양대행 업무를 수행하기 위해 본 계약을 체결하고 이를 증명하기 위해 계약서 2통을 작성하여 “甲”, “乙”이 서명 날인하고 각각 1통씩 보관하기로 한다. 제5조 (분양대행 이행조건 및 분양대행수수료)
① 분양대행수수료는 각 세대별 OOO원으로 정하고 “甲”은 각 세대별 입주 및 잔금 완료시 수수료를 지급하며 중개인(컨설턴트)이 개입되어 있는 계약의 경우 “乙”에게 각 세대별 OOO원(VAT 포함)의 수수료를 지급하며 중개인(컨설턴트)에게는 OOO원의 수수료를 지급하고 “乙”은 “甲”에게 해당 수수료에 대한 전자세금계산서를 발행하고 중개인(컨설턴트) 당사자에게 사업소득 원천징수 영수증을 발행한다.
② 전세계약 후 투자자에게 매매를 하는 경우 전세임차인 잔금일에 중개인(컨설턴트)에게 수수료 OOO원, “乙”에게 수수료 OOO원(VAT 포함)을 지급 후 매수인에게 소유권이 이전 시점에 “乙”에게 나머지 OOO원(VAT 포함)을 지급하고, 투자자에게 소유권 이전을 하기 위해 필요한 비용은 “甲”이 부담하기로 하며 중개인(컨설턴트)이 투자자를 중개했을 경우 수수료는 OOO원으로 정한다. (나) 청구법인이 쟁점오피스텔을 A에게 동시진행 방식으로 분양하면서 발생한 쟁점수수료의 세부내역은 아래 <표3>과 같은바, 이는 청구법인 명의의 계좌에서 지급되었고, 청구법인은 거래상대방이 법인일 경우 세금계산서를 발급받았으며, 거래상대방이 개인일 경우 사업소득세를 원천징수한 후 원천징수영수증 및 지급명세서를 제출한 것으로 확인된다. <표3> 쟁점수수료 세부내역 ㅇㅇㅇ (다) 청구법인이 A 와 체결한 쟁점오피스텔 분양계약서에 따르면, 특약사항에 ‘전세계약 승계 조건’이 명시되어 있다. ㅇㅇㅇ (라) 청구법인이 A에게 분양한 쟁점오피스텔의 전세계약서와 분양계약서 내용은 아래 <표4>와 같고, 임차인은 청구법인과의 전세계약서 작성일 전후에 임차조건을 그대로 유지하여 A(2021-남동구-임대사업자-30) 와 표준임대차계약서를 다시 작성하였다. <표4> 전세계약서와 분양계약서 내용 ㅇㅇㅇ (마) A 가 분양받은 쟁점오피스텔의 건물 등기부등본 갑구에 표시된 내용을 정리하면 아래 <표5>와 같다. <표5> 건물 등기부등본 갑구 내역 ㅇㅇㅇ (바) A 가 분양받은 쟁점오피스텔의 건물 등기부등본 을구에 표시된 주택임차권 설정 내역은 아래 <표6>과 같다. <표6> 주택임차권 설정 내역 ㅇㅇㅇ (사) 조사청은 경기남부경찰청장에게 수사자료 열람 및 등사 협조 요청을 한 것으로 나타나고, 그에 따라 경기남부경찰청장이 2024.4.27. 조사청에게 보낸 공문은 다음과 같다. 수신 서울지방국세청장(조사청) 제목 수사자료 열람 및 등사 요청에 대한 회신
3. 귀 청에서 수사기록 열람 및 등사 요청한 대상자 2명에 대한 사건은 현재 수사 진행 중인 사안으로 외부에 수사기록이 유출될 경우 수사 및 향후 공소유지가 곤란할 가능성이 있어 수사 기밀을 유지할 필요성이 있으므로, 형사소송법제47조(소송서류의 비공개), 공공기관의 정보공개에 관한 법률제9조(비공개대상정보) 제4호에 근거하여 제공할 수 없음을 알려드립니다. 끝.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구법인은 쟁점수수료가 미분양 물건의 분양을 위해 지출됨에 따라 사업과 관련하여 발생된 비용으로 보아 손금으로 인정되어야 한다고 주장한다. (나) 법인세법제19조 제2항은 원칙적으로 ‘손비는 그 법인의 사업과 관련하여 발생하거나 지출된 손실 또는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이거나 수익과 직접 관련된 것으로 한다’고 규정하고 있고, 법인세법제19조 제2항에서 규정하는 ‘일반적으로 용인되는 통상적인 비용’이란 납세의무자와 같은 종류의 사업을 영위하는 다른 법인도 동일한 상황 아래에서는 지출하였을 것으로 인정되는 비용을 의미하고, 그러한 비용에 해당하는지 여부는 지출의 경위와 목적, 형태, 액수, 효과 등을 종합적으로 고려하여 객관적으로 판단하여야 할 것인데, 특별한 사정이 없는 한 사회질서에 위반하여 지출된 비용은 여기에서 제외된다고 할 것이다(대법원 2009.11.12. 선고 2007두12422 판결, 같은 뜻임). (다) 이 건의 경우, 청구법인은 쟁점오피스텔을 분양함에 있어 우선 자신이 세입자와 전세계약을 체결한 후 같은 날 또는 몇 주 이내에 A 와 위 전세보증금과 동일한 금액을 분양대금으로 하는 이른바 ‘동시진행’ 방식의 분양계약을 체결한바, 청구법인이 이러한 방식으로 10개호에 달하는 쟁점오피스텔을 A에게 분양할 경우, 집값 하락 시 세입자가 추후 정당한 전세보증금 회수 등에 있어 상당한 위험에 처할 수 있음을 인지하지 못하였다고 단정하기 어려운 점, 그럼에도 불구하고 청구법인은 쟁점오피스텔을 분양받은 A에게 소유권 이전 비용, 임대보증보험료 및 수수료 등을 지급하는 방식으로 A이 아무런 현금 부담 없이 ‘동시진행을 통한 무자본 갭투자’를 할 수 있도록 하는 거래방식을 제공한 것으로 보이는바, 이는 건전한 사회질서에 부합하는 것으로 보기 어려운 점, 공인중개사법 시행규칙 [별표2]의 ‘오피스텔 중개보수 요율’에 따른 매매 시 중개보수 요율은 ‘1천분의 5’이나, 청구법인은 중개인에게 법령상 중개수수료를 현저히 초과하는 OOO원을 분양가액에 관계없이 일괄 지급하였을 뿐만 아니라, 이와 별도로 분양대행사에게 다시 OOO원을 일괄 지급하였는바, 이를 부동산신축판매업에 있어 일반적으로 용인되는 통상적인 비용으로 보기 어려운 점, 2021년 1월경 신축된 쟁점오피스텔이 A에게 분양된 것은 2021년 3∼7월경으로 쟁점오피스텔이 장기간 미분양 상태에 있었다거나 동시진행이라는 방식을 통하지 아니하고 분양할 경우 청구법인이 부도 등의 위험에 처하게 될 것이라 볼 만한 특별한 사정도 없어 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
심판청구를 기각한다.